首先要熟悉目标盘。把类似楼盘特点、户型、几梯几户、价格、朝向、装修、停车位、管理费等等摸得清清楚楚。不要等到客户问起时，张口结舌，这样你就失去了客户的信任。
其次要抓住客户的主要需求。买房时，客户反复比较、犹豫不决是常见现象。当客户对房产反复比较依然拿不定主意时，如果你能就客户的购房需求作一番独到的分析，签单成功率就会高很多。
最后，对比客户的其他选择。一个专业的房产中介不仅对所售房产本身的特点（风格、结构、户型、面积、功能、朝向、价格、公共设施、社区等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、城市规划、发展趋势、开发商实力等也有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够对竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的分析比较。注意！无原则的贬低竞争楼盘的做法反倒容易使客户产生逆反心理。因此，既要实事求是，又要扬长避短，为客户提供专业的置业建议，使客户对你和你所推荐的目标盘产生信任感。在与客户交流的过程中要抓住客户所关心的问题作为突破口，客户关心的才是最重要的，那样的话你更易成功。
什么是亲和力，就是让客户愿意同你聊天，和你接触的能力。房产销售需要直接面对面地同客户打交道，亲和力强的销售人员同等条件下，自然会获得更高的业绩。那么怎样培养出亲和力，让客户更好地与你沟通，进而认可你，愿意在你这里成交呢？
第一，要包装你的仪表举止。仪表和行为举止不仅反映了一个人的修养和受教育程度，更严重影响到了客户对你的信任感。良好的仪表举止，不仅给他人较好的第一印象，也体现了你公司的良好精神风貌，能够帮你赢得客户的认可和尊重。所以，要严格要求自己，正式着装，坐有坐相、站有站相，待人接物时在手势、体态和面部表情上多下功夫，给别人以好感。记住，你的形象价值百万！
第二，要学会包装你的语言和语音，让听者感觉富有磁性。语言是沟通的桥梁，更是沟通的润滑剂。对房产中介而言，语言更是一门人际交往的艺术。在同客户业主说话时，你不仅要注意面部表情、态度、用词、语音语调，还要讲究说话的方式和方法，遵守社交礼仪，给人如沐春风的温暖感。
1、“利他”的思考方式如何让客户甘愿把钱掏出来在你这里买房呢？不如站在“利他”的角度思考。与客户的沟通以及相处中全程以“利他”的思考方式进行思考，如何帮到客户，如何才能让客户的利益最大化，如何才能让客户觉得贴心，帮他解决了困扰……只有这样做，才会让客户将你视为朋友，客户才会喜欢买你推销的房子。你在客户的眼中自然就不会是那个“老想把房子卖给我的失败的房产中介”。利他的思考方式可以让我们跟客户站在同一阵线去解决问题，你是他的最佳战友，而不是站在你卖我买的对立立场。
2、应该避免的销售误区
误区一：当我们想把房子卖给客户的时候，客户真的需要吗，是他真的需要还是我们认为他需要？如果仅是我们单方面认为他需要，那么成交可能就距离遥远或者机会渺茫。所以在营销之前，如何唤起客户的“需求意识”，以及如何创造他们的需求是我们必须要用心的重点。因为在客户不觉得自己需要的时候，他是绝对不可能会把房子买下的。对客户来说最好的房子就是满足自己需要的房子，所以优先销售需求，然后再房子推销给客户，而不是相反。
误区二：我们所提出的所谓专业建议是基于客户需求来考虑的，还是我们只将注意力集中在自己的业绩目标上？所提出的建议是为客户量身定做，还是为我们自己量身定做？不同的答案造成我们和客户间的不同距离。我们当然希望客户的订单越大越好，成交的佣金越高越好，但是客户的期望却并非如此。每一个客户都希望花最少的钱获得最多的利益，客户并不是吝啬花钱或者挑毛病。因为换一个角度来思考，如果是我们自己买房，在下定决心的前一刻说不定比现在这些抱怨的客户更加挑剔。一个优秀的房产中介在客户的心目中是客户问题的解决者，而绝不是客户问题的制造者。
3、试着把房子卖给自己
