序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产市场分析论文范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。
2.景气周期对房地产影响分析。在市场经济的运行过程中，存在着大量的周期循环，上到国家经济，下到私营企业，都有很多循环。由于房地产的投资数额很大，循环周期也很长，所以其过程中也存在着很多的风险。对此，房地产企业应当掌握最新的市场动态，对市场环境保持高度的敏感，才能有效的避免风险，提高收益。当消费市场发生转变的时候，房地产企业应当抓住机会，才能在市场经济下赢得先机。
二、前期策划阶段房地产消费者行为模式
1.消费行为描述分析。房地产消费者购买行为描述可以将其简单的描述为5W和1H，其中5W分别表示为：谁来买房子，什么地方买房地产，为什么买房地产，买什么样的房地产以及什么时候买房地产。1H表示为：通过何种方式购买房地产。
2.对消费行为过程的分析。在市场经济当中，消费者在决定购买时所进行的不只是单独的行为，而是一连串具有关联的行为。消费者在选择购买房地产时，往往会首先进行认知、评价、评价、决策，然后才能确定购买。在认知过程中，消费者可能产生的后续购买行为都是以购买动机为基础的。因此想办法激发消费者的购买动机，是十分重要的。对此，房地产企业在进行前期策划的时候，要细致的分析和探讨消费者的实际需求，如何充分的引起消费者的购买兴趣，激发其购买动机。
1.房地产预测的含义和内容。推测和预见可能发生在房地产市场中的不确定因素的发展趋势，从而做出正确的应对方针，是房地产预测的真正含义和实际作用。房地产市场预测包括了市场的需求预测、购买力预测、市场供给预测、价格变动预测、产品市场占有率预测、社会效益预测以及经济预测。针对房地产前期策划和市场调查，应对市场的承载量和政府提供数据进行分析和比较，以此作为房地产企业决策的依据。
2.房地产预测方法。市场预测的方法主要对相应的数据资料进行掌握和了解，分析和研究拟定的预测目标。在实际操作中，有很多不同的方法可以进行市场预测，在不同的领域当中，都存在着各自不同的预测方式。而同一种预测方法，有时也可以对不同的领域进行预测。在对房地产市场中的具体情况进行预测时，会涉及到很多的问题，其内容也十分的复杂。要给予这些细节充分的重视，并从中获取有用的信息。
3.影响房地产市场预测的因素。当前，我国大多是的房地产企业对于市场预测的认识程度不够，仅仅只进行了表面数据资料的分析和研究，没有准确的进行市场定位和目标客户群划分。房地产市场需求的影响因素很多，常常以房地产的需求量作为标准，并通过这种标准对房地产的销售面积和居住水平进行预测。无论是国外学者还是国内学者都对此有所研究，但是其在研究过程中对于影响房地产的关键因素却十分不足，甚至选取的关键因素出现偏差。由于我国和世界其它国家相比，市场的发展程度和具体情况都不尽相同，因此，对于能够对房地产市场产生影响的因素也是多种多样。国外的房地产市场的发展程度相对比较成熟，其消费者的阶梯形较为明显。因此，对国外房地产市场预测产生影响的因素主要是租金方面的问题。而在我国却有所不同，由于我国的房地产市场成熟度较低，国人的消费观念由于国外不同，因此，在对我国的房地产市场进行预测时，不能以租金作为主要因素来进行。
四、结束语
二、信息不对称在房地产经济中的表现
所谓的信息不对称是指交易双方掌握的与交易有关的信息在准确性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。而房地产信息不对称则表现在置房者与开发商在信息的丰裕度方面存在着差异。信息不对称体现在以下五个方面:
1、房产质量信息不对称。房地产这一特殊的商品不仅结构相对复杂,而且包含的工艺过程亦十分的庞大,对于不具备有专业鉴别技术水平的置房者来说,是不能完全掌握房产的质量信息。房产质量信息的不对称,为开发商创造了极大的议价空间。
2、房产价格信息不对称。房地产业的开发商众多,各个开发商的出示的价格存在较大的偏差,尤其是在非寡头垄断的情况下,价格的多样化尤其明显。
3、房产产权信息不对称。我国的房地产商品权属复杂,分为所有权、使用权、抵押权和典当权等,而且使用权年限也不同。而不同的产权信息对于房地产商品在未来的使用或是转让、投资中等都有着十分重大的影响,而这些信息大多不为置房者所拥有。
4、市场的供需信息不对称。商品的价格是由商品的价值决定,并受到市场供求关系的影响。而在一个非完全竞争市场下,供求的关系愈发显得重要,这在房地产市场体现的尤为明显。置房者对于当前房地产市场的供需信息不了解,则在议价过程中容易处于被动地位。
5、市场未来信息不对称。商品的价格除了受到价值、供求的影响,还受到政府的政策倾向、同行业的发展状况以及国际市场的制约,这些因素在一定程度上对房地产商品的价格产生巨大的作用。尤其随着国家宏观调控力度的加大,政策性因素的影响不容忽视,而对未来信息敏感性方面,显然置房者处于不利地位。
三、信息不对称产生的原因
针对以上表现,究其原因,我们不难发现,造成信息不对称的原因主要有以下五方面:
1、房地产自身属性。房地产商品的生产涉及的领域广阔,市场参与者纷繁复杂,社会分工细致不宜估量；其次,市场的多变性和分散性。多变性和分散性是非完全竞争市场的普遍特点,一方面使得价格的离散程度增加,另一方面也刺激了搜寻行为的发生。
