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前几天，一位深圳群友说想卖房，问我有什么建议？我说，我已经卖掉一套了。群友又问，卖房有什么经验？我说，偷偷卖，别大张旗鼓卖。
我列了5个要点给她：①不要签委卖②不要挂中介外网③告诉几个熟悉的业务能力强的中介④了解最近真实成交价，按这个水平挂盘。⑤在哪家中介成交，在哪家补签委卖。
一、被虐的卖房经历
我按同户型最低价挂盘，只与一家熟悉的中介签委卖。其实我并不想签委卖，但为了能在中介外网展示，吸引更多买家，我犹豫再三后还是签了。
3月份，深圳还在执行参考价，高于参考价的挂盘价不能展示，只显示参考价。我的挂盘价比参考价低6%，因此在中介外部网站能看到真实挂盘价。当时实际成交大约比参考价低10%（同片区的中介有近几个月的成交汇报，不同家中介基本一致，也可以在某几个第三方小程序查到成交记录）。这套房的楼层、朝向、装修、税费都有优势。我想应该很快能够以合理价卖出吧。
房子空置，随时可看。房挂出后，每天都有人来看房，经常一天有三四波人看房，让我感觉挺顺利。反馈都是“房子很好，保养很好，装修很新，客户挺喜欢的”，但看了一周下来，没有一个买家面谈。中介都说价格高了。
两周下来，叫人很疑惑。为什么这么多人看房，却没买家来面谈？为什么同片区一直有房子能合理价成交，而我这套中介都要在合理成交价上再砍百分之十几？成交的房子，好像都没看到有挂盘？
二、两次失败的谈判
销售B陪着我，给我做工作，最后我给出一个价格（比参考价低14%，比合理成交价低4%），我说这个价格能买就买，不买就算了。中介B说让我再坐一会儿，他的同事C在外面给买家做工作。等了一个多小时，中介C和那个中年女人再也没有出现过。
这天谈过之后，所有的中介都传，我能比参考价低16%卖房。这是我从另一家中介的两个销售那里了解到的。
销售B说带我去一家远点的门店谈，以免被同行破坏。到了那个门店，坐了一会儿，他说换到另一个门店了，客户在那边等。接着，我们要走10分钟去另一家门店。
快到门店时，X中介的销售E迎上来拦住我们，在路边要跟我谈佣金，说他们很辛苦，现在这个市场能约到客户不容易，要我另给10万（此前我已答应了销售B成交给10万佣金）。我说“现在我连客户都没看到，你们砍了那么低的价格，还要跟我收两道佣金。之前答应的10万佣金是白拿的，不用付出辛苦的吗？”僵持了一会儿，销售B说劝销售C，先见客户再谈吧。
三、换个方式卖房
下面详细说一说，为什么这么建议。
四、为什么不签委卖？
准备卖房时，是否签委卖这件事上，有不少人是很纠结的。在经历这次卖房后，我发现不签委卖更有利！
按深圳的现在的委卖制度，卖房必须与至少一家中介（在i深圳上）签委卖，取得房源编码后，才能展示在介外网，才能被买家看到。特别注意：只要签一家就有房源编码，各家都能展示，并非有的中介人员宣称的“签一家展示一家”。所以，你实在想展示，签一家就够了。
委卖最多可以签3家，轮候，每个委卖有效期最多60天，期满自动轮下一家。在第一顺位中介委卖有效期内，任何其他中介卖出，都要与这家中介握手（或协商取消委卖）才能网签。这意味着，成交中介要分成给委卖中介。
委卖一旦签定，卖家不能单方面取消，只能由委卖中介来取消。如果他们不取消，或不配合网签，即使有人买房，你也无法过户。因此还出现过不少纠纷和投诉。
有些无良中介签了委卖，但房子在其他中介成交了，双方佣金分成没达成一致，委卖中介拖着不取消委卖，导致买卖双方无法网签过户。据了解，即使委卖和成交在同家中介，但属不同门店，也可能因分佣问题产生矛盾，进而影响到网签。
这对卖家非常不利！买家可能会放弃购买这套房子。毕竟现在是买方市场，买家的选择很多。拖一两天，交易就黄了。
在委卖上，中介和卖家的利益是不一致的。这点，绝大多数卖房者并不知情。
五、卖方是唐僧肉，人人都想咬一口
（首先申明一下，这样说，并不是要搞买卖双方对立。楼市好时，在卖方市中，买家是唐僧肉，现在只是反过来了。说到这，真哭笑不得，买房和卖房时我都要付佣金，两次都是唐僧肉，真香，哈哈....）
中介卖房的流程分为多个环节：签委卖，拍VR，带看，约谈，签约，过户。每一个环节都可分成，而非我们认为的“谁卖出谁提成”。一套房子成交，可能有五六个人（甚至更多人）参与分佣。
