随着经济和社会的发展，我国房地产市场日趋成熟。商品房市场和二手房市场的联动局面也基本形成，而且从市场发展趋势来看，商品房销售贷款，二手房的销售及贷款也逐渐趋向由中介公司全程，中介队伍的迅猛发展是适应市场形势变化的结果，中介公司在房地产二、三级市场中正在扮演越来越重要的角色。随着房地产业的发展，存量房市场也将成为主要市场，在这一发展过程中，中介市场将继续发挥纽带的作用，为房地产的持续发展发挥不可替代的作用。所谓的房地产中介市场是为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目的而进行的房地产在租售阶段的委托、价格评估和经纪服务等居间活动的场所和领域。房地产中介市场是房地产市场的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介市场作为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，为交易双方提供有效信息，解决供需矛盾，对推动房地产市场运转起到了剂的作用。
2.当前我国房地产中介市场主要问题
2.1政府监管不力
2.2法规体系不全
2.3机构信誉不良
2.4人员素质不高
3.规范房地产中介市场的对策
3.1严格市场准入制度
在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化，如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。如必须具备A级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务。
3.2严格执业资格制度
在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。
3.3严格规范经营制度
规范经营，加强诚信建设，一方面考虑到消费者和房地产中介间存在的信息不对称问题，在行业内建立信息传输机制，完善房地产中介企业信用档案，对中介企业的基本情况和失信行为进行全面记录，并充分利用网络手段，将档案在网上公示，便于为各部门和公众查询。另一方面，房地产中介要加强自身的诚信建设、严格自律，结合企业文化制定企业职业道德规范条例，要求员工诚实守信；并规范经营条例，秉承以客户为上帝、为客户利益着想的原则向客户提供优质服务，增强客户的信任度。
3.4严格行业监管制度
政府要在立法、制度、管理规定等方面对中介企业的规范化起到一个根本性的推动作用。第一，科学设置政府管理职能，明确房地产中介服务业的主管机构，确立政府各管理部门的协作机制。第二，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的市场准入制度。第三，提高中介服务人员的素质。同时行业主管部门一方面要加大行业监察力度，对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施，肃清行业的不良主体；另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度，使其真正落实到位。
一、诚信是道德的基础，是市场经济的灵魂
早在奴隶社会，我国就已经产生了“诚信”观念，春秋时期的大思想家、大教育家孔子早就为人们的社会交往定下了“言必信，行必果”的准则。孔子还谴责了背信弃义的行为，认为“言而无信，不知其可”。汉字“信”就正是由“人”与“言”两部分所构成。古人云“听其言，观其行”。这些都说明人们一直遵循社会活动中的诚信原则。封建社会，“诚信”在社会生活的各领域已形成道德规范。“诚信”是一切道德的基础和根本，社会的高速发展和进步，讲诚信是最基本的要求，它不只是一种古老的传统，是精神文明程度的一种标志，更是未来社会健康发展的基石。是人之为人的最重要的品德，是一个社会赖以生存和发展的基础。一个民族或国家一旦丧失或弱化了诚信意识，各种不道德损害他人利益和腐败现象的生产就是必然的了。我们只有讲诚信，才能建立正常的生活和经济秩序，人与人的交往中只有诚实守信，无欺无诈，才能相互信任，和谐共存。政府要取信于民，企业要生存与发展，个人要立身处世，都不能没有诚信。
今天，我们处于社会主义市场经济大潮之中，同样需要诚信。因为信用交易是市场经济高度发达和完善的表现，也是每一个发展市场经济的国家所追求的目标。西方国家交易方式90％都是采用信用交易，而我国在由计划经济向市场经济过渡中，信用问题还远未解决。就房地产中介而言，其信用体系的建立任重而道远。
市场经济是法制经济，也是诚信经济。诚信是市场经济的灵魂，市场经济愈发达就愈要求城市守信。没有诚信，市场经济将无以立足。
二、必须加强房地产中介业的诚信建设，房地产中介企业才得以生存和发展
