2024年上半年，受宏观经济运行承压、居民收入预期下行、保租房入市供应等因素影响，住房租赁市场运行面临一定压力。市场方面，上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.90%，租金走势承压。市场租金下跌推动租客换房，集中式公寓面临“留客难”挑战。政策方面，中央和地方继续积极施策，供需两端协同发力促进行业平稳健康发展，行业金融支持体系持续完善，转化为保租房或将成为消化存量房产的重要方式。
短期来看，住房租赁市场既有机遇也有挑战，收储转租或为长租企业带来业务机遇，但租金下行、竞争加剧也将导致长租项目运营压力加大。在此背景下，长租公寓企业应当内外兼修，重视前期市场研判，提高投资精准性；并优化产品与服务，提高租客续约率；同时加强自有渠道建设，拓展获客渠道，加强品牌推广，助力业务发展。
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（一）50城住宅租金：2024上半年50城住宅租金累计下跌0.90%，租金走势承压
2024年上半年重点城市住宅平均租金走势疲弱。根据50城住宅租赁价格指数，2024年上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.90%，较去年同期由涨转跌。6月，50城住宅平均租金为36.3元/平方米/月，环比微涨0.01%，同比下跌1.60%。上半年，受宏观经济运行承压、居民收入预期下行、保租房大规模入市等因素影响，市场租金整体呈现下行态势。
图：2021年7月至2024年6月50城住宅平均租金与环比涨跌幅
从城市涨跌幅来看，上半年42个城市住宅租金累计下跌。具体来看，2024年上半年，北海、石家庄、西安等7个城市租金累计上涨，其中北海涨幅最高，为1.54%；温州、福州等9个城市租金累计跌幅在2.0%及以上，其中温州跌幅最大，为4.76%；宁波、兰州等15个城市租金累计跌幅在1.0%-2.0%之间；广州、北京等18个城市租金累计跌幅在1.0%以内。深圳租金上半年基本持平。
分梯队来看，上半年各梯队城市租金累计均下跌。根据50城住宅租赁价格指数，2024年上半年，一线城市住宅平均租金累计下跌0.44%，二线城市累计下跌1.14%，均较去年同期由涨转跌；三四线代表城市平均租金累计下跌1.06%，跌幅较去年同期扩大0.60个百分点。
（二）租金收入比下降，居民租房负担有所降低；租金房价比上升，租赁投资回报率提高
2024年上半年，随着租金水平持续下跌，重点城市租金收入比普遍下降，居民租房负担有所减轻。2024年6月，50城租金收入比均值为17.8%，较去年同期（19.0%）下降约1.2个百分点。除北海外，其余49个城市的租金收入比均较2023年6月有所下降。
2023年以来，受重点城市房价持续下跌影响，租金房价比整体呈上升态势。2024年6月，50个重点城市住宅租金房价比均值为2.09%，较去年同期（1.99%）提升0.10个百分点。具体来看，除温州租金房价比与去年同期持平外，其余49个重点城市租金房价比均较去年同期有所提升，其中北海、常州提升幅度在0.2个百分点及以上。
图：50个重点城市租金房价比
注：租金房价比=2024年6月城市住宅平均租金×12÷2024年6月城市二手住宅均价。
为充分反映居民的租房状况，了解居民当前的租房偏好和痛点问题，中指研究院自2022年6月起每半年对全国租客开展一次问卷调查，对租客画像进行描摹。2024年中的全国租客问卷调查，剔除无效样本后，共收回7665份有效租客样本。
（一）租客画像：租客群体主要是高学历青年人，集中式公寓租客租金收入比相对较高
调查结果显示，52%的受访租客年龄处于25-34岁区间，66%的受访租客为本科及以上学历，77%的受访租客毕业在5年之内，55%的受访租客已婚，62%的受访租客家庭月收入分布在3000-10000元区间。租房方面，74%的受访租客月租金在1000-5000元之间，52%的受访租客租房面积在10-60平方米之间。
根据租房类型，我们将租客群体分为集中式长租公寓租客、分散式长租公寓租客和个人房源租客，进一步分析集中式公寓客群特征。
