高安市关于进一步规范房地产销售行为的实施意见及其政策解读
为贯彻落实国家、省关于房地产工作的决策部署，切实支持合理自住需求，努力做到供需平衡，坚决遏制投机炒房、捂盘惜售、炒卖期房、违规预售等行为，保持我市房地产市场平稳健康发展，根据《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房〔2018〕49号）和《江西省人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见》（省府办〔2017〕27号）文件精神，结合我市实际，特制定本实施意见。
一、严格规范商品房预（销）售行为
（一）由市政府建立商品房房源公开登记平台和公开销售平台，商品房房源公开登记平台设在房管局，公开销售平台设在不动产登记中心，进行公开登记和摇号销售。成立公开摇号领导小组，由市政府分管领导担任组长，成员单位由房管局、公安局、司法局、不动产登记中心、发改委、城建局、市场监管局等部门组成，所有列入限房价限车位价楼盘房源全部进入公开销售房源平台摇号，摇号过程进行全程录音录像。
（二）土地出让之时，土地出让须知中明确规定开发商自持销售住房面积不得超过总住房面积的10%，其余住房面积必须纳入公开摇号平台进行销售，未经摇号平台销售的房源市房管局不予登记备案。
（四）预售登记完成后，在3个工作日内由开发商对照楼层系数标明每套房源价格，商品房（均指毛坯房）销售均价和车位最高限价具体以土地出让须知中载明的价格为准，对不接受价格指导的，发改委不得批准价格备案，房管局不得核发商品房预售许可证（现售备案证明），并暂停其网上签约。
（六）在房地产项目取得预售许可证后10个工作日内进行公开摇号，开发商自行选择并进行场地布置摇号地点，公共摇号期间，由本人或亲属携带身份证和户口本入场核验。摇号确定以后如果交易成功，缴纳诚信金充抵购房款；在未摇号之前，如购房者退出，则号码自动作废，不得转让，诚信金全部退回，本人和配偶在1年内不得登记摇号，在摇号完成以后，未付首付之前，如购房者毁约或退房，所摇房源自动作废进入下一轮摇号，诚信金全部退回，本人和配偶在1年以内不得登记摇号。如婚姻解除，以上两种禁止登记摇号约束在1年内仍有效。所有商品房自签订备案协议日起，2年内不得更改姓名，交易过户。
（七）所有房源一经摇号确定，立即进行登记并公示，登记后分别抄送房管局、不动产登记中心和纪委监察委进行备案。同一栋楼内摇号所确定购房者，在双方自愿的前提下，在交首付之前凭双方签字调换协议方可调换，一套房只可调换一次，调换名单和调换协议一并报房管局、不动产登记中心和纪委监察委备案并公示，其他情况下登记以后不得更改。开发商自持部分房源，在签订备案协议后两年内禁止更改姓名过户交易。
（八）所有摇号确定的购房者，开发商不得以任何理由收取其他费用，不得拒绝销售，如有发生，购房者可以向房产登记部门投诉，一经核实，按一套房屋购房价30%进行处罚。
（九）对于摇号过程中出现的退房、退号未销售房源，以十五天为周期，进行再次摇号销售。当申请购房者数量低于房源数量时，交还房地产开发企业在限价范围内销售。
（十）所有申请预售的房地产开发项目除满足预售申请条件外，商品房预售款必须进入公司专门账户，由房管局进行监管，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。
（十一）房地产开发企业使用预售款缴纳法定税费、行政罚款的，应当凭法定税费计税依据、凭证或者行政处罚决定书向商业银行申请提取使用；使用预售款支付工程进度款（含工资及社会保险）或者建设材料、设备款项的，应当凭经监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业或者材料设备供应企业收款账号向商业银行申请提取使用，款项直接支付至施工企业或者材料设备供应企业。
（十二）商业银行收到预售款拨付请求后，可以就工程进度进行现场查验。经查验认为申请使用款项与进度明显不符的，商业银行应当拒绝拨付。商业银行不按本实施意见规定拨付预售款的，银监部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。
