投资商铺第一步该做什么？——明确投资目的是首要
投资者明确商铺投资的目的，实际上就是明确自身的投资定位。这一点非常关键，几乎决定投资方向的正确与否，以及投资收益预期的实现与否。据了解，目前市场上购买商铺进行投资的目的大概可以分为三类。分别是短期投资、长期投资和自主经营。
短期投资的投资者是通过买卖差价来实现投资收益的。此类投资者一般会在商铺项目销售的前期，通过一次性付款或按揭贷款的形式买入，然后在项目升值后以较高的价格转手出售，从而获得差价收益。
购买商铺除了租售，还有一类投资者为商铺的保值和业务的长期发展而选择购买商铺进行自主经营。此类投资者通常会选择成熟商圈中的商铺来设立形象店、旗舰店，来展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。
目前，武汉商铺项目呈现岀局部集中，整体分散的分布特点。大多数优质商铺聚集在江汉路、武广、中南、街道口、徐东、光谷等大型商圈中，这些商圈中的商铺价格相对较高，回报也较高，适宜长期投资。而位于这些商圈的辐射商圈中的商铺项目则适合短期投资，在前期以较低价格购买，待商圈日渐成熟之后转让，亦可获得可观回报。
投资贴士：投资新手应根据自身实际情况确立投资目的，选择适合自己的投资收益方式，不可盲目投资。
Which
投资哪种商铺才能赚钱？——选择适宜的商铺类别
城市综合体项目一般具有相当规模，商业氛围自成一体。因此，其商铺大多会在引进一些知名品牌的主力店铺后，出售少部分产权，一般为一层黄金铺位。这便是商业地产标杆企业的万达运用的典型模式。综合体商铺与主力品牌店铺为邻，通常具有价格贵、租金高、收益稳定等特点，但一定程度上必须依赖整个综合体项目的经营状况。综合体商铺的收益率一般在6％-8％左右。
底商一般分为社区底商和写字楼底商。底商一般作为住宅或写字楼项目的配套商业，有着面积相对较少、价格较高，商业培育期较长等特点。随着人们对居住品质要求的日渐赠高，社区底商必然成为未来商业地产的发展趋势。但由于房地产开发的阶段性特点，目前市场上的底商项目均呈现岀一定的滞后性，开发商往往先推住宅再推商业，且同质性强，短期集中供应造成竞争激烈，价格偏高。此外，大部分社区底商难以享受到成熟商圈的辐射，社区入住率短期间又难以达到，投资者在前期几乎得不到任何收益，所以，社区商铺往往需要3-5年的培育期之后才能成气候。另外，投资者需注意底商的功能限制，有部分业态会禁止经营。所以，投资前期也需对经营业态和客群定位进行考察分析。
投资贴士：投资新手应该根据自身经济实力选择适宜的项目类别，整体考量项目的投资价值后再出手。对于综合体商铺，须特别注意其整体经营情况；对于底商项目，须重视其养商期，不可急转手，否则难以获得预期的回报。
When
商铺什么时候买、卖才好？——看准时机，该出手时才出手
投资商铺，买入价格关系到投资成本，卖出价格关系到投资收益，究竟什么时候买，什么时候卖才好呢？这个出手时机非常关键，虽然投资不同项目的出手时机各不相同，但也有一些关键节点是投资者值得抓住的好时机。
买入价格越低，投资者成本就越低。大多数情况下，开发商对商铺项目会采取预售的方法进行销售。所以，在前期商铺作为期房的时候买入，其价格会相对划算。而随着开发商工程进度的逐渐推进，商铺的前景逐渐明朗之后，开发商大多会开始提价，特别是位于成熟商圈中的项目，其涨价空间将会很大。如果等到这个时候再买，投资者的成本将会提高不少。所以，投资商铺还是越早越好，但抢占先机必须建立在充分考察开发商的实力和建设周期的基础之上，将投资风险控制在自己掌握的范围之内。此外，当开发商遇到到资金链紧张、对项目前景预期不明朗等情况的时候通常会选择降价出货。所以，选择这种时候购买也不失为一个良机。
相比之下，卖出价格越高，投资收益却并不一定越高。如果投资者寻求的是短期投资收益，以买卖差价为利益点则卖出价格越高越好。因为二手交易税费是一笔不小的成本，而通过按揭贷款投资的投资人，还需要考虑贷款的利息成本以及交房时的各种费用。选择正式交房之前出手则可以避免各种税费等中间费用。当投资者寻求长期投资收益，则更须考虑商铺商业氛围的成熟与否。特别是位于核心商圈中的商铺，商铺租金会随着商圈的成熟而逐年走高，甚至出现指数增长。投资者除非急需资金周转，否则，长期持有可能会获得更高收益。
投资贴士：投资者在把握买、卖时机的问题上须充分权衡利弊后再出手。短期投资者须考虑转手的中间成本，而长期投资者则不可忽略商铺后期的升值潜力。此外，商铺初期出租的签约年限最好不要超过3-5年，以免商铺度过培养期之后由于租约而无法涨价。
Where
哪个地方的商铺升值潜力大？——地段重要，位置更重要
投资贴士：在选择商铺地段的时候，投资者应尽量选择靠近成熟商圈的商铺；选择具体铺位时，须谨慎考虑客流量、展示度、便捷性等影响商铺价值的诸多细节因素。
