《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
《城市商品房预售管理办法》
《商品房销售管理办法》
(一)开发企业名称;
(二)中介服务机构销售的,载明该机构名称;
(三)预售或者销售许可证书号。
日前，由《深圳特区报》发起并组织了一场题为“购房如何避过信息陷阱”的研讨会，一些业内人士参加了研讨会并发表了意见。
■话题缘起
丰富多彩的信息看上去确实很美，但更多的消费者却陷入了一种无奈、庞杂的信息使人真假难料，或明或隐的语言描述更增添了困惑。如何弹去信息泡沫并鉴别信息真伪成为广大消费者迫切的希望。本次研讨会请业内人士作专业分析，旨在帮助消费者正确采纳信息以做出理性的购房决断。
■不要被售楼书迷惑
其实描述得热热闹闹，而实际环境可能没有那么好。因此看售楼书时，重要的是看基本数据与真实情况是否吻合。一些装修房仅仅在楼书上标明所用材料是“优质”、“豪华”、“精美”、“名牌”，这些词所代表的程度是一个层面而非一个具体的实在点，这就过于含混，消费者要让地产商真正界定装饰材料（用品）的品牌，以免以后生事端时说不清、道不明。
其次，消费者要理性对待样板房。有些在楼盘之外建的样板房在某种程度上进行了“夸张”：高度和面积增加了一些，有些用镜子等物品给人造成“房子大”的错觉。某些在楼盘内的样板房则请专业人员采用“经典”设计手法掩饰了不少缺陷，这些都属于诱导性的信息传达。
最后，要注意销售许可证的问题。通常，开发商会把销售（预售）许可证正本或复印件展示出来，不过，消费者最好到国土规划局将其号码核对一下，确定无误后再做决断。
■中介机构完全可信吗
王永胜（某地产中介公司市场部副经理）：我主要谈一谈中介机构所提供的信息问题。中介机构生存的手段是为地产商推销楼盘。因此其目的很直接：把楼尽快卖出去。正是由这种功利性的目的所决定，中介在信息提供方面有两个特点：罗列与诱惑。具体而言，中介机构极力将所有楼盘特征全部传达出去，同时采用一些诱惑性的营销策略来吸引消费者。
中介常采用的做法有以下几种：
3、“投资回报可观”。在写字楼和商铺销售时常出现这种乐观分析，值得注意的是，这种分析的依据往往是理论性的状况。
我个人认为，名牌地产商的可信程度高，但不能说规模比较大的中介机构就十分值得信赖。一些较有名气的中介机构把楼价炒高卖或压低售出，再把烂摊子留给地产商的例子俯拾即是。
■对打概念的楼盘
要多几分警觉
直言（笔名，资深地产人士）：
同时，消费者也要有主动获取有益信息的意识。
消费者要对拼命打概念牌的楼盘多几分警觉，时刻保持清醒的头脑，认真去探究一些信息之后所隐藏的内容。
■网上信息规范吗
张奕（某房地产网站市场部经理）：房地产网站上不少人的信息有虚假的成份或带有浓厚的个人偏见。此外，目前大多数房地产网站都缺乏懂地产的专业人才管理，仅仅是提高点击率。由此造成另外一种尴尬境地，即使是自称最权威的房地产网站也以侵权的形式摘用报刊上的房地产信息，如果再这样下去，房地产网站不会有生命力。
目前，在信息获取上消费者仍处于弱势地位，特别是在网上信息没有传统媒体信息正规权威的情况下，消费者切勿偏听偏信，要认真分析、思考，最好到楼盘现场或请教专业人士。
房地产网站如果要发展，必须有品牌意识，有义务规范网上信息，真正为网民提供实实在在的有益信息。
■地产商、中介
不要太功利
■房地产网站亟待规范
如今，随着网络信息技术在房地产业的进一步渗透，“第四媒体”的作用也日益显现。随着本月初某房地产网站与某楼盘联手进行炒作，标志着房地产网站正成为消费者的一个重要信息源。
目前，房地产网站数量虽日益多起来，但模仿传统媒体的味道甚足。不过其优势很明显：网上信息速度快，而且成本低，足不出户便知楼市的新动态，而且论坛上可以阅读到各方面的观点，这些信息无疑有助于形成正确的价值判断。如何正确利用网上的房地产信息也成为一个不少人感兴趣的新话题。
■新闻媒体要扬长避短
[关键词]营销策划；市场导向；创新
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.19.028
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解市场、熟知市场到推广市场的过程，它的中心是顾客。顾客的需求千差万别，决定了房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征、消费习惯及发展要求，体现市场的要求。研究房地产营销策划对房地产业发展有着深远的意义。
1房地产营销策划的产生及发展
营销策划，属于市场要素整合学。任何一宗房地产在市场上都是独一无二的，每一宗楼盘都有不同的区位，在同一区位有不同的路段，在同一路段有不同的地块，在同一地块有不同的幢号，在同一幢号有不同的房型，等等。这是房地产品天然所具有的差别化，针对不同房地产的营销策划自然就是因时、因地、因人而完全不同的排列组合过程。因此，任何房地产项目的营销策划必须基于房地产项目本身所占有的资源，必须基于与这些资源的排列组合相对应的市场定位和细分市场。