（十三）房地产开发企业应当将预售款申请使用和拨付情况如实即时载入项目手册。房地产开发企业应当按照有关规定，在房地产开发项目竣工验收后及时办理工程结算手续，向施工企业支付工程结算款。房地产开发企业应当在工程款（含工程项目建设竣工验收后5年内的工程质量保证维修金）全部依约支付完毕后方可在开户商业银行办理预售款专用账户注销手续。
二、强化房地产经纪（中介）市场监管
（一）严格规范房地产经纪（中介）人员。所有房地产经纪（中介）从业人员必须到市房管局登记备案，纳入市房管局监管，从业期间必须持证上岗，未登记备案人员禁止从事房屋交易。
（二）严禁炒房违规交易房屋。经纪（中介）机构不得代理销售预购商品房和炒卖期房；不得在代理过程中赚取差价等违规交易行为。
（四）严厉查处违法违规行为。对房地产经纪（中介）机构违反《江西省房地产中介服务管理办法》和《房地产经纪管理办法》的，根据《房地产经纪管理办法》、《江西省房地产中介服务管理办法》（赣建房字〔2000〕28号）等有关文件精神进行严厉处罚。
三、明晰有关部门工作职责
（一）市国土局负责核定已收储土地数量，摸清可收储土地底数，根据土地用途分类建立台账，每年一季度公布全市年度住宅用地供应计划，明确拟出让土地规划条件。
（二）市房管局负责统计全市未销售房源数量，并进行公开公示，严格把关房地产开发项目预售申请、摇号资格名单，监管房地产开发项目预售款，督促已取得土地的房地产开发项目尽早开工，加强房地产经纪（中介）监管，负责公布商品房购买过程中所需缴纳费用名录和收费标准。同时，负责向社会公布购房者所需缴纳税种和缴纳金额，无法确定金额的提供计算方式，并做好解释工作。
（三）市城建局要依据控制性详细规划和周边环境的具体情况，及时出具规划条件，根据规划条件及时向社会公布拟销售土地房屋建筑面积；督促已取得土地的房地产开发项目尽早开工，加强房地产开发过程中质量监管。
（六）市金融办、人民银行高安支行、银监办负责收集房地产开发过程中非法集资活动，加强房屋预售款使用监管。
（七）市公安局负责对房地产开发企业、房地产中介机构捏造或散布市场政策变化谣言制造社会“恐慌”气氛的行为进行查处，对故意造谣的个人或单位从严处置。负责加强对非法集资等行为进行严厉打击。
（九）市纪委监察委负责对商品房预（销）售过程中存在的徇私舞弊、弄虚作假、失职渎职等行为进行查处，并将查处结果进行全市通报。
四、其他事项
（一）公开摇号工作人员不做固定，每次摇号前随机从各组成单位在编在岗人员中随机抽取，公开摇号产生结果由公开摇号领导小组成员单位全体签字确认。
（三）公开摇号购房者摇号顺序采取随机抽签确定，按成功缴纳诚信金先后顺序截止资格人数。
（四）凡公职人员参与炒卖期房、利用职权关系修改备案名单、散布虚假涨价消息等行为，一律视为违纪，交由纪委监察委严肃处理；摇号领导小组抽取人员有擅自修改备案名单、优亲厚友，徇私舞弊等违规行为的，一经举报查实，交由纪委监察委从重处罚，视情节轻重，给予党纪、政纪处分。
（五）本意见涉及具体操作细节和流程，另行研究，形成方案，进行全市公告。
（六）本实施意见自下发之日起执行，若与之前出台的文件相冲突，以此实施意见为准。
政策解读：
继续加大土地供应
为坚决贯彻落实中央调控房地产市场精神举措、坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位、保持房地产市场持续平稳健康发展，高安继续加大土地供应，一次性挂牌五宗商品住房用地，共计395.6亩，保证土地市场供应充足。
本次规范房地产销售行为的实施意见，最大的亮点是建立由市政府建立商品房房源公开登记平台和公开销售平台，进行公开登记和摇号销售。开发商不再销售房产，90%的房源将采取“公开摇号”、“全程公证”的方式由政府统一销售。
这条新政，针对的就是最近一手房市场出现的捂盘惜售、变相收取定金、收取“茶水费”、中介挂售房源、捆绑销售高价车位、要求购房者一次性付清购房款以及串通中介、炒房倒号等种种乱象。
其次，此次新挂牌的五宗地块，根据市场行情，限价价格有所上涨，由原来的5800元/平上涨至6300元/平，但是明确规定了每个车位的售价不得超过15万。（原来普通老百姓想买一套120平米的新房，虽然房价是5800/平，但加上茶水费12万、车位20万，售价101.6万元。新政实行后，如果摇号购得120平的新房，房价6300元/平、车位15万，售价是90.6万元。相比之前消费者可少交11万元。）
让我们一起期待，新政执行后，我们普通市民在买房过程将会更阳光、更公平，买房时可能存在的很多潜规则将消弭于无形。