What
商铺值钱的隐形因素是什么？——硬件设施好才是真的好
除了地段和价格，住宅投资考虑更多的往往是其舒适度与生活便利性；而商铺投资除了地段和价格，同样需要对商铺经营的便利性作一番考量。商铺经营的便利性说到底最主要体现在硬件设施上，包括商铺所处的楼层、商铺的面积、进深、面宽、层高、柱距、水电设施、煤气、暖气管道等诸多方面。只有硬件设施过硬的商铺，在后期的经营上才不会出现种种问题。此外，一间商铺的硬件设施也直接关系到其经营业态的选择，从而对租户及经营者产生直接的影响。
大部分的商铺项目基本都能适应绝大多数业态经营的需要，而也不排除有些类型的商铺项目，本身在经营业态上就有所限制。例如社区底商，其商业辐射半径较小，聚客能力相对较弱，且同质性强，因此其价值也就相对偏低。所以，选择通用性强的商铺进行投资，会提高租户的选择性，投资者也更容易获得较高价值。
投资贴士：投资者在签订购铺合同之前，一定要检查清楚商铺的一些硬件指标，并将这些细节参数和配套情况调查清楚写入合同，以免日后出租时还需要大量投入来进行改造。
Who
谁是最好的商业合作伙伴？——好拍档更易帮助商铺增值
与品牌店合作对投资者既有利，又有弊。这些品牌店的知名商家会给商铺带来持续稳定的客流量，并且较长的租赁期限也能保证投资收益的稳定性；但也会因为租赁期限长而导致后期无法涨价，此外，品牌店租赁附加条款较多，租赁条件严格至苛刻、违约代价很高。经过业内资深投资人士统计，中西快餐、银行、通信网点、连锁超市、洗衣店以及服装加盟店是承租能力、承租诚信度、履约能力、付款能力等综合因素评判较好的几个行业。
投资贴士：投资者在选择商铺的过程中，也要同时考虑好租户的选择问题，尽量能积累到一些知名品牌的店铺进行合作，在投资之初就掌握主动权，为日后获得丰厚投资回报打基础。
一，如何评估商铺物业的价值
经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家，也不在发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小的研究，答案就在我们自己的手中。
商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。假设我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，首先应当去了解的是周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次（平均单件价格）、每周的出货量、顾客的种类等等情况，一般而言，场地成本占其总成本的1/5～1/4。比如对于一个10平方米的服装铺，平均单件价格为100元，每周出货约30件，那么每日的营业额为430元，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为36元每平方米每天，按照1/5的场地成本，8年的物业投资回报期计算，净售价应当为21,024元/平方米，我们这里没有考虑税收、空租、佣金等因素。以上是个例子，对于餐饮、美容等各种行业，都有不同的计算方法，大家可以请教专家，也可以自己去了解。所以我们只要知道该地区每平方米的平均营业额，就不难推算出合理的商铺投资价格。
当然，刚才的算法是静态的，适于于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量，存在较多不确定因素。在这样一个短小的篇幅，不能尽言详细的方法，但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新地区的建设周期，毕竟消费模式不会有大的差距。
现在我们知道了，评估商铺的价格，也不能简单说是该地区住宅售价的多少倍，即便是同样地区的商铺，可能因为适用于不同的经营种类，就导致价值的迥异。希望这个方法不但对投资者，对一些初发展商铺物业的业者也有启迪。
二，什么是好的商铺物业
想单独讨论是现在较多出售的位于商厦内部的分割铺位，笔者认为这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样，首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势，并且一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲；全部是出售的铺位，统一规划管理难度比较高，通常会在同个楼层品牌档次参差不齐，在这种情况下，经营总是逐渐向低档靠拢，因而尽量规避定位高档货品，从而降低商铺经营的换手率。
