“市场变化得真快！”近日，从业十余年的房产中介王强（化名）对《华夏时报》记者感叹道，以前为了批贷给客户经理塞钱，现在成了客户经理拉单给客户返点，放贷速度更是大大加快，甚至当天可批。
现如今，这个潜规则变了。
《华夏时报》记者调查发现，“返点”比例因城市、银行而异，返点率在0.4%到1%之间不等，有的银行还送金块。
对此，知名经济学者盘和林在接受《华夏时报》记者采访时指出，房贷利率就是房贷的价格，所谓“返点”，本质就是房贷价格下跌，而其下跌的关键原因是当前房贷需求少，“僧多粥少”，银行间争夺房贷客户，低价竞争。
“返点”隐秘流行
所谓“房贷返点”，是指银行向提供房贷业务的中介机构（如房产中介、担保公司）按贷款总额的一定比例返还佣金的现象。
记者注意到，提供“房贷返点”的银行多为股份制银行和城商行及农商行，主要针对二手房的商业贷款部分。
“不要白不要。”今年7月，上海的王女士拿下了人生中的第一套房。“5G冲浪”的她在某社交平台了解到个人住房贷款还有返点的情况，于是在房子网签后联系到了能够“返点”的银行，收获了两万多元的意外之喜。
不过，她对记者表示，为了找到能够“返点”的银行，自己没少下功夫。“网上都说有‘返点’，但线下都说没有。很多时候得私下聊，或者在网上‘蹲’一‘蹲’。”
王女士告诉记者，她在“房贷返点”的经验贴下留言不久，就有人主动联系到她，有的是中介员工，有的是银行员工。她坦言，具体能返多少得看聊的结果，“能多争取一点是一点，毕竟现在挣钱也不容易。”
王强对记者表示，上海有的银行为了提升单量给中介返点的比例目前最多能到千十（1%），贷款100万元能返1万元，但大部分是千八（0.8%）或更少。
记者注意到，有的银行将“返点”进行得更为隐秘，选择给贷款人折现金块，“给了我5克黄金，银行说不允许直接给现金。”一位购房者如是说。
“目前四大行没有‘返点。’”一位来自江苏的房产中介对记者透露，如果购房者通过某知名房产中介平台办理银行贷款业务，也是没有房贷“返点”。对于其中缘由，他直言“银行的‘返点’都让平台给‘吞’了”。
在盘和林看来，对于客户来说，降低房贷利率和“返点”的实质意义是相同的，只不过，部分银行总部对利率报价有要求，分行为了低价抢夺客户，便通过“返点”来绕开利率限制。
值得一提的是，在调查过程中，多位房产中介对记者表示，对于新房，房产中介机构一般会提供“返佣”。
北京一位从业多年的房产中介对《华夏时报》记者表示，购房人如果是通过中介购买新房，可以根据双方协商情况获得一定的返现。“因为新房不需要客户出中介费，而开发商又会给中介机构部分提成费用。”
银行人内卷，房贷大跳水
“这说明银行当前同质化竞争，房贷客户争夺激烈，行业内卷。”谈到“房贷返点”乱象为何抬头，盘和林如是解释道。
记者注意到，基层员工越来越“卷”的另一面，是银行个人房贷总量持续缩水。
根据央行发布的2024年上半年金融统计数据报告，今年上半年人民币贷款增加13.27万亿元。分部门看，住户贷款增加1.46万亿元，其中，短期贷款增加2764亿元，中长期贷款增加1.18万亿元。
一般来说，居民中长期贷款主要是房贷，这也就意味着，今年上半年房贷增长明显放缓。数据显示，2024年上半年的居民中长期贷款相较于2023年的1.46万亿元，下降19.2%，相比高峰时期的2021年下降66%。2023年、2022年、2021年同期，这一数字的增加额度分别为1.46万亿元、1.56万亿元、3.43万亿元。
此外，作为发放房贷的主力军，截至2023年末，六大行的房贷余额约25.81万亿元，较上年末缩水了5569亿元。此前2022年，六大行房贷余额合计增加4049亿元，2021年更是合计增加24843亿元。
三年间，个人房贷业务从推动银行增长的主要动力变成了主要拖累。
“返点”并非新事
需要注意的是，“房贷返点”其实是一个沉寂多年的行业潜规则，此次出现乃“旧梦重温”，只不过这一次是银行将原来“返”给中介的钱直接给到了购房者。
在信贷宽松、银行争夺客户的时代，商业银行特别是中小银行在和中介的博弈中相对处于弱势。2009年楼市火爆，房贷“返点”水涨船高，顶峰时返点率甚至可以达到3%。彼时有业内人士指出，“返点”行为扰乱市场秩序，鼓励投机性购房，对泡沫的产生起了推动作用。
彼时，经过2008年数次降息以及房贷利率七折优惠，银行二手房贷的利润空间已变得相当狭小，尤其是在放贷第一年基本无利可图，叫停“返点”从制度上有利于房贷市场健康发展。
不过，有房贷中介机构人士表示，如果所有银行都停止向中介机构“返点”，那他们势必会向房屋买卖双方多收一些中介费，以弥补银行停止返点的损失。
多方利益博弈之下，“返点”能否真正叫停？会不会换个“马甲”重现江湖？从2010年一纸禁令后市场的发展来看，“返点”并没有被彻底斩断，而是以“担保费”“业务咨询费”“营销费”等更加隐晦的方式变相存在。