从学历来看，73%的集中式公寓租客为本科及以上学历，较个人房源高出12个百分点。从租金水平来看，月租金高于3000元的集中式公寓租客占比达48%，较个人房源明显高出24个百分点。从租金收入比来看，租金收入比超过30%的集中式公寓租客占比达54%，较个人房源明显高出38个百分点。较高的租金水平和租金收入比一方面说明，集中式公寓租客愿意为了更好的租住环境支付更高的租金；另一方面也说明，集中式公寓租客目前租金负担相对较大，在收入预期下行的情况下，更可能会换租便宜的住房。
（二）租房偏好：市场租金下跌推动租客换房，集中式公寓面临“留客难”挑战
调查结果显示，64%的受访租客在本次租约到期后计划换租。换租原因排名前三的是：市场租金下跌，可以租到更便宜的房子；买房了，搬入自有住房；工作变动。从换租原因可以看出，一方面，今年以来，市场租金整体呈现下跌态势，租客选择增多，可以以更低的租金租住相同品质的住房；另一方面，租房只是居民购房前的过渡性选择，相当比例的租客最终会因为买房而退出租赁市场。
进一步，不同类型客群的换租原因有所差异。集中式公寓租客排名前二的换租原因是：买房了，搬入自有住房；收入预期降低，租更便宜的房子。分散式公寓租客排名前二的换租原因是：买房了，搬入自有住房；市场租金下跌，租更便宜的房子。个人房源租客排名前二的换租原因是：市场租金下跌，租更便宜的房子；工作变动。
图：不同租客群体换租原因
表：不同客群计划租住房屋类型的分布
（一）中央：政策聚焦金融支持与消化存量，转化为保租房或将成为消化存量房产的重要方式
1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号），从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措（简称“住房租赁金融17条”）。
“住房租赁金融17条”为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供了多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务，其中很重要的是，构建了覆盖租赁住房项目全周期的信贷支持产品体系，包括开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款等。“住房租赁金融17条”进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，使得租赁住房项目更能够“算得过来账”，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进租赁市场快速健康发展。
表：住房租赁信贷产品体系
表：保障性住房再贷款与租赁住房贷款支持计划政策对比
6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确表示各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。预计未来，在3000亿元保障性住房再贷款的支持下，各地收储存量房用作保障房的推进节奏或将加快。
（二）地方：2024上半年出台租赁政策80余次，供需两端协同发力促进行业平稳健康发展
注：统计截至2024年6月20日。
表：2024上半年各地出台的住房租赁重点政策分类（不完全统计）
其中筹集渠道方面，各地积极将保租房筹集与去库存相结合，通过“以旧换新”和“国企收储”等模式消化存量，并将存量房屋改作租赁住房。以旧换新方面，合肥、佛山、湖北等省市均提出支持国有企业收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房等。国企收储方面，青岛、盐城等城市均提出鼓励国企收购新建商品房，重点用于保障性租赁住房、人才公寓等。
（一）保租房筹集：2024年保租房筹集仍将保持一定规模，部分城市接近完成年度目标
