一、我市二手房市场的现状及原因分析
(三)我市二手房贷款市场所面临的风险和问题
1.还款风险
借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。
2.二手房贷款服务机构的诚信风险。
在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。
3.各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善
二、解决问题的对策和建议
(二)尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度
借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：
2.各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。
编号
执行部门监督部门考证部门
一、调研目的
从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。
本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。
二、调研方法和人员
（一）调研方法
本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。
（二）调研人员
①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。
②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。
③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。
三、调研内容和结论
（一）××市的宏观环境
1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）
①国内生产总值（GDP）。
②人均国内生产总值。
③社会消费品零售总额。
④人均社会消费品零售总额。
⑤职工年平均工资。
⑥城镇居民人均可支配收入。
⑦城镇居民人均消费性支出。
⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。
⑨城乡居民储蓄存款余额。
⑩城市居民人均居住面积。
2.城市规划及发展趋势
①城市规划。
②发展趋势（未来三年的发展趋势）。
（二）去年××市房地产的发展情况
①新建商品房发展情况。
②经济保障住房的发展情况。
③二手房的发展情况。
（三）今年××房地产市场分析和预测
①截至今年××月的销售增长情况。
②未来几个月的销售预测情况。
（四）今年××市房地产政策分析
①土地政策。
②金融政策。
（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况
1.××区总体规划
②居住用地规划。
③商业规划。
④交通规划。
2.××区零售业态综述
①主要业态分布区域。
②主要业态所处地位及趋势。
（六）××项目所在的××区的房地产市场分析
1.项目区域市场分析
（略）
2.项目片区市场分析
①项目位置。
②片区范围。
3.项目街区特点
①地块位置、环境及交通。
②人口分布及收入构成。
4.项目周边配套
①周边商业分布、经营状况。
②项目周边教育配套。
③项目周边金融配套。
④项目周边医疗配套。
（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析
1.项目竞争楼盘及分析
分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。
2.项目潜在竞争对手及分析
分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。
3.其他在售楼盘及分析
分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。
（八）综合结论
①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。
②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。
③本区域的户型特点和面积分布情况。
④本区域楼盘客户的主要特点。
（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素
1.畅销特征
①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。
②市场定位准确。
③产品在当地市场具有唯一性。
④户型设计相对较为合理、实用率高。
⑤产品的性价比高。
⑥物业管理到位。
⑦营销定位及宣传效果较好。
⑧企业及项目品牌具有影响力。
2.滞销特征
