口味至美江景，享受最“高”境界——怡景阁
怡人江景，心境高远。河畔名居，成就你我。
精雕细琢玉玲珑钟爱一生国宝级窗景的永久居留权别人有的香格里拉也有而香格里拉有的，别人却不一定有
满足一次购屋的渴望住一辈子的家，惟有霞关成就事业一片天，您需要更宽阔的舞台个性细腻完美主义只有霞关经得起您的挑剔
幸福靠山生活有城
左龙湖，右金科
这个世界很疯狂，买个公园又何妨。
我妈说了：你要买了这儿的房子，我就嫁给你。
地势高-----------视野开阔，俯瞰全城
1.无底线的夸张，掺杂着欺骗的成分
2.对概念进行炒作
作为一种新的营销方式，概念营销主要是在某些无形或有形产品或服务的基础上利用现代媒体向消费者进行宣传、影响，给予该产品或服务丰富想想象内涵和定位，这样可以广泛吸引消费者的眼球，最终影响消费者的消费方向。
3.凸显“土豪”气质
1.深入了解物业本身的特点和内涵
3.加强政府的监督管理
参考文献：
一、研究假设提出
二、数据选择与样本说明
四、线性回归分析
线性回归分析是分析因变量与自变量之间数理关系的研究方法，按照自变量个数的多少可分为多元线性回归分析和一元线性回归分析。运用EViews5.0软件来线性回归分析销售费用与主营业务收入的关系，得到如下线性回归方程：
该线性回归方程的拟合度为0.81，说明销售费用可以解释主营业务收入变动的81%。同时，方程的F检验值为187.6，对应的概率值为0.000，小于显著性水平1%，说明方程整体显著，销售费用与主营业务收入之间存在着显著的线性关系。此外，销售费用的回归系数0.75，回归系数的T检验值为13.7，对应的概率值为0.000，小于显著性水平1%，通过了T检验，说明销售费用对主营业务收入存在着正向的显著影响，即销售费用每提升1个单位，则主营业务收入就会显著地增加0.75个单位。
五、结论与建议
参考文献
[2]万寿义，王.基于成本性态的销售费用与管理费用基本面分析——来自中国制造业上市公司的经验证据[J].东北财经大学学报，2011（07）.
（一）儿时的回忆
（二）自然的皈依
（三）人生的安居
2案例分析
龙湖地产成长于重庆，发展在全国。经过近二十年的潜心发展，已经成为了一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。在重庆市政府的全力打造下,重庆大学城将成为生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化风格的西部新城代表作，龙湖地产近年也在重庆的前景热土――大学城着力打造出不同业态的千亩万户大社区，即睿城、东桥郡、U城、花千树、至德路9号和仟百汇，而目前主要在售的是位于大学城正中心地段的“花千树”洋房和“至德路9号”别墅两个项目。
3对发展趋势的展望
3.1表现手法多元化
3.2诉求重心感性化
3.3价值取向个性化
关键字：房地产；交易欺诈；行为
Abstract:Alongwiththeincreaseattentionofrealestateindustry,somerealestatedevelopersandintermediaryorganizationsconductinvestmentjustforprofit-making,whichcheatstheconsumersandharmstheirinterests,andcausesabadinfluencetothesociety.Inthispaper,theauthoranalysessomeofthecurrentcheatingbehaviorsoftherealestatedevelopersandintermediaryagencies,andtalksabouthowtopreventthiskindofbehavior.
