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2020.09.10
目录
01·“前浪”58集团
02·“后浪”贝壳找房
03·“老浪”易居
·我们的结论·
1.移动互联网时代，赚信息不对称生意的时代已经过去，需要深入行业提升行业匹配和管理效率
2.58集团：房产流量平台
房地产流量平台虽然能够解决信息不对称问题，但无法深入提升行业匹配和管理效率
3.贝壳找房：强管控-房产交易平台
强管控-房地产交易平台可能是现阶段比较好的过渡平台，但长期看不是行业最终形态
4.易居：弱管控-房产赋能平台
一
天时
中国网民数量持续增长，流量基础雄厚
2005年4月底，中国互联网网民数量突破1亿，增速在其后五年平均以30%以上的速度增长。
地利
BATJ尚未涉足生活服务类业务
2005年，阿里巴巴成立6年，当年与雅虎宣布双方已签署合作协议，阿里巴巴收购雅虎中国全部资产，同时获雅虎10亿美元投资，3年后阿里推出淘宝商城；
2005年，京东多媒体网成立1年，还只是一个不知名的电商网站，日订单处理量稳定尚才突破500个；
2005年，百度成立5年，当年在美国纳斯达克成功上市。
各个垂直领域有尚未形成行业霸主规模
2005年，链家成立4年，还只是北京本地一家房地产中介公司，从2家店37名员工，发展到30家店200名员工；
2005年，前程无忧成立5年，已经在美国纳斯达克上市；
2005年，汽车之家成立，提供选车、买车、用车、换车服务；
2005年，赶集网成立。
人和
积累了易域网和学大教育的创业经验，有一定团队积累。（实际上2005年-2010年58集团发展的并不快，主要还是市场拓展人才的不足）
成立之后，58集团一改CraigslistC2C模式，变为B2C和C2C模式，主要由B端用户付费。
最开始的完全依赖在线，后来转向开始依赖线下，在全国大量开分公司招聘了数千人。
分类信息网站：收购第二大赶集网，完成独霸
房产领域：并购安居客后，成为最大的房产信息流量平台
招聘领域：并购中华英才网，招聘分类信息霸主
本地服务：成立58到家垂直领域生活平台，在细分领域进行并购
二手车：开始切入车使用和车交易领域
但也就是从2015年开始，58集团的流量生意逐步走向下坡路：
4.通过提高套餐服务最低数量和价格（营业收入-线上营销服务），收割流量红利。
1.规模和价格总是相互影响的。通过价格的上涨会降低B端付费用户的规模，B端服务提供商规模的下降会降低58集团作为流量平台的吸引力。
通过之前的篇幅，我们了解到，
1.定位：58生活服务流量平台，B2C业务模式
2.发展路径：巩固分类信息网站霸主同时，投资并购垂直领域企业构建生态（分类信息本身就是背离移动互联网时代，这个之前也提到过）
3.最近在干什么：通过提高套餐服务最低数量和价格（营业收入-线上营销服务），收割流量红利
3.58集团的房地产业务
房产板块在集团板块地位
根据姚老板在2018年中国地产领袖年会透露，房产的收入已经超过了招聘、生活服务等其他版块，并在2018年某次采访中透露房地产业务收入占总收入比重超40%。
58集团在房地产领域动作
当我们重新审视58集团的房地产流量平台模式时，无论从2B还是2C端，都无法为行业提供更好的产品和服务，这一方面是时代的进步，另一方面也是平台的性质所决定
二
贝壳源起链家，是当前中国最大的房地产中介网络，2020年7月24日，贝壳向SEC递交招股书，预计招股后市值达200-300亿美元
链家的下半场，承接的是左老板的雄心，即成为做中国最大的房地产平台：
ACN的效果：
我们的结论
1.贝壳找房目前还是链家系的班底，ACN能够聚集更多非体系内经纪人扩大平台规模的具体价值尚不明朗。
2.贝壳实际的人效是逐年在降低的，我们无法判断ACN的实际效果。GTV/经纪人人数的指标由2017年的单人年840万元下降至2019年的595万元
贝壳的强管控体现在
在回答这个问题前，我们先看几个消息：
2018年11月，链家宣布上调上海地区中介费费率到3%。具体是客户方和之前一样付2%，房东方要付1%。而伴随着的是链家把之前对于客户的八大承诺调整为九大承诺。链家表示这次不是单纯的费率调整，在服务上也会有增值。
2020年，贝壳网联合众多知名中介上调中介费到2.5%，同时收取贷款总额千分之五的服务费。
2020年4月，一位贝壳华东区域的入驻品牌主匿名控诉贝壳恶意倾斜资源，架空品牌主等问题，左老板撰写长文进行回复。
无论是收购、加盟还是赋能品牌商，入驻贝壳平台都会导致行业内竞争者数量的减少。不入驻贝壳平台随着房源、客源、品牌的逐步趋弱，将会举步维艰。
形如将原有的行业默认规则变为新承诺服务从而提高中介费率，提升基础套餐使用最低量变相涨价（58的端口最低套餐），或者现在就有，抑或现在没有，但不能保证以后就会没有
2.强管控交易平台是现阶段教育市场，规范经纪人的较好模式
三
相似：
友房公盘
贝壳ACN
模式
弱管控-赋能
强调品牌商和店东自由度
强管控
ACN直管加盟门店经纪人，去品牌商和店东化
财务、管理和人员管理均需依照贝壳体系
针对门店收费
很少交易服务费
抽取门店营收的8%-12%的作为管理费
参与
不参与中介业务
链家既当运动员又当裁判员
易居2019年总代理销售金额人民币5,324亿元，2018年为人民币5,316亿元。与此对比的是行业另外前两大：
四
在回答这个问题之前，我们可能还需要回顾我们所处的移动互联网时代的特征：