3、羊群行为的影响。羊群效应是指市场参与主体在信息环境不确定的情况下,行为受到其他参与主体的影响,模仿他人决策,或者过度依赖于舆论(即市场中的压倒多数的观念)或信息,而不考虑自己私人信息的行为。由于置房者之间的信息也是不对称的,若依靠别人的信息来加强自身的判断,则加剧了信息不对称程度和增加了其发生的可能性。
四、信息不对称造成的影响
信息不对称造成的主要影响有逆向选择和道德风险。逆向选择是指指由于交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品,进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。而在房地产也表现为空置房节节攀升,而房地产市场则呈现供不应求,房价飙升。道德风险指参与合同的一方所面临的对方可能改变行为而损害到本方利益的风险。在房地产表现为开发商凭借自身的信息优势,以违背合同的方式,损害置房者的利益。同时,我们不可否认的是,在信息不对称产生的同时,信息搜寻就显得有利可图,在“经济人”假设的前提下,信息的不对称在一定程度刺激了信息搜寻行为的产生,这也是本文的着眼点和切入点。五、研究结论和政策建议房地产信息的不对称性使得置房者增加了支付成本,扩大了管理部分的管理难度。虽然在短期内可能对于房地产开发商和中介商可以获得某些眼前的利益,但从行业的发展和企业自身的长远发展来看,都是极为不利的。当然,我们不能追求信息的完全对称和交易的完全均衡。借鉴制度经济学的观点:市场均衡是市场参与者之间相互博弈的结果。也就是说只能消除信息不对称的程度,达成相对的均衡状态。为此,可以从以下四个方面来缓解房地产信息不对称的现状。
(一)从国家的角度来看
1、加强对开发商的规制和引导,建立进入门槛。开发商的数量越多,则价格的离散程度也就越高,信息不对称的可能性也随之加大。政府对房地产市场采取一定的门槛制度,“严进严出”,可以在一定程度上控制开发商的数量,提高开发商的整体质量。
2、建立信息传输和公布制度,发挥非盈利性组织的监督作用。对每一个企业进行信息登记,运用数据库等技术对于房地产开发商的交易信息、投诉信息、反馈信息、信用信息等予以存档归案,方便管理部门和置房者在特定的网站便可以进行查询。同时,可以借助12315等非营利性组织对开发商的行为进行监督,保障置房者和房产物主的利益和保护。
3、大力加强法律法规建设,完善领域法规。虽然我国目前针对房地产市场出现的问题都高度重视,及时反映,出台了一系列的法规政策。但是这些大多是在事后进行具体问题的解决,没有形成一个完善的法律体系。因此要保证房地产市场稳定运行,就要建立健全完善的法律法规体系。同时,要严格执法,增加市场的透明度、公信度,使房地产行业健康有序的发展。
(二)从开发商的角度来看
1、开发商要加强自身的宣传作用和信息披露。一般来说,房地产商的信号往往是自身的优质信息或者是对房产进行质量承诺。而进行这些信息披露和产品质量承诺是需要一定的费用,甚至是短期内无法用效益来弥补的,但是对于一个优秀的开发商来说,如果采取了信息披露,不仅阐明了开发商的实力,为置房者提供了无形的保证,而且采取信息质量保证也更容易引起置房者的信任,从而最终达到销售的目的。
2、企业要积极引导和参与行业规制,获得良好的公关效果。随着社会责任意识的深化,消费者对于负有强烈社会责任感的企业赋予了更多的青睐,这样企业既利用了社会媒体的力量,又收到了良好的公关效果,还有可能成为行业的领头羊,从而获得巨大的后续效益。同时,目前国家正在规制房地产业的良性发展,如果开发商能自觉的进行规制甚至引导行业进行规范的行为,势必能赢得管理部门得赞同,这在国家宏观调控能够起到重大作用的国度是十分有效的。
(三)从置房者的角度来看
1、搜寻大量信息,增强信息辨别能力。相对于房地产开发商而言,置房者仅掌握一定量的包括地理位置,交通状况、户型等在内的公共信息,以及自身的消费偏好、消费能力等私人信息。而从开发商、销售商及中介商所获得的房屋信息,大都带有一定的主观性,不能公平、客观的反映市场的真实情况,加之房地产行业的专业性较强,绝大多数的置房者专业知识匮乏,造成了信息搜寻的成本较高。如果信息搜寻成本高于信息搜寻带来的效益时,这就不是经济人的理。
2、努力建立自发性联盟,增强维权意识。置房者可结成消费联盟,通过这个组织既可以获得更多的信息,降低置房者的信息搜寻成本,也可以对开发商进行监督。一旦发生房地产纠纷,消费联盟可借助集体的力量与开发商协商调解,增强单个个体的谈判抗衡能力,以更好的维护置房者的利益。置房者是信息不对称问题的主要受害者,正当权利一旦受到侵害,就应当拿起法律的武器,积极主动争取自己的正当权益。
(四)从房屋中介商的角度来看。
1、提高中介商准入门槛。房屋中介商是房地产二级市场上的主要参与者之一,其服务业贯穿于房地产经济运行的全过程。目前我国房地产市场上充斥着形形的中介商,但是由于行业不规范,中介从业人员素质较低,诚信度不高、恶性竞争等因素,房屋中介商未能有效缓解信息不对称的问题。基于此,有关政府部门要制定相应的法律法规来规范房地产中介企业的行为,提高入市门槛,严厉打击欺瞒消费者的经纪行为,可采取房屋中介商及房地产经纪人从业资格认定制度等措施,使中介商真正成为解决开发商和置房者之间信息不对称的桥梁。
