黔南州房地产交易量价齐跌行业前景堪忧
（2021）
一、黔南房地产行业发展迅速，对经济贡献增长较快
回顾十年，2011年末黔南州房地产开发企业数量仅44个，到2021年上半年，已经达到745个，增长15.9倍。商品房销售面积从2011年的174.25万平方米，增长至2020年的792.95万平方米，连续多年排名位居全省第三（仅次于贵阳市、遵义市）。今年上半年，全州房地产业投资额达141.29亿元，占全部固定资产投资比重为36.2%，较2020年28.9%的比重提高了7.3个百分点。房地产业在整个经济体系中的地位日益重要，对经济发展的贡献明显。
二、民众购房意愿不强，观望趋势明显增加，对居住品质要求显著提升
三、房企、中介成交低迷、资金紧缺、经营成本增加，政策影响力进一步突现。
（一）从市场销售情况来看，活跃性降低，新房销售和二手房交易量大幅下降。据网签数据显示，上半年黔南州商品房销售面积为246.63万平方米，其中住宅214.64万平方米；2020年同期商品房销售面积为267.95万平方米，其中住宅232.01万平方米。上半年商品房销售面积比去年同期下滑21.32万平方米，其中住宅销售面积下滑17.37万平方米。房企在调研中也反映，新房带看量不足2019年年底三分之一，个别楼盘一天之中无人问津。另据六家二手中介公司反映，交易量与2019年年底相比，下降了50%左右。目前买卖双方观望氛围愈加浓厚，交易量有进一步下滑态势。
（二）从价格情况来看，新房上涨欠缺动力，二手房价格回落趋势明显。据网签数据显示，2021年1-6月我州商品住宅销售均价为4625元/平方米，2020年均价为4792元/平方米，下滑167元/平方米。销售价格走低，对需求端影响较大，消费者持观望态度的群体显著增多。另外，被调查的部分二手房中介公司数据也显示，挂牌价与2019年年底相比，整体下降了18%左右，二手房价格的大幅下降短期内对新房产生较大冲击。
（三）从商品房库存量来看，新房存量待市场消化，二手房挂牌量继续增加。截止2021年6月底，黔南州商品房库存1490.46万平方米，比上月增加106.16万平方米；其中住宅库存772.74万平方米，环比增加42.24万平方米。房开销售压力明显增大。其中，被调研的三家房企存量新房按市值计算高达近3亿人民币，存量较高，新建楼盘未销售的存量房占楼盘总量的35%左右，处于缓慢消化状态；同时，在6家受访的二手中介公司中，挂牌待售二手房为128套，相比2019年增长了30%左右。
四、住房交易疲软原因分析
（一）购房者态度不明朗
一是黔南地区城镇化率增速放缓，新进城人口较以往年份有所减少，商品房刚需减弱。二是商品房购买力减弱。购买商品房有两种方式，一种为全款购买，这需要购房者经济实力雄厚，能一次性支付大额资金；另一种为按揭购买，这同样需要购房者有稳定的收入流水支撑才能获得银行贷款。据走访州人行及某国有大型银行得知，2020年12月人民银行会同银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在这一新规中对银行批准住房贷款的额度进行限制，房地产贷款占总贷款额度从原来60%下调至40%，由于黔南州所辖均为四五线城市，在实际操作中，审批额度低至25%左右，这在很大程度上降低了购买力。二手房贷款审批更难，其中有6家中介公司等待银行审批放贷的二手房数量有50套之多，还有部分人群因贷款难取消了意向交易。三是居民购买需求减弱。由于前几年都匀城区实行大规模拆迁改造，很多居民受到拆迁政策的惠及，家中拥有多套房产，再次购买动力不足。
（二）开发商投资热度减弱
受到商品房销售疲软、价格下滑等因素影响，开发商投资热度减弱。今年上半年，黔南州新入库房地产开发项目仅30个，比2019年减少14个。另从调研的三家房企获悉，目前持有项目和土地的为两家，但对市场不看好，未进行动工开发，还有一家目前已停止与房地产新项目的洽谈，准备转型投资其它行业发展。在2020年12月31日人民银行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房地产贷款余额占比设置红线，到黔南州这一级，额度更低，房开通过银行获得贷款的时限延长，降低资本投资热度。
（三）以房换资问题突现
本次受访的其中有6家二手房中介公司反映，从2020年初至今，90%的售房者都因资金紧缺卖房，以房换房不足10%，而且如果是全额自付款价格还可以下调15%左右。另外，当前市场走弱后，很多民众对房屋贬值忧虑加重，房屋挂牌变现的人正在增多，这对整个市场冲击很大。同时，由于疫情对行业经营的影响还在延续，特别是个体经营户和一些小微企业，手中有多套房源要变现的想法仍在加剧。
五、几点意见和建议
黔南州坚决贯彻落实中央“房住不炒”定位，努力保障全体居民住有所居，围绕稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标，多措并举、因城施策促进房地产市场健康有序发展。
龙里、惠水、长顺等地利用“强省会”契机，打造省会城市1小时生活圈，推出富有特色的改善型需求产品；州政府所在地都匀可以充分利用绿博园、足球小镇等特色，打造一批以康养、休闲、度假为主的房地产项目；平塘、荔波、瓮安等地充分利用旅游资源，发展文旅、度假型房地产项目。
今年以来，房地产市场交易疲软，房开企业受到贷款资金额度限制和购房者观望双重压力，资金缺口较大，政府有关部门应积极引导，针对企业困难出台临时性的帮扶举措，简化贷款审批流程，引导房地产行业健康有序发展。
构建和完善以公租房、商品住房为主的供应体系，分层次满足城市低保、低收入家庭、外来务工人员、中等偏下收入家庭、刚需家庭、大学毕业新就业人群、引进人才、改善型需求。政府有关部门可以出台发展住房租赁市场的政策措施，加快居住用地供给，完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，保障不同群体的住房需求。
（四）积极倡导房企向多元化投资方向发展。
今年上半年黔南州房地产业投资占全部固定资产投资比重为36.2%，较2020年提高了7.3个百分点。增速喜人的同时，也暴露出行业经济发展不平衡的弊端，靠房地产发展，靠土地收入发展，不能长期支撑地方经济发展，要改变“一业独大”的产业结构，改变靠房地产为主的固定资产投资拉动经济的格局，鼓励和支持房地产企业多元化投资，对于举步维艰的房地产企业鼓励转型发展，共同促进地区经济健康平稳发展。