新形势下，房地产营销策划又被赋予了更丰富的内涵。首先是前期定位策划，通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群，根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划，根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划，在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。
内蒙古房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近20年才慢慢产生的。回顾自治区房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。
自治区房地产营销策划理论和实务发展与国家的基本同步。首先得归功于国外营销理论的发展，营销理论的丰富和发展为我国房地产营销策划理论奠定了坚实的基础。其次，国内房地产业迅速发展的现实，造成房地产商面临强大的竞争压力，使得房地产营销策划工作成为必要的营销手段。第三，自治区众多营销策划人士的努力实践，使房地产营销理论逐步趋于完善和成熟，他们在实践中创造出许多经典楼盘营销案例的同时，还不断在理论上加以总结，提出富有创造性的营销策划理论，如概念策划模式、卖点群策划模式、房地产全程策划模式等。这些新兴观念的产生，为房地产业营销策划理论赋予了丰富的内涵，同时，对房地产业的发展也起到了非常重要的作用。
2内蒙古房地产营销策划中的主要问题
自治区房地产市场发展较晚，营销策划理念应用于房地产业尚处于初创时期。而在当前新形势下，房地产开发商之间竞争越来越激烈，部分开发商为了眼前的利润，忽视了消费者的需求，过多地重视短期宣传，忽视了长远的利益，导致在营销策划过程中出现了一些问题，不利于房地产业的健康发展。
2.1目标客户定位不准确
2.2缺少规范的可行性分析
2.3营销策划方案过度追求概念的炒作
概念营销的理念在一阵火热过后，终于被业内人士看底，慢慢回归理性。概念炒作表现在以概念制造卖点，甚至有人说“卖房子就是卖概念”。开发商不是根据市场需求开发设计产品，而是先设计产品，再去寻找与所设计产品需求相适应的目标人群，显然与市场规律背道而驰。房地产营销策划应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程，而不应该是人为制造卖点、为了营销而营销、过度追求概念的炒作。消费者的需求必须通过消费产品本身才能得以满足，脱离物业本身特性、过度追求炒作、随意夸大物业的特性去营销，只能是负面宣传，背离营销的最终目的。
2.4模仿抄袭现象比较普遍
3内蒙古房地产营销策划手段创新
纵观房地产市场的营销策划方案，有符合实际的，也有超越想象的；有老套的做法，也有创新的方案。由此可见，营销策划人员已绞尽脑汁、挖空心思。房地产市场经历了炒作与浮躁之后，已经慢慢地走向理智和成熟。那么，在当今市场竞争激烈的新形势下，房地产营销策划人员更应该注重理性，从实际出发，为房地产营销策划的未来稳重掌舵。
3.1强化品牌战略
3.2适应消费者个性化要求
随着房地产消费市场日趋理性化和个性化，消费者偶然性、冲动性购买行为减少，理性购买行为增多；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐形成自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更多考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。因此内蒙古房地产营销策划者应该针对不同消费者进行更加明确的市场细分，以满足不同类型消费群体的消费需求。
3.3明确营销策划的职能范围，策划方案符合实际
3.4调整营销模式，建立全程营销机制
3.5加强专业培训，提高策划人员素质
加强对公司策划人员的专业知识培训，提高他们的专业素养。可以通过定期组织培训班的形式，为策划人员提供互相交流的机会，听取优秀策划人士的意见，积累经验。房地产企业需要不断增强策划人员的市场敏感性，要求他们不断吸收新的思想和理念，并真正理解，这样才能正确地将各种理念运用到营销策划工作过程中去，做好房地产营销策划工作。
作者：张庆海
主要参考文献
[1]孟德胜.浅谈房地产营销策略及创新[J].内蒙古科技与经济，2011（21）.
[2]陈嘉颖.市场规范下的房地产营销策划[J].时代金融，2011（9）.