2、树立房屋中介行业的诚信作风,发展连锁式经营,创建中介企业品牌。一方面,要提倡诚信为本的企业文化,增强对中介人员的诚信教育,另一方面,创建中介企业品牌,可实现跨区域连锁经营,扩大市场的占有率,以优质的服务取得消费者的认可,这样也可以把那些侵害消费者权益、追逐短期利益的企业挤出市场,有利于中介行业的长远发展。
关键词：房地产经济学；实践性教学；探讨
一、房地产经济学实践性教学的必要性
西方国家倡导行为主义教育哲学和实用主义教育哲学，强化教育职业化，在这一历史背景下产生实践性教学模式。实践性教学的运用是房地产经济学课程的重大变革，是提高该课程教学质量的一条切实可行的途径。
1.实践性教学真正体现“以学生为主”的教学理念。教学改革的核心内容就是变被动学习为主动学习，激发学生的学习热情，学生根据自己的兴趣作出选择，体现了自主学习，学生运用已有的知识进行学习并提高自己的技能；从师生互动的方面考虑，该教学方法表现出学生主动提出问题、教师为学生解答问题的互动学习形式，实践证明，该教学方法大大地调动了学生的内在动力，且能维持长久。
3.实践性教学有利于知识的融合，以提高人才培养质量。“知识融合”理念体现了现代教育思路，强调知识的不同视角及其完整性。核心思想是将课程知识进行有机组合，从而改变知识“一盘散沙”的无序状态，促使知识产生聚合效应、质变效应，使知识能够相互催化、相互作用，以完成知识的升华，实现人才培养质量的飞跃。
二、当前房地产经济学教学存在的问题分析
1.教学方法单一。当前房地产经济学教育主要以传统式理论灌输教学方法为主，在教师为主导的教学模式中，教师机械地讲，学生只能被动地听，学生不能参与到课堂中来，课堂气氛死气沉沉，学生缺乏参与的主动性与积极性。虽然有时也进行一些简单的案例教学、课堂讨论等教学方法的尝试，但基本上脱离不了理论科学教学模式的框架，教学方法过于单一的问题不能从根本上解决。
2.学生缺少实践机会，解决实际问题的能力不足。长期进行课堂教学，学生外出实践的机会很少，课堂内学习的理论知识不能被真正理解，理论与实践不能融会贯通。房地产经济学的课程目标在于培养学生掌握房地产课程基本理论，在此基础上，学生在将来的实际工作中分析问题、解决问题的能力才能得到提高。这就要求教师和学校充分利用一些有利条件给学生争取更多的实践机会，通过实践锻炼，既能够加深学生对课程理论知识的理解，又可以有效提高学生的思考和动手能力。
4.考核形式单调。在课程成绩考核方面，学校目前仍以理论考试成绩为主，实践考核的重要性未能得到重视，往往不能纳入成绩考核。而校方各项激励机制直接与学生成绩挂钩，这就造成学生思想上对教学实践环节的不重视，理论学习和实践之间的关系不能得到平衡。最后可能学生的成绩都相对较高，但实际动手能力很差，使房地产经济学课程失去设置的意义。
三、完善房地产经济学实践性教学的建议
3.互换角色教学。本科学生已经具备较强的自学能力、分析理解能力和创新能力。在课程教学过程中，可以适当安排一些较易理解的章节由学生进行讲述。比如在房地产价格一章，房价的影响因素教材上写得很清楚，比较浅显易懂，如按传统的教学模式由教师讲述，效果并不理想。因此，可要求学生自己讲述，事先将全班同学分成几个小组，以小组为单位完成PPT制作，上课时教师挑选小组代表上台演示，这样学生由被动接受知识到主动思考问题，既调动了学生的学习积极性，又锻炼了学生的胆量。由此可见，教师应逐步完成角色转换，由知识传授者和教学监督者转变为学习的指导者和协调者。
7.完善实践性教学评价体系。建立科学合理的考评体系是实践性教学改革的重要保障。教师应积极探索建立多元化的考核方式，做到考核方式多样化、考核内容多元化和考核过程全程化。
1.1论文选题背景
沈阳Y房地产公司G小区开发项目是Y房地产开发有限责任公司所承建的,该公司于1992年成立,属于营口港务集团,是经过省建设厅批准成立,有着三级开发资质的房地产开发企业,从公司开始创建之时,坚持做责任地产,着力打造“营口港”品牌,旗下所开发的项目主要有外理外代综合楼、抚顺石化大厦、港丰康乐中心、营口港宾馆、新港小区住宅等等工程,获得了良好的口碑,其开发的新港小区被评为辽宁省优秀示范小区。
1.2论文选题意义
对于沈阳Y房地产公司G小区投资价值分析在项目实施过程中有三个重要意义:
1.2.1保证项目投资决策的科学性
G小区项目规划总用地面积75788.84平方米,其中总建筑面积112727平方米,住宅建筑面积85067平方米,车库、储藏建筑面积10305平方米,公建建筑面积17355平方米,其投资规模15123万元。因此,只有加强对G小区项目背景、市场状况、经济效益及其风险评估的进行深入研究,才能保证该项目投资决策的合理性与科学性,进而达到预期的投资效益。另外,在整个房地产开发行业中,其资金需求量大、周期长、不确定因素多及牵涉面广泛等特征,就要求房地产开发项目投资必须建立在科学合理的投资决策之上。
1.2.2保证项目投资的开发价值
一般情况下,投资价值分析是为了更好的研究该项目的可行性。而项目的可行性分析其实是研究项目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企业将得到什么样的收益,同时还研究了该项目如何去做的方法。而辽中位于辽宁省中部,地处辽河流域下游,属辽河、浑河冲积平原,属大陆性气候,春季多风,夏季濒雨。境内主要有辽河、浑河、蒲河、细河等。可利用地下水资源5.9亿立方米。全县区域面积1460平方公里,辖17个乡镇,根据第五次人口普查数据,总人口501627人,其中非农业人口约10万,劳动力资源丰富。辽中县有汉、蒙、回、满、锡伯等13个民族。辽中在2010年,地区GDP实现246亿元,相比2009年的GDP增长了34.5%;城镇居民可支配收入(俗称:居民能够自由支配的收入)实现15500元,相比2009年的城镇居民可支配收入增长了36.3%;而对于当地农民人均纯收入实现10050元,相比2009年的农民人均纯收入增长23.2%。因此,辽中县是真正的北方生态水城。同时辽中大力发展特色农业、观光农业、品牌农业,推进传统农业向现代农业的转变,营造以县城、茨榆坨、肖寨门为中心的核心经济区,沿产业大道的综合发展为主轴,通过北部生态农业片区、南部工业片区以及沿蒲河、浑河、