就房地产中介行业而言，它是房地产市场的重要环节，是房地产市场的“催化剂”，对活跃房地产市场，特别是二手房市场，最终实现房屋的价值起到至关重要的作用。房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业是服务性行业，作为服务业，房地产经纪业所提供的商品不具有实物状态，而是—种具有动态过程的服务。
诚信反映在房地产经纪中，诚是指真诚和坦诚，而真诚即真心以客户的利益为己任，坦诚即诚实地向客户告之自己的所知。信是指恪守信用。在经纪活动中经纪人提供的服务是促成他人交易。要促成交易，首先必须使买卖双方相信自己，而要想使买卖双方相信自己的最基本要素就是“诚”。对别人诚，就是对自己信。真诚是做人的美德，是社会的规范。人人渴望遇到真诚，享用真诚。服务，应当也必须是真诚的，只有这样，接受服务者的心情才是偷快的，市场经济条件下的有偿服务更是如此。
1.从游击散漫型走向职业化、正规化
近几年来我国的房地产中介服务如雨后春笋，其从业的机构和人员不断增加，业务量也不断扩大。但是从整体上看，这支队伍还是“散兵游勇”，行业信誉不佳，社会地位不高。一方面少数“害群之马”侵害服务对象利益败坏行业名声，导致客户“谈中介色变”、“谢绝中介”的现象经常发生；另一方面其执业及应得的正当利益又得不到保护。因此，这一行业一直停留于低水平运作。由于经营得不到发展，无法通过资产增值达到做大做强的目的，因而也就难以形成职业化、正规化的队伍。要改变这一状况，必须采取以下措施：
（1）加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件仅有《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》，规定过于原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立政党的执业环境。
（2）确定行业地位。国外房地产中介服务业是一个独立的并有一定社会地位的职业，而我国房地产中介服务业社会地位和劳动价值尚未得到全社会的认可。买卖双方拒不接受中介服务以及提供中介服务拿不到报酬的事时有发生。由此可见，对房地产中介服务业的保护和支持显得特别重要。首先，政府要运用各种手段倡导和引导开发商逐步实行产销分离，尤其通过政策导向构建专业化房地产流通企业，让其专门从事咨询、评估、项目策划、营销及销售服务。其次要从关心爱护及培育的角度出发，在挥舆论监督作用的同时，注意适度暴露问题。要把握舆论工作的主旋律，加大正面宣传的力度，为房地产中介服务业提供宽松的舆论环境。再次要适当提高拥金率，严格规定佣金支付方式，维护中介服务合同的严肃性，确保从业机构和人员的劳动价值得以实现。
（3）严格市场准入。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等要设定更高一些的“门坎”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。要通过审，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。
2.从零星分散型走向社会化、系统化
目前，我国的房地产中介服务机构的分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。
（1）建立服务全社会的机构网络当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，并且要从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心；线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之服务的机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。
（2）建立沟通全社会的信息网络。国外房地产中介服务业靠信息运作，信息的集中储存与分别享用都有固定的渠道。在这方面我们尚未形成气候，信息基本上是分散且又为各自垄断，没有形成统一的大容量的信息储存，因而信息共享就是一句空话。这就必然形成分割的市场，分散的运作，零星的成交，交易的人气不旺，市场红火不起来。为此，我们应借鉴外的做法，结合本地实际建立各种信息网络。首先，可利用专业手册、新闻媒体、局域网等载体建立中介信息、文选信息、价格信息、房地产交易登记信息等，有的可对外或公示，有的可对外开放供查询。其次，可利用联网这一高新技术，建立房地产公众信息网络，充分运用网络信息全、容量大、时效快等优点为市民提供全天候、全方位的信息服务。