上半年，多城发布2024年保租房筹集计划。“十四五”时期，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），完成率达66%。2024年上半年，广州、上海、北京等重点城市均公布年度保租房筹集计划，总体而言，2024年保租房计划筹集规模较去年有所减少，但绝对量仍保持较高水平，且各城市积极筹集保租房，部分城市已提前完成年度目标。根据中指研究院监测数据，杭州截至5月已筹集保租房5.99万套，接近完成全年6万套的筹集目标；衡水已完成今年保租房筹集任务；福州截至5月已筹集7263套房源，完成年度目标的48%；嘉兴截至6月中旬累计已筹集13.39万套房源，完成“十四五”目标的98%；江阴已完成“十四五”保租房筹集目标。
图：部分重点城市2024年保租房筹集计划
图：保租房筹集与消化存量结合的几种主流模式
（二）保租房公募REITs：保租房REITs运营稳健，市场“首发+扩募”并行
根据披露数据，基金收入方面，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT2024年一季度同比均实现增长；净利润方面，华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏基金华润有巢REIT四支保租房REITs一季度环比均实现增长；可供分配金额方面，华夏基金华润有巢REIT一季度环同比出现一定程度下降，红土创新深圳安居REIT环同比增长较明显，其余两支REITs基本保持平稳。
表：保租房公募REITs核心财务指标数据
根据披露数据，2024年一季度，五支保租房REITs的12个底层租赁项目出租率均在90%以上，其中中金厦门安居REIT的两个项目保持接近满租的状态，出租率持续维持在99%以上；红土创新深圳安居REIT底层资产项目平均出租率亦持续保持在98%以上，出租率表现优秀；华夏基金华润有巢REIT底层资产项目2024年一季度平均出租率较2023年三季度、四季度均有所提升；国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产项目平均出租率稍低，为91.7%。
表：各保租房REITs底层项目不同时期出租率对比
继2023年首批4支REITs实现扩募后，2024年以来，保租房REITs市场亦呈现出“首发+扩募”双轮驱动的格局，未来市场有望获得更多的资金支持。
扩募方面，2024年5月以来，3支保租房REITs集中发布扩募启动公告。5月23日，华夏北京保障房REIT发布扩募启动公告，计划购入北京市房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园、海淀区温泉凯盛家园等4个项目。5月30日，华夏基金华润有巢REIT发布扩募启动公告，计划购入位于上海市的保租房项目。6月1日，红土创新深圳安居REIT发布扩募启动公告，计划购入深圳市福田区承福苑项目（房源382套，建面14639平方米）、南山区南馨苑项目（房源490套，建面18871平方米）、宝安区空港花园项目（房源2388套，建面144781平方米）。
表：建融家园租赁住房REIT和招商蛇口租赁住房REIT的基本信息
注：出租率截至2023/9/30；建融家园REIT租金水平截至2023/9/30，招商蛇口REIT租金水平截至2023年末。
（一）市场格局：住房租赁优秀企业积极拓展规模，地方国企系市场份额快速提升
住房租赁优秀企业紧抓行业机遇，积极拓展业务版图，巩固提升行业地位。上半年，随着“住房租赁金融17条”、“3000亿元保障性住房再贷款”等政策落地，住房租赁行业融资环境进一步改善，住房租赁优秀企业紧抓行业机遇，积极拓展业务版图，提升市场占有率。根据中指研究院监测数据，截至2024年5月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达114.2万间，较2023年末增加9.3万间；其中万科泊寓开业规模超18万间，龙湖冠寓超12万间，行业领先地位稳固。
表：截至2024年5月规模TOP30住房租赁企业开业与管理房源规模
分类型来看，房企系规模优势保持领先，地方国企系市场份额快速提升。房企系、创业系住房租赁企业布局集中式长租公寓较早，开业规模在各类企业中持续保持领先，截至2024年5月，TOP30企业中，房企系累计开业规模达57.3万间，占比过半。地方国企系租赁企业在各地保租房发展中承担着重要角色，随着保租房筹集的持续推进，地方国企系企业规模快速扩大。截至2024年5月，TOP30企业中，地方国企系管理房源规模达34.3万间，占比20.3%，较2023年末提升近5个百分点。其中，郑州城发安居管理规模超11万间，在地方国企系中位居首位，作为郑州市保障性租赁住房运营管理主体，郑州城发安居近年来创新存量房源收购模式，优化房屋运营管理，制定系列标准化运营流程，初步形成了“房源回购—房屋运营”资产管理链条，为新市民新青年创业就业提供高质量住房保障。
