1994年，中国内地逐步引进香港的商品房预售模式；
1988年，香港房地产营销代理模式登陆中国内地
1995年—2012年，房地产代理蓬勃发展
2007年，垂直于房地产行业的各大门户网站迅速崛起
2012年—2018年，房地产电商崛起，中介行业崛起
2020年至今，抖音、视频号、小红书崛起，带动房地产营销的变革
地产行业发展30余年以来，从大的周期来看，地产商经历了“自产自销”时代、“地产营销代理”时代、“自建渠道”时代、“电商整合中介”时代和现在的“新媒体营销”时代。
细细品味，我们发现在这五个周期中，开发商每次都想掌握营销主动权，每次都想降低第三方获客费用，但遗憾的是每次都以惨败告终。
1、从自产自销到委托代理
也就是那个时候，中原、世联、新联康、新景祥、荒岛机构、策源机构、新聚仁等一众代理公司迅速崛起，尤其是成全机构，其出版的《成全参考》是地产营销人最爱看的免费读物，其创始人全忠先生被业界称为“最感人的地产情怀主义者”。
当年，营销代理费1.5%起，溢价2/8开或3/7开，代理公司赚得盆满钵满，开发商都开始眼红了，于是，纷纷向代理公司宣战——
先是让代理公司兼做企划，每个月省了8-10万；
再是降低代理费，1.2%、1%、0.8%、0.6%……
然后是让代理公司打数百万的保证金；
最后发展到让代理公司入股……
可以这么说，2010年之前，代理公司汇集了大部分地产营销优秀人才，但是后来，很多人才或因工作压力或因收入问题而转向甲方！洋洋得意的甲方以为此战胜利了，纷纷开始自建自销，然而，时代的变化太快了……
2、从代理模式到渠道模式
代理公司的纷纷倒闭不是开发商专业方面的胜利，而是2010年前后，渠道模式开始兴起，当年SOHO中国浩浩荡荡数百人赶赴山西拓展煤老板资源，当年的阳光100案场内外有三四百人。
而作为人才经济的代理公司，不堪如此重负，要么转向电商整合公司，要么倒闭。
2012年开始，市场上出现了以融创、恒大和碧桂园为代表的三种自建渠道模式，融创的大客户渠道、恒大的人海战术、碧桂园的四级展厅战术等一度风靡全国。很多开发商纷纷效仿，从这三家公司挖了大量的自渠人才，可惜的是，大部分公司因渠道土壤问题，自建渠道只是一个框架，而无实际内容。
反倒是以好屋中国、房多多为代表的电商公司异军突起，开发商为了增量，开始引进分销公司整合全市中介，让中介公司带访，案场自行成交。
一直到2018年左右，客户对电商费诸多投诉，政府不得不行政干预，电商公司没落，好屋中国深陷与明牌珠宝的纠葛中，房多多于2019年11月上市，发行价从当初的13美元降到现在的0.43美元。
早在2015年之前，我就一直致力于推动开发商自建渠道的搭建，当年前100强企业，我至少走了50家，可惜的是，大家始终不得其法，就算有的人有心去做，但公司体系并不支持。
于是，一众开发商于2018年集体被分销绑架了！
这一战，开发商再次惨败。
3、从渠道模式到新媒体营销
2020年，是国家的转折点，也是房地产营销的转折点。
封控之后，很多大聪明的开发商受到恒大房车宝的刺激，搞起了线上售楼处，据说这个玩意儿可以提前锁定客户。
就在房企搞线上售楼处如火如荼的时候，我们的中介兄弟们已经开启了抖音，研究线上获客之道。
开发商是从2022年年底才反应过来，开始找一些大忽悠去做新媒体陪跑，而结果呢？两年多过去了，开发商都知道新媒体的重要性了，部分人也懂得如何利用新媒体了，但真正做好的房企并不多。
再看看我们的中介，人均一个号，天天拍视频做直播，每天获客两位数，甚至还有五位数的。地产行业涌现出一大批诸如娜聊、大胡子、课代表等一线网红。开发商又双叒被中介“绑架”了……
如果说，2018年的绑架是开发商对形势的误判，那么错失新媒体获客的良机而再次落败，就是：活该！
本来还想着写个结束语，但写着写着就生气了，两个字从心头冒出来：无语！