辽河的滨河生态景观带,实现本县的“一心,一轴,两片,三带”县域空间结构。因此本项目具有极大的开发价值。由上述可知,只有通过合理的投资价值分析,确定该项目的可行性指标,才能得出最佳项目方案,使投资获取最大经济效益。第2章理论基础
2.1项目评估理论
在房地产开发之中不可离开房地产项目开发评估,其可以给房地产投资决策提供一定的判定依据。投资从根本上来说,则是为了获得一定的利益,在获得利益的同时也要承担一定的风险。在这之中,风险指的是在投资收益之上具有一定不确定性,则是投资在获得利益的同时也会得到一定的风险。所得到盈利可以会多,也可能盈利比较小,甚至还会出现亏损现象,当前任何一个投资都有可能包含着风险以及收益两个因素。通常情况之下,当地产项目开发则是使用一部分投入而得到一定的产生,同时投入是比较现实的以及确定的,然而产出则具有一定的风险性、不确定性。同时房地产投资项目经济评价则是应该对此种投入以及产出进行一定的衡量,之后进行探讨其是否值的,也就是说,在特定的风险之下,以后的收益,是否可以证明当前的费用支出的合理性。
2.1.1经济效益评估
一般情况下,建立科学,合理的经济评价指标体系,静态盈利指标和盈利能力指标是项目的动态经济评价的主要方法。此外,房地产开发项目不仅要考虑,以避免项目开发的风险项目的财务评价,而且不确定性分析的经济指标。
2.2可行性研究理论
其可行性研究指的是在当前的环境之中,其投资则是一个较为长期的项目,需要进行系统分析以及对项目投资的必要性进行综合研究。项目在技术、经济、法律、社会以及生态等等方面进行科学的论述以及评价,其是决策者进行投资决策可靠以及准确的根本保证。房地产项目可行性研究则是对规模、开发项目的必要性、投资效益、项目实施的市场条件、企业融资能力等等方面,而进行全面的调查以及全面的经济技术分析探讨,在一定的程度之上可以决定开发项目可否值得投资、以及如何使用较小的成本得到较好的投资效益的方法,这样就可以提供决策依据的有效方法。
2.2.1房地产项目可行性研究的内容
当前房地产开发项目可行性研究主要指的是基于此项目的复杂程度、行之和规模的不同,依据可行性研究工作的广度和该项目的所处的时期,将投资机会划分为初步、详细、投资机会研究以及项目评估四个时期。房地产开发项目可行研究的内容主要有对于项目选址、规划设计、经营方式以及租售价格的确定、财务评级以及不确定性的分析。
2.2.2房地产项目可行性研究的作用与意义
房地产项目投资决策的阶段,做好可行性研究是其基础,同时也是做好项目审批的依据,所以当前我国政府管理部门将投资项目划分到我国投资计划之中,特别是我国应该在政府管理部门的审批之后,才能开始进行房地产项目,而其主要的依据则是做好可行性研究的报告。同时可行性研究则是对项目资金做好筹集以及对其后阶段的规划管理、编制设计任务书以及开发商同各个方面而签订的合同的主要依据。
第3章投资项目背景..........11
3.1开发商概况...........11
3.2项目概况........11
3.2.1项目名称和简介........11
3.2.2主要建设规划要求............12
3.2.3投资概况.........12
第4章投资项目的市场分析..........15
4.1沈阳市经济环境分析........15
4.1.1政策法规环境分析..........15
4.1.2城市与区域规划环境分析..........16
4.1.3行业准入分析............19
第5章项目的经济效益分析.........26
5.1项目的投资预测及资金筹措........26
5.1.1项目总投资与总成本预测.........26
5.1.2销售收入估算........27
5.1.3税金及利润..............29
5.1.4项目资金筹集与运用.........30
第6章项目的社会效益分析
6.1项目的环境影响分析
6.1.1建设项目周围环境现状
本项目位于辽中县商业街内,建设范围为西至规划路,东至商业街,北靠北三路,南抵北环路。项目用地周边均为现有居民区。
本项目开发地块以北2公里即是京沈高速
公路,以北5公里即是辽中火车站,以南1公里为辽中商业中心,交通十分便捷。;本项目周边环境优美,利于居民生活。
6.1.2项目主要污染源
(1)执行标准
《地面水环境质量标准》(GB3838——88)
《环境空气质量标准》(GB3095——1996)
《城市区域噪声标准》(GB3096——93)
(2)主要污染源
本工程在施工和运营过程中将对拟建区域的自然环境产生一些负面影响,主要有:
一是建设期间水泥、沥青、砂石料、钢材、各种墙体材料、管材及开挖的泥土等料场占地以及对周边环境的污染;
二是工程竣工后,运行设备和行驶车辆所产生的噪声、废气、尘埃等对环境的污染。
