项目技术经济指标表大概长这样：要求填出不同业态的面积、可售面积、地上地下建筑面积等等。
我们如何来确定指标？
最准确最靠谱的方式，当然就是直接给设计部，让他们给你出个强排，那你什么指标都有了。（强排图长这样，我在百度上随便搜的）
请教了一下设计人士，他们一般做强排的思路是先看看该地块的条件、设计要求、周边不同业态的售价，按照货值最大化的思路先有个业态大概配比，再拟定主力的户型、标准层，用标准层模块在图上排布一下，由粗到细逐渐做出整个强排方案。
但是我们不可能把所有项目都直接扔给设计部，他们也很忙，特别是收并购项目一般都需要自己先研判，比较靠谱的才会请设计部帮忙。
那么像我们这些不会画图的投资人员如何拟定指标呢？下面是我一些粗浅的知识，仅供参考。
第一步、先算计容建筑面积
计容建筑面积=占地面积*容积率
政府规定容积率一般是一个区间，比如1.0≤容积率≤2.0
一般我们尽量把容积率做到上限，这样才有更多面积可以卖。
这个例子中，计容建面=占地面积50000㎡*最大容积率2.0=100000㎡
提示1：一定要分清楚计容建筑面积、可售建筑面积、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积。
计容建筑面积就是计算容积率的建筑面积，是政府要审查的内容。
可售建筑面积就是可以卖的建筑面积，
一般来说，计容建面-不能卖的配套面积=可售建筑面积；
总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积；
地上建筑面积就是地上总的建筑面积，等于计容建面+地上不计容建面（比如架空层）；
地下建筑面积一般是不计容的。
提示2：有些挂牌文件占地面积的单位是亩，比如100亩，二手地很多时候也是说多少钱一亩，要熟记换算单位：1亩=666.6666667平方米
第二步、拟定业态配比
首先确定主要的业态，是做高层还是别墅，还是超高层。我们这里有个大概的对应表：
这个项目2.0的容积率，如果只做一种产品，大概就是9F-11F洋房
再通过建筑密度算一个平均层数
建筑密度=各类建筑基地面积的总和/场地用地面积*100%
建筑密度也有个大概的经验值：
多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20%~25%，公建和商业建筑密度会更高。
平均层数=容积率/建筑密度，这个案例中=2.0/25%=8层
也就是说我们这个小区大概平均是8层的小高层。
这里还要注意一下建筑限高。这种普通住宅一般1-2层每层4米左右，以上每层3米左右。8层的小高层撑死了都到不了45米，肯定是不会超过限高的。
我们投资人员只会用指标分析出大概的业态，可以用来做初步研判，而设计部会根据地块条件、容积率做出不同的产品搭配，也叫容积率拆分。
比如2.0的容积率，也许可以做叠拼+小高层，或者联排+小高层。小高层走量，联排叠拼实现高溢价。
有可能他们做出的方案会比我们粗估的货值高很多。
接着我们拟定不同业态的面积。
先算配套面积：
配套面积一般都是按照最低要求做。计容建面总共10万方，先查挂牌文件+当地设计规划，假设我们算出配套（物业用房等等）必须大于500平米。
也就是说剩下还有10万-500平=99500平方米。
再算商业面积：
该地块是商住用地，兼容不大于10%的商业，也就是说商业最大可以做到10万*10%=10000平方米。
但是我们要不要做这么多商业呢？
如果从货值最大化的角度来考虑，因为商业一般售价比住宅高，是要做满的。
但是商铺现在不太好卖。
以前大家信奉“一铺养三代”，商铺价格高而且好去化。
但是现在小商铺生意比较难做，商铺不好卖了，1万平商铺对于一个10万平的小区来说还是挺多的，我们少做一点，只做4500平。