三，如何收取回报
如果你商铺的承租人经营失败你会有哪些损失？首先，当你最终决定让承租人退场的时候，可能他已经拖欠了好几个月的房租以及公用事业费用，一般多达半年；其次，寻找新的租户不可避免增加几个月的空置期，以及需要支付的佣金；第三，因为商铺一次的经营失败，大大影响到继任承租人的信心，会影响到新的租金；第四，我们不知道是否因此会卷入拖欠房租而引起的诉讼。所以，挑选一个好的承租人，以及帮助承租人做好生意对投资者来说是多么重要！
好的承租人指那些信用良好、有实力、经验丰富的商户，著名如麦当劳，除了印尼骚乱以外，从来没有因为经营不善而关门大吉，就成为非常好的租户。所以笔者从来不建议商铺拥有人仅仅根据租金的高低来甄选租户。
长期的回报在于商铺经营者/承租者是否取得良好的业绩，因而减轻经营者的资金压力也成为投资人的重要工作。比如，当经营者投入较多进行店堂布置和装修工程的时候，可以合理减少押金，或者延付押金，以帮助经营者以更多的资金投入到生意的运营，可能开始良好的资金状况会使生意财源滚滚，而资金不足则可能导致恶性循环。另外，在租约到了之后也尽量挽留，其成本和风险也会大大低于招揽一个新的租户。
地生钱，现代化的投资技术和理念固然必不可少，咱中华民族祖祖辈辈传下来的至理名言也是万万不能忘记的。俗话说，一铺养三代。投资商铺，如今仍不失为一个投资妙招。
★技巧一：因地制宜选行业
★技巧四：独立门面不可少
★技巧五：周边民众购买力需知晓
商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。
★技巧六：人流量很重要
投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、地铁的客流）。
★技巧七：路边店能讨巧
如果商铺位于一条道路的一侧，就拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，价值不低。
★技巧八：建筑结构必须好
建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构（如体育场馆），这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。
★技巧九：了解商铺的开发商
选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。
★技巧十：周边交通要便利
理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。
★技巧十一：不忽略发展空间
★技巧十二：把握投资时机有诀窍
从总体上说，经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机，投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高。反之，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。
如何选择一个黄金地段是关键选择商铺，不需要太多经验和专业。只要你了解这个城市，知道你所要投资区域的消费群体和主要业态，只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。
与商场里的商铺相比，临街商铺无疑更具优势，它意味着拥有更多客流。反之，商城里的商铺则更多地依赖发展商的规划和管理能力，设计和管理上的失误都会直接影响商铺的投资价值。
为什么LV等世界顶级品牌的旗舰店选择开在国贸而不是王府井大街？答案很简单：王府井的主流消费是旅游消费，消费群体是全国各地来京旅游的人们，整体消费力偏低，而国贸是全北京跨国企业集中度最高的地区，它的消费群体主要由CBD白领精英组成，高档次的品牌商业自然成为主流。
虽然好的地段是商业成功的绝对前提，但盲目相信地段而忽略了其对应的消费群体，也是选择商铺的大忌。
计算商铺投资回报率有技巧
评判商铺投资的最重要指标莫过于投资回报率，而它的算法并不深奥。业内人士介绍，能否实现发展商预期的投资回报率，只需要把几个环节串连起来进行计算。
街铺是明智的选择
有关统计数据显示，一般经营稳定的商场商铺收益率在6％至9％之间就比较乐观，但街铺的收益会在15％至17％左右的收益。
专业市场是明智的选择
专业市场在对区域业态的深入研究基础上，对零散商业的深度整合，具备了区域市场基础和广泛的市场辐射力。
社区商铺泛指在聚集了大量住宅的一个区域，周边的市政配套暂时未能满足市民需求，而社区商铺能够提供小区居民消费需要，并能够自发地吸引小区外的居民前来消费的一类商铺。目前，上海的社区商铺分为封闭式商铺和开放式商铺两种。前者由于封闭导致了人流量的局限，优势是便于管理；后者有人流量的优势，且投资升值空间也比较大。