该项目环境影响评价应该是通过项目单位与之相应的资质单位来承担,此报告不仅仅需要从工程的角度来对环境的影响进行定性的分析,也应该提出与之相应的处理方法,对其进行定量的评价。
6.1.3施工期环境保护措施
在施工时期,开挖泥土以及种种建筑材料一般会被堆放在施工的现场,出现刮风或者是车辆经过之时,就会扬起一定的尘土,也会增加大气之中的悬浮颗粒浓度,进而也会污染环境。使附近的居民区、建筑物和植物蒙上厚厚的尘土,也会给城市环境以及居民生活产生诸多不便,在雨天之时,因为雨水的冲刷,和车辆的碾压,导致施工现场的混乱,进而对行人造成诸多的不变。
施工期间的噪音主要来自工程建设时施工机械及建筑材料的运输。特别是夜间,施工噪声扰民,影响居民的工作和休息。
为减小施工期环境影响,应采取必要的工程措施,同时要提倡在施工场地应该文明施工,对环境工作价钱加强管理,如此可以有效减少施工带来的影响。
第7章研究结论及建议
7.1G小区项目投资效益评价结论
【关键词】房产项目；全过程；造价；控制；探析
AStudyontheCostControlandManagementoftheWholeProcessofRealEstateProject――AProjectofEnterprise
ZhangYing-ying
（HubeiUniversityofTechnologyWuhanHubei430068）
【Abstract】Thispaperexpatiatesontheaboveproblemsandexpoundstheresearchontheprojectcostcontrolathomeandabroad，anddiscussesthecurrentsituationofrealestateprojectdevelopmentinChina.Thispaperismainlyfromtheperspectiveofconsultingenterprises，inthebillofquantitiesmodel，fromthefollowingthreestagestoexplorethewholeprocessofprojectcostmanagementissues：（1）earlypreparationstage；（2）constructionphase；（3）stage.Respectively，ontheconstructionprojectimplementationofthevariousstagesoftheproblemofcomparativeanalysis，carefulstudy，putforwardtheprojectcostmanagementproblemsinthesolution，summeduptheprojectcostmanagementreasonableandeffectivecontrolofthepre-controlmeasuresforfuturemanagementexperienceAndhelp.
【Keywords】Realestateproject；Wholeprocess；Cost；control
1.前言
1.1房地产是国民经济的重要组成部分。促进房地产市场平稳健康发展，是落实中央稳增长、促改革、调结构的重要举措，是加快推进新型城市化、建设“美丽中国”的重要内容，在稳定投资、促进消费、改善民生等方面发挥着重要作用。要进一步统一思想认识，坚决贯彻落实中央关于稳定房地产市场的各项决策部署，着力促进全国房地产市场平稳健康发展。
1.3工程造价控制与管理是以建设项目为对象，为在目标的工程造价计划值以内实现项目而对工程建设活动中的造价进行的规划、控制和管理。因此，工程造价的管理和控制是贯穿于项目开发的全过程的，就是要在项目（1）前期准备阶段；（2）施工阶段；（3）竣工阶段，这三个阶段来进行控制和管理工程造价。
1.4项目全过程工程造价控制与管理对我国房地产业的发展有着重大意义。做到事前、事中、事后控制，随着土地出让方式、拆迁（征迁）方式、人民群众观念的改变，土地的拍卖成本也越来越高，还有开发商（建设单位）自身资金链的紧张的问题，因此，在项目的前期准备阶段，施工阶段，竣工阶段这三个阶段，如何来加强造价控制与管理，降低工程项目成本是房产企业的当务之急、重中之重，必须要抓紧抓好，加上近2年国内出现了商品房库存压力较大、销售企稳回升不明显的情况，只有加强管理才能建筑房产企业在当今激烈竞争的市场经济大潮和全球化进程中立于不败之地。
1.5工程造价全过程的控制与管理贯穿于工程建设项目从项目策划、规划、设计到建成投产整个的建设项目过程，是建设工程项目全过程的投资概念。所谓建设工程造价控制，就是从三个阶段来把工程造价控制在投资限额内，随时纠正偏差，以保证项目管理目标的实现，力求在各个建设项目中能合理地使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。工程项目的这三个阶段分为：（1）前期准备阶段，含投资决策阶段的工程造价控制（涉及前期策划）、设计阶段工程造价的控制项及以开工前为核心的成本控制（含招投标阶段的工程造价控制、合同签订、合同管理和图纸会审等）；（2）施工阶段，要严格控制工程变更现场的签证和索赔的解决等；（3）竣工阶段，涉及到结算审核、决算审计和跟踪审计等内容。在项目的各个阶段有不同的参加者，每个参加者的成本控制仅仅是针对其项目管理对象所进行的。
