目前，房地产各方利益机构都在“做多”。
比如房产中介朋友圈总是“喜报个没完，宣扬房市大涨”；
举例来说，地方政府也积极发布热销数据，比如深圳热销后顺势推出126亿非常地块。
十月反弹，的确是“大快人心”！但是十一月环比走弱，也令人忧心忡忡。这次救市又会昙花一现吗？
比如11月第一周(11月3日~9日)，中指院最新25个城市的销售额环比下降20.32%，11月第二周(11月10日~16日)下降10.21%。这证明924开始的救市效应正在边际下降。当然，11月还有两个星期，最后见真章！
作为一个房地产开发商，老潘当然希望房地产能像中国预期的那样迅速停止下跌，回归稳定，但问题是，学过宏观经济学的人都知道，政策不是万能的！
正如巴菲特朋友芒格对中国政府的评价一样，中国近年来善于管理经济繁荣，但不善于管理“经济萧条”。
考虑到发散思维，如果房地产一个月就能靠救市快速拉升，那就不需要中央“财政、央行、金融、住房和城乡建设、国家发展改革委、税务等”等部委前期大费周章，继续救市？中国越是积极，越是说明当前的房地产甚至中国经济问题越严重。
所以老潘对后市的整体判断还是“谨慎为主，乐观为辅”。
目前大部分房地产人还是不知所措，仿佛现在房地产已经进入了一个十字路口。
一个我们国家前所未有的超大手笔救市，那房地产后势应有戏，毕竟中国是“大政府”大型市场的搭配，而且现在房企自救已经不可能了，你也只能相信国运，否则单靠市场自我修复？
第二，除了一线城市，大部分城市的房价还在下跌，整体来说还是“以价换量”。与此同时，人们身边的整体经济、收入和就业体验都充满了凉意，大家似乎都在看跌。所以综合来看，未来的房地产是“稳定”还是“向下”，目前正处于十字路口。
归根结底，房地产的走向，短期内取决于政策的强弱，而中长期仍取决于行业的基本面支撑和变化。总而言之，就是：
基本面，决定房市中期大走向。政策救市，决定短期脉冲走向。
对于这一点，老潘特地从四个行业的基本面来看房地产目前的格局和趋势。
什么决定了一个行业的销售和价格？归根结底是由供需结构决定的。
目前房地产供需格局的核心是供过于求，库存严重过剩，这也是人们常说的“高库存”。这个问题在中国各个行业都是普遍存在的，但是房地产的表现更加轰轰烈烈。
可说，库存过多，是房价企稳、销售回稳的第一绊脚石！
在过去的两年里，中国的房地产企业都在去库存，24年来，中国也强调去库存，但目前的库存格局是什么？老潘总结了三点，结论并不容易。
第一，我们国家喊去库存喊了N久，但是预计24年实际去库存只有6%！
去库存速度，太慢了！
数据显示，24年2月至10月底，全国商品房狭义库存从7.60亿平方米减少7.31亿平方米，这意味着我国8个月内去库存只有0.29亿平方米，甚至连7.6亿零头都没有去掉。0.29亿，相当于7.6亿狭窄库存的“3.8%”。
计算24年全年去库存大概0.4~0.5亿平方米就好了！然后，整个2024年，我国商品房去库存只有6%。
第二，7.6亿只是一个狭窄的库存，已经批准销售，还没有出售。如果加上土储没有开工，没有取得销售许可证，还有巨大的二手房库存，那么广义的库存就更可怕了。
根据中指院的数据，截至2024年7月亮，全国房屋“已开工未售库存”达到了25.2亿平米！
第三，一般来说，房地产行业的库存在8到12个月是合理的，但目前按照24年8亿~9亿平方米的计算，房地产库存的去化周期在3年左右！
巧合的是，高盛也预测，基于目前的库存，如果中国没有额外的刺激措施，那么房地产低迷可能会持续三年。
自然，2025年房地产收储去库存肯定会加速！由于这是房地产回稳的最大绊脚石！
经济低迷，收入就业下滑，是25年房地产回稳的第二绊脚石。
以前是房地产，支撑着中国经济上行；当前是经济下行，拖累了房地产的稳定。
25年房地产能否回归稳定，取决于中国经济的复苏。更微观的说法是，25年来，中国人的就业和收入“复苏和提高”。
但是25年，26年的经济会怎么样？
但是不久前，瑞银考虑到宏观救市的特殊力量，2024年中国GDP增长了4.8%、2025年GDP4.5%。
同理，野村证券也预测了2025年中国国内生产总值增长4.0%！
在24、25、在26年中国经济持续下滑的背景下，老白姓的收入和就业难以改善。更重要的是，这种经济下行的“预期”会让人们更加谨慎地买房。
常识是“在发展过程中，更容易破局”。
现在，房地产回稳，单靠老库存，一般都是过时的商品，是2、在三年前的产品设计中，在用户抗性很强的背景下，很明显Old产品很难销售。比如目前很多央国企的新土地都是四代住宅，住房率超过100%，空中花园30~50米，或者容积率低于1.5的超舒适商品。这些新产品更容易突破销售。