①交通不便，生活配套设施不完善。
②企业运作项目资金链断裂。
①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。
②总价过高，首付压力相对较大。
⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。
⑥开发规模与开发时机出现错位。
（十）调研结论
①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。
②项目发展建议,包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。
①入户调研问卷。
②统计数据资料。
③访谈及会谈记录。
一、房地产调控症结分析
1住宅用地供给问题
当前我国房地产市场的供给存在供给总量短缺、供给结构不合理的问题。近年来，地方政府往往采用“俄地政策”来抬高住宅土地价格，土地供应计划的完成率不超过60％，导致住宅用地供给总量短缺。在住宅用地结构分配层面，供出的土地大部分流向商品住宅开发，大大挤压了保障性住房建设用地的空间。数据统计，2005－2009年，经济适用房开工面积仅占住宅新开工面积总量的5％。2010年各地虽加大了保障房力度，但房地产开发周期决定了这部分效果将滞后两年显现。住宅用地供给总量短缺及结构失调导致市场最终的住宅供给远不能满足需求，住宅供给与住宅需求之间矛盾显著。
2住宅市场需求问题
当前我国房地产市场的需求可以分为刚性需求、柔性需求、弹性需求三种类型。其中刚性需求、柔性需求是社会居民生活的基本需求和保障居民住宅不断改善的需求，有利于提高整个社会群体的生活水平；而大量的弹性需求则是利用过剩的流动性资金对房地产进行投资或投机，推动房价非理性上涨，是一种破坏性需求。目前，三类需求市场表现为：刚性需求不能得到有效保障，弹性需求侵占大量房源并导致房价居高不下，进一步影响市场合理需求。
3地方政府对“土地财政”的态度问题
据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上。地方政府对“土地财政”的严重依赖，导致使用“俄地政策”抬高住宅用地价格，一方面抑制了住宅供给，另一方面导致了房价上涨，同时还可能导致地方政府对中央宏观调控政策的执行不力。
4税收政策问题
我国现行房地产税收针对房地产开发、流转、保有等阶段设有数目繁多的税种及费用，税费压力大但分布结构不合理。房地产开发阶段税费繁重，该阶段各种税费总计可占到商品房销售价格的20％以上。房屋流转过程中，针对售房者及购房者分别设有不同税种，并最终通过商品房的价格由购房者承担。房地产保有阶段的税费较轻，除用于经营外，房屋在保有阶段几乎不必缴纳任何费用，造成一些房地产企业及投机者捂盘囤房，牟取暴利。
5金融政策执行问题
6政策调控被动化、短期化
从近几次调控可以看出，调控对于解决房地产市场存在的问题具有滞后性和短期功利性特点，政策反反复复，加大了投机者的获利空间和房地产企业的风险，使房地产市场陷入了调控与矛盾凸显的循环。
二、房地产调控症结之应对措施
1引导理性消费
一方面倡导打破传统住房观念，从“有住房”转变到“有房住”；另一方面加快发展租赁市场，加快推进公租房建设，将部分房地产市场购买需求转变为租赁需求，既能在保证居民生活质量的基础上减轻其住房经济压力，同时又有利于减少市场需求总量缓解供需矛盾。
2提高住宅供给效率
3提高房地产投资门槛
通过严格的差别化信贷政策，提高房地产投资门槛，打击房地产投机。对房地产开发商要提高开发信贷门槛，控制信贷规模，严格审查信贷真实性，避免出现“骗贷”等影响房地产市场正常发展的现象；对社会购房者，结合购房的实际情况，如购房次数、住宅档次等进行综合考虑；对购房者的不同目的和行为，实行不同的首付利率，维护真实购房者的权益。
4加大多套住宅消费和持有成本
制定公正公平的房产税收缴制度，通过对住宅套数多、标准高的投资人征收房产税，加大多套住宅的消费和持有成本，减少房地产市场的非理性需求。
5加快全国信息查询网络建设
整合完善现有房地产信息资源，形成完善的全国房地产信息网络平台，一方面服务于中央，及时监控房地产市场信息变化，修改调控政策；另一方面有利于制约全国范围内房产炒作现象，监管各地执行房地产调控政策实施成效。
参考文献：
1周达，金融危机以来中国房地产调控政策解析，兰州商学院学报，2010，10
2胡超，新一轮房地产调控政策的表现、背景及影响，中国房地产金融，2010，7
一、整体情况
目前，我市范围内烂尾楼及延期交房的房地产项目共计23个项目，其中涉及烂尾楼的项目20个，占全市各类闲置项目及“半拉子”工程的66%，其中8个为旧村改造项目，其余12个为商业开发项目；涉及延期交房的项目6个，占全市建设领域矛盾纠纷问题项目总数的42.8%。
二、存在问题
1、建设资金方面，由于前期我市房地产市场不景气，销售困难，加之部分企业存在同时开发多个项目、资金拆借、挪用预售资金、导致资金链出现问题、工程停工或后期配套难以完成。比如，部分旧村改造项目因项目前期投入资金较大，造成资金链问题，导致工程停工，无力开展后续工程的建设，形成烂尾工程。
