一、什么是商品房现售、商品房预售（卖楼花）？商品房预售应具备什么样的条件？
1.商品房现售是开发商将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
2.商品房预售也称楼花买卖，是指开发商与购房者约定，将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。它与成品商品房（现房）的买卖已成为我国商品房市场中两种主要的房屋销售形式。
3.商品房预售应具备条件
①已交付全部土地出让金，并取得《国有土地使用证》；②持有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目工程施工许可证》；③已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》；④按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
二、购买商品房应如何核查开发商是否有合法手续，应查验哪五证？
1.土地使用权证。应以出让方式取得，划拨土地和集体土地均不得进行房地产开发。国有土地使用权出让最高年限为：居住用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。查验土地使用权有无查封、抵押的情况，如有抵押情形，根椐《物权法》一百八十二条，土地使用权抵押，土地上房产应一并抵押，出现此种情形，可能导致购房合同无效。
2.建设用地规划许可证。是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件
3.建设工程规划许可证。开发商如果没有取得该证件，按照《城市规划法》，其开发项目是违法的，将来无法取得房产证。城市规划部门有权责令开发商停止建设，还可以限期拆除或者将违法建筑没收。
4.建设工程施工许可证。该证件是办理房屋产权证的必备要件，没有该证，购房者根本无法取得产权证。
5.商品房预售许可证或者销售许可证。该证件是开发商对外销售商品房合法证明文件，没有取得该证件，开发商不得对外销售商品房。（1）注意该证件载明的开发商与商品房买卖合同的出卖人是否为同一个单位；（2）注意该证件是否包含所要购买的楼盘；（3）查验该证件是否存在转借、冒用他人许可证的情形。
【举例如下】某市国土资源和房屋局通告
根据国家建设部《城市商品房预售管理办法》的有关规定，经核准，某某实业发展有限公司，在某某区某街27号“某某新城”项目新建房屋已办理大房预许字第200900※号《商品房预售许可证》。
注：C座5、6、7、14层分别有查封、抵押和合同备案登记，上述楼层在未注销前暂不允许销售。
特此通告
通过预售许可证和国有土地使用权证，我们可以查明以下事项：
（1）该宗土地是否为出让方式，因为只有出让的国有土地才能用于房地产开发并销售。出让年限，土地的性质，是否为城镇住宅，公建属于商业用地，有些公寓类项目也属于商业用地，其出让年限最高是40年，有些土地下面的公建是40年，上面的住宅是70年。是否是“烂尾楼”，土地使用年限有无“缩水”的情况等，不能想当然认为住宅用地就是70年。
（2）预售许可证，如上图，预售许可证是该房屋可以合法销售的证明，一般情况下只有办理了国有土地使用权证并交了土地出让金后，且建设达到一定的规模才能办理（占总投资的25%），且具备建设工程规划许可证、施工许可证。
①通过该证可以看出房屋的建筑面积、房屋性质、层数、是否有超建等情况。如上表可以看出，C栋楼的层数为32层，如果出现33层以上的情况下，一般情况下应判断为超建。
②可以看出存在查封、抵押和合同登记备案等情况。
③如果改规划了，开发商应提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，且预售许可也要进行相应的变更，需要重新办理《商品房预售许可证》。
三、购房者一定要办理网签和备案
在2007年10月1日《物权法》实施前，我国民事立法在预告登记制度方面存在空白。
《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”该部门规章关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，并不是预告登记制度。
2007年10月1日施行的《物权法》设立了这一重要制度，在审判实践中，对于经过依法预告登记又出现的不动产交易中的“一房两卖”现象，人民法院查明事实，依法认定出卖方的第二次处分行为无效，能有效的维护第一手买房人的合法权益。《物权法》实施前不能这样判决，只能判决开发商对第一手购房者承担违约责任，在房价大涨时，开发商时时恶意违约，而购房者的合法权益无法保护，法律也束手无策。
购房者在能够进行物权登记之日起3个月内必须进行物权登记，否则预告登记制度失效。但如果是由于开发商的原因造成不能在3个月内登记，则不适用3个月的规定。
商品房进行网签和备案，可以有效的防止一房数卖或者开发商的其他欺诈行为。
《物权法》废止后，该规定吸收进《民法典》（物权编），上述规定仍然适用。
四、房屋分类
（一）什么是商品房、二手房？
1、商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是能办产权证和国有土地使用权证，可以自定价格出售的产权房。
2、二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。
（二）私房、公有住房、房改房、公共租赁住房、廉租房、经济适用房、单位集资房、限价房？
1、私房
私房是指个人所有或数人共有的房屋。分完全产权房和有限产权房。完全产权房是房屋所有人依法拥有完全的占有权、使用权、处分权和收益权。包括个人购买商品房、个人自建房屋等。
2、公有住房
公有住房（使用权房）是指某行政区域内所有权归国家或集体所有的房屋，其中国有公房包括国家投资建设由房产管理部门直接经营管理的房屋（直管房）和机关、团体、国有企业事业单位投资建设自行管理的房屋（自管公房）。集体所有的房屋是集体企业投资建设自行管理的房屋。
3、房改房
4、公共租赁住房
5、廉租房
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
6、经济适用房
本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。
7、单位集资房
根椐《经济适用住房管理办法》规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
8、限价房
限价房就是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。简单理解，就是限房价、限地价的“两限”商品房。
限价房作为政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段，由政府成立的全资国有公司负责建设。销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定。销售价格在预售时向社会公布，公布价格应为该限价房楼盘的最高价。购买限价房应自购房合同备案5年后方可上市交易。
五、购房术语
1.期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始到竣工为止，在这一期间的商品房称为期房；购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
2.现房：是指项目竣工，并且交用；购房者在这一阶段购买商品房时应该签订出售合同。
3.准现房的概念表述并不准确，在法律上无法界定，多为售楼人员促销时使用的模糊语言。
4.绿化率：小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。
5.容积率：总建筑面积÷总用地面积，多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算。
6.建筑密度：各类建筑基地总面积÷总用地面积，可用首层面积代替基层面积来估算建筑面积。
7.建筑面积：套内建筑面积﹢公摊面积。
8.套内建筑面积：套内使用面积﹢套内墙体面积﹢阳台建筑面积。
9.套内使用面积：有个形象的说法叫“地毯面积”，就是把您家里所有面积全铺上地毯。能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。
10.使用率：套内使用面积÷建筑面积。
11.开间：住宅的宽度。
12.进深：住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
13.层高：下层底板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高。采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。
14.净高:下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。简单来说，就是住宅地面到天花板的高度。净高是购房者买房应该关心的，它是您实际能够得到的实际使用空间高度。