Keyword:realestate;tradingfraud;behaviors
房地产行业是我国各地的重要支柱产业之一，由于民众对商品房的需求不断攀升，即便是国家采取了各种压缩和挤压政策，也难真正遏制人们对他的投资，一些房地产开发商与中介机构有与利益驱使，一切只向经济利益看齐，在投资的过程中费尽心思榨取消费者以求最大利润。一下就一下就以欺诈骗取的行为进行解析：
一、房地产交易过程中的欺诈行为
1.1开发商的欺诈行为
（1）由于利益的驱动，很多地方的房屋建设随意变更原有规划，争取最大利润而导致房屋质量低劣，致使经过科学论证的整个城市建设规划整体遭到不同程度的破坏。而其中的小项目建设也要求服从于大局利益，包括原有规划中存在的绿地建设、公共设施建设都被忽略掉或改为他用，建设中偷工减料、不合环保、水电配套故障、房屋出现裂缝等等问题层出不穷。消费者每年的年报中房屋投诉问题都高居榜首。
，如：开发商是否具备售房资格、房屋附加值是否被虚构等问题，最终造成各种购房冲突，是自身利益遭到危害。合同陷阱方面，开发商在订立买卖合同时，常常会故意隐瞒一些事实，比如说房屋已抵押或预售给第三人，为取得预售许可证或提供虚假证明等，是购买者目的落空，居住权益严重受侵。
此外，还有一点，相信大多数购房者都经历过的就是房屋面积的纷争。对于非专业的购房者来说，所谓的实用面积、建筑面积、套内面积和公摊面积几项说法难以理清，也没有相应的法律法规可以依靠，以致开发商在面积上常常少斤短两，因其众多业主不满，但最终也因没有法律的规范而无奈告终。
1.2中介组织的欺诈行为
近年来，随着房地产市场的空前活跃，房产服务机构也住进多了起来。一方面，房产中介机构为买卖双方起到了媒介和桥梁的作用，大多数的中介机构遵守法律法规诚信经营，促进了房产交易的良好运转；另一方面，也因其起步晚，法律法规不健全，不少不良机构存在欺诈行为，侵犯了消费者的合法权益。房地产中介市场存在的欺诈行为有一下几个方面：
（1）有些房产中介机构无牌照、假牌照经营，或超出经营范围，或进行非法异地经营，其名片上所留的信息也带虚假成分，往往一出现问题就找不到人；有些则在申请注册公司时借用他人的从业资格证书来充数；有些公司则以为只要领到营业执照就可以开业，也未按照期限办理备案手续。
（3）中介机构打着包销的幌子，隐瞒委托人与第三方进行交易，获取不正当报酬。所谓的包销是指误导购买者说是销售房产的统一报价中已包括了佣金或是免佣金。实际上，真正的出售价格购房者与售房人员难以清楚地了解到的，其实房产经纪早已从中赚取差价，这是违反建设部规定的。
（4）中介机构利用自己的地位优势，以为消费者不清楚交易细节和法律法规，就在合同上动脑筋，玩起文字游戏，制定对相对人不合理不公平的规定，或者任意篡改以规避自己的义务，限制消费者对房屋的知情权与公平交易权等。当消费者发现问题时就以制定的合同条款相抵赖而逃避应承担的责任。
二、如何遏制和防范房地产欺诈行为
房地产市场由于众多欺诈行为的存在，受到重重危机，如何遏制与防范类似的欺诈行为，是的房地产市场健康稳定的发展，现提出以下几点建议：
2.1遏制交易中欺诈行为方面
（1）重视诚信，制定相对集中统一的诚信自律法律法规，不断健全并大力实施，以助重建房地产行业的诚信。因为诚信是房地产发展的基础和保障，是保证企业与消费者二者共同利益的要素。
（2）发挥政府职能与行业协会功能，通过在房地产行业开展诚信文化教育与道德反思以及理论与实践相结合的系统化学习，逐步使行业认识到诚信的重要性，认识到诚信本是珍贵的无形资产以及诚信丧失所带来的后果。
