第一部分、上海房地产市场的历史回顾
一、上海房地产市场的复苏阶段（1978-1985年）
二、缓慢发展阶段（1986-1991年）
三、超常发展阶段（1992-1994年）
四、调整回落阶段（1995-1997年）
第二部分、上海房地产市场的现状（稳步发展阶段）
1、住宅需求增长较快
2、供求关系逐步趋于平衡
三、房地产价格止跌回升
四、市场经营主体逐步成熟
五、个人购房已成为住宅市场主力军
六、空置办公、商业用房的问题还比较突出
七、房地产成本构成、价格构成有待进一步改善
八、企业能级不高，产业集中度偏低
九、房地产市场信息运行还不充分适应市场需要
第三部分、21世纪初上海房地产市场的前景
一、需求全面稳定增长
3、住宅质量全方位的提高
三、运行机制基本完成市场化
四、外资进入将兴起一轮新的高潮
五、服务业全面发展提高
六、国有企业改革加快速度
七、信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用第四部分、21世纪初上海房地产市场的商机
一、进入上海房地产业主力业务的机会
二、由上海房地产市场发展带来的机会
以市场容量为标志，目前上海房地产市场是中国城市中最大的市场。即便在当代国际城市中进行比较，可能也是最大的。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国，甚至对于世界城市的发展、房地产的发展，都具有重要的意义。
在历史上，上海曾经是中国一个房地产市场相当发达的城市。1949年，中华人民共和国成立以后，房地产开始纳入计划经济的管理，因此逐渐萎缩，沉寂了整整30年。1978年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产业（市场）又复苏了，发展了。从无到有，从小至大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整4个阶段。
一、上海房地产市场的复苏阶段（1978－1985年）
在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏有两方面条件。
第一，较快地解决长期的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。
历史上，上海是一个人口众多的大城市，住房一直比较紧张。1949年以后，尤其是1956年以后，在计划经济体制的控制下，把住房作为一种福利，由国家统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难；加上在重生产轻生活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。到改革开放初期，成为了上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居
住面积仅为4．5平方米）。为了改变这一状况，1979年，上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相结合的方针，企业建房积极性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅建设的热潮。到1985年，市区住宅建筑面积达到了6444．3万平方米，比1978年增加了50％以上，人均居住面积也达到了5．4平方米。这一轮住宅建设，虽然还是非市场化的，却是一个历史性的演练，为日后上海房地产市场的大发展提供了建设知识和人才的初步准备。
第二，房地产经济理论的争鸣，为房地产市场的复苏创造了舆论环境。
70年代末、80年代初，邓小平发表过两次关于房地产和住房制度改革的意见。由此，理论界开始对房地产理论进行全面的反思和探索。经过多年的热烈讨论，终于对于住房的商品属性和城市土地的经济属性取得了共识。这些成果，从理论和思想上为上海房地产市场的发展奠定了基础。
上海房地产市场复苏的第一个标志是，成立了能开发在市场上出售房屋的上海中华企业公司和上海工商业者爱国建设公司。1984年，爱建公司建设的“爱建公寓”在香港上市，半个月就销售一空。另一个标志是，开始试行新建住房按土建成本由政府、单位和个人各负担三分之一，出售给个人。虽然该“三三制售房”方式由于种种原因没有得到普遍推广，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一个尝试。
尽管上海房地产市场的复苏相当有限，仅仅处于萌芽状态，但上海房地产市场的确自此起步。
经过多年的讨论，1986年，中国确立了社会主义商品经济理论。尽管该理论还有局限性，但是在相当大的程度上承认了市场的作用，推动了各类市场的发展。“房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认，从而极大地推动了市场机制在房地产领域的发展。上海房地产市场在1986—1991年间取得了缓慢的但是实质性的发展。
经营性的房地产开发公司有了起步。到1991年底，上海共有房地产开发公司94家，其中，中资公司72家，中外合资和外商独资企业22家，共拥有自有资金23．5亿元，从业人员近6000人。
房地产投资规模迅速扩大。1986－1989年实际完成投资21．76亿元，1990年和1991年分别为7．60亿元和7.59亿元。1986－1991年，上海商品房竣工面积为402．08万平方米，内销商品住宅销售面积为394.76万平方米。
土地使用制度开始了商品化改革。1986年起，向中外合资经营企业征收土地使用费，1987年开始实施土地使用权有偿转让。1988年7月8日，上海通过国际招标，由日本孙氏企业有限公司以2800万美元的出让金，获得虹桥经济技术开发区第26号地块1．29万平方米50年的使用权，可用于建造办公、酒店、住宅等建筑共6．45万平方米。此一行动，拉开了上海对外资土地批租的序幕。到1991年底，上海共对外出让土地使用权12幅，计980万平方米，土地出让金总收入约8474万美元和12.15亿元人民币。
行政性的房地产中介机构诞生。与房地产投资、开发规模不断扩大相适应，房地产中介机构在政府鼓励下出现了。1987年，上海市房地产交易所成立，1988年9月，按照“政企分开”的原则，从交易所分离成立了上海市房地产交易市场。此后，各区县也相继成立了区县级交易市场。
综观这一时期上海房地产市场的发展，虽然比较缓慢，但进展是实质性的，更重要的是经过这一时期的发展，初步构筑了上海房地产市场。
1992年，邓小平同志南方谈话后，建立社会主义市场经济成为共识，上海和全国国民经济出现了高速增长，也以迅雷不及掩耳之势引发了一轮房地产发展高潮。
首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场。1992年上海对外批租土地194幅，占地面积1983万平方米，1993年对外出让土地244幅，占地面积达4932．56万平方米，1994年对外出让452幅，占地1594．22万平方米。特别是1994年2月，上海市第十届人大常委会第7次会议通过《上海市实施＜中华人民共和国土地法＞办法》规定，自1995年1月1日起全面对商业等6类内资项目用地实行土地使用权有偿出让，标志着上海土地使用制度改革全面推行。当年，上海就向内资有偿出让168幅地块，面积326．34万平方米。
其次，房地产企业数量迅速扩张。1992年上海各类房地产企业数猛增到849家，1993年又增至1425家。1994年超过两千大关，达到2081家。
三是房地产投资成倍增长。1992年完成投资12．55亿元，1993年迅速增加到83．7亿元，1994年更是增加到了117．43亿元。
四是商品房开发和竣工面积直线上升。1992年上海房地产施工面积432．27万平方米，竣工面积139．6万平方米；1993年施工面积达到1521万平方米，竣工面积320万平方米，1994年施工、竣工面积分别