所以房地产回稳，更需要增量带动存量，只要不拿地100%靠去库存老房子，差房子就很难让整个房地产销售回稳。
另一方面，房地产的新投资和征地可以转动房地产上下游50个产业链，支持经济稳定。相比之下，二手房市场虽然升温回暖不错，但很难支撑中国经济GDP的大飞跃。
核心是新房产业链的“转移”，即通过新的征地和房地产企业的新建设，推动建筑、钢筋、水泥、家具、家电、金融等50个上下游产业链的“转移”。每个人都有新的业务和收入，从而促进中国经济的稳定。
但是在过去的三年里，房地产投资、征地、新开工又表现如何呢？回答是过度收缩，整个产业链腰斩！
从四个方面来解读老潘。
第一，未来只有新房“产业链”回稳，才是房地产的全局回稳。
事实上，21年房地产的下滑是“销售、征地、开工、融资”的全面下滑，这与2007年和2013年几轮房地产的下滑不同。当时行业的下滑只是销售端的疲软，但投资、征地、施工等。并没有伤害生命力，整个行业在救市后的销售支持很快就出现了大的反转。
这也意味着24年的房地产复苏注定比前几轮更难，注定需要销售、投资、新开工、融资全面稳定才能稳定可持续，否则很容易昙花一现！
第二，这三年房地产开发投资的表现如何？回答是悲惨的。
近三年来，房地产开发投资一直处于负增长状态，几乎是双位数负增长的10%。举例来说，24年1-10月，全国房地产开发投资8.63万亿元，同比下降10.3%。
房地产开发投资占全国固定投资的30%左右。在过去的三年里，房地产几乎连续两位数的负增长也拖累了中国经济三大马车的“投资”增速，直接拖累了中国经济的下行趋势。
第三，根据房地产开发投资的两个关键指标，即房地产新开工面积持续下降，房地产征地金额(即国有土地出让金收入)持续暴跌！
土地收购和新开工暴跌，相当于一家面包店公司只卖存货面包，不进入“面粉”！
资料，最能代表当前开发商的真实心态。
另一方面，近三年房企新开工面积暴跌超乎想象。
也就是说，21-23年分别为14.6亿平方米、8.8亿平方米、6.9亿平方米，而2024年1-10月新开工面积仅为4.4亿平方米，同比再次下降20.5%，全年预计5亿平方米。相当于24年新开工面积相当于21年14.6亿平方米的“零头”。
另外一方面，房地产企业在全国范围内的土地暴跌超乎想象。
也就是说，从21年到23年，中国的土地销售收入不断下降，21年8.7万亿，22年6.7万亿，23年5.8万亿，截至2024年1-10月，全国土地销售收入达到3.5亿平方米。预计24年全年将达到4.3万亿左右。而且这背后还有很多城市投资的“无效征地”，真正纯粹的社会化征地规模就更少了。
即便如此，从8.7万亿到4.3万亿，房企拿地已经腰斩！
房地产回稳的第四个绊脚石是房地产融资一直在收紧。
房地产行业的主角是开发商。房地产企业作为行业第一主体，可以有安全感，可以生存，可以安心现金流，谈房地产稳定。
就房地产现金流而言，一方面销售稳定还不得而知，另一方面，房地产融资现金流能否稳定，这也是关系到房地产企业能否安全的“另一个希望”和“信心根源”。
不幸的是，虽然房地产救助市场轰轰烈烈，但国家并没有“放开”房地产企业的债券融资。近四年来，房地产企业融资现金流在行业销售下滑时同步收紧，相当于房地产企业的“双失血”。
也就是说，销售现金流失血，融资现金流失血，并且同时出血！
只要销售失血，只要融资现金流不失血，作为房地产主体的开发商也有信心获得新的土地，做好房子，促进房地产稳定！
克而瑞数据显示，近四年房地产企业融资现金流持续收紧。
例如，从80家典型房地产企业的融资总额来看，21年来首次出现负增长，下降幅度为24%，这意味着21年来国家开始显著收紧融资渠道；随后22年融资再次下降34%，而23年融资继续同比下降28%！
也就是说，官方许可的房地产融资总额，平均每年以30%的速度持续下降3年。
房地产企业2024年融资怎么样？
以2024年房地产债券融资总额为例，2024年1-10月，房地产债券融资总额为4420.0亿元，同比下降25.6%。2024年房地产企业债券融资同比将继续下降超过20%！
事实上，目前房地产融资已经处于阶段性历史极低水平。即使目前销售疲软，一旦房地产融资松动，势必有望帮助房地产企业修复信心，从而加快房地产稳定的回归！
罗马不是一天建成的。
总的来说，房地产是稳定的。虽然中央和地方政府不断拯救市场，但行业仍然遭受“高库存严重过剩、收益经济增长预期疲软、增量投资土地建设暴跌、房地产融资现金流收紧”四个基本面的制约。(就像四个绊脚石一样)，房地产将在2025年完全停止下跌，回到稳定状态，仍然需要持续、有效、高强度的救助组合拳。
正如瑞银最新预测的那样：2025年，2026年将是中国房地产的寻底过程！