走在绍兴街头，除了餐饮店、服饰店，数量最多的门店当数房产中介了。
5月上旬，住建部和市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，透露出重要信息：降中介费。
随着楼市进入新阶段，房产中介行业格局如何？行业内正在发生哪些变化？近日，记者进行了走访调查。
格局分散七成以上是夫妻老婆店
“想了解绍兴房产中介行业格局，不妨到越城区鲁迅中路走一走。”几名业内人士向记者提议。
从鲁迅故里出发，沿着鲁迅中路往东走，每隔10多米就能看到一家房产中介，最夸张的地段一连有3家店面都做这门生意。
“已经淘汰过一轮了，四五年前生意最好的时候，这条路上有40多家房产中介。”在鲁迅中路做了18年房产中介生意的严大姐说。
记者观察发现，这些房产中介主要分为两类，一类是贝壳、21世纪、德祐、鼎天等连锁品牌店；另一类则是以经营者名字命名的夫妻老婆店。前者数量较少，一般只做区域性布局，但单店面积大，工作人员较多；后者数量虽多，店里却往往只有单人看守。
此外，这一格局在新房和二手房市场的表现略有差异。连锁平台在新房分销及次新房销售上的市场份额更大一些，夫妻老婆店则更擅长销售有一定年份的二手房，特别是头部学区中的“老破小”。
在业内人士看来，房产中介行业夫妻老婆店较多，一是因为行业体量足够大，二是由于入行门槛不是很高。过去10多年，不少从业者尝到了甜头。但随着整个房地产市场进入新阶段，房产中介行业也在迎来一轮洗牌，很考验从业者与时俱进的能力。
存量竞争中介费也缩水了
房产中介市场是房地产大市场里的一个小市场，因此行业景气度受到“大气候”的影响。房产中介们普遍认为，2018年至2020年是生意最好的3年，此后行业便进入了存量竞争时代。
严大姐还告诉记者，房产中介从业者身处市场一线，比普通人“市面”灵很多。行情好的时候，许多中介会自己下场交易，先吃进一些优质房源，等房价上涨后再吐出来，比单纯做中介赚得多。
进入存量竞争时代，客户需要抢了，同行间也“卷”起来了。严大姐说，现在卖出一套小面积房，提成为购房款的0.7%～0.8%，大面积房的提成点数更低，最低可以给到0.5%。不过，从收入绝对值来看，维持店铺运营不成问题。
近年来，绍兴房产中介市场还出现了一种现象，就是二手房成交比例逐渐超过新房。以贝壳平台为例，2021年，新房、二手房业务分别占比59%、41%。此后，二手房成交比例上升，今年前5个月，新房业务占比跌至34%，二手房业务占比升至66%。
一名业内人士告诉记者，存量竞争时代，二手房业务比例升高，意味着佣金变少了，因为二手房的提成点数普遍低于新房。
互有短长行业专业化是趋势
相比连锁平台，夫妻老婆店最大的优势在于佣金低。“不少本地中介用的是自有店面，店里也没雇其他员工，市场好的时候多挣点，市场平淡的时候就让点利，能活下去就行。”严大姐说。
据记者观察，有些夫妻老婆店不仅是房产中介，也是家政中介、婚姻中介、求职中介。兼职婚姻中介的房产中介王先生说，相较于房产的体量，其他中介业务占比小，属于房产淡季开拓性业务。
区域性强是夫妻老婆店另一个特点，二手房源多集中在周边数公里。根据房产中介苗女士的说法，到店看房的人往往有明确的区域要求，周边房源带过去看也方便一些。附近不同面积、不同楼层、不同户型的房源，中介之间也会互通有无，等成交了再分成。
贝壳、安居客等连锁平台则汇聚全市各地的房源，大部分客户来自线上，可以通过VR看房等功能在线比对不同区域的房源价格，看到感兴趣的房源再联系线下门店的房产经纪人去实地看房。
对于普通人来说，房屋买卖可能是人生中最大的一笔交易，确保交易安全至关重要。此前，柯桥曾发生过“黑中介”事件，房子卖了却迟迟没有收到尾款。就交易流程而言，连锁中介平台会更加规范，既有行业备案，也有资金监管，可以较大程度保障交易双方的利益。相对而言，夫妻老婆店对于客户的鉴别能力就不一而足了。
随着《关于规范房地产经纪服务的意见》出台，房产中介行业无疑将朝着规范化、专业化方向发展。