（二）企业运营：住房租赁优秀企业经营质量提升，资管能力强化，产品体系持续完善
经营质量方面，优秀租赁企业积极优化企业经营策略，提高运营效率与经营质量，包括：推行灵活租期模式提升平均出租率；提升服务品质、开展多样化活动增强客户黏性等。例如，华润有巢聚焦保租房开发建设，将华润置地在高品质住宅开发领域积累的丰富经验引入长租公寓建设及运营过程中，优化全产品系建设及运营能力，为行业打造精品、提供样板、做好示范，持续打造出优质的高标准产品，稳定期项目出租率逐年提升；截至2024年上半年，“有巢”已布局全国15个城市，管理规模位居央企首位。
资产管理方面，近年来，随着保租房“投融建管退”商业闭环打通，住房租赁企业资管逻辑明显强化，优秀企业经营策略更趋全局化、全链条化，在资产高效运营的基础上结合多元化退出渠道，推动企业实现可持续的高质量发展。例如，华润有巢持续进行金融创新，通过保租房REITs平台打通了“投、融、建、管、退”闭环模式，为市场化保租房开拓了一条可持续、高质量的新路径，根据公开数据显示，华夏基金华润有巢REIT底层资产经营稳健；同时，华润有巢积极把握REITs扩募窗口期，投资战略聚焦于一线、强二线人口净流入城市的可扩募资产，不断提高优质资产获取能力。
随着住房租赁市场的发展，优秀企业积极顺应多样化需求趋势，不断完善住房租赁产品体系，为不同租客群体提供相适应的租住产品。在居民租住理念转变及生活水平提升等因素推动下，租户群体对居住生活的需求更趋多元化，同时随着近几年资产价格持续调整，供应端提供多样化居住产品的可能性也逐渐提升。在供需两端共同推动下，优秀企业不断迭代升级租住产品，住房租赁产品体系持续完善，涵盖蓝领宿舍型公寓、白领精英公寓、大型租赁社区、服务式公寓等。
具体来看，为精准满足不同类型的住房租赁需求，很多长租公寓运营企业构建了全生命周期的租住产品系。例如，招商伊敦“壹”系列公寓包括壹棠、壹间和壹栈，其中壹栈对接城市青年人才客群，属于政策型人才公寓，并给予符合条件的青年人才相应的租房优惠。星河公寓拥有星河盟客、星河郡寓、星河菁邸三大产品线，其中星河郡寓是中端线产品，定位为都市精品型公寓，主流客群对标都市白领精英群体，秉持“共生、品质、舒适”的产品理念，选址兼顾交通便捷性、生活配套完善度及生态环境的舒适度，同时依托高规格的装修标准与智能化设施配置，为精英人群提供品质舒适的居住生活。呼和浩特市城投集团的“青城青寓”是落实呼和浩特市市委、市政府“十万大学生留呼工程”“丁香扎根计划”所打造的保障性租赁住房品牌，主要针对留呼的青年人才群体，致力于创建温馨舒适、活力时尚的青年社区。
项目运营层面，优秀租赁企业将租客需求与居住体验放在首位，通过提供适宜的产品和优化完善服务体系，提升租户归属感和认同感，为租户打造舒适的租住生活空间。例如，中建幸孚家公寓松江店位于G60科创走廊之松江新城总部研发功能区的中心位置，总建筑面积约16万平方米，共有2407套公寓，是上海市松江区经认定体量最大的人才公寓及保障性租赁住房项目；项目以“居有安·心有乐”为核心理念，以让租客安心、幸福为目标，从“安心品质、安心服务、安心社交”三个维度出发，全方位为城市奋斗者打造安心幸福居所。
（一）趋势展望：机遇与挑战并存，收储转租为长租企业带来业务机遇，竞争加剧致运营压力加大
国企收储存量项目转作保租房加快落地，市场化长租公寓企业迎来轻资产输出机会。今年以来，在4月中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，各地积极将消化存量与保租房发展相结合，出台以旧换新、国企收储等去库存政策，将存量二手房或新房转作保租房。可以预见，未来地方国资平台的租赁房源持有规模预计将进一步扩大，在此情况下，地方国资平台或需要专业机构为其提供运营管理服务，市场化租赁企业将存在轻资产输出机会。