对社区商铺的投资，应该有长远眼光，在选择时特别要注意：
一、社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。因此，选择社区商铺主要看社区人群的数量和层次。一些定位比较高的社区，其业主的素质和消费力都会相应较高，大型的、成熟的社区最适宜投资。
二、发展商为了业主的安全，通常会构造封闭式社区，此类社区内商铺令外面的人流不会主动进入，使得商铺的消费群体主要局限为楼盘业主。因此，在这样的社区内选择商铺，最好是选择靠近门口、在小区主干线上的铺位；位置在小区深处的店铺，投资者则要慎重考虑。
三、了解商铺的使用功能。一般商铺的使用功能主要为经营、展厅或是车库用途，投资前一定要了解。若只是经营普通的家居生活用品如冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率；如投资经营饮食类的商铺就要快出手，因为通常对餐饮的经营限制较严格，很难取得执照，所以更显得物以稀为贵。
要在商铺投资中稳健获利而不是堕入陷阱，这就十分考验投资的经验和眼光，记者在采访专业人士中了解到，商铺投资可谓窍门多多。
总体来看，商铺的价值首先是决定于所在地段的商业价值，其周边辐射的人口数量、交通方便程度、周边的规划配套等等，都将影响到商铺的投资价值。但我们也看到，同在广州千年商业中心、人流如织的北京路，有些商铺日进斗金，有些商场却因定位不准、运营管理不善而令当初斥下巨资的投资者度日如年，相反一些看似偏远的小区商铺却令投资者获益颇丰。
中原地产商业物业组高级研究员吴昕分析，商铺其实划分为大型商业中心、临街商铺、专业市场和小区商铺等不同类型，而每一种类型的商铺都有不同的特点，在投资各类商铺时，还需进行深入研究分析。
一般而言，临街商铺相对风险较小，只要所临的街道人流量较多，其出租和经营一般就比较正常，收益较为平稳。社区商铺也具有较平稳的特点，一般小区商铺售价不太高，如果小区的人口足够多，周边的商业网点又不太发达，那么小区商铺就承担了小区人口许多日常消费的功能，投资这类商铺可获稳定回报。
大型商业中心、主题商场和专业市场则相对而言收益和风险都较大，因为商铺的价值是随着该商业中心、专业商铺的兴衰而一荣俱荣、一损俱损。投资这类商铺除了考察该商业中心的地段价值之外，还需深入考察发展商的实力和诚信度，商业中心的市场子定位精准与否，发展商的商业运营能力，主力旗舰店的进驻和搭配情况等等方面。
个人商铺投资首选临街店
如今，形形色色的商铺蜂拥而起，社区商业、商业街、大型购物中心、商场等，不一而足。个人投资者最关心的是，究竟何种业态是理想之选，何种投资能最大限度的降低风险。
选择熟悉的区域
作为个人投资者而言，进行详细的市场调查与分析是一项比较困难的工作。单纯依靠发展商的市场报告又具有片面性或诱导性,因此投资者应当首选自己比较熟悉的区域。
熟悉市场、了解市场是一个投资者首要的任务，不能盲目跟风，别人说这个商业项目好，投资回报高就轻易把钱投进去。如果去一个不熟悉的区域投资，就应该通过住在那个区域的朋友、同事等认识的人了解情况，或者可以借助第三方咨询公司作的市场报告了解市场。通常而言，第三方的市场报告比较客观，更加符合市场的实际情况。商铺购买以后只有租出去才能得到收益，所以在购买之前要预先对可能的业态及各种业态的租金进行预测。
普通街面店优于大型商业设施
经营成功的商业项目是在不断升值的，租金自然也会逐年调整。在固定的回报率情况下，投资者将不能享受未来的升值空间；投资者需要将一部分收益交给管理公司作为管理费。在目前较为不规范的市场中，管理公司的运作很难做到透明化，投资者处于劣势；返租期之后的投资回报率无法得到保障。如果届时管理公司撤走，众多的投资者需要达成一致，聘请另外一家管理公司，这一过程对投资者而言是非常严峻的考验。即使管理公司继续运作，回报率也很难达到最初的固定回报率的水平。
选择合适的面积，量力而行
投资者在选择商铺时应该根据市场的需要选择合适的面积，先判断何种业态(最好是两到三种)最合适，再根据业态选择合适的面积。避免购买太大或太小的店铺。太大则风险大，每平方米的租金相对较低；太小则缺乏灵活性，所经营的业态容易受到限制。投资者也需要注意商铺的各项硬件设施，如排烟、通风、上下水、天然气等是否能够符合未来经营者的要求。
投资平民商圈的商铺，一般应选择沿街商铺，以零售业用途为主。如果投资社区内的商铺，则需要比较慎重，人流的限制与需求的限制，决定了此类商铺难有持续的、大宗的消费，主要以便民为主，如非开放型社区，则应选择社区中心地带，以发挥辐射作用。