[3]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设，2008（1）.
[4]王馨.浅析房地产营销策划的问题及对策[J].现代商业，2009（6）.
[5]王志红.房地产营销策划的创新观念[J].现代经济信息，2008（4）.
1目前房产中介发展现状
随着房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。
2房产中介市场现实存在的欺诈行为
2.1以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
现实当中，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.2房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
2.3滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
2.4房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
3关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？提供下面几个建议：
3.1在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
3.2购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
3.4达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献:
[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
一、我国房地产市场诚信现状
（一）合同的不诚信。房地产开发商与购房者签订平等合同，这是房地产销售的必要过程，合同的条款代表了双方承诺，彼此都应该严格履行，但是，违反合同在现今的房地产市场中已经屡见不鲜。如，定金陷阱、霸王条款等都体现了合同的不诚信。
（三）房屋的质量问题。质量问题是商品房的硬伤，也是对业主影响最大、最直接的问题，如选材、施工、沉降把握等都是直接关系到房屋质量的关键环节，但一些房地产开发商为了减少成本则经常采用同品牌置换等级、外包施工、赶工期等做法。
（四）土地交易暗箱操作，违法违规。由于建设用地关乎房地产开发的命脉，关乎巨大的商业利润。于是，房地产开发商不择手段争夺土地资源，土地管理者违法弄权，大肆寻租；廉价土地或经开发或旋即转手高价渔利，已成为许多地区楼市价格居高不下的重要原因，它令守法房地产开发商望地兴叹，令普通百姓望价生畏，令管理层无所适从。
（五）物业管理的诚信问题。物业管理本应为业主提供各种服务，应视业主为上帝。然而，现实中很多物业公司对自身责、权、利认识产生错位，摆不正自己的位置，对业主正当权益进行限制，甚于随意用停电、停水、不供暖的方式进行威胁。
二、房地产市场中诚信缺失的主要原因
我国房地产市场之所以出现诚信危机，其主要原因是我国房地产市场的不完善。具体表现在开发商、政府行为和物业管理等环节，任何环节出现问题，都将影响我国房地产市场的和谐发展。
（一）政府职能的不完善。有些政府部门执法不公，执法不严，甚至于变相执法，明知道某些项目违规开发，却不给予严厉制裁，甚至还给予验收。行政审批和行政监督工作存在漏洞，审批程序不规范，监督体系不完善。
（二）信息不对称。由于房地产的特殊性，房地产开发商和购房者之间始终存在着信息不对称的现象，其重要体现就在卖方往往利用买方的信息及知识缺陷。在房地产交易领域中，房地产开发商处于强势地位，其掌握的信息远远多于消费者所掌握的信息。例如，在房价不变动甚至有所调低的情况下，通过“技术处理”的办法使商品房的实际面积小于销售面积，从中牟取暴利。
（四）对失信企业处罚力度不够。从经济学的成本―收益理论来讲，众多房地产开发商不诚信的一个原因是因为对失信企业的处罚力度不够，即诚信成本太低，不诚信所受到的处罚远远低于因为不诚信所带来的收益。商品房现在是投诉热点和难点，其中一个重要的原因就是，所受处罚与其所得收益相比太低。
（五）物业管理公司责权不对称。由于房地产开发商与物业“两张皮”，使二者的权利与义务关系不明确，无法形成一个相互制约的体系，导致两者的角色错位；加上我国物业管理公司也不注重自己的品牌建设，不规范服务行为，从而引起很多诚信缺失的现象。
三、房地产市场中的诚信机制建设
建立房地产诚信机制是一个系统工程，每一个环节都非常重要，而且是相互联系、相互制约。所以，需要每一个公民、企业、政府和执法机关共同努力，积极采取有效的措施，逐步消除我国房地产市场日趋严重的诚信缺失问题，实行诚信经营，以促进我国房地产市场的健康发展。