（4）加强社会舆论监督，将新闻舆论与社会公众的监督结合起来，一方面鼓励新闻媒体的积极参与，报道宣传诚信建设的正面例子，推广了良好经验，而对房地产行业交易中的有违道德和法律的行为加以曝光。
2.2防范交易中欺诈行为方面
（1）针对交易中容易出现的问题环节，特别提醒消费者注意，可制定宣传手册于房产交易中心发放，也可提供有关房产交易知识的宣传网址供消费者浏览，加深认识，当中可设意见专栏，方便消费者投诉与举报。
（2）在购买房屋之前，应与中介服务机构的营业执照、职业资格证书等证件，同时取得复印件留底，并向工商与房产部门核实情况。
（4）双方协议达成以后，购房者应亲自办理产权过户手续，以便在房产部门登记及时处理产权风险。
关键词：消费者导向房地产营销体验式营销
引言
房地产企业实施的体验式营销系指以顾客与产品、企业及企业人之间的互动为基础，来刺激企业与消费者之间产生积极的感官与情感交流，并使得顾客认可企业给出的产品或服务的定义的一个营销过程。房地产体验式营销是在充分考虑消费者体验感和实质性利益的基础上，对传统房地产企业的营销方案作出人性化改进，从而有效促进消费者的购买欲望转化为房地产企业的现实收益，实现企业价值和消费者利益的双重最优化目标。
消费者导向的房地产体验式营销模式的若干问题
（一）房地产体验式营销的营销主题定位问题
（二）房地产体验式营销产品设计的问题
其一，房地产产品设计未能充分考虑消费者对周边景观设计的需求，或在景观设计环节盲目追求奢华设计效果，忽视景观设计对消费者价值的增进。房地产景观设计中存在如下具体问题：一是景观设计前期准备工作中忽视与房地产目标客户群体的充分沟通，在景观设计的整体效果协调和后序施工阶段未能将消费者对景观设计的诉求有效整合进景观设计方案中，从而导致景观设计与消费者需求的背离。二是开发商在“贪大求洋”心态的误导下盲目追求景观设计奢华效果，使得众多房地产开发项目表现为奢华、浮躁、异国情调的特点，忽视占消费者主流的中产阶级对“邻里和睦、生活温馨”社区的迫切需求。在房地产小区景观设计方案的决策方式须从房地产企业决策者个人独断式决策方式，向以充分市场调研为数据支撑基础，以消费者为导向的民主决策型决策方式转变。三是房地产企业的景观设计存在个性化不足，模仿性凸显的特点，同质化景观设计和建设模式与消费者个性化需求特征相背离。
其二，房地产企业的建筑设计师与消费者之间缺乏有效的互动渠道，致使房地产前期设计方案偏离消费者导向，降低消费者体验水平。部分房地产企业忽视房地产开发所具有的长周期、动态性等特点，只考虑房地产项目立项阶段的市场调研，对于后续阶段市场变化缺乏有效的跟踪，对房地产项目建设阶段的国家及地区政策环境缺乏深入研究，上述市场因素和政策因素加大了房地产企业增进消费者体验的努力的难度。
（三）房地产体验式营销方案的实施阶段问题
消费者导向的房地产体验式营销模式实施对策
（一）营销主题定位环节的体验式房地产营销策略
（二）产品开发环节的房地产体验式营销策略
（三）营销方案实施环节的房地产体验式营销策略
其一，房地产企业应当从增进客户物业价值的角度来设计房地产产品营销方案。具体而言，一是要求房地产企业应当强化对客户需求特征的跟踪调查，深入把握特定区域的特定客户群的需求特征，以客户个性化需求为基础，因地制宜的设计房地产产品和营销方案；二是要求房地产企业改变对待客户的购买要求和投诉建议的应对策略，将客户放置在企业运营的核心地位，特别应当对客户的非理性要求给出积极的、人性化的解决方案，从而营造良好的企业形象；三是重视建立房地产开发企业、物业管理公司与业主之间的开放、公平、公正的利益博弈平台，诚挚邀请业主积极参与房地产项目的营销策划和物业管理，在增进业主物业价值的前提下提升房地产项目的销售额和收益率水平。