PS：4500平这个数字是怎么得出来的？
就是我随便想的，设计部可以根据图纸给出具体的面积，我们投资人员不具备画图的技术，就只能根据经验随便给个数，或者找几个周边类似容积率的竞品案例看看商业比例粗估一个数。
另外，做多少商业要看看地块情况，50000平占地，假设是220米*220米的正方形，假设只有两边临路有做商铺的条件，商铺进深大约9-12米，边长减去退线（5-10米）*进深可以大概算一下商铺面积。
剩下的就都是住宅面积，前面已经算过，是平均8层的小高层。
住宅面积=计容面积10万-配套500平-商业4500平=95000平方米
最后算车位个数：挂牌文件或当地设计规范对车位配比个数一定会有要求，比如要求每一百平米配1个，或者每户配一个（俗称1:1）。这个案例我们假设是每一百平计容面积配1个车位，则车位个数=10万/100=1000个。
对投资来说，车位配比低的地块收益更好，因为车位基本都是亏本的。
【另外，人防车位面积怎么算，我问了下设计部人士，各地规范不同，需要去查。如果不知道的情况下可以按建筑基地面积来算。】
看看到这一步的成果：
第三步、计算不计容建筑面积
不计容的建筑面积主要包括地下建筑面积+其它不计容（比如架空层、转换层等）
这里我们不考虑架空层了，只算地下建筑面积
地下建筑面积一般等于车位个数*35~40平米/个
我们按35平来算，地下建筑面积=1000个车位*35平/个=3.5万平
我们总占地是5万平，地下建筑面积3.5万平，一层地下室就够了。一般来说，我们要尽量避免做两层地下室，工期长而且成本高。
提示：一般来说，地下建筑面积占到计容面积的30%+，车位配比越高，地下面积越大的项目，收益情况越差。我们在评判项目时，要看看车位配比，1:1.5的项目就不如1:1的项目。
第四步、计算可售建筑面积
很简单，住宅、商铺都可售；车位因为不太好卖，一般销售数量要打折，这里我们假设只有80%可售。【注：有些城市如深圳，车位全部是不可售的。】
第五步、计算总建筑面积
总建筑面积=计容建面+不计容建面，也等于地上建筑面积+地下建筑面积
我们来看看“表一：项目经济技术指标”的最终成果
特别提示：如果项目计容面积较大，我们需要分期计算，因为税费是按期清算的，全部合在一起可能差别会比较大。这个案例因为总计容面积才十万方，一期就做完了，没有分期。
小结：
1、测算分静态测算和动态测算
2、入手学测算的捷径：
搞清楚大逻辑-->拿个模板开始做（顺序是招拍挂静态、招拍挂动态、收并购静态、收并购动态、旧改类）
3、测算大逻辑（牢记！）
项目经济技术指标-->售价预判-->成本及费用假设-->进度假设-->融资假设-->税费计算-->利润计算
4、项目经济技术指标，在没有设计部强排的情况下，投资人员如何粗估。
02
售价预判就是要说明每种业态卖多少钱。静态测算不用考虑增长率，给个均价即可，表格如下图：
售价我们一般要在周边找几个类似的项目，也叫“竞品”，看看别人的地块条件、价格、去化情况，拟定出我们自己地块的价格。
这里要特别注意的是，分清是毛坯还是精装修，商业分清是一层还是二层,价格差别比较大。
住宅一般都可以找到可比案例，商业如果找不到，大概可以凭商业和住宅的价格比例来预估。
比如一层底商的价格以前大概是住宅价格的2倍，但是现在可能只比住宅略高。
二层商铺一般要在一层商铺价格上打折，比如60%。
车位一般都取万的整数，比如10万一个，15万一个，很少看到车位卖143598元/个这种。
酒店式公寓（也就是商办用地上做的类住宅，通常精装修）一般是住宅的6-8折。
这里也要特别注意不同城市的经验数据不同。
比如在深圳，酒店式公寓（精装修后）的价格可能只比住宅（毛坯）低一点，但是在一些三线城市，酒店式公寓可能只有住宅价格的6成甚至更低。