另外还要注意商铺所在地方的商业氛围，准确地讲，指商铺所在地方的商业市场环境和竞争环境。如果有大型广场和购物、休闲娱乐中心，就能聚拢人气，催生周边商铺商机。比如在肯德基的周围，往往能够找到麦当劳，这就是互相借助氛围的典范，如果发现周边根本就没有其他成功的商铺，那么建议投资者应该审慎，其他投资者的经验终究需要重视。
考虑规划设计
除了地段，商铺的设计也有很大的讲究，一般商铺需要最大程度体现市场概念，需考虑以下规划设计的原则。
可视性原则
商铺规划设计的可视性原则，主要包括铺面的外部可视性和内部可视性。铺面类项目外部可视性，是指在室外不同位置能看到数量尽可能多的商铺，即可以让顾客一眼看见很多吸引目光的商店，并直接奔向目标。商铺的内部可视性，是指铺位类项目的设计应让消费者在楼盘项目内的任何位置，能够看到尽可能多的商铺，过分狭长的商铺经营往往欠佳。一般任何类型的商铺都需要较好的可视性，投资者在选择项目时，可以利用可视性原则对商铺项目进行评价，并利用此元素去初步选择商铺。
商铺的使用率对租金水平有很大影响，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流比较简单、合理的话，就能有效提高商铺的使用率。特别是对于大型商业房地产项目来讲，公共空间对于提升项目价值和商铺价值的特殊作用，通过公共空间进行引导，商铺的价值和使用率才能得到较好的体现。
拨开流量泡沫
警惕售后包租
售后包租作为一种销售行为，其实质是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。但是，从更深的层次看，这一现象背后则是整个商业地产市场都面临的融资困难问题。投资者最好选择自己掌握的出租的节奏，不要过于相信售后包租的高收益，试想，如果售后包租收益如此巨大，那么开发商直接把现金流用于还袋，还有无必要急于出售套现呢？
小贴士商业项目有讲究
聚焦区域：车站附近
商铺类型：饮食、食品、生活用品等
聚焦区域：商业区及辐射地带
地段特征：商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商店开业的最佳地点。可是，该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明个性特色的专门经营商店发展。
商铺类型：饮食、食品、娱乐、生活用品等
聚焦区域：住宅区
商铺类型：超市、便利店、邮政
聚焦区域：市郊
地段特征：现在由于城市的迅速发展和车辆的大量增加，市郊地段商业价值正在上升，如北京亦庄地区等。目前人口并不多的市郊地段随着城市建设的发展，会变成繁华社区中心，眼光长远的投资者如能把握机会，提前择地开创基业，日后财源定会滚滚而来。
商铺类型：饮食、食品、娱乐、汽车维修等
【搜狐焦点网】：宏观调控政策密集出台，致使原本疯狂的住宅投资市场趋冷，此时是否是投资商铺的最佳时机？
【潘好龙】：如果是本着投资的理念而不是投机的想法，现在确实是投资商铺的好时机。
主要原因如下：
一是商铺投资最近三年多以来让住宅暴涨了彻底掩盖了作为一个物业真正的投资价值；二是商铺作为一种经营性物业一直以来投资的租金回报远远高于住宅，正是因为住宅短期内的暴涨推高了住宅资产泡沫，出现了商铺和住宅价格倒挂的不正常的现象，掩盖了真实的投资价值。所以说，目前在股市低迷、黄金价格炒的非常高、住宅泡沫极大，作为老百姓投资的主要四种投资产品，商铺投资的机会应该来了。
【搜狐焦点网】：2009年北京房地产交易网统计，住宅价格上涨29%，而商铺价格仅上涨不到1%，您如何看待这组数据之间的差异，是否可以证明目前尚未商铺投资的地处洼地？
【潘好龙】：这三年以来，商铺价格上涨一直比较缓慢，如果就从投资市场衡量，确实是价值的洼地，尤其是住宅价格涨幅快，住宅和商铺价格出现倒挂的区域，价值洼地越明显。但是商铺作为一种经营性物业，主要是通过租金价值衡量物业的投资价值，具体是不是商铺投资的价值洼地，还是要分区域、分地段以及具体的项目来具体判断。
【搜狐焦点网】：投资商铺应遵循哪些基本原则，请给出您的建议？
经营性原则：商业物业是经营性物业，这就需要从投资、出租、品牌选择、业态选择、管理等方面有综合经营思维，才能达到收益的最大化。
比较性原则：既然是投资，就要有比较，尤其在准备投资时，多选择一些投资项目，从商圈、商圈成长性、位置交通、主力店、周边的租金水平等综合评估它们的性价比，这样才能判断哪一个项目投资价值更大。
【搜狐焦点网】：结合北京市场状况，哪些区域和商铺产品更适合投资？
