[摘要]小编带你看昆明房产交易流程，大家谨慎交易，按照流程来哦
一挑选中介
二谈判
三签合同
五准备材料
六评估
七申请贷款
九办理过户
·如何挑选中介
·挑选安全中介招
第2招推荐使用建设(房管)工商等部门制定的合同示范文本在签订合同时要求承办的执业经纪人在合同上签字并注明资格证书编号
二谈判掌握谈判技巧
一般来讲房地产公司的销售人员在上岗工作之前一般都要经过严格的培训而培训的主要内容即是如何寻找客户如何与客户交谈如何坚定推销一处物业的信心与此同时公司还会制定极富刺激性的提成奖励措施以鼓励销售人员
·要点
在看房过程中尽可能挑出个缺点作为砍价必须品
表现出一点购买诚意但又不是很急就算在喜欢也不能表现出来
平常心态冷静理智客观不急不噪心平气和
谈价可以由深致浅先给一个很低的价格进行试探在此过程中尽量观察售楼人员的表情和动作进行分析自己没有确定合理购买价格前不要轻易还假
找出房子的十大缺点加以强化突出回避自己房子优势
凡事考虑不要立刻答应如卖方出到自己理想价以无加价可能应当机立断
表明态度有其他房产看了也在考虑之中
买卖双方的地址联系办法等并注明房屋是个人财产还是夫妻家庭共有财产
房屋总价款付款方式付款条件等
约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式
合同中止终止或解除的条件
约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更转让的禁止条款
当事人的名称或姓名住所
这里主要是写清当事人的具体情况地址联系办法等以免出现欺诈情况双方应向对方做详细清楚的介绍或调查应写明是否共有财产是否夫妻共同财产或家庭共同财产
标的
价款
履行期限地点方式
违约责任
解决争议的方式
主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式需要注意的是如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款
合同生效条款
合同中止终止或解除条款
明确约定合同中止终止或解除的条件上述情形中各方应履行的义务解除权的形式期限合同中止终止或解除后财产如何进行返还
合同的变更与转让
在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更转让的禁止条件
附件
自此说明本合同有哪些附件附件的效力等如果可能建议聘请专业律师起草修订合同这样效果比较好
·卖方需提供的材料
产权人身份证
结婚证复印件
产权人印章
·买方需提供的材料
身份证原件及复印件
未成年人的户口本或出生证明
婚姻证明
本人印章
如果贷款则需要收入证明或者税单或者进帐单
外籍人士需提供护照居留证工作单位证明
港澳台人士需提供回乡证或台胞证等大陆通行证件
·一般什么情况下需要对房产进行评估呢
·评估流程
在向银行申请二手楼宇按揭个人住房消费贷款时评估报告是银行确定贷款额度保险公司确定保额国土局办理抵押登记等的必备资料
个人住房消费信贷的快速发展二手楼交易的日益增长对住宅物业评估提出了新要求
·报告适用范围
二手楼按揭
住房抵押消费信贷
留学财产证明
交易参考
·房产评估流程及房产评估须知
评估提交资料＜房地产证＞
·房产评估释疑
评估价值是专业评估人员根据物业的实际情况结合当前市场行情通过详尽的现场勘察应用科学公允的评估方法确定出的委估物业在估价时点的公开市场参考价值评估报告中表示为评估总值和评估单价
个人住房商业性贷款又称按揭是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本市城镇自住住房时以其所购买的产权住房或银行认可的其他担保方式为抵押作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式
贷款资格申请贷款的借款人应具备的条件
年满年周岁的具有完全民事行为能力并有合法有效的居留身份
有稳定合法收入有还款付息能力
所购二手房的产权明晰符合上海市政府规定的可进入房地产市场流通的条件
贷款银行要求的其他条件
贷款流程
·商业性个人住房贷款流程
借款人在银行填写申请表请信贷员初审符合申请资格的给于开具《审查通知单》
银行对贷款申请人的资信材料进行复审
银行签署发放借款合同及其他材料递交发展商和借款人贷款资金划入开发商帐户
借款人按照规定的还款方式按时归还借款
提供材料
·商业性贷款提交材料
·个人需提供资料
身份证
户口本首页户主页本人页变更页如是集体户口也需要首页/暂住证
学历证大专以上学历的提供
职称证书有职称的提供
婚姻状况证明结婚证离婚证法院判决书离婚协议单身证明
收入证明加盖公司章或人事章
一寸照片近期免冠照片张
●随各银行具体要求的不同应提交的材料会有所不同
●贷款时要查验购买方提供材料复印件的原件
贷款费用
律师费一般为申请贷款额的‰由律师事务所收取
保险费为房价总额*费用系数(详见房屋保险费用系数)*贷款年限申请人一次交清由保险公司收取
印花税申请贷款额的%由税务局收取
银行开户费人民币元由银行收取
提前还贷如何办理提前还贷如何办理
目前个人住房公积金贷款建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款人改变还款计划提前偿还部分或全部贷款的业务然而因为提前偿还贷款特别是提前偿还部分贷款需要对原借款合同中三方约定的借款期限贷款余额等内容重新修正与计算在操作上有一定的复杂性借款人需了解和掌握下列的一些要求与规定
借款人须在按月正常偿还贷款本息个月后方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款
贷款机构为严格贷款管理对提前偿还部分贷款规定了低限额一般需万元以上以万为单位的整数
借款人提前还贷一般需提前天告知贷款机构并须持原借款合同银行还贷储蓄卡每月还贷本金利息表本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请公积金贷款向住房资金管理部门提出申请银行商业性住房贷款则向贷款银行提出申请并须经其审核同意
