眼下考虑这个问题似乎有点不太识趣，但对这个问题的疑惑也不是一天两天了
说现在平均带看58组，才能成交一套二手房
对比前两年
这个数字平均下来差不多是三四十组，市场好的时候甚至二三十组
所以现在市场是在观望么，可是明明上个月二手市场才成交了1.9万多套
链家小伙伴接着说现在成交是变多了
但是变化更多的是房源量
也是从这开始，接下来我听到的各种数字才让我真正开始担心今年的二手房会不会越来越难卖
01
二手挂牌内部竞争会有多激烈
眼下二手市场具体有多少挂牌呢，之前乔不丝为各位整理过一份上海存量房源数据
3月来到9.9万套将近十万套的小巅峰
这份数据有几个维度，是二手住宅挂牌的，也是去除重复数据后的
但全部都是各家中介外网展示数据
真实的中介挂牌平台，除了我们平时上网能看到的房源信息外，后台其实还有很多因为资料、价格问题没有被展示的房源，而这部分房源也是可以流通的
所以近十万套只是我们能看见的部分，那看不见的呢
截至3月18日
13.4万套，这是链家房源库内外网二手住宅的挂牌总量
这个数字过去两年平均水平在10万套上下，很显然13.4万套也来到了链家房源库近几年小高峰
不过这依然不是全部
因为还有少部分房源并没有挂在链家上，而链家挂牌房源市占率大约在70%
这是两年前内部公布的一个数字，两年间数字可能有上下波动，但大概率只增不减
我们就以70%市占率来算，那13.4万套的链家挂牌的背后
全网挂牌的体量就应该在19万套上下
依然不能代表市场全部，别忘了这是存量数据，市场上每天还有新增挂牌
以过去一年为例，2022年3月至今共计新增挂牌30.56万套，平均每月新增2.5万套房源全国房价行情网
今年还剩9个月新增，也就是说除了目前全网房源库19万套左右的库存，还有预估2.5x9=22.5万套房源会在2023年释放
是不是有点庞杂，最后完整捋一遍就是
现有19万套左右的库存
外加预计将在今年后9个月释放的新增房源约22.5万套
那今年二手挂牌体量应该在42万套左右，这是一个我从未想到过的数字
这个数字意味什么
我们按二手房年成交25万套左右计算（取过去3年年均成交总量，2020年、2021年、2022年上海二手住宅分别成交32万套、28万套、15.8万套）
再预留好过往年份链家约10万套的库存，也就是全网14万套左右的库存
那市场上还有42万套-25万套-14万套=3万套
也就是比以往库存量多出了3万套，成了库存外的库存
当然他们最后肯定也是库存的一部分，只不过这个库存量可能比我们以往的库存还要大
这背后原因可能跟去年二手市场15.8万套成交总量有关
毕竟环比往年这个成交总量几乎腰斩，而没能成交的房源大部分转为二手挂牌库存
另外市场的新增挂牌房源也在增多
以北蔡由由1-7村为例，以往库存100多套，现在房源库躺着164套
我所在的金桥板块博兴路以北9家链家门店，去年系统里挂牌房源大概在500套左右，但今年目前为止已经涨到800多套
所以你说今年二手房竞争会不会更激烈，后面会不会越来越难卖
02
而这些房源本身的几个数字也看得人开心不起来
很多时候我们出去看的二手房都还蛮好的，但这些几乎是中介为你挑选好的房源库里的佼佼者
从这些挂牌房源总体来看，二手房老的不止一点点
我们看下眼下3月库存房源的一些具体情况
房龄超20年的房源占比居然将近60%，30年以上老房子占比17%左右
相当于10套房子有6套房龄超过20年，将近2套房子房龄会超过30年
而10年内次新只能以千为单位，5年内次新只有268套
谁能想到现在房源不仅多，而且还都比较老
二十年可能还行，三十年以上是真的老小区了，这些房子在流通的时候难免会被下家挑拣
尤其是同板块内出现限价新房的时候，这些老房子的劣势就更明显了
就比如我所在的浦东金桥板块，本来看东方丽景这些品质小区的二手客户，看到周边瑞仕璟庭、嘉里城都有新房供应，都准备再等等
就连东方丽景自己的房东也开始跃跃欲试，准备挂牌然后去打新
房龄老被挑拣，那种品质次新或者高总价的二手也在被挤压
这两年成交数据对比了一下，600万以上二手成交都在萎缩，通通输给新房
也就是说这一整个二手市场不仅面临房源老龄化的大背景
就算是高品质次新、高总价二手也需要应对新房挑战
更不用说二手房本身自带的税费、装修等较小却实实在在存在的问题
03
而偏偏今年，可能是新房最强势的一年
还记得这个数字么，2840亿元
这是上海2022年涉宅地块的成交总金额，这个数字也创下了上海土拍金额的历史新高
其实这件事已经说了很多次，更多时候我也以为它已经随着2022年离我们而去
但这个数字似乎预示着2023年二手房不得不面对的一个现实
2022年共计拍出115块宅地，换算成最终建面在1103万平，我们以套均100平匡算，如果按照2023年年底前全部入市计算，这就是11.03万套房子
这个二月上海释放了一批次土地信息，19块宅地的占地面积90多公顷，总建面大约在190多万方左右（减去配建、结合地块容积率），如果按套均100平匡算，这就是约1.9万套房子
2022年拍出地块当年就有进入市场的，但少到可以忽略不计，而今年一批次大概率会冲进年底供应
那加起来我们这个2023年就有12.93万
将近13万套房子在奔赴新房市场的路上
这是什么画面呢，2022年1-8批次加起来一共是93403套房，就这已经被称作是近10年来的供应巅峰
而2023年的13万套还只是毛估，毕竟连2022年新房存量都没算上
也就是说眼下这个2023年的我们可能会迎来新房市场近十年来的真正巅峰
13万套对我们来说只是又一次巨量供应，但对整个市场而言，背后充斥着刺刀见红的厮杀
和谁厮杀
二手房
在2022年这个极特殊市场里，新房成交依旧保持稳步前进
单位：万套，整理自链家、克而瑞、中指
也就是说，在市场总量因为不可抗力因素下滑的背景下，新房热度照常，而二手成交妥妥被挤压了
这很容易理解，我们公司同事里我和运营水水买了房，我进了二手，她选择了一手，财务长青还在一二手之间徘徊
而2022年上半年不知道有多少水水、长青这样的客户从二手转战一手
去年上半年二手中介还跟我抱怨说手上6个二手客户，4个要转新房，就是这么夸张
对购房者来说要么进一手放弃二手，要么反过来，过程厮杀带来的成交挤压是必然的
而这样的必然不是2022年偶发，而是近十年常态，总量就在那，多一份新房就少一份二手
而这样的情况可能就在2023年来到最高点
04
所以你说今年二手会不会越来越难卖
二手房的库存已经来到一个未曾想过的数字
而二手房本身的竞争力也让人有点捏把汗，再加上中介费、税费
这样的二手可能还正在迎来近十年新房供应巅峰
种种因素叠加可能才有了开头的58组带看的数字
不知道这个数字后面会不会还被推高，不知道今年后面的二手房会不会越来越难卖