【潘好龙】：商铺投资区域可以大概分为城市中心区商铺、城市近郊区商铺和城市郊区商铺。任何区域和地段都有值得投资的商铺。一般情况下，城市中心区商铺价格都比较高，投资的增值空间不大或者说已经让开发商提前透支了增值的空间，例如三里屯十几万的价格，投资的想象空间已经没有。所以，我更愿意向投资人推荐城市近郊或者郊区的商铺，价格相对不高，随着交通路网的改善、地铁建设、新型商圈的形成，投资的想象空间比较大。例如，原来通州梨园时尚街区，2005年商铺价格不到6000元，城铁八通线开通，贵友大厦等开业，现在的租金可以达到4-5元/天/㎡，投资回报率可以达到25%以上，投资的成长性非常好。商铺投资和股票投资有一样是相同的，就是要选择一些具有投资潜力的价值股。
【搜狐焦点网】：目前北京市场上的商铺的投资回报率是否可达8%水平？如何精确计算投资回报率？低于6%是否考虑入手？
【潘好龙】：据汇博行统计，目前北京商铺投资市场的静态回报率在5-6%之间，如果考虑租金的增长等因素，动态投资回报率可以达到8%的水平。
精确计算投资回报率，必须考虑以下几个因素：一是当前的租金水平和贷款利率水平；二是租金的递增幅度；三是预计的空置期的长短。
【搜狐焦点网】：二三线城市商铺投资面临机遇，但是也存在一定风险，应该如何选择城市和商圈？此外二三线城市商铺投资行为具有哪些特点？
【搜狐焦点网】：住宅投资与商铺投资就投资特征而言有哪些不同？
投资的专业程度：商铺投资专业水平要求相对比住宅更高，它考察投资人综合眼光，包括投资项目的位置、地段、规划、商圈、商圈成长性、拟投资商铺的位置考量等等。
金融杠杠：首付款比例不同，住宅是20-30%，（二套房首付50%）；商铺首付必须是50%；贷款年限不同：住宅可以在10-30年；商铺最多10年；
利率不同：住宅分公积金、商业按揭，同时面积大小利率优惠不同，商铺在正常贷款利率基础上上浮10%。
投资回报率：如果单从租金计算投资回报率分析，住宅的回报率在2-3%左右，商铺可以达到6-8%；从租售比衡量，现在住宅的租售比大概在1：500-600之间；而商铺的租售比在1：150-200之间。
文/陈及
商业地产是时下房地产市场中增速最快的部分，但近来的统计数据表明，其上市量远大于需求量，致使其租、售价格明显下行。例如，北京市商业地产前几个月增幅高达120多个点，而反映需求意愿的销售增长仅有20多个点，其差额自然就是空置率大升，致使其销售均价下降千元之多。
以下向商铺投资者介绍一些经验之谈。
其二，选低不选高。顾客在店铺内行走购物为省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺低层往往比其它楼层创造更高的营利。为此，在择铺时，选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之，一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系，即楼层越高，销售越低，从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。
其四，社区内的商铺更具投资价值。社区是居住人群常年生活的空间，因而抵近消费地的社区商业能够提供充分的便利性，使商铺投资的安全性和营利性大为提升。当前的问题是，新兴社区入住率偏低，使消费规模难以支撑商铺经营；社区商业规模往往大于社区需要。但是，从长远看，社区商业的远景向好，因而，把握有利时机进入可以保证商铺投资坐收长期稳定回报。
其五，店铺要与业种、业态要求相吻合。一定的市场空间对业种、业态的组合有客观要求，只有适应才能使经营顺畅。一般而言，现有商圈内对零售、餐饮、娱乐、修理等业种要齐全。对业态的需要则视消费人群的多元化差异而定。因此，投资商铺之前，投资者需了解这些具体情况，进而确定自身店铺未来要做的行业以及不同的业态，才能使经营具有针对性。
其六，了解城市及区域规划。规划是对未来发展的远景描画，从而改变未来城市在空间上的格局，使某些市场由此繁荣或由此变得冷寂。这种大背景、大环境的考量，是投资者在局部市场选择的先决性条件，否则一铺不但养活不了三代，反而成为三代人的负担。
总之，财富的持续增长，往往是一个正确而英明决策的衍生物，而不动产特别是商铺投资更具有资本化特征，不仅可以带来持久和丰厚的现金流，更可以带来远胜于其它地产项目的快速增值和大幅溢价的美好前景。正因为如此，它吸引了越来越多的眼球和越来越多的行动，以致商铺投资失败的案例俯仰皆是。如何在这种躁动中深刻理解商业经营规律，进而冷静分析，果断行动，是确保正确的投资决策所必须的逻辑保障。
(本文作者为首都经贸大学教授)
明确业态方向
长线投资要了解政策
正确看待商铺价格