（4）加强行业自律。我国的房地产中介服务的执行业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。因此，必须采取切实可行的措施。一是要从上至下成立行业协会，由协会制定职业道德规范，加强对付员的管理，对违规违约的会员，可给予处分甚至开除出协会。二是要普及建设部组织166家房地产中介机构承诺提供“放心中介”的做法，以公开办事程序的收费标准，规定服务时限和服务质量，违者受罚为内容，向全社会作出郑重承诺，接受全社会监督。三是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。四是建立财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定。五是建立业务记录，设立业务台帐，以备管理部门和协会检查。
3.从传统粗放型走向专业化、现代化
目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构人合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营的产业。
（1）提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。
一、房地产市场中信息不对称成因
（一）房地产商品的特殊性。房地产市场不同于一般的商品市场，房地产商品的特殊性决定了房地产市场中信息不对称问题，主要表现在以下几点：（1）房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，由于社会分工的发展，很难有人对各个领域的知识都很精通，这导致消费者难以确定商品的质量。（2）房地产商品隐蔽工程多，被后续工程覆盖后，由于其本身的特点，难以进行全面检查。（3）房地产商品地理位置、设计、构造各不相同，在市场上不会存在相同的两个商品，人们不可能通过了解其他商品的特性来帮助判断，这决定了房地产商品的私有信息非常丰富。
（二）预防信息不对称的成本费用高。（1）信息是一种稀缺资源，与开发商相比，消费者处于信息劣势。消费者若想获得与房地产企业相对称的信息，是要付出高额代价的。（2）理论上讲，一个完全的合同应包含交易过程中所有可能发生的情况和应对措施，这样才能更好地规范双方的行为。但现实中，充分估计将来可能出现的偶然性及如何处理这些偶然性是非常难的。在我国房地产交易活动中，合同一般都由开发商拟定，他们制定的条款充分考虑了自己的利益，这也加剧了信息不对称的局面。采用商品房买卖示范文本以后，这种状况得到了很大改变，但专用条款和补充协议条款中，这种情况依然存在。（3）由于信息不对称和人们的有限理性，合同绝大多数是不完全合同，所以违反合同是难以避免的。在我国房地产交易过程中，多是开发商违约，作为消费者也是受害者，要想通过法律途径寻求解决办法就要付出高额成本。
二、完善房地产市场对策研究
（一）从开发商角度。对开发商而言，应从长远利益出发，力求产品质量得以保证，优质的产品即使价格偏高，也会得到消费者的青睐，最终会在市场上脱颖而出；低质量商品房若要进来滥竽充数，他们后期付出的代价将是巨大的。
房地产开发商还应充分意识到，信息经济正逐渐把整个市场推向买方，因此房地产企业要做的不是研究如何榨取消费者，而是如何最大限度地获得消费者信息，增加自身的信息含量，并敢于把“私有信息”共享出来，增加企业透明度，以最快的速度生产出值得信赖的产品，让广大消费者放心购买自己的产品，走出一条品牌经营路线，这种无形效应给房地产企业带来的利润将是巨大的。
（二）从购房者角度。对于购房者来说，信息的获得主要通过开发商或是销售商，这些信息一般都带有较强的主观性。大多数购房者不具备专业知识，信息搜索又要付出很高的成本。随着竞争的日趋激烈，很多小开发商只注重短期利益，在一定程度上加剧了逆向选择问题。消费者能做的就是尽力收集各种从正规渠道获得的权威信息，借助于社会、政府、行业协会的援助，或请律师陪同购买，或付稍高的价格去购买质量有保障的商品房，在自身利益受到损害时，依法维权，不让侵权者有机可乘。
（三）从房地产中介服务角度。房地产中介服务始终渗透于房地产市场运作的各个阶段，贯穿于房地产经济运行的全过程，关系着房地产业的健康发展。在房地产中介日趋重要的今天，我国房地产中介机构也存在着许多问题。例如，中介企业规模小、入市门槛低，许多中介机构从业人员资力不够、素质不高、严重缺失诚信，使得我国中介机构一直没有起到应有的作用。虽然我国中介企业起步比较晚，但发展迅速，数量在不断扩张，竞争也越来越激烈，若想在强手如云的市场经济中占有一席之地，就中介机构自身而言，笔者建议如下：
1、树立行业诚信作风，创建中介企业文化。当今市场经济是诚信经济，诚信是商业伦理的基本要求，是建立和维护现代市场经济的灵魂。企业若想发展，一定要掌握这条根本性原则。企业守信可以成为一种巨大的无形资产，比做任何一种宣传都重要；企业失信，后续产生的法律、经济成本甚至无形代价也是巨大的。所以，中介企业一定要创建以诚信为核心的企业文化，开拓市场。
2、提高从业人员专业化水平和综合素质。房地产中介是人才密集型产业，需要大量的专业人才，人力资源也是第一位的战略资源。企业竞争归根到底是人才竞争，这个道理在任何行业都适用。因此，提高中介从业人员专业水平和整体素质也是必不可少的。