还有值得一提的事是提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费在借款人提前偿还全部贷款后贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止按有关规定借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司按月退还提前期的保费
提前还贷如何办理
借款人提前还贷一般需提前天告知贷款机构并须持原借款合同银行还贷储蓄卡每月还贷
本金利息表本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请公积金贷款向住房资金管理部门提出申请银行商业性住房贷款则向贷款银行提出申请并须经其审核同意
还款期内利率变化时还款额的计算
根据人民银行的规定贷款期间如遇国家调整利率贷款期限在年以内含年的实行合同利率不分段计息对于一年期以上贷款于下一年初开始按相应期限档次利率进行调整调整的计算原则是将未归还的后期款项按原利率折现再以调整后的利率重新计算月还款额
例如申请贷款万元贷款期为年现行利率为％月还款额为元在还款年个月后假设国家调整个人住房贷款利率为％年以内％年以上则当年余下的个月仍执行合同利率％从第年开始按年期的利率％重新计算月还款额
计算方法如下将余下的期月还款额元按％的年利率折现计算月均还款额的逆运算*+%//％/)*+％/=元
再将元未还贷款总额按照新利率％重新计算月还款额为*％/*+％//+％/=元
即根据利率的调整从第年起每月的还款额由原来的元增加到元
还贷方式
·一次还本付息
现各银行规定贷款期限在一年以内(含一年)那么还款方式为到期一次还本付息即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合计算公式如下
到期一次还本付息额=贷款本金×[+年利率(%)](贷款期为一年)
到期一次还本付息额=贷款本金×[+月利率(‰)×贷款期(月)](贷款期不到一年)
其中月利率=年利率÷
如以住房公积金贷款万元贷款期为个月则到期一次还本付息额为
元×[+(%÷月)×月]=元
·等额本金还款
等额本金还款法是一种计算非常简便实用性很强的一种还款方式基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金并同时还清当期未归还的本金所产生的利息方式可以是按月还款和按季还款由于银行结息惯例的要求一般采用按季还款的方式(如中国银行)其计算公式如下
每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金已归还本金累计额)×季利率
如以贷款万元贷款期为年为例
每季等额归还本金÷(×)=元
第一个季度利息×(%÷)=元
则第一个季度还款额为+=元
第二个季度利息(×)×(%÷)=元
则第二个季度还款额为+=元
第个季度利息(×)×(%÷)=元
则第个季度(后一期)的还款额为+=元
由此可见随着本金的不断归还后期未归还的本金的利息也就越来越少每个季度的还款额也就逐渐减少这种方式较适合于已经有一定的积蓄但预期收入可能逐渐减少的借款人如中老年职工家庭其现有一定的积蓄但今后随着退休临近收入将递减
该方式年月推出正被各银行逐渐采用
等额本金还款法是一种计算非常简便实用性很强的一种还款方式基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金并同时还清当期未归还的本金所产生的利息方式可以是按月还款和按季还款由于银行结息惯例的要求一般采用按季还款的方式如中国银行其计算公式如下
每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+本金已归还本金累计额×季利率
每季等额归还本金÷×=元
第一个季度利息×%÷=元
第二个季度利息××%÷=元
第个季度利息××%÷=元
则第个季度后一期的还款额为+=元
·固定利率
优点利率不随物价或其他因素的变化而调整
·结构性固定利率
名词解释在利率固定期间可以分段执行不同的利率标准如利率固定年的贷款可以在贷款前年固定执行一个利率后年执行另外一个不同的利率固定年的贷款可以在前年执行一个利率后年执行另外一个利率
优点使用结构性固定利率产品还能相对减少贷款的利息支出给客户带来实惠
·浮动利率
名词解释指贷款人在贷款期内按照央行不同时期指定利率标准进行还贷不同时期不同利率贷款者的还贷金额不同
优点利率随政策调整避免固定利率可能造成的持续高于浮动利率风险
缺点利率不可预测贷款者不可预知年限内的还款金额
适用人群适合年期短期贷款者或贷款者确定利率短期内不会有太大上调
买方
·卖方
■第一天领表《房地产转让申请审批书》《房地产买卖合同》《买方确认单》填表交易买卖双方验人签字查档查房屋产权是否清晰有无抵押查封上午查下午出结果下午查次日出结果鉴定做《房屋安全鉴定报告》核价财政部门根据《房屋买卖置换合同》的成交金额评估房价地税缴纳卖方房产营业税免税的地税部门开具免税确认单和印花税印花税买卖双方各万分之五
■第二天或第三天交件
■七天后交契税交纳契税领取契证交手续费交纳交易手续费封卷领取证回执
■此后十个有效工作日后领证买方拿身份证原件取房证
·出新证送银行抵押
查清是否有拖欠费用水电物管费等及办理更名手续
第四步买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》
首先维修基金余额的结算与更名
买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式但有时约定过于笼统只写送或者不送事实上房屋交接时还会遇到例外情况即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用由于买卖合同中约定不明确卖方可以认为维修基金是送的未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付而买方也可以认为卖方应当足额缴付后再将维修基金移至买方名下因此交易双方在签订合同时应当明确维修基金的结算数额