现今流行的一种经营方式是从开发商那儿买了商铺后，再把商铺租给开发商，让他们经营，自己收取租金。蔡宇翔总监指出，表面看来，对于投资者，包租是很有利的。包租期内会有稳定的租金，而且包租期越长，风险就越小。可开发商很多不具备商场经营经验，并不能保证在经营期内稳赚，从而也不能保证许诺给投资者的租金。有的开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任。但如果开发商破产，投资者的租金也就没了，被投资者就在承担开发商的风险。
社区商业和商业街有区别
我爱我家的副总经理胡景晖详细分析了投资社区商业和投资商业街、商业中心的商铺各自应该注意的问题。
社区商业投资
他说，投资社区商业要考虑以下几个因素：
★小区规模、居住人口的密集度。社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景。
★居民的生活标准和消费习惯。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。例如：某小区的业主平均年龄在30岁，那么该地区的商铺则比较适合开办咖啡厅、快餐店、练歌房等，满足年轻人娱乐休闲的需求。相反，如果业主以普通阶层的成家人士居多，那么这一地区的商铺就应以开设中低档的大众餐馆为主。总地来说，居民消费水平的高低及习惯，决定一个地域商铺的档次和收入。
★业态配比的合理性。这主要就是避免太多同类产品互相冲击市场。假如在一个容纳500-600户的小区内，开了十几家美容美发店或超市，同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，那么，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终要有部分投资者撤退。
商业街投资
投资商业街、商业中心的商铺时又应该考虑以下因素：
★地段、交通是首要的。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。
★整个商业街是否实行统一的管理。商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去，产权分散，开发商在进行后期管理时难度就大得多。
保险起见，先租后买
闹市区并不一定好
产品特色很重要
如果你想在一个专业市场中投资商铺自己经营，产品是否有特色也是能否成功的关键之一。专业市场往往经营的是同类产品，相互之间的竞争非常激烈。所以，如果你所经营的产品与周边其他商铺相比没有特别的地方，生存下去就比较困难了。
要考虑市场的知名度
专业市场不同于住宅商铺等，它所服务对象的范围可以说是比较宽广，在这种情况下它的知名度也成了商铺投资者所必须考虑的因素。知名度就是一个品牌，对于吸引客源具有着很重要的作用，如果做到了良性循环，就可以维持专业市场的兴旺。
政策因素不可忽略
新市场开张需三思
专业市场风险大
很多投资者往往只会从这个商铺本身去研究其投资回报，但他们所要面临的最大风险却是市场本身的关门倒闭，这时，不论你是租的还是购买的，市场一旦关门，这个商铺对你来说就一点儿意义也没有了。
提要：都说广东亿万富翁多，参加一个活动坐在身边的那位毫不起眼的先生或小姐，可能银行资产数额分分钟是千万级。若是纯粹做实业，S先生东山再起的速度会慢很多，从事辅料生意时他无意中发现了投资商铺的窍门。
S先生笑称，有钱就买个别墅住，但目前资金要用在刀刃上。
投资达人
S先生小档案：
过了不惑之年，生于中山的农家，读书不多，但商业智商超高。
都说广东亿万富翁多，参加一个活动坐在身边的那位毫不起眼的先生或小姐，可能银行资产数额分分钟是千万级。记者日前在一个活动上遇到一位来自中山的S先生。简单交谈之下发现他的故事非常精彩。S先生在上世纪九十年代曾经坐拥亿万身家，商战失败后并没有自怨自艾，10多年后东山再起，尽管现在的财富数量级比以前少一两个零，他依然笑看风云。人生如戏，就让我们洗耳恭听S先生细诉他的前半生吧。
文∕图：记者李凤荷
本钱没有唯有食脑
S先生过了不惑之年，生于中山的农家，读书不多，但商业智商超高。珠三角在上世纪九十年代初加工业兴旺发达，S先生也投入开厂大潮中，很快就积累起过亿身家，员工人数过千。他经商的失败源于无情的商战。生产家电与打火机的他与大鳄同行竞争，大鳄为吞掉S先生的厂，一天内把出厂价调低50%，S先生当时年轻气盛，非要把商战进行到底。不料当时国家银根紧缩，经济不景气，S先生资金周转困难，此时他希望把工厂卖给大鳄却不获接纳，最终因决策失败而事业回归零点。
2000年，S先生只身来到广州十三行投靠朋友。他的朋友投下一个辅料档口却不知怎样做生意。S先生提出，你打本5万元开店，我1年后还你100万元利润，我只要1000元月薪。一年过去，S先生果真兑现诺言，帮朋友赚了超过100万元，朋友挽留他，S先生这时心里打起了小算盘做辅料生意其实一点也不积压资金，几千元租下一个小铺位，一千多元买货版，档口接单再找工厂代加工，利润两三成没问题。S先生最后以3800元创业开辅料档，第一年积累利润足够他第二年开一个10多人的小厂，自己把代加工的利润也赚上。