其二，房地产企业应当准确把握与行业内竞争者的竞争与合作关系定位。鉴于房地产项目的天然垄断性，房地产行业内竞争者之间可以在如下领域结成企业联盟并采取合作策略：一是房地产客户信息资源及营销策略等方面实现知识共享；二是联盟内部的企业伙伴之间可以采取共同的防御策略以应对外部竞争者对本地市场的入侵。再者，即便合作伙伴企业之间也存在一定强度的竞争关系。这是由于房地产合作企业担心过度的资源整合将导致本企业在未来市场竞争中丧失领先地位，故将在合作中采取一定的自我保护措施。房地产企业可以通过制定有别于竞争对手的差异化营销策略的方式，有效规避竞争对手特长，凸显本企业优势领域，从而巩固本企业核心竞争力优势地位。
其三，房地产企业应当以强化内部员工管理水平为基础来确保体验式营销策略的有效实施。房地产企业员工是企业与消费者展开沟通的桥梁，是企业实施一切营销方案的基础性人事保障。房地产企业若想提升消费者的体验水平，首先则需在企业内部塑造良好的员工服务文化。房地产企业应当为员工创设有利于有营销才华员工通过公平竞争脱颖而出的制度环境，为员工提供充分的个人成长发展空间；为员工提供具有浓郁人文关怀的企业文化环境，形成企业、员工与客户之间相互理解、关怀的良好企业文化氛围。房地产企业将企业期许员工对待客户的方式作为企业对待员工的方式，有助于企业潜移默化的培养员工善待客户的信念，并在此思维惯式的作用下有效改善客户的体验水平。
1.尹丽.当前房地产体验营销存在的问题及策略研究[J].吉林省经济管理干部学院学报，2011.25（5）
2.黄天虎.房地产业顾客参与对品牌忠诚的影响—顾客体验的中介作用[D].南京财经大学，2011
人生如登山
――每个人都是一座山。
王石身体力行了“我能”精神，在世界最高峰珠穆朗玛峰、南极最高峰文森峰和南美最高峰阿空加瓜峰的顶端，实现了登顶的理想。并用实际行动告诉我们：攀越人生这座山时，倘若没有“我能”精神，就会被困在半山腰驻足不前，最终淹没在不断涌上的滚滚人流中。
人生如登山，无论在山脚还是在山腰，都有登上山顶的可能，而信念是支持我们登顶的不可或缺的重要精神力量。富有进取、自信、乐观、超越自我、不懈追求的“我能”精神，就是我们攀登人生这座大山的导航灯。
做最好的自己
――做最好的自己，我能！
“我能”――简洁有力的两个字，不仅是一种积极心态的写照，更是一种豪迈气概的流露。倘若我们做每一件事情时，都能对自己说：做最好的自己，我能！那么，相信人生的这座大山一定不会永远横亘在我们心里，而是被我们踏在脚下，承载我们前进。
王石作为“我能”精神的典范，可以毫无愧色地对自己、对世界说：“做最好的自己，我能！”生活中，我们同样需要这种勇敢的“我能”精神，来创造更多人生奇迹。
“我能”精神，是沟通我们的行为与螺旋向上式良性结果的桥梁：行为――肯定（“我能”）――成功――肯定（“我能”）――行为，这样的过程构成了一个良性循环。受传统观念的影响，多数人不敢勇敢张扬地以“我能”与心灵对话。而全球通高举“我能”旗帜响应心灵的召唤，激励时代精英树立“做最好的自己”的自信心和敢于说“我能”的果敢品质，向世人大声宣告：“我能”时代已经到来！
向上一小步，也有新高度
