随着楼市的回温，曾一度哑火的低首付、“零首付”旋风再次吹到了各地。5月29日，北京商报记者调查发现，近日，重庆、佛山等多地低首付、“零首付”购房再现江湖，部分开发商、房地产中介打出了“零首付”的优惠政策卖力营销。火爆之下，“首付贷”也再次回归大众视线，有贷款中介用自己的“小金库”为购房者垫资，也有一些贷款中介声称与银行有合作，可以通过大额信用贷为购房者弥补首付不足的空缺。
“零首付”再现
开发商暗箱操作
2023年以来，房地产市场呈现回暖迹象，市场信心有所提振，在此背景下，“零首付”再现江湖。5月29日，北京商报记者以购房者身份暗中调查发现，目前重庆、佛山等地的部分开发商、房地产中介均号称推出了低首付、“零首付”政策。
“惊喜价速抢、重庆顶流楼盘”“精装+中央空调”……一位重庆地区房地产中介在朋友圈发布了最新的楼盘营销信息，这是一个仍在建设的新楼盘，商圈、学校、轨道交通配套设置齐全，其中最为吸引人的就是“零首付”三个大字。
“购房者只需要付定金就可以了。”这位房地产中介告诉北京商报记者，“这是开发商推出的政策，购房者付5万元的定金就可以签署合同，然后分期还清。例如，40万元首付，今年年底还12万元，明年再还12万元，2025年最终接房时再还清，首付款是购房者欠开发商的。”
类似的现象还存在于佛山，该地区一位房地产中介也向北京商报记者介绍，“开发商可以拉高网签价做低首付金额”。从具体的操作流程来看，开发商将市场价1万元/㎡左右的房源按6000元/㎡左右的价格出售给购房者，但向银行贷款时却按照1万元/㎡申请，从银行超额申请的贷款就能为购房者降低首付比例。
“首付贷”卷土重来
贷款中介推波助澜
据调查，“零首付”主要存在于三种形式，一类为开发商直接做高合同价格，帮助购房者从银行申请较高的按揭贷款，降低首付比例；一类为开发商直接垫资，购房者之后将首付金额分期还给开发商；还有一类为通过“首付贷”形式为购房者提供资金。
“零首付”行为看起来似乎是帮购房者减轻压力，但在现实操作中往往会加重购房者财务负担，甚至引发法律风险，其中以“首付贷”形式最甚，所谓“首付贷”，是指在购房人首付资金不足时，贷款中介为其提供的一种补助资金行为。
北京商报记者在调查过程中注意到，在“零首付”噱头火爆的当下，“首付贷”炒作风也渐起，在询问过程中，北京地区多家贷款中介均表示，可以办理“首付贷”业务，具体来看，主要有两种操作模式，一类为贷款中介“自掏腰包”为购房者垫资，全款将房屋买入后，贷款中介协助购房者申请一笔银行经营贷资金，还清垫资；另一类为贷款中介为购房者申请银行推出的大额消费贷产品，用来弥补首付不足的空缺。
一位贷款中介介绍称，“我们可以帮购房者垫付部分首付和税费，然后再通过贷经营贷还清垫资，经营贷的年化利率在3.65%-3.85%左右”。不过此类方式只支持购买二手房的购房者。
针对想要购买新房的情形，另一位贷款中介直言，“可以做无抵押的个人信贷补齐首付款，个人信用贷的年利率目前在3.6%-6%左右，服务费收取贷款金额的1%-3%”。这些“暗箱操作”的方式与“零首付”一致，实则干的是助推经营贷、消费信贷流入楼市的违规行为。
在易居研究院研究总监严跃进看来，低首付本身属于违法操作。在当前购房政策放松的过程中，容易产生一种误区，即各地自己可以制定购房和信贷规则。实际上有些宽松可以积极利用，但一些违背风控角度的信贷产品或服务，容易忽视违约风险，进而带来很多新情况和新问题，如夸大了购房者的信贷还贷能力，造成后续购房合同纠纷等问题。
厚雪研究首席研究员于百程在接受北京商报记者采访时表示，这类模式本质上还是通过贷款中介的资金过桥，最终把购房者的房贷转化成经营贷，这一做法侵占了银行经营信贷资源，也干扰了正常的金融秩序。
违反金融信贷政策
应及时干预整治
深圳市房地产中介协会指出，各房地产中介机构、从业人员禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为，如发现深圳市房地产中介机构、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助的，将立即报送行政主管部门依法依规查处。
“各类‘零首付’‘负首付’现象的背后也反映出当前房贷市场仍然存在一定乱象。”关荣雪坦言，因此各金融部门、监管部门等各部门要提高监管力度，加强防范风险意识，对可能出现的乱象及时干预整治等，要深刻地认识到，在当前房地产市场恢复基础尚且不牢固的背景下，维护市场公正健康是促进房地产市场平稳健康发展的基础，也是提振当前市场信心的重要举措之一。