3、发展连锁式经营模式。类比其他行业机构的连锁经营模式，笔者认为，创建中介企业品牌，实现跨区域连锁经营，发展规模、拓展市场，是一条很好的途径。这样做的前提是，必须要求中介机构保证自己的服务质量，得到消费者的广泛认可。这样下来，消费者不仅得到了高品质的服务，那些只为追求短期利润、侵犯消费者权益的中介企业也将被挤出市场。
（四）从政府角度――政策建议。由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的缺陷，因此政府有必要采用一定的政策措施来弥补市场机制的不足。
1、加强制度和法律法规建设，完善监督机制。目前我国已经颁布的关于房地产行业管理的有关规定，大多是在房地产市场出现问题后的应时之作，难免有疏漏之处，一些规定、方法由不同政府部门制定，相互之间难以协调。房地产是一个专业性很强的行业，它在遵守一般规则的同时，有自己特殊的活动规则，但我国目前的法律法规并不能完全跟上房地产市场发展的需要，已经制定的法律及监督机制执行力度不够，也给某些投机的开发商和中介商留下了侵犯消费者权益的机会。因此，要保证房地产市场健康运行，就必须建立完善的法律法规体系，加强执法力度，增加市场透明度，使房地产行业真正做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。
3、引导非营利组织在房地产市场管理中发挥作用。加强政府在经济市场中的监管是解决房地产交易中信息不对称问题的一个重要途径，但由于政府一般只能从法规的制定、政策的引导等方面促进市场发育，在一些具体操作层面，需要介于政府与市场之间的非营利性组织的介入。笔者建议，通过政府引导，设立一种“房地产市场服务协调管理机构”，分担一部分政府的职能。如，加强对企业的政策引导，协调交易中的矛盾及纠纷，研究解决行业中的共性问题，市场信息，规范行业人员业务和行为、提高其职业素质等。
[关键词]房地产中介企业发展现状问题对策
一、我国房地产中介存在的问题
（一）法律法规不健全，行业管理不够完善
目前由于房地产中介的行业地位不明确等原因，造成其行业自律职能不到位，加之缺乏行之有效的行业约束机制，造成我国房地产中介服务企业经营实力和专业水平良莠不齐，大多数中介服务企业小而散，缺少规模经营和品牌效应，恶性竞争严重。
（二）从业人员素质差，专业能力低
据统计，目前我国房地产中介从业人员，取得房地产经纪人的占从业总人数的比重不到2%。从业人员资格认证制度的不规范，多数房地产中介机构为追求短期利益，对从业人员不进行培训，致使从业人员普遍缺乏房地产服务行业的职业道德和专业素质，从而造成行业整体诚信水平低下。
（三）信息渠道不畅，经营模式落后
信息资源是房地产中介服务企业从事经营活动的基础。而目前有关的市场信息网络系统还不健全，市场信息量少且渠道不畅，在很大程度上影响了中介服务质量的提高。行业内的技术水平偏低，使得对信息资源的开发利用缺乏深度导致信息资源浪费，难以发挥行业优势，而落后的经营模式和单一的业务种类也越来越难满足市场发展的需求。
二、我国房地产中介服务企业的发展战略建议
（一）品牌战略
对房地产中介服务企业而言，其品牌战略的实施可以从以下三个方面入手：
1.信誉。坚持给顾客提供更为安全的交易和更为专业的服务是构成房地产中介服务品牌的核心部分。
2.创新。基于资源优势的核心竞争力的创新是营造和发展房地产中介服务品牌的坚实基础。
3.文化。顾客在房地产中介服务中能品味到的企业的一种精神文化的共鸣是房地产中介服务品牌中的精神追求。
（二）人才战略
房地产中介行业由于起步较晚，专业人员稀少，从业人员有限等促使房地产中介企业在人才资源管理方面投入更大的资本，因而房地产中介企业的决策者需要根据实际条件，有效地开发人力资源，实行有效的机制，创造出特有的企业文化环境。特别要注重对关键人才的培养，可借鉴国外企业经验给予长期激励，比如高提成等激励制度。
三、长春房地产中介企业存在的问题
（一）法规制度不规范
房地产经纪人市场准入规则不健全，政府部门的管理不统一，房地产经纪行业行政管理职责不明确，与行业自律管理发展方向偏离，市场上存在无序竞争的现象，违规行为时有发生，行业声誉差强人意。
（二）规模较小，素质较差
（三）竞争力不强
目前，除长房置换粗具规模外，大部分房地产中介机构普遍存在人员少、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。
四、长春房地产中介公司发展对策的建议
（一）推进资源整合
（二）深化改革，优化市场准入
加快产业化经营改革步伐。实行政企分开、企事分开、营利性与非营利性企业分开，培育符合市场经济体制发展的微观主体。凡是不利于中介服务业健康发展的地方政策和管理方式，必须予以清理和调整。
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