随着互联网的发展，试图颠覆房地产交易模式的企业有很多，因为地产交易的客单价很高，总量很大，存在巨大的利润空间。但是大多数企业没有做大做强，甚至部分名噪一时的企业“关门歇业”。没有找到合理的盈利模式是互联网企业的通病，尤其是长期通过打价格战获取客户流量的方式必然走不远。
目录
1、盈利模式：存量房业务和新房业务双轮驱动
2、营运管控模式：从中介品牌到经纪人的逐级管控
二、三大要素全面优化构建行业优势
1、口碑之源：房屋数据的标准化
2、高效之源：服务的标准化
3、规范之源：经纪人的专业化
1、来自其他服务平台的“恨”
2、来自房产中介的“恨”
3、来自开发商的“恨”
2、数据应用等方面有无限可能
其中，所谓的强管控体现在两个方面，一是入驻的中介品牌需要把核心机密，例如人事、财务权上交平台，根据门店收入抽成。二是，入驻的中介无法再加入其它平台。
真房源一方面能够能大幅提升客户体验，提升交易效率，另一方面，通过真房源的积累，能够构建有效的房源数据库。自2008年开始积累了约2.26亿套房屋的基础数据，构建了“房产字典”，并为后续的数据应用带来无限想象。
相比于中原地产等传统中介机构来说，互联网化的不足是致命的。传统中介更多依赖其他线上平台和线下门店获客，自身的网络体系的不足使得规模很难再实现突破，以及单打独斗远不如合作共赢来的高效。
这套制度带来最核心的影响是，优秀的门店和经纪人会得到更多的资源和曝光，从而带来更高的成交，整个成交效率会提升，口碑提升。另一方面，整个经纪人团队也会出现优胜劣汰，形成“良币驱逐劣币”健康的行业趋势。
口碑：构建真房源体系，大幅提升客户体验；
高效：打通了行业信息壁垒，提升房屋数据准确性，大幅提升中介行业效率；
规范：提升经纪人素质，建立经纪人信用评级，有效降低二手房乱象。
贝壳模式的成功颠覆了整个房地产交易服务平台，规模的快速增长抢占了更多的市场份额，也使其成为“众矢之的”。此次贝壳成功融资20多亿美元，为贝壳在未来的发展中注入了“强心针”。
图表：2017-2019年贝壳GTV情况（亿元）
图表：2017-2019年贝壳营业收入情况（亿元）
由于贝壳ACN网络的强管控模式，使行业内中介也“怨声载道”，出现了很多抵制行为。既包括未入驻贝壳的中介品牌，也包括已经入驻的中介品牌。其中有两点一直被诟病。
诟病一：贝壳“既充当裁判又充当运动员”，链家作为贝壳的自营中介平台，被认为得到更多的资源倾斜和平台曝光，好的客户更多推送至链家。诟病二：贝壳的模式一定程度上对行业形成垄断，掌握了定价权，中介门店的分佣抽成由贝壳决定，中介品牌基本没有话语权。
虽然入驻的中介品牌可以共享到贝壳的房源以及客户资源，但是由于强管控的模式造成链家的垄断趋势，一直被同业排斥，出现“反链联盟”。也使得贝壳在扩张中也并不是特别的顺利，更多是通过股权收购的模式使中介品牌入驻，并且贝壳目前也主要以链系中介为主。
贝壳作为新房代理平台，通过中介渠道为开发商带客，“一二手联动”的模式促进新房成交。作为甲乙方关系，本身应该是一种互惠互利的合作模式。但是随着贝壳市场份额的扩大，抢占了开发商的话语权，以及定价权。尤其在目前的楼市平稳的市场环境下，开发商更加依赖中介带客。
例如，开发商通过自有渠道，置业顾问的提成大约在5‰以下，而贝壳等中介渠道佣金普遍高于1%，在贝壳逐步占据定价权之后，部分项目佣金分成甚至可以达到5%。
在这种情况下，开发商开始加强自身的营销渠道建设，最主要的模式是通过构建线上营销平台以及“全民经纪人”模式。但“全民经纪人”遭到中介的抵制，部分城市出现中介平台拒绝与“全民经纪人”模式的项目合作。开发商与中介的博弈，尤其是作为最大的中介平台贝壳的博弈短期内将持续。
四、贝壳暴露的问题以及未来的无限可能
由于链家的互联网属性，以及“房屋数据的标准化”、“服务的标准化”以及“经纪人的专业化”优势的加持，使其得到资本的认可，得到了超过150亿的资本积累。然后通过互联网“烧钱”的模式，从传统中介中脱颖而出，迅速成为行业内最大的房地产中介机构。2018年，链家资源逐步向贝壳分割。由于链家的入驻，贝壳平台成为最大的房地产交易服务平台。2020年贝壳上市，成功融资20亿美元，市值接近3000亿人民币，成为行业内“巨无霸”。自此，贝壳也成为了行业的“公敌”。
▼对于贝壳未来的发展，我们认为：
1、贝壳值得肯定，但仍有不足
贝壳的模式颠覆了房地产中介行业，规范了二手房交易以及提升了交易效率，无疑是最成功的的房地产交易服务平台。并且也得到了市场的认可。但是在这过程中，也暴露出很多问题，产生了很多矛盾。
2）问题二：新房市场的矛盾。贝壳模式在新房方面还暴露出一个缺点，真正性价比高并且得到市场认可的热销项目可能并不需要中介带客，或者愿意支付的佣金比例极低，因此造成一个结果，中介更倾向于推荐性价比不高的项目，一定程度上会影响平台在新房市场上的口碑。
沿着自身的业务发展，随着贝壳规模的扩大，掌握行业话语权，届时贝壳将成为真正的客户“渠道终结者”，所有客源都将通过贝壳获得。
与此同时，也掌握了房地产市场更加真实的成交情况。
目前来看，新房市场的成交量价是我们分析房地产市场最主要的基础，主要因为新房成交数据的可得性较高，有官方的网签数据和项目成交的检测数据。但是二手房市场作为一个更加自由的市场，其成交情况往往更能反映城市房地产市场的实际热度。
主要有两个原因：
1）新房供给也会影响成交量价，并且是人为可控的，不是自由的。例如城市的新推盘量一定程度上也会影响成交量，并且新推盘的区位也会影响交易的价格。
2）网签数据的滞后性以及政府限网签等措施导致数据的时效性真实性存疑。
结语
因此，贝壳构建的数据库对于房地产市场分析将更加有效，甚至由于官方数据。它未来的应用场景包括但不限于政府政策制定依据、房企市场投资依据和投资机构投资依据等。
我们相信贝壳的明天会更好。
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