2024年上半年，宏观经济形势仍然面临较大压力，居民就业和收入预期偏弱，租金呈现下跌趋势；下半年，租金仍然存在下行预期。根据中指研究院2024年中租客调查数据，54%的租客感知近一年的租金有所下跌，占比较2023年末大幅提高46个百分点，其中28%的租客认为租金跌幅超过5%，仅15%的租客感知租金有所上涨。对于未来租金走势，亦有25%的租客预期未来一年租金仍将呈下跌态势，仅15%的租客预期未来租金将上涨；而2023年末的调查中，预期租金上涨和下跌的租客占比均为22%，相比而言，2024年租金预期有所走弱。整体来看，下半年，在租金预期下行的情况下，租客选择增多，长租公寓或将面临“涨租难”、“留客难”等挑战，运营压力将有所加大。
另外，随着保租房的大规模筹集与供应，保租房对租赁市场的影响也逐渐显现。一方面，保租房供应加大了租赁市场竞争，市场化长租公寓将面临租客分流的压力，项目出租率存在下降风险。另一方面，保租房租金定价一般低于周边同品质市场化租赁住房，这在一定程度上也增加了市场化长租公寓租金提价难度。
（二）策略建议：重视市场研判，优化产品与服务，拓展获客渠道
投资决策在住房租赁项目价值实现中占据重要地位。从行业特征来看，租赁住房项目前期投入多、回报周期长，前期投资研判显得尤为重要，尤其是在短期市场竞争压力加大、租金预期走弱的情况下，如果前期投资决策出现重大失误，后期通过产品设计、运营管理等都很难进行补救。住房租赁企业应加强对前期市场研判的重视程度，通过科学系统的手段进行城市选择，提高项目投资的精准性。
中指研究院根据市场发展特点，从市场空间和租金潜力两个维度构建了城市住房租赁市场发展潜力评价指标体系，并根据50个重点城市住房租赁市场发展潜力将其分为4个梯队：
第一梯队：北上广深四个一线城市，城市经济社会发展基础好，经济总量大；租赁需求旺盛，租房家庭户规模大，租金水平高；住房租赁市场发展前景好，住房租赁投资潜力大。住房租赁企业在此类城市投资时，市场空间相对较大，投资风险相对较小，但同时也会面临较为激烈的市场竞争。
第三梯队：普通二三线城市，城市经济社会发展基础一般，租房家庭户规模和租金处于中等水平。未来随着社会经济的进一步发展，这部分城市的住房租赁市场预计将具备一定的发展空间，住房租赁投资潜力也将逐渐增强。对于住房租赁企业而言，这部分城市可列入候补名单。
第四梯队：弱二线城市和普通三线城市，城市经济社会发展基础相对较弱，人口吸引力有限，租赁需求相对不足，租房家庭户规模较小，租金水平相对较低，住房租赁投资潜力较小。对于住房租赁企业而言，这部分城市为机会拓展型城市，存在一定风险，只有核心区位（人口集聚、交通便捷）的项目才具有投资价值。
表：住房租赁市场发展潜力评价结果
住房租赁企业在进行项目投资时，除了城市之间的分化，城市内部各板块之间的差异也不容忽视。人口、产业、配套等影响住房租赁需求的核心要素在城市各板块之间的分布通常是不均衡的，因此不同板块之间的住房租赁投资潜力也会存在较大差距。通过考察各板块人口、产业、配套等指标，综合评价板块的租赁住房投资潜力，也是住房租赁企业进行项目投资时的必要工作。
另外，长期来看，长租公寓企业应针对不同客群的需求特征，提供不同类型的租赁住房产品，构建并持续完善产品体系，从而更好地满足租客需求，同时能提升企业的抗风险能力，促进企业可持续发展。
另外，对于市场化长租公寓企业而言，加强品牌推广，可以充分展示企业自身运营管理能力，为轻资产输出提供背书，为达成与地方国资平台的“轻重合作”提供助力。
近年来，随着“租购并举”住房制度的持续推进，住房租赁支持政策不断出台，长租公寓市场迎来快速发展，在此过程中，长租公寓企业也拥有了较大发展空间。短期来看，租赁市场既有机遇也有挑战，2024年上半年，受宏观经济承压、居民收入预期走弱等因素影响，租赁市场表现较为低迷，下半年租金仍有下行预期，长租公寓项目运营面临挑战；但同时，随着房价水平逐步回落，以及政府积极出台去库存政策，支持国企收储存量商品房用作租赁住房，轻资产与重资产长租公寓企业均存在业务扩张机遇。在此市场背景下，长租公寓企业应当内外兼修，紧抓市场与政策机遇，应对潜在挑战，实现企业高质量发展。
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