我们假设了每种业态售价，总销售额=可售面积*对应的销售单价。
这个项目总销售额是11.6亿。【这个数据要记一下，俗称“总销”，这代表了项目的规模，领导容易问，而且也是大部分地产公司投资部门最核心的考核指标】
03
土地成本，招拍挂项目土地成本就是土地出让金和契税
这块地先假设土地成本就是起拍价4亿元。
这里要介绍一个入门级核心概念“楼面地价”
楼面地价就是分摊到计容建筑面积的单方地价，比如我们这块地，土地出让金总额为4亿，那么楼面地价=总地价40000万元/计容建筑面积100000平方米=4000元/平
【备注：也有些人说的楼面地价是分摊到可售建筑面积，但是一般来说都是指的分摊到计容建筑面积】
契税=土地出让金*契税税率，这块地契税税率3%，则契税=4亿*3%=1200万
房地产开发成本一般包括前期工程费、建安成本费、开发间接费等。要填出具体数据最好的办法就是问成本部，当然投资自己做多了，也可以估个大数。
以这个项目为例，单方建安成本（分摊到总建面）假设2800元/平，那么总建安成本=2800元/平乘以总建筑面积135000平方米=33759万元。
需要注意的是，成本部告诉你的单方建安成本，是分摊到总建面的，还是分摊到计容建面的，还是可售建面的？
口径不一样，差别会比较大。
比如这个项目，分摊到总建面单方2800元/平，如果是分摊到计容建面，就要超过3000元/平左右了。
同时也要问清楚，成本部给的成本口径是啥，比如有些公司的建安成本，是综合大建安，包含前期和配套成本。有些公司的建安就不包含前期和配套，前期和配套要另外算。
这也是和一些土地方谈判时经常会遇到的问题，比如有个项目你研判算不过账，土地方问你“你建安估的多少？”你说“单方3500元/平”，土地方说“3500？！！我2500就能做得下来！”显得你很不专业。
其实你两说的可能不是一个口径。他的可能只是纯建安，没有含前期和配套的，而且他可能是分摊到总建筑面积的，你是分摊到计容建面的。所以成本一定要把口径搞清楚。
还比如营销费用，是否包含渠道费、是否包含样板房精装修，差别也是不小的。
每个公司成本部都有自己的口径，我们在预估时要把自己公司的口径搞清楚。
营销及管理费用
营销费用一般按照总销售收入的百分点预估，大概2%-4%。好卖的，大的项目一般营销费用低一点；
不好卖的区域，或者盘很小，或者该公司就是特别重视营销的，那会高一些。比如在某些三四线城市，营销费用要高达6%。
【曾经去跑过一圈西部地区三四线城市的房地产市场。不知道大家有没有见识过，有些县，或者新的经济开发区，整个就像楼盘博物馆，密密麻麻的正在开发的楼盘，而街上人很少。你在某个楼盘考察，刚出来就会有一堆人围上来，要用摩托载你去看别的盘，是这样抢客户的。这种地方的营销费用，那可想而知有多高了。】
管理费用有按照总销售收入1.5%-3%预估的。也有按照总建安成本的百分点预估的。我们来看一下表三、成本及费用假设的成果：
04
融资的种类太多了，我们这里只考虑两种最常规的。一种是土地融资，一种是开发贷融资。
不管是哪种融资，在测算中需要假设的条件就是几个：金额、放款条件、期限、综合年利率。
下面是我粗浅的经验，仅供参考。【目前这些是否能做，要问资金部专业人士了】
【以下提示1、2、3都是咨询过专业融资人士，一定要看下。】
提示1：以上融资方式在测算时一般土地融资和开发贷二选一。收并购项目并购贷和开发贷二选一。
在测算时选择融资品种，一般的原则是，项目在同一期间一般只有1笔融资。
比如说项目拿下来之后做了一笔纯土地融资，期限2年，那么即使在1年的时候拿到了4证，也不可以在那个时候另外增加一笔开发贷款。
因为一般而言土地融资的机构不会把抵押物拿出去给开发贷款再抵押一次，虽然1年后的项目价值因为在建工程增加而提高，但是实际操作中基本不能做到。