――人生没有爬不过的山，重要的是行动，认准目标之后，便脚踏实地向前，每一步，都是人生的新高度。
不积跬步，无以致千里。每走一小步，都能有新的收获，人生也便有了另一种精彩。不过，努力奋斗的过程总会充满矛盾和艰辛。王石在攀登每一座高山时，其实也是在矛盾中不断超越自己：“每次一进山我就后悔了，……，问自己怎么又来了？可爬着爬着，还没登顶，我又开始想下一次该登哪座山了……”言语之间，“我能”的品质之光闪耀。
王石在事业上的成功也与登山有着密切联系，他坦白地告诉人们，是登山过程中伴随他的“我能”精神使他在谈判时能够从意志上战胜对方。相比之下，很多时候，我们总是在自己的面前画上一道线，提醒自己：这是我的极限。这显然缚住了我们再向前一步的信心。其实，只要我们鼓足勇气，即使再迈出一小步，也会是一种进步。当量变转化为质变，我们便会惊喜地发现，自己已经步入了成功的林荫大道。因此，任何时候，我们都务必深信：“我能”！这种执着与坚定的精神是成功的必备法宝。
2009年11月21日，在龙湖成功上市庆典晚宴上，吴亚军一亮相，就用一句风趣的话，逗得全场与会者会心一笑。她也笑了。
2009年11月19日，龙湖地产在香港正式上市。当天，港股恒生指数下跌197.18点，但龙湖地产股价却逆势上涨，收盘报8.01港元。龙湖总股本50亿股，此次公开发行10亿股，按此计算，龙湖地产市值达400.5亿港元。吴亚军和她的丈夫蔡奎分别持有龙湖23.44亿股和15.62亿股，合计占总股本78.12％，也就是说，夫妻两人资产达到312.9亿港币(约合273亿元人民币)，超过2008年胡润女首富、碧桂园的大股东杨惠妍。
“地产女首富”的新身份和“受人尊敬”的身份，吴亚军更钟爱哪一个
读书跳级的优等生
她的低调，使公众无法直接、清晰地感知她的个性和传说中的种种过人之处，但如果把周围的人对她的评价串在一起，这位神秘的地产女首富的面孔会渐渐清晰起来。
“她读书是跳起读。”张洪华说，“军儿姐”大概是在读初中的时候跳了一级。“她没有上的课程自学也跟得上。”之后，吴亚军不仅考进了合川市最好的高中合川二中，还进入了百里挑一的“尖子班”。
“她进学校时像个男娃儿，留着短头发。”这是吴亚军的高中班主任黄官学对她的第一印象。退休多年的黄老师教过的学生不下千人，但吴亚军在他记忆中尤其深刻。他说，与很多女孩子不同，吴亚军虽然很听话很懂事，但是与其他同学没有多少交往。据黄官学了解，在班里，她基本上没有非常要好的朋友，这也许是因为早熟而懂事的吴亚军在高中时就志存高远。她曾在私下里对同学说，她的目标是做居里夫人。这一想法令黄老师也颇感吃惊，“我当时就觉得这个娃儿将来不简单。”
同样给黄老师留下深刻印象的是吴亚军家庭经济的拮据。因为她当时是住校生，每月9块钱的生活费对她家来说，是一笔不小的负担。为了不让经济问题成为横亘在她求学路上的障碍，黄老师和其他几位老师为她争取到了每月3块钱的助学补贴，这笔补贴陪伴吴亚军度过了两年的高中时光。
悄然转身地产业
1984年，吴亚军从西北工业大学导航工程系毕业，包括她的街坊都不知道她分到了什么地方工作。龙湖的招股说明书终于揭开了吴亚军的职业生涯之谜，原来她毕业后去了前卫仪表厂。现任前卫仪表厂党委书记的顾勤恳回忆，那时吴亚军每月工资大约100多元，这在那个年代是绝对的高工资，算得上现在的金领。因为工作优秀，她还被安排在厂里的电大当兼职老师。
几名吴亚军的旧同事谈起吴亚军的为人，都称她“人缘不错，很谦和，也很低调。”有一个细节是，时隔多年，龙湖地产的员工在称呼吴亚军时，不少人仍叫她“吴老师”，似乎觉得比称呼“吴总”亲切。
