以上各点最好能将重点写在便笺纸上。
3、引起兴趣的技巧
销售人员：您好。麻烦您接总务处陈处长。
总务处：您好。请问您找那一位
总务处：请问您是……
销售人员：我是大华公司业务主管王维正，我要和陈处长讨论有关提高文书归档效率的事情。
陈处长：您好。
销售人员：陈处长，您好。我是大华公司业务主管王维正，本公司是文书归档处理的专业厂商，我们开发出一项产品，能让贵处的任何人在10秒钟内能找出档案内的任何资料相信将使贵处的工作效率，能大幅提升。
陈处长：10秒钟，很快嘛!
陈处长：下星期三下午二点好了。
销售人员：谢谢陈处长，下星期三下午二点的时候准时拜访您。
一：准备..
（1）注意语气变化，态度真诚。
（2）言语要富有条理性，不可语无伦次前后反复，让对方产生反感或罗嗦。
二：时机...
讲话时要简洁明了...
挂断前的礼貌...
挂断后...
3、重点重复
4、让顾客等候的处理方法
如果对方语音太小，接听者可直接说：“对不起请您声音大一点好吗”我听不太清楚您讲话。绝不能大声喊：“喂喂大声点”;要大声的是对方，不是你。
[三]
`一.单刀直入讲重点
二.头十五秒该说什么
三.寻找可能的买主
(2)例子：A.你该问你们部门是谁负责采购。
B.而不该问我可否和你们部门采购人员说话。
记住：直接问买主是谁，你便可省去两边介绍的麻烦。
(3)下面是错误示范
A.铃…铃…铃…
XX说：是的，我要和你们部门的采购人员说话。
接线员说：好的，我将替你转接至该部门。
(4)正确案例
B.铃…铃…铃…
XX说：谢谢您，请问谁是你们采购部的负责人
接线生：是XXX先生，需要我替您转接给他吗
XX说：麻烦您
铃…铃…铃…
XX说：请找XXX先生
XXX说：我就是。
往下进入正题：
记住：你只有十五秒给可能的买主留下印象。
XXX接电：喂
XX说：请问您是XXX先生吗
XXX先生说：我就是。
XXX先生说：是的，接头在目前销量上比较大，但目前我们己有一个供应商，并给我九十天的付款期限，并负责处理产品的任何瑕疵，还送货上门。你们产品价格多少钱拿1/2来说吧
洞察买主的采购动机：
五.建立对谈
A.你投给对方(我有一种我相信你感兴趣的产品。)
B.他投过来(你们产品价格多少拿1/2来说吧!)
C.你投回去(你的订购量多少)
D.他投回来(通常进货XX件。)
2.销售中的头三个难题：
A.找出买主是谁，并且和他交谈。
B.使买主成为一个想谈、值得谈的人。
C.抓获买主注意力。
总结：记住：在每次的交易中，价格并不全是最重要的因素，假如价格是唯一的考虑，我们全都会睡在便宜的汽车旅馆里，穿二手购买的衣服。在价格与所得到的价值间有关联，就如同消费者，把钱花在他们认为有价值的物品上。商业上的采购员也是一样。对采购者而言，他所花的钱将是物有所值，就是达成交易，若无法提出产品的价值所在，终将无法达成销售目的。
六.让顾客心动马上行动
虚心接受客户的反对理由，在他的心目中建立一个奉献、尽责、值得交往的行销人员形象。
记住：保住老客户，比开发一个生客户容易得多。
营销意识：没有一条用于成功销售的神秘公式，成功是训练、努力工作的结果。
七.与客户保持联系的方式
1.登门拜访
3.书信联系
4.提供服务
八.客户管理
是指对客户资料的搜集、归类和整理;与客户的经常性沟通与联系;客户意见处理;不断改进对客户的服务方式和服务内容。
希望你能够走向成功之路.