但是也有些金融机构是组合式的，收购阶段做并购贷，四证齐全后换更便宜的开发贷。
提示2：根据咨询融资专业人士：融资几个要素里，成本、期限啥的基本都是固定的，相对市场化，市场上能拿到啥样就啥样，
但可控性最强、最能够影响测算的是放款前提和放款节奏。
对于金融机构考量项目收并购融资，最重要的是项目控制权，次要是风险；
所以在收购协议的签署中，关于控制权移交、融资配合、兜底条款的设置，尽量要能够明确，并且提前。
比如，控制权可以在完成50%付款才移交，但是我们可以加一条，在完成第一笔25%付款后，被收购方必须配合完成我们要求的融资抵押、董事会成员增加等。
那我们跟金融机构谈的时候，就可以要求在完成土地抵押后放第一笔款。在理想的情况下，我们只要付了一笔款，因为后面可以让金融机构付后续尾款。
提示3：咨询融资专业人士：关于开发贷款的还款节奏，很多人做开发贷的还款时，不考虑实际的情况，而是看自己测算需求随意对金额和还款节奏进行调整。
一般来讲，开发贷款是需要在项目取得预售证后开始还款，至少每半年还款一次，还款的比例，大概可以这么写：预售百分之30%（以网签为准），至少还款30%；预售50%，还款50%；预售70%，全部还清；上面的销售比例即使没到，预售后每年也得还款至少贷款金额10%。
提示4：以上粗浅的经验都是随着市场情况在不断变化的。
像13年并购融资利率大概在12%左右，14年初我做了一个项目10%都觉得还挺便宜的，但是15-16年就已经降到9%了，17年到8%-9%左右，但是今年融资收紧，利率普遍回到13年水平甚至更高，而且很多以前能做的融资方式现在都做不了了。
所以我们在预估融资前，要先请教资金部同事，才能做出准确判断。
更好的方式是把项目情况发给他们，请他们提前介入。
PS:投资和融资两个业务线是一根绳上的蚂蚱，互为依仗。
特别是做收并购项目的投资人员，在设计交易方案的时候就要和资金部充分沟通，
为融资资金进出留好渠道，会避免后期很多技术上的困难，这个我自己就有经验教训。
言归正传，回到这个案例，我们假设只用土地融资，
05
参照安徽地产圈之前介绍的各类税费计算规则，这里我们只放假设和计算结果了。
1、假设：
项目属于新项目
2、增值税及附加计算结果
3、土地增值税计算结果
先分摊
再按照公式计算
4、所得税计算结果
06
前面的表都填完了，利润计算自然就出来了（计算公式见表）：
利润表一般除了总金额，还会有分摊到计容建筑面积，分摊到总建筑面积，分摊到可售建筑面积三种分摊数据。
一般我们看这个表，核心是分摊到计容建筑面积，这是最容易理解这个项目的一组数据：
比如这个项目，我们看到：
单方售价是11621元/平，
楼面地价是4000元/平，加上契税总土地成本是4120元/平，
综合建安是3780元/平，
营销及管理费用总计是523元/平，
三大税总计1358元/平，
最后利润是1601元/平。
也就是说卖11000+的房子，最后赚了1600+元/平，销售利润率13.8%相当可观了。
注意：这个销售利润率13.8%是不是说我们投的钱回报率是13.8%呢？
不是的！这是利润/总收入。自有资金回报率肯定会比这个高，我们可以粗估一下。
这个项目土地款我们做了50%融资，相当于4120元/平土地款自己投了一半大概2000元/平，建安成本3780元/平没做融资，但是因为预售，实际上一部分是来自于销售回款，那么我们假设自己只付了一半，大概1900元/平，其它费用和税假设自己付了300元/平，总共自有资金付的大概是1900+2000+300=4200元/平
最后利润1600元/平，则自有资金静态回报率1600/4200=38%。
如果项目开发了3年，年均大概是12.6%，比买理财产品高不少了。
（这只是大概口算，很不准，详细的我们还是要看动态测算的IRR）