2、手续办理方面，由于我市建设用地指标不足，导致部分房地产开发企业存在未办理用地手续的情况下施工建设，导致工程后期难以完成各种验收手续，引发延期交房、延期办证的问题。比如，因开发企业前期拖欠配套费，用地手续、规划等手续不全，加之开发企业资金问题，导致了延期交房和延期办证的问题。
3、销售监管方面，销售市场缺乏有效监管，部分开发企业违规预售、销售已抵押商品房，逃避预售资金监管、房产中介良莠不齐，虚假宣传、欺骗买房者的现象，导致销售市场混乱、加剧了社会矛盾。
三、对策建议
1、房地产开发企业要对当前房地产市场要有正确的研判，准确估计市场风险，避免因盲目上项目、摊大饼，造成资金链问题。
2、加强预售资金监管，要求销售现场公示楼盘销控表及抵押、查封情况，严厉打击开发企业逃避网签备案、逃避预售资金监管、一房两卖等行为。
下面我们将对这些网上经营业务作简单的比较分析。
一、从网上房地产经营的差异看房地产中介服务模式的差异
（一）房源搜索服务比较
每个房地产网站都有自己独立的站内搜索引擎，免费提供给用户搜索感兴趣的房地产。通常是按地理位置、用途、户型、价格范围等可复选的条件进行搜索。但搜索过程中提供的配套服务还是有明显的差异性，大致表现如下：
1、美国房地产网上搜索引擎的配套功能强大。一方面，在搜索房源时，它额外提供一个城市比较功能。首先是收入水平的比较，实际上是比较不同城市的间接效用函数，比如在纽约年收入50000美元，相当于三藩市年收入55393美元。还有生活支出指数，学校、平均学位水平，犯罪率，居住交通状况等方面的综合比较。另一方面，在美国利用搜索引擎可以找到各地（甚至还包括加拿大和菲律宾）细分到乡村小镇的详细的市场分析报告。
美国和澳大利亚也有一些共同点，比如房源都遍及全国各地（包括农村）；若在现有的房源里没找到合适的房子，系统会提示顾客留下Email地址和其它联系方式，等到数据库里有适合顾客要求的房子了，再及时通知顾客。
（二）网络服务反映出的房地产中介模式的差异
1、在房地产中介模式上，我国推行联合挂牌服务制（MultipleListingService，简称MLS），即同一套房子可以由多家中介商，不同的商又可以在同一个网站挂牌经营。顾客利用站内搜索引擎就可以搜索到不同的中介商的房地产，大大增加了网上交易的可能性。而澳大利亚的房地产制采取的是独家，即同一套房子只能由一家中介商。
2、从房地产人收取房地产费的对象来看，美国买卖双方的费均由卖方出（大约占购买价的4～6％），中介商实际上处于卖方地位，这对买方来说是非常不利的。为了避免和降低这种不利因素，特别是防止出现由同一家商作买卖双方的人，买方可以在网上自由选择人。澳大利亚早在5年前就已经出现了专门的买方人，负责帮买方查找合适的房地产以及和卖方人谈判，尽量压低购买价格，为买方争取额外利益。当然，专门的买方人要收取买方的佣金，而不是由卖方支付佣金，具体数目可由买方与其人商谈。中国的费的收取是采取双方按交易价的一定百分比（一般约为0.5～2.5％，不超过3％）交纳的原则，这样就无法保证买方和卖方的合法利益，尤其是买方的利益得不到保障。相比之下，国外的人制度比较完善，每一宗网上交易基本上都是由交易双方自由选择的人完成的，行业协会对人的监管也相当严格。这在国内是很难做到的，至少目前还没有出现真正的网上交易。
（三）从房地产网上贷款和支付方式看配套金融服务的差异
美国和澳大利亚的网上房地产贷款程序有几个共同点：首先，并不是所有的工作都是通过网络完成的，有大量的贷款准备工作需要在网下完成；其次，需要提交的证明材料都非常详细，并且都有信用审查；最后，银行发放的住房抵押贷款是在用户正式购买房地产前就已经发放到个人帐户上了。这和我国的房地产“按揭”贷款有本质的区别。由于我国尚未建立完善的个人信用制度，所以和国外的贷款程序恰好相反，在我国必须先签订购房契约、交纳首付款，也就是基本上已经完成了房地产购买过程后，才能获得银行的贷款，而且贷款金额不是记入贷款者的帐户，而是直接记入发展商的帐户。这种贷款程序使得我国的购房者如果要申请房地产抵押贷款，就绝对不可能实现网上购房。网上购房的一个必要条件是，在购房前购买者的网上银行帐户里已经存有足够的钱。另一方面，即使购房者真的拥有足够的自有资金，也未必就可以实现网上购房。出于安全考虑，一些银行虽然开通了网上银行业务，但同时也规定了日最高消费额，比如招商银行就规定网上银行的日消费额不得超过5000元。这样也会极大的束缚房地产网上交易的发展。
（四）延伸服务及其它方面的比较
1、咨询、估价、法律服务比较
2、土地转让、房地产拍卖比较
由于土地所有制上的差异，国外网上土地（包括生地）转让和房地产拍卖都比较常见，国内的网上房地产业务中基本上没有土地转让，拍卖也很少见。虽然搜房网曾成功地举办过网上房地产拍卖，但尚未成为经常性业务。而国外的网上房地产拍卖，与网上出售房地产相类似，有指定的卖方人，可操作性强，已成为一项常规业务。