2.前期准备阶段工程造价控制
2.1投资决策阶段的工程造价控制。
2.1.1投资决策是项目建设的最初阶段。
（1）长期以来，我国往往将控制工程造价的主要精力放在施工阶段-审核施工图预算、结算建筑安b工程价款，对工程项目策划决策阶段的造价控制重视不够。要有效地控制工程造价，就应将工程造价管理的重点转到工程项目策划决策和设计阶段。
（2）在工程项目开始阶段，投资决策是项目建设的最初阶段，业主根据项目的使用功能要求、建设任务和目标、建设规模、技术条件等提出工程建设项目。这时，项目组织者应会同设计人员、工程人员、造价管理人员共同研究和提出初步投资建议，对拟建项目作出初步的经济评价。
2.1.2可行性研究阶段。
在可行性研究阶段，项目目标设计已完成，项目已进行定义，并且项目的地址、技术条件已经落实。建设单位的项目组织者可对项目各种拟建方案进行初步投资估算，并论证每一方案在功能上、技术上和财务上的可行性。作为项目工程造价管理人员在决策阶段应编制可行性研究报告，并对拟建项目进行经济评价，选择技术上可行、经济上合理的建设方案，并在优化建设方案的基础上，编制高质量的项目投资估算，使其在项目建设中真正起到控制项目总投资的作用。而投资决策又受建设标准水平的影响：项目的规模、建设地区和建设地点、建设标准、工艺和设备选用等，这直接关系到项目的投资效益。首先要重视和加强项目决策阶段的投资估算工作，努力提高可行性研究报告投资控制数的准确度，切实发挥其控制建设项目总造价的作用。
2.1.3方案建议阶段。
在方案建议阶段，应按照不同的项目设计方案来编制相应的估算书，以便建设业主能确定拟建设项目的布局、设计和施工方案。
建设项目决策阶段工程造价的控制涉及的行业较多，且包括诸多经验数据，工作量大，具体操作应注意以下几点：
（1）参加的人员应由经济专家、市场分析专家、工程技术人员、土木工程师、企业管理人员、造价工程师、财会人员等组成，且必须具备一定的专业实践经验。
（2）必须保证数据的真实性、科学性、可靠性，从而保证造价的准确性和客观性。
项目管理培训项目根据有关资料，设计费一般只占建设工程寿命费用的1%以下，而这1%以下的费用对工程造价的影响度却占75%以上，设计在工程造价全过程控制中起着重要作用。施工图纸一旦完成，影响工程造价的可能性只剩10%左右。
2.2设计阶段工程造价的控制。
（1）以设计阶段为重点的全过程造价管理。工程造价管理贯穿于工程建设全过程的同时，应注重工程设计阶段的造价管理。工程造价管理的关键在于前期决策和设计阶段，而在项目投资决策后，控制工程造价的关键就在于设计。建设工程全寿命期费用包括工程造价和工程交付使用后的日常开支费用（含经营费用、日常维护修理费用、使用期内大修理和局部更新费用）以及该工程使用期满后的报废拆除费用等。
（2）在初步设计阶段，制订投资分项初步概算，根据概算及工程项目建设计划，
制订资金支出初步估算表，以保证投资得到最有效的运用，并可作制定项目投资限额之用。
（3）在施工图设计阶段，根据施工图及预算定额测算的工程量及当时的价格，编制分项施工图预算，并将它们与项目投资限额相比较。预算造价：是指在施工图设计阶段，根据施工图纸，通过编制预算文件、预先测算和确定的工程造价。预算造价比概算造价或修正概算造价更为详尽和准确，但同样要受前一阶段工程造价的控制。并非每一个工程项目均要确定预算造价。目前.有些工程项目需要确定招标控制价以限制最高投标报价。
（4）所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工圉设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破。限额设计的控制对象是影响工程设计静态投资（或基础价）的项目。
（5）结合上海农工商（浙江）檀府项目造价在建筑做法上节约成本上提出了以下的建议：
建筑说明中：墙体不同基层的材料（混凝土，砖，砌块等）之间竖缝及顶部横缝相接处满铺玻钎网，搭接长度400；砌体与梁、柱或混凝土墙体结合的界面处（包括内外墙），如无另外设计要求，应在墙体抹灰层中加设耐碱玻璃纤维网格布。网格布宽500。两种材料的墙体交接处，加钉专用钢丝网，两侧搭接各250。材料及宽度规定有矛盾。
（6）从节约成本考虑采用第一种材料及宽度较为有利。
建筑说明中：在墙顶每一砌块中间部位两侧用经防腐处理的木楔楔紧固定，再在木楔两侧用水泥砂浆或柔性材料嵌严。具体材料需明确。
（7）从节约成本考虑采用水泥砂浆较有利。
建筑说明中：其它蒸压砂加气砼砌块墙体底部C20素砼上翻100，是否全部工程均设置。
（8）从节约成本考虑当有水的厨卫采用以上设置较有利。
建筑说明中：聚乙烯丙纶复合耐根穿刺防水卷材-聚合物水泥胶结料，聚乙烯丙纶复合防水卷材厚度0.9mm，双层铺设；聚合物水泥胶结料厚度不应小于1.3mm。经市场了解聚乙烯丙纶复合防水卷材厚度0.9mm规格市场较少，厚度是否可调整。
（9）从节约成本考虑地下室下翻承台处下翻100-150做防水涂料，其它侧壁及承台底成均不做。
屋面两道SBS做法是否可调整？在两道SBS施工后其它附加层均不需再施工。
防水工程需实际测定施工厚度。
建筑说明中：室内顶棚以及剪力墙、梁、柱在粉刷之前采用界面剂（JCTA-400）处理，防止粉刷层起壳。室内顶棚是否需做？