1986年，前卫仪表厂第一次引进国外技术，要与德国合作。她听说后，就毛遂自荐，向领导要求去当翻译和接待。值得一提的是，母亲的裁缝手艺在吴亚军这里发扬光大，她在接待国外嘉宾时穿的旗袍是自己做的。
1988年，吴亚军离开前卫仪表厂到《中国市容报》当了一名记者。据《环球人物》报道，没过多久，不安分的她就开始“不务正业”地去拉画册出版的活，凭借“敢拼敢闯敢碰壁”的性格，她把这项业务越做越出色，并且掘得了人生的第一桶金。同时，她也接触了很多政界、金融界、房地产圈的“高人”，为日后进军房地产业做好了铺垫。
1993年，吴亚军创建了重庆佳辰经济发展有限公司，据说在创业之初，吴亚军就说了这样一句话：“5年内，我要领军重庆地产；10年后，我将影响中国地产界。”――这句话看上去与吴亚军的谦逊不太符合，但其真实性已不可考。
1995年6月，吴亚军与中建科产业有限公司合资成立了重庆中建科置业有限公司。不久，公司改名为重庆龙湖地产发展有限公司，而佳辰经济发展有限公司随后也改名为重庆龙湖企业拓展有限公司。不过，据《第一财经日报》报道，中建科在龙湖的地产事业蒸蒸日上的情况下不断退出，并于2003年10月将龙湖置业5％的股份转让给自然人吴亚军。
温情的力量
刚刚涉足房地产的吴亚军缺乏经验，四处碰壁，于是她亲赴深圳去找万科的掌门人王石取经。这次取经让尚在襁褓中的龙湖打响了胜利的第一枪一龙湖南苑。吴亚军曾对身边人说：“最自豪的是，十多年过去，还可以带人去看自己的第一个项目。”
据龙湖内部人士介绍，与王五的交流中，吴亚军的领悟之一是看到万科推行的财务公开化。回来之后，雷厉风行的吴亚军立即聘请著名的普华水道会计师事务所负责公司的财务审计。
在企业创立之处，吴亚军即邀请国内房产行业著名策划人王志纲做战略规划，请来国内一流的顾问公司做品牌规划，国内一流的培训公司对员工进行系列培训，她自己也经常给员工授课。吴亚军曾说：“理想是成功的一个开端，所谓发乎其上、得乎其中吧。就像端了一杯水，磕磕碰碰洒了一点，总还有半杯。如果一开始就是半杯，洒一点就没有了。”
展成了龙湖的业主。
对于“女首富”这一名号，吴亚军看得很淡。她认为那不过是纸上富贵，“最不愿意看到的是，一个人在福布斯排行榜上的名次不断攀升，却不能造福于人类、造福于社会、造福于股东、造福于员工。”
强势感性!吴亚军的另一面
一位管理学大师曾经总结过，“所有成功的企业家，都是善于经营人性的人。”
人性是什么如果放在这个角度考量吴亚军和她的龙湖地产，有一句同样温情的话：“善待你一生”。这是龙湖地产的公司理念，也是10万龙湖业主最熟悉的一句话。
王志纲这样评价吴亚军：善于学习，精于操作。他说，与吴亚军合作这么多年以来，从她身上能发现谦卑和严谨融为一体。她总是说她还没有做好，尽管她比许多人都做得好。她把一家小企业做大做强，尽管已经相当成功，但在她的身上却看不到浮躁的痕迹。
吴亚军相信，工作着是美丽的。她很多饭都是在飞机上吃的，工作性质使得她很善于调整自己，把自己像橡皮筋一样拉，随时工作，随时休息。她原来爱好广泛，喜欢篮球、画画、做工艺品、看书等等，还曾是西北工业大学校篮球队的前锋。但如今工作繁忙，只剩看书这一样还没丢，这也是她干好工作所必需的。她的下属张薇由衷赞叹道：“她家床头两边都堆满书，坐飞机，她也在看书，甚至一家人出去度假，她也是沙滩上摆把躺椅看书。人家进酒吧，她也夹本书进去，男人们喝酒，她就在闹哄哄的酒吧看书。”