追问
房地产营销人员应该具备什么品质
回答
这个就是比较概括性的了。
良好的职业操守，不得虚假承诺、夸大事实;
要具有良好的服务意识，不得与客户发生口角、争论;
具有较强的市场分析与个人观点，要为客户作出最佳的置业规划;
较强的表达能力与沟通技巧，与客户沟通中要简单明了，陈述得当;
较强的执行力，服从领导的工作安排，完成公司下发的销售任务;
要勇于挑战，突破自我，在销售的领域里，只有不断突破自我才能做到更好;
享受竞争，不得恶意竞争扰乱公司自序毁坏公司形象。
1、我是谁，我代表哪家公司
3、我公司的产品对客户有什么用途
开场白一：直截了当开场法销售员：
你好，朱小姐/先生吗我是莫某公司的医学顾问李明，打扰你工作/休息，我们公司现在做一次市场调研，能否请您帮个忙呢
顾客朱：没关系，是什么事情
–顾客也可能回答：我很忙或者正在开会或者以其他原因拒绝。
1.准备的技巧
以下几点最好能重点写在便签上：
(1)潜在客户的姓名职称
(3)准备好要说的内容和客户可能提出的问题
(4)想好如何应对客户的拒绝
3.引起兴趣的技巧
客群选择
通过多渠道获取潜在客户资源，实现目标客户群搜索范围最大化。
（一）内部客户资源
1.集团内部员工。
2.集团所属企业会员资源。
3.其他项目的以往到访客户及成交的老客户资源。
（二）外部客户群体
1.本项目资源
前期各阶段来访来电客户。
2.拓客渠道资源
A.通过公司全员、合作伙伴及业主的熟人、朋友等社会关系进行介绍。
B.通过城市各项展览会与组办方合作获取参展单位信息并在展会上收集目标客户信息。
C.企业通过公关、市场调研、促销、技术支持和售后服务活动等直接接触客户，过程中与客户的沟通、交流都非常充分，是寻找客户的好机会。
E.通过看房团、巡展、陌拜扫街登记表所搜集客户信息。
F.当地重点企业、单位，重点社区以及人流较大的步行街、商场等的客户拜访和登记。
3.项目数据库资源
C.通过当地已合作代理公司提供客户信息资源获得客户信息。
4.截留数据
A.通过短信平台运营商、电信、移动服务商、物管公司等专业数据服务商直接获取客户信息。
B.竞争楼盘项目的客户进电信息以及来访客户信息拦截。
各类客户资源上门和成交转换率排名：
本项目资源>拓客渠道>客户会资源>代理公司资源>短信公司截留数据
信息获取
想要获得客户的信息那么首先就必须了解客户需求，有针对性呈现产品引起客户兴趣，这样才能获得想要的信息。
1.专业知识的准备
（1）结合项目的房地产专业知识（销讲、房地产基础知识、政策等）；
（2）项目的卖点（包括产品、地段、品牌、价格）；
（3）市场状况和竞争楼盘分析；
（4）楼书等销售资料的掌握；
（5）所售项目的答客问。
具体操作做法：
（1）提炼重要释放点，给客户优先传递主要信息。
（2）内容有吸引力，紧扣项目价值点并配合当周推广活动节点。
2.工作状态准备
（1）工作状态保持热情友善、充满激情；
（2）坐姿挺直避免声音受压抑；
（3）口里没有障碍物如口香糖，烟，糖果等；
（4）声音保持平和、自然、亲切的语调。
具体操作方法：
3.营销工具的准备
（1）营销系统和设备；（推荐使用企讯拓客通智能营销系统和设备）
（3）计算器；（企讯拓客通的平板电脑系统自带）
（4）楼书或宣传资料；（可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中）
（5）标有工程数据的楼层平面图；（可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中）
（6）置业计划。（可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中）
（二）客户信息的收集和分类
1.资源循环利用
具体操作方法:
（1）CALL客过程或结束后，在“系统”中对A、B、C类客户进行录入。
（2）间隔15天左右，循环C类客户，再次分A、B、C类客户。
（3）对于客户定期跟踪，客户资源需要反复交叉利用，Call到客户非A即B类为止。
A类：有意向，需要重点跟进。
B类：没兴趣，不愿意接收项目任何通知。
C类：不确定或对方未接听或不方便接听。
执行过程
（一）人员组成
3.外拓部组织培训及监督管理。
（二）人员管理标准操作及说辞
1.每日量化工作指标
（2）每日每人约访上门：周一至周五1组/天，周六至周日3组/天（每周不低于10组）。
2.早会与晚会
（1）每日上班前10分钟进行早会，简单分配约访任务与说明要点。
3.人员管理（参照企讯拓客通智能营销系统功能）
（1）通过系统通后台，随时了解CALL客人员的工作情况，及时发现问题，解决问题。
（3）对于针对当天CALL客人员的工作状态，可以随时通过消息推送功能给予鼓励，鞭策和通知发布。
（4）后台自动生成Call客记录表，避免了记录作假。
4.奖惩制度
（1）为提高销售Call客积极性和质量，设置周Call客奖励，每周Call转上门量前三名的销售给予奖励（第一名500元、第二名300元、第三名200元，奖项仅作参考，根据项目不同节点及不同情况设置）；
（2）对于Call客量没有完成的销售进行惩罚，每人罚款100元作为团队活动基金；
（3）每周总结例会上颁发销售激励，有仪式感的由领导激励颁发现金奖励，表示对销售call客任务的重视及激励。
（1）礼貌的开场白留下好印象：您好，打搅您休息啦。
（2）语气缓和平稳，不焦不躁。
（3）结束语：谢谢。
（4）无论客户任何反应都要保持良好的心态，要有礼貌，体现我们的专业性。
一定要注意，不要以为对方看不到我们在态度上就所倦怠。正因为客户看不到我们，我们所有的一切都只能靠声音去传达。更应该注意态度与声音的训练。
（3）绝对相信你的项目适合顾客，详细推介产品带给顾客的好处。
（4）称呼对方名字一定要热情，说两三句话要提及一下对方的名字，会显得友好。
（5）尽量少用专业术语，及“嗯、这个、那么”等，切记不要逐字逐句阅读文字材料，成为照本宣科的传声筒。
（7）不要以找某某经理（指你自己瞎编的某个姓）为借口开场。
7.心态积极乐观
（1）礼貌的开场白留下好印象：您好，打搅您啦。
8.提供支持帮助
客户的维护、转化和管控
（一）客户的维护，转化和管控
1.当天CALL到A类有效客户，次日之前进行汇总，拓展主管须立即上报发送至拓展经理处，以确保对客户资源的维护和转化过程的及时监督和管控。（企讯拓客通智能营销系统会自动生成报表）
（三）反馈要点
统一Call客口径
Call客口径是辅助销售与潜在客户直接交流的重要工具，是促进客户上门的利器。
（一）开场白
Call客口径首句是让客户产生兴趣的关键点，是重中之重，一定要简洁、有力、有吸引力。
1.较吸引人的首句一般会提及“有新品推出”，说出自己与其他产品的区别，如“唯一精装修的楼盘”中国龙头房企xx集团开发建设项目，等信息点。
3.尽量首句避免出现“售楼处”等字眼；
4.首句基本控制在10字左右，一句话即可；
客户缺少信任怎么办？
1.自我介绍放在确认客户之前。
2.开场白表明“我”是怎么知道“你”的。
3.客户咨询或请教问题时，宜采用封闭式提问。
（二）开盘前Call客技巧
1.关于价格问题
关于价格问题，尤其是价格不在优势的情况下，采用敷衍法，兜圈子。
（1）以一房一价回答，还可以反问客户心理价位或了解的市场价位；
（2）必须报价时，就报一个价格区间，比如3500-5500，精装毛坯都有，拉大价格区间，淡化客户对价格的敏感性。
让客户对价格产生一定的认知，但不至于形成固定的价格印象。
2.释放优惠消息