（10）从节约成本考虑室内顶棚均不做界面剂，以黑水泥带胶批平后白水泥批平，地下室部分除与砌体相连部位墙柱外均不粉刷以以黑水泥带胶批平后白水泥批平后刷防霉涂料考虑。（天棚基层采用普通水泥加胶水批一遍，建筑石膏腻子，厚度为5mm，天棚粉刷层不再另行计取；墙面6mm石膏腻子粉批白。以上是绍兴常规做法。）
建筑说明中：回填土方要求：2：8灰土分层夯实是事实施请设计明确。
（11）从节约成本考虑回填土工程量需根据景观要求及时确定。
结构说明中：对于地下室外墙用沥青冷底子油两遍，沥青胶泥涂层厚度不小于300um，对于基础梁采用环氧沥青或聚氨酯沥青涂层厚度不小于300um，本工程有防水部位是否实施？
（12）从节约成本考虑应及时明确并取消。
垫层厚度图纸中不符，请设计明确。设计回复：统一按150厚。
根据现场情况垫层上找平层为在垫层上直接随捣随抹平，水泥砂浆找平层应根据实际记录施工情况计价。
框架柱的纵向受力钢筋不得采用绑扎搭接，应采用何种连接。
（13）从节约成本考虑当20或22以上采用罗纹接头，其它采用焊接。
其他构件中钢筋采用绑扎搭接时，钢锯架直径不宜大于25。大于25的采用搭接方式请明确。
（14）从节约成本考虑水平向均采用焊接，现场8号楼处均为焊接。具体根据质监站要求实施。
铸铁管问题应及早确认更换管材的型号。
PPR管使用回收料加工比较多，塑料管小厂为降成本压低树脂使用比例，以上为重要隐蔽项目，需及早确认品牌（建议使用中材、同正、金德等大厂产品）。
电线、电缆在实际使用时为国标及厂标之分，以上为重要隐蔽项目，需及早确认品牌（建议使用大厂产品）。
3.施工图阶段优化钢筋用量、钢筋笼全长设置、桩型选择在承载力满足要求的前提下尽量采用管桩，速度快省钱，来个例子效果，省了多少？
采用BMW工法桩，桩中插钢板，可以重复利用，又经济又环保，速度快钻孔桩？
3.1招投标阶段的成本控制。
以开工前为核心的成本控制，该阶段主要是做好工程的招投标、合同签订、图纸会审这三项工作。
3.2招投标的工程造价控制。
（1）招投标是一种公开、公平、公正、透明来选择承包商的方式，但如果招标工作准备不周，往往不能达到应有的效果。
（2）就工程招标程序及其工程投标报价方面的规定、合同规划（承发包模式、分标模式、合同的计价方式、合同文本形式）进行仔细安排。这是业建设主在图纸设计完成后，对工程项目投资所能进行的最强有力的控制，这对建设业主的工程实际支付情况以及承包商的成本控制都具有深刻的影响。
3.3合同签订。
在招标结束之后，和中标的单位签订施工合同的时候，工程合同签订应严谨、具体，以维护业主的最大利益为原则，对工期、质量、保修以及违约责任等条款应合理、明确，便于工程合同的执行，特别是出现纠纷时，便于索赔的操作。合同中对可能发生的费用应充分考虑，以明确责任，避免不合理费用的增加。一定要强化对合同的管理，应由专业的造价工程师来审定合同条款的每一个词、每一个字和每一个标点符号之差，因为这个非常有可能会引起造价的上升。
3.4图纸会审
4.施工阶段工程造价控制
4.1施工阶段造价控制概述。
通过施工阶段的工程造价控制，实现合同造价目标或施工图预算目标。施工阶段工程造价控制的主要方法是减少工程变更，控制索赔发生额和认真搞好工程结算。其中，控制好工程变更是最主要的。
（1）参与施工图纸会审了解施工图纸变更情况，做到心中有数，并对图纸会审内容进行造价评估，对于其中不合理的内容提出参考意见。
（2）对施工组织设计进行评估。其中的主要施工方案进行经济分析，查看有o因施工组织问题而增加工程造价的内容，并对一些施工进度、工艺、方案提出合理化建议，进一步优化施工组织设计。
（3）工程进度款支付控制。根据工程进度进行工程计量，参与工程进度款支付控制，挤助业主审核工程进度款并进行签证，及时向业主报告项目的资金使用情况。
施工项目成本控制的复杂性，往往导致许多施工项目部失去对其进行控制或
者忽视这项工作，变成事后算账，在项目结束时才知道实际开支和盈亏。这是值得警惕的。
4.2施工阶段造价控制。
4.2.1严格执行工程合同和工程款支付。
（1）工程开工后，建设单位和项目管理单位项目负责人要及时督促、检查承包商严格执行工程合同。审核承包商提交的申请支付报表，综合评价承包商当月的工程完成情况，如工程量及进度完成情况。
（2）特别应注意保留金的扣除及应退还的预付款，以及每月的索赔款。定期制订最终成本估计报告书，反映施工中存在的问题及投资的支付情况。
4.2.2严格控制工程主要材料。
不同渠道采购的建筑材料和设备价格差别很大，而降低建筑材料、设备的价格是降低工程造价的重要手段，将甲方定价和采购引入招投标机制，公开、公平、公正的选择质优价廉的产品，既能确保质量，最大限度的降低和节约了工程成本。
4.2.3对政策调整引起工程造价变化的控制。
4.2.4索赔的解决。
（2）施工阶段塑钢窗改成铝合金门窗，风管玻璃钢和白铁皮；毛坯房减少装修材料浪费，给水都提供一个给水点；减少钢筋的机械接头，特别是水平接头，质量难以控制；板马墩采用塑料的，施工方便省钱；下放钢筋笼的吊筋或保护垫块。
5.竣工阶段工程造价控制
5.1竣工阶段造价概念。
竣工阶段造价主要包括结算价和决算价两个概念如下：
（1）结算价：是指在工程竣工验收阶段，按合同调价范围和调价方法，对实际发生的T程量增减、设备和材+价差等进行调整后计算和确定的价格，反映的是工程项目实际造价。工程结算文件一般由承包单位编制，由发包单位审查，也可以委托具有相应资质的工程造价咨询机构进行审查。
