单”是指房屋买受人或出卖人已经与中介公司签订了委托购房或卖房协议，买卖一方或双方为了规避中介费，利用中介提供的信息而跳过中介，私自签订买卖合同的行为。
房屋买卖居间合同中禁止“跳单”的条款是否有效？
违反条款的“跳单”行为是否要进行违约赔偿？
委托人有跳单行为，但没有利用先前居间人提供房源信息
法信·裁判规则
1.房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的格式条款，不存在格式条款无效的情形，该约定有效——无锡恒茂时代不动产经纪有限公司诉张民欣、顾正荣居间合同纠纷案
案例要旨：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定，虽属于格式条款，但不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不违反《合同法》第40条的规定，该约定有效。居间合同委托人（即房屋买受人）对“跳单”行为没有正当抗辩理由，应依照约定，承担违约责任，赔偿居间人的损失，但考虑到居间人仅提供房源信息，未实际操作购房协议等情形，中介费可酌情少收。
案号：（2011）南民初字第11号
审理法院：江苏省无锡市南长区人民法院
2.房屋买卖居间合同中委托人“跳单”，但没有利用先前居间人提供房源信息的行为，不构成违约责任——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同案
案例要旨：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
审理法院：上海市第二中级人民法院
案号：（2009）沪二中民二（民）终字第1508号
3.居间人不能证明委托人通过其他中介公司完成交易的过程系利用了其提供的房源信息或订约机会，委托人不承担违约责任——北京链家房地产经纪有限公司诉盖睿居间合同案
案例要旨：居间人不能证明委托人通过其他中介公司完成交易的过程系利用了其提供的房源信息或订约机会，故不能认为委托人的行为构成合同中约定的私下交易，不能以此为由要求委托人承担违约责任。
审理法院：北京市第二中级人民法院
案号：(2008)二中民终字第17939号
法信·司法观点
1.房屋买卖居间合同中“反跳单”条款的效力如何认定？
跳单”行为亦称为“跳中介”，具体是指房屋买卖合同的买受人或出卖人已经与房产中介机构签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介机构也已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，但房屋买卖合同一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介机构交付中介费的义务，避过房产中介机构而私自签订房屋买卖合同的行为。
“跳单”行为多发生在二手房的买卖中，一般一手新房买卖开发商委托大型房产销售企业代理营销，不收取中介费用，也就不存在“跳单”行为产生的前提。作为二手房屋买方或卖方“跳单”的直接目的在于意图不支付或少支付房产中介费用。目前，房屋中介市场上房产中介居间费用为向房屋买卖双方各收取房屋成交价款的1％，而目前房地产市场上单套房屋价格一般在100万元以上。在二手房地产交易中，房产中介为招揽业务，一般不收取卖方的中介费，而让买方承担房屋成交价款总额2％的中介费，一般为数万元。
我们认为“反跳单”条款的存在有其合理性，不应仅以其属于格式条款为由否认其效力：
（1）“反跳单”条款具有存在合理性。房屋交易市场中最有价值的资源在于意向房屋的地理位置、户型以及房主联系方式等各种信息。一般情况下买房人在签署“反跳单”条款之前或者之后，已经享受到一定的居间服务，通常获得了有关意向房屋的基本信息。如果允许买房人利用中介机构提供的信息购买房屋而不支付相应费用，对中介机构来说并不公平。虽然买房人有权利自主选择中介机构，但并不能排除其在享受到居间服务后应承担的给付相应报酬的义务。在买房人享受到中介机构的服务后，按照享有利益即应承担义务的基本原则，理应·向中介机构支付一定的报酬。故“反跳单”条款的存在具有一定的合理性，可以有效地防止买房人利用取得的信息逃避自己支付报酬的义务。
（2）法律并不当然禁止格式条款的效力。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款的存在具有合理性。一个条款是否属于格式条款并非其无效的当然原因。除非存在《合同法》第40条规定的情形，否则该条款均应当有效。“反跳单”条款虽然属于由中介机构单方提供的格式条款，就具体内容当事人双方不存在协商的情形，但就是否签署该条款买房人具有选择权。一旦买房人基于真实意思表示签署了该条款，即应受其约束。
（摘自：韩延斌、王林清《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》，人民法院出版社2014年出版，847-850页）
2.实践中如何认定“跳单”行为？
就“跳单”行为的构成，一般来说，可以通过以下几个方面进行审查：
（1）是否签署独家委托卖房或购房协议。有的委托人为了促使居间人积极进行居间活动，或者出于对居间人的信任，而与其签订独家委托出卖或独家委托购买合同，委托其在一定期间内出售或购买房屋。这种情况下，由于委托人指定了期间，故居间人一般会积极宣传，促成交易。此时，如果委托人通过其他中介机构成交，或者利用从独家委托的房产中介机构处获取的信息直接与对方交易，都违反了独家委托的约定，应对此承担违约责任。
（2）房产中介机构是否积极提供了中介服务。目前市场上的房产中介机构新老并存，良秀不齐。有的老中介机构将房地产居间活动机械地分解为挂牌、带客人看房、签约，而不重视服务的质量。与之相对，一些具有一定规模的新兴房产中介机构在居间过程中，会根据客户需要，为其分析房源的优劣，积极斡旋，并提供协助办理购房贷款、房屋过户登记手续、代办房产证等附属服务。两相比较，客户当然选择服务更好的中介机构。因此，在分析委托人与其他中介机构签订居间合同的主观意图时，应当注意原房产中介机构是否积极提供了相应的中介服务，作为判断依据之一。
（3）委托人是否利用了房产中介机构提供的信息。由于目前市场上普遍存存房产中介机构之间其享房源以及出卖人同时在多家房产中介机构挂牌悄售的情况，因此委托人常常可以在不同的房产中介机构找到同一个房源。此时，不能因为系争房源与原房产中介机构提供的房源一致而认定委托人利用了原房产中介机构提供的信息，而是应当根据提供房源的业主是多处挂牌还是独家委托出卖以及其与其他中介机构间的居间合同等来综合认定。
（4）委托人实际有无支出居间费用。按照常理，委托人“跳单”的目的就是免除或者减少支付居间费用，因此，委托人实际支付居间费用的情况是判断是否构成“跳单”的重要依据。