使用多重折扣：统一使用99*99*98……等方式，并包装为“销售经理折扣”、“项目总经理折扣”、“董事长折扣”、“一次性付款折扣”……
（三）Call客口径模板
针对不同客户资源，撰写不同针对性口径，根据销售节点和思路每周进行调整。因人制宜，如表达欠佳，就采用职业化的call客口吻；如表达流利且灵活，则采用拉家常的方式进行。
（四）项目蓄客阶段Call客说辞
——看过，已经买了
恭喜您成为我们尊贵的业主。那您更应该常回家看看了，咱社区快封顶了。而且现在会所正式开放了，您可以带着亲朋好友常回来玩玩。另外，告诉您一个好消息，老带新“新老客户各免三年物业费”的政策延续，和亲友在这么好的社区里做邻居是多美的一件事啊。请问你有认识的朋友需要购房吗？
——有兴趣，没买/没看过
我们xxx是中国地产龙头xxx集团在开发的首个精装修住宅项目，交房时保证您拎包即住，我们还有8000平的景观湖，大批名贵的树木，并且我们这些景观绿化都已经做好了，5200平五星级运动会所也正式开放了，如果您感兴趣，一定要到现场来，参观我们比公园还美的家，再详细了解一下我们的沙盘和户型图，绝对让您震撼。再告诉您一个好消息：我们xxx楼正在清尾，有很多优惠，绝对超值！
——没有兴趣
那您对商铺感兴趣吗，我们的商铺都是沿街底商，层高很高，可以说是买一层得两层，面积从26-160不等，总价才19万多，就剩最后几套了，非常的实惠。
——如客户仍不感兴趣
不买房也没有关系。我们xxxx会所已经对外开放了，很多客户会到我们这边游玩。
......
特别是本周末，我们xxx主办的xxx活动将在营销中心举行，你可以带着朋友家人来观看和感受。
1.充满耐心，让对方一吐为快以获得更多的信息；
2.不要匆忙下结论，不要带个人偏见，客观看待问题；
3.不要争辩，全神贯注，专心聆听，排除干扰不分心；
4.边听边做记录；
5.留心话外音；
6.以“是的”、“没错”等适当插入语做出反馈。
（二）答的技巧
1.根据客户的需求，有针对性地呈现卖点；
2.回答的内容要以吸引客户到售楼处详细洽谈为目的；
3.如果客户提出的问题不是你能力范围内的，可将此问题作为再次沟通的理由。
（三）问的技巧
1.多用一些开放性的问题，不能只用“是”或“不是”来回答，它没有预设的答案；
2.抓住时机进行反问；
3.有针对性地了解客户目前状况及需求，如：“您觉得我们的房子如何？”“您购房最主要考虑哪些因素？”等等；
4.主动发问，引导客户的思路；
5.显示出你对客户所陈述的观点感兴趣；
6.以提问的方式重申客户的陈述，这要求我们不仅具备良好的倾听能力，而且要善于抓住客户在陈述中关键的感受或观点；
只有多问，你才能“挖”出客户的真实需求。
Call客中常见问题处理方式
建议处理方法：
（2）客户真的很忙，忘记了，需要你提醒，甚至可以带一些楼书上门推荐；
（3）制造紧迫感，吸引客户。
（2）给客户发短消息或传真及E-mail。
（2）如果每次都这样，就需要检讨自己：是否了解客户的真实需求？是否一味推荐自己的想法？没有话题，没有新意？
建议处理方法：表达时用简捷、清晰的语言说明你的想法。
（五）和售卖现场态度不一样
（1）客户有可能是听了其他人的意见，思想产生动摇。可以帮其分析，坚定信心。
（2）问对方是对服务不满意，还是对产品不满意？
（六）直接拒绝
建议处理方法：接待过程中要注意了解需求，留下话题，避免干巴巴的推销。
（七）还没考虑清楚
建议处理方法：协助客户找出异议，帮助解决顾虑。
（八）出差了、在开会或睡觉
（2）改变方法，不轻言放弃，回忆接待时有什么问题，帮其解决问题。
建议处理方法：要分析客户的真实想法，是在推托，还是想看看竞争楼盘。可以帮他侧面分析一下市场情况。如果不听，可征求其意见，上门服务，进一步了解他的想法。
（十）还要同家人商量
建议处理方法：家人是否来过现场，邀请家人一起来现场看看。