若是纯粹做实业，S先生东山再起的速度会慢很多，从事辅料生意时他无意中发现了投资商铺的窍门。以国际轻纺城一个10来平方米的铺位为例，与发展商签下10年经营合同，租金总额100万元，折合9000多元/月，但这些档口往往很容易就以17000多元/月转租出去，而且铺位几乎没有吉出来的一天。S先生于是承接了一些商铺来投资，有的给自己做档口用，有的则是租出去。9000多元租来，17000多元租出去，一般人以为利润率接近100%，S先生却很精明，他说扣除同期银行利率和其他变动因素，利润率约40%左右。
商铺投资的利润率比做实业要高，但S先生依然钟情于实业，只把三成资金放在地产投资上，他说：闲置资金可以放在地产上，但七成还是要放在实业上。他在最近新开的长江轻纺城也投了几个铺位，他坚称这些投资都是不值一提，别人一扫就几十个铺位。
楼市大热转做中介
记者与S先生交谈中，感觉到他与以前采访的亿万级富豪都有一个共同特点：每门生意都只是游戏，摸熟游戏规则就可触类旁通。尽管辅料生意与地产投资和经营中介公司各有不同，但S先生自觉已驾轻就熟，特别是对经营中介公司颇有一番抱负。以往亿万家财一铺清袋从头再来，S先生没有觉得生活有任何落差，尽管现在积累的财富还没有回复到20年前，但他的商业智慧每天都在增长，难怪他有足够的底气对义乌、温州同行称，我的实力现在虽不如你，以后你也有可能陷入财困，到时说不定我要来收购你的公司呢！
S先生投资贴士：
1.地产是较为稳健的资产。S先生表示，股市较为动荡，砖头要稳阵一些。他在中山的房子最近要被大开发商征地，每平方米补偿款到8000多元，大大出乎所料。
3.轻质投资更有效率。S先生笑称，给我几千万我不知道怎样花，给我几百万我可以全部花在刀刃上。他吸取过往的教训，目前重点放在人员培训与开设劳动密集型企业上。
S先生举例说，5000万元做固定投资，一年利润率10%，年赚500万元；我100万元做辅料加工，每月赚二三十万元，滚存的利润再放到地产等行业，1年下来我可能会赚多过500万元，而我的投入不过是100万元而已。
产权式、租赁式二分天下
产权式商铺：经营难以形成合力
产权式商铺投资者分为投资者、管理经营公司和业主，通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。开发商希望开发周期越短越好，尽快套现，不太重视商铺的后续经营，尽量将经营风险转嫁给业主；管理公司也存在短线投资的硬伤，缺乏足够经验和对行业本身的了解。从业主来看，购买产权商铺，一是转让投资，二是自己经营，三是靠出租获取收益，由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失整体项目的掌控权，无法对大局进行调整，业主各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效应。再者，大部分业主由于资金有限，一旦经营效益达不到期望值，容易引发事端。建宁路红桥市场前身为亚都商厦，产权分割卖给几十位业主，业主委员会四处寻找管理经营公司，先后找过金盛、玉桥进行管理，目前管理方大部分精力，花在协调各业主的关系上，原先承诺业主8%%的回报显然不能兑现。业主期待一次投资，终身受益，一铺养三代，往往欲速而不达。
租赁式商铺：投资风险小，但稳定性差
与产权式商铺不同，租赁式商铺不是有钱就能投资。采取租赁经营的大市场，往往对招商对象设计许多条条框框，把小、散、不够专业的投资者拒之门外，以提高招商质量和业主素质，进而提高市场的竞争力和抗风险能力。经营租赁式商铺的市场，一般实行统一经营管理，较为注重市场的培育。市场与业主不仅仅是简单的租赁关系，也是一种利益共同体。市场通过各种举措帮助业主谋取最大利益，否则经营户就不会续租，这种关系要比产权式商铺的商业关系来得更为紧密、牢靠。并且租赁式商铺还有产权式商铺的部分权属特征，业主承租的商铺可以自由转让、转租，投资、经营两相宜。租赁式商铺，尤其是专业市场内的商铺投资较低，收益相对稳定，但业主变更快，难以长期受益。
投资者：实地考察谨慎投资
商铺地产的价值有两部分，一是房地产本身的价值，二是商业价值。房地产的价值浮动不大，但商业价值却因投资者的判断、经营能力、项目的风格、内容有所不同，弹性很大。目前南京商铺市场还不是很成熟，这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素，同时要考虑商铺的开发商、管理方、经营方等各方面的实力和水平，尽量选择名气大的开发商、成熟的商业铺进行投资。