在这个世界上最难销售最难面对，以及最挑剔的客户常常就是你自己。因为你自己最清楚这样的房子到底能不能够满足你的需求，要说服自己购买并不是一件容易的事。如何能够让自己燃烧起购买的欲望，甚至下定决心购买，你需要的是什么呢？而在自我销售过程中，十有八九你会询问自己的问题可能也是客户会当面问你的问题。那么怎样的回答方式会让你自己满意呢？
如果你已经能够成功地说服自己购买，那么卖房当中你将面临的问题你差不多都已经考虑在内了。这是一种很好的练习方式。拿自己来试水总好过拿客户来练手。如果你连自己都说服不了，你如何有十足的信心和把握去面对客户呢？所以有很多销售人员在销售过程中所面对的拒绝或是挫折其实是自己缺乏自我联系所造成的结果。
4、尊重客户需求
有些房产中介，一接客户就开始滔滔不绝的向客户介绍楼盘，也不管客户爱不爱听，想不想听，自己只管讲，机关枪似的说个不停，完全不考虑客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出质疑的时候，马上反驳，甚至企图改变客户已经表达出来的需求来完成成交，这样的推销方式当然不行！因为，你根本不知道客户想要的是什么。也许你自我感觉良好，但是这样的营销是否有效，客户说了才算。除非你撞上好运，否则怎么可能成交。我们必须尊重、耐心地让客户把话说完，细致记录客户的购房需求，在客户说话的过程中，捕捉客户的购房心理，这样才能有的放矢去说服客户，把客户拿下。
5、少用专业的术语
房产中介在介绍房源的时候，尽量采用口语化的形式来挖掘客户的需求，拉近与客户的心理距离。有些人出口就是建筑密度、容积率、绿化率等，让客户听得似懂非懂，造成一种心理压力，给后面营销制造困难。还比如直白地说出两栋楼间距是多少，花园面积有多大，活动的场所有几个或分别多大等等，让人听得明白，才能达到有效沟通的目的，楼盘销售也才没有阻碍。
6、满足客户精神需求
客户的需求有时候并不仅限于房产本身，房子的需求只是他的需求之一。如果你自己是客户也会如此，只是你可能不曾仔细想过而已。试想一下当你站在营销大厅购买房子时你只有需要房子的功能吗？还是也考虑尊重、赞美等其他需求呢？有些客户的其他的需求也许要高过房产本身，你在销售的过程中是否注意到这点呢？
1、态度比技巧更重要
任何销售方法和技巧都不是唯一性的，适合自己的才是最好的。每个人的个性不同，与人打交道的方式也不同，具有良好工作态度的房产中介会通过实践创造出合适自己的一套销售方法和技巧。作为一名房产中介，最核心的素质是亲和力和专业度。亲和力不是天生就有的，是靠长期的、用心的、认真的去做，慢慢改善锻炼出来的。同时，作为一名有一定的专业素养的，能担起客户买房咨询的房产中介，首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”，所以对业务要非常熟悉。
2、结果思维
3、没天从微笑开始
积极的心态，会引来积极的结果（《秘密》）。要时刻保持积极乐观的心态，像一个太阳，用正能量去感染身边的人，给他们带来好运。一个乐观积极的房产中介，相信他每天都是微笑地对自己说，“好，很好，非常好，今天有3批带看，我肯定可以开单，YES!”“只要我继续努力，一定会找出一套客户想要的房子”……用积极的心态投入工作，提高自己的工作效率，在自我肯定的同时也给周围的人带来轻松愉快，好运自然会来临，成交也就水到渠成。
维护好客户关系，才有源源不断的回头客和介绍客。与同事友好相处，舍小利不计较、看长远，这样才会有更多的人愿意和你合作搞单。搞好和领导的关系，你的工作会更顺利，未来升迁提拔才有望。
信息社会，知识的更新换代速度很快，房产中介要懂得提升自己个人素质，唯有不断地学习，持续给自己充电，提高职业竞争力，你才能稳固地在这个社会立足。所以要成为一名顶尖的销售人员，要时刻保持学习心态，提升自己。
房产中介要学些什么内容呢？房产基本知识、装修布局、月供税费、谈判技巧、心理学、理财知识（比如股票、基金）等。你的知识越全面，你房产买卖的专业度就越高，也越容易和客户业主沟通，更加轻松地说服他们听从你的建议，从而提升业绩。
学习的渠道有哪些呢？身边优秀同事，房产销售书籍，网络讲座，线下培训等等。不要舍不得花钱，这是在提升你的核心竞争力，仅花费一两顿饭钱的小投入，就可能会让你获得意想不到的大回报。