因为只要签了委卖就可以躺赚；只要房子卖出就有机会分成，所以当你说要卖房时，中介都会说尽力说服你和他签委卖，说“不签委卖，就不能展示外网，就没什么客户！”真的没有客户吗？并不是。这点后面再展开说。
有的中介会说，您放心，若在其他中介成交，通知我，我随时可取消委卖，合同里也可写佣金为0。事实上，一旦签了你就把主动权交给了他。别家成交了，我们只能请求他取消。如果遇到人品不好的，敷衍，拖一两天，房子可能就卖不成了。就算委卖条款里写0佣金，也一样被拿捏。
在委卖机制下，中介都极力争取签委卖，多签一个房源，就多一个分佣机会。有部分中介人员并不用心推广、带看、卖房，主攻签委卖，等其他人成交分成。他和你签完委卖后，就不再搭理你了。
这几个环节若谈不拢，就互相不配合。比如，我卖房时，同家中介多个人参与，抢客户，约我的销售谈好了10万佣金，约买家的销售临时问我另要10万佣金，甚至想要差价。我没答应，约买家的销售就没积极性配合约卖家（我）的销售，买家走也懒得跟进。
其实，参与的中介人员越多，就越混乱，压价越严重，拆台的人也越多，非常不利于成交。需要多人配合的谈判局，利益分配难，磨合难，其中任何一个人都难以掌控全局。
六、展示外网，可能沦为获客和比价工具
如果你签了委卖，挂的价格比较高，签完之后就无人问津了。你若问中介，得到的回复就是你的价格贵了。（如果你并不想卖，可以挂个高价，帮衬一下正在卖房的邻居）
事实上，大量带看都是看看而已，甚至很多带看是假带看，不同片区的中介互相看房，制造努力推广，但买家都嫌贵的假象。有的甚至花钱请人看房，花钱请人摆台假谈判。根本不会成交，目的就是打压买家心理底价，拿到比合理价（即最近成交价）低得多的价格，等待真实买家出现。真实买家通常也会多个中介询价，希望带看中介谈到最低价成交。知道的中介多了，就可能有中介搅局，向买家报虚假低价来拆台。
然而，真实买家是可遇不可求的，就算在楼市上涨时也是，更别说下跌时。看房每天都有几波，真想买的可能一个月只有一两个。在等待真实买家出现时，展示外网的同小区业主中如有2个以上想尽快卖出，就容易内卷，竞相调低挂盘价。可是，就算调到最近成交价，中介也会拿着9折砍刀来砍价，反正也是闲着，并没有买家。
不展示房源，反而可避开同小区业主价格竞争。我们只要给中介说可最近成交价卖，承诺佣金，谈妥收定后补签委卖，这样反而有更多优势：1、没人分佣，成交中介得佣多，更积极；2、环节少内耗少，沟通简单；3、知道的中介少，搅局的人少，谈判更顺利。
要知道，不论什么行情下，买家都是稀缺的。在没有买家的日子里，中介的日常工作就是竞相压价，争取获得最低的价格。等待买家出现时，以最低价格抓住买家。
当低价记录刷新后，中介会在此基础上10~20%砍价，打压新的卖家。
七、如果不签委卖，好卖吗？
我的体会是，不签委卖更好卖。
你只要在一家放盘，就陆续会有中介来跟你确认信息，跟你谈委卖。第二次卖房时，我直接回复“不和任何一家签委卖！也不用挂外网推广。成交了补签委卖，你们不用跟别人分佣，你们拿的佣金也多一些。”
其实，买房能力强的中介人员，更愿意优先推自己签的房源，和没有委卖的房子，因为成交的话得的佣金更多。不仅如此，这样的房源可以直接和买卖双方沟通，被搅局的麻烦也少些。如果你的房子性价比高，分佣多，麻烦少，就更容易成交。
在我与一家中介的资深卖房经理聊到这个话题时，他最后也承认：签委卖和外网展示，不是房子更好卖的必要条件。期间，我遇到一位有丰富的买卖房经历的朋友，她直言，从来不签委卖，成交再补签，否则很被动。
后话
卖房，对一个家庭来说，是个重大的决定。谁都想卖个好价钱，但现在市场行情下，想以合理价（最近市场成交价）卖出，都是不容易的。最后再说几点感受：
1.卖房前想清楚，是否接受最近成交价？现在深圳二手房的最近成交价，在中介的小程序和第三方小程序都可以查到。接受不了，很难卖，需要极好的运气。2.最近成交价附近，是比较容易成交的，不要被中介乱砍价搞崩溃，耐心等诚意买家出现。如中介说，成交是玄学，有很大运气成分，而不是降价就好卖。3.卖房，并不是看到的人越多越好卖。特别是现在的二手房市场，知道的中介越多，也可能成为获客和比价工具，你承受的消耗也更多，甚至成为集中打压对象。4.熊市卖房，要有熊市的觉悟。比如，佣金基本都是要给的；比如不要对外展示，还与邻居竞相压挂盘价。价格上知己知彼，悄悄卖就好了，以最近成交价成交问题不大。不要情绪崩溃给个惊天低价，自己吃亏不说，还砸盘坑了邻居。本文为个人感受，仅供参考。具体情况，自己分析，自己决定。