（2）决算价：竣工结算是控制造价的最后一道关。首先要做好工程竣工验收。对出现的质量、工期等问题，严格按合同条款进行索赔。另外要加强竣工结算的管理，工程结算是降低造价的最后关口，该工作质量的高低对造价起着很重要的作用。
（3）审计工作贯穿项目的全过程。提高审计人员的素质，加大审计的权限（否决权）在施工和监理合同中注明，在组织上给与保证，将审计监督工作贯穿于项目的全过程。
（4）是指工程竣工决算阶段，以实物数量和货币指标为计量单位.综合反映竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部建设费用。在竣工验收阶段通过竣工结算得出实际造价。
5.2工程结算造价风险控制。
目前存在一种现象就是社会和政府对审计的期望值很高，知识面要求其专而全，甚至到一个能成为反腐倡廉的利剑和“安邦兴国”的高度，另一种政府的声音是“对审计过的项目如有事，要倒查审计的责任”。中介机构参与政府投资项目审计，我认为有以下几点风险。
（1）审计理念的不同而导致的审计风险。中介机构是企业，已经习惯于按照合同法实施造价结算审计，中介机构的人员从事的是社会审计工作，由于社会审计与国家审计在审计目标、审计重点、规范准则、机构设置等方面存在着差异，造成了中介机构参审人员的的审计理念与审计机关的要求存在一定的差距。具体表现在：中介机构对组织项目实施审计时不习惯按国家审计工作程序和作业规范进行操作；对工程变更单进行审核时，由建设单位、施工单位、监理单位已签证的，一般均予认可，对其合理性、合法性未作进一步分析，对工程管理上的问题未作深层次的审查，由于中介机构对上述情况未作思考和深入，或不作分析及延伸审计，造成某些问题没有及时发现，或者有些问题虽然被发现了，但只是核减了造价，没有进行深入的剖析，使得有些重大违纪违规问题在眼鼻子地下溜走，给审计带来风险。
（2）被审计单位-建设单位的因素导致的审计风险。在政府投资项目造价结算审计中，由于被审计单位提供的资料不真实或不完整，比方说应该出的减少的联系单未提交，造成了审计人员无法完整的获取有效的审计证据，做出错误的判断。有些是个别建设单位偶然搞个工程，管理人员从未管过工程项目，造成管理不规范、不到位而这种不确定性使政府投资审计工作存在相应的审计风险。也可能存在建设单位个别人员的干预加大审计风险，不能有效保证审计机构和审计人员在组织上的独立性、在业务工作中的自主性，就不能保证审计质量和规避审计风险。
（3）项目经理的逐利本性导致的审计风险。项目经理作为政府投资项目的建设参与者，其本质是为了赚钱，追求利润最大化，所以他们会不择手段，资料造假、材料以次充好等情况都时有发生，但他们又是我们造价结算审计的延伸对象，他们的这些行为需我们一一识别，@也给我们审计人员带来了风险。
5.3工程结算审计过程造价控制点。
结算审计对中介人员的操作环节的主要环节是：资料完整性审核-出初稿-现场踏勘-调整初稿-对账-出具中介审计报告（定案表）。
（1）熟悉资料进行完整性审核，也就是资料交接后的预热。
重点看，送审资料是否齐全。合同与招标文件、标底口径对比是否一致，对图纸、标底、报价、联系单的熟悉、对上报结算书的初步分析，提出疑问、分析重点、编制方案。特别强调的是如一些联系单、图审内容的资料、土建中的节能实施的资料（节能专项验收的资料）、招标答疑情况及专题会议的纪要情况的资料审核。
5.4审计过程中注意的几点问题。
（1）应明确工程结算审计的范围：首先根据招标文件及合同明确该工程的施工范围，分包与总包单位施工界面的划分等，如桩基施工、基坑围护、幕墙工程、装修工程等，特别幕墙工程与土建工程的界线划分，装修与土建工程的界线划分，如地面找平层、防水层等是由哪个单位施工的，确保审计结果中没有重复计取的现象。
（2）分析招标文件与施工合同的结算原则是否一致。
（3）竣工图纸与实际施工是否相符：在工程实施过程中，往往存在实际施工与图纸不符的情况。
（5）对措施费项目的审核：要正确判断各措施项目是否属于包干项目，如果属于包干项目或是在招标阶段已明确由投标人报价时应该预见到的措施，而在投标中漏报了，将不得重新计取；但对工程量变化导致的措施费变化应作相应调整，比如混凝土量发生变化时，措施费中的模板费应作调整；对脚手架费及垂直运输费用，若建筑面积发生变化，则相应脚手架工程量及垂直运输工程量也应作相应调整。
（6）对新增材料单价的审核：比如新增无价材料，可能品牌与原投标时要求的一致，但材料规格或等级发生了变化，而这些新增材料在工程实施工阶段建设单位没有及时签证，对这类问题，在结算审核阶段处理很难度，这就需要正确判断材料品质，作好市场询价，调阅购买票据并暗访核查，协助建设单位确定一个合理的材料结算价。
（7）施工单位投标文件漏项结算时要扣除：如某工程地下室防水材料发生变更，原设计为地下室外墙作沥青油毡卷材防水，变更为柔性氯化聚乙稀橡塑共混防水卷材。该项变更的计算应为：计取新材料的费用，扣减原来材料的费用。根据定额，地下室外墙沥青油毡卷材防水分为外立面和地下室平面，但是施工单位在投标时仅计算了外立面部分，而漏掉了地下室平面部分。这属于施工单位的失误，我们认为其包含在其他子项中，在结算中仍然要扣除漏项的外立面部分。
参考文献
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[2]关锋.建筑工程造价全过程控制中存在的问题及对策.《西安建筑科技大学》，2007-[38].
[3]O健.建设项目工程造价全过程管理与控制[D].南昌大学，2015.