（一）政府在执法和监管方面应该注意的问题。在政府方面，工作重点应该放在法制建设、宏观调控和公共服务上，应该把诚信标准纳入法规，把诚信标准以法律条文的形式颁布，而不能单纯地依靠企业自觉。我国现行的房地产行政管理法律，对于房地产开发商违反法律、法规的行为，大多仅规定了行政处罚，很少规定民事责任，因此各地要完善法律法规，增强房地产开发商失信行为的惩戒制度和规定，要明确政府的办事程序和规范，提高透明度，减少政策的随意性和波动性，建立权力制约机制，为全社会树立诚信榜样。
（二）加强诚信文化建设和诚信教育。诚信文化的建设是种高层次的建设，具有重要的意义。在市场经济的条件下，市场经济主体的行为准则首先应是讲信用。因此，要通过宣传、教育在全社会树立这样一种共同理念：讲诚信不仅是一种应当理解和实行的道德行为，而且是经济人的一种理性选择。当注重承诺成为一种美德、信念和文化时，自利人的自利活动才能转化为他利，在竞争中推动经济发展和社会进步。
加强诚信建设，“以诚实守信为重点”，是党的十六大关于加强道德建设的一个重要论断。因此，必须从思想上重视，从教育上加强，从认识上提高。一要提高对加强诚信建设重要性的认识；二要充分认识诚信品质的重要价值；三要努力争做诚实守信的模范；四要确立诚信是房地产业发展的重要基石观念。从事房地产业的人员必须牢固树立诚信意识，把诚信建设作为政治教育、道德教育和思想政治工作的重要内容，贯穿于房地产市场开发、经营、管理与服务的全过程。
（三）加强法制建设，建立诚信法律制度。市场经济在本质上是法制经济，法律制度的健全是规范和制约活动主体行为并使其健康发展的基础，也是使合法行为得以保障、失信行为受到惩罚、制裁的条件和基础。要尽快建立社会信用体系的法律法规，规定、规范各方面的权利和义务。当前，在市场经济不成熟的经济环境下，仅仅依靠房地产商的良心和自律来营造诚信和谐的房地产市场环境显然不现实。所以，一方面要不断完善相应法律法规体系，用强制性手段规范房地产企业的经营行为；另一方面呼吁消费者增强对自身权益的保护意识。要引导行业把诚信问题由道德层面上升到社会责任的高度，把信用作为企业发展必备的基本要素，转变为企业发展的制度化支撑。把一切活动纳入法制的轨道，形成有法可依、违法必究、执法必严的法律环境。
建立社会信用体系，可以有效地解决信息不对称问题。它通过无限放大信用缺失的成本，从而给失信方以沉重打击；相反，守信方通过不断积累自己的守信记录可以增值，可以扩大他的信用额度。
（五）建立系统性的信用评价体系。房地产市场的发展是一个系统性的发展过程，房地产市场的诚信建设必须从这个系统中的每一环入手，任何一个环节的诚信缺失，都可能会影响到诚信和谐的生态环境的营造。这就需要建立系统性的信用评价体系，其目的和意义在于：（1）向社会提供可借鉴的信息，营造公平交易的市场，减少投诉；（2）树立房地产品牌企业；（3）积极推进良好的行业诚信风气及规范行业行为。建立信用评价体系，让行业成员共同公开接受社会公众的监督，既是纠正行业作风不正的有力武器，也是促进房地产市场诚信发展的有限途径。
（六）改革房地产经营体制。当前，商品房市场面临的问题还很多，解决房产纠纷的关键之一在于制度建设。首先，要改革我们现在的房地产经营体制，逐步取消期房，只卖现房。当前发生的大量房地产纠纷，包括质量纠纷、面积纠纷，等等，绝大部分都出现在期房阶段。其次，还应改革现行房屋的销售方式，将按平方米计价的方式改为按套售房。平方米是平面概念，而且同一套房屋有建筑面积、套内建筑面积，还有套内使用面积、公摊面积，等等。这么繁琐、复杂的计算过程，使得买房人处在一种信息不对称的弱势地位。如果房子不是以按照平方米计算，而是按套来卖，套内建筑面积就这么大，你觉得值就买，不值就不买，一目了然。而且，国际上通行的做法也是按套买房。只要实行按套卖房，目前存在的面积缩水、公摊面积不清等老大难问题就能得到合理解决。
（七）制定房地产发展行业标准，倡导标准化运作。为在一定的范围内获得最佳秩序，对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使用的规则的活动，称为标准化。相反即为非标准化。
非标准化的开发模式是房屋质量问题存在的一大根源，也是这个行业暂时无法回避的先天缺陷。房地产市场目前的开发模式、施工方式注定了产品的质量隐患，没有办法标准化作业的结果就是总有些户型会出现漏水、裂缝等现场。只有靠工业化生产模式取代传统开发模式才能让产品质量有保障，也只有当质量问题不再普遍存在，剔除了影响房地产商诚信的一个主要因素，行业的总体诚信水平才能有大幅度提高。如果房地产开发建设可以进行流水线生产作业，那么产品的质量问题也就可以得到有效解决。对此，国内的万科集团做了非常成功的尝试和应用。