序论：在您撰写房产中介论文时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的1篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
摘要：房产中介管理系统是一个相对具有实时性的信息管理系统，它管理的信息数据量多，操作需要简便快捷，对计算机系统的处理能力，及软件系统的可靠性有很大的要求。根据实际设计需求，数据库使用SQLServer2000，开发工具使用VisualBasic6.0。
关键词：需求分析；程序设计；数据库；ADOData控件；DataGrid控件
图1房产中介管理系统的总体图
一、开发环境
根据实际设计需求，数据库使用SQLServer2000，这个关系型的数据库能进行多条件的数据查询，并避免数据冗余，可以最大限度的为客户保证数据库资料的完整性，以满足系统的可靠性、开放性和安全性。
使用VisualBasic6.0作为系统开发的开发环境，它作为一种现代的编程语言，提供完善的指令控制语句、类与对象的支持及丰富的数据类型，给开发高性能系统提供的保障为开发满足客户要求的系统，保证了代码的模块化要求，而代码模块化的提高，非常有利于以后对新系统的扩展与修改。
二、功能简介
房产中介管理系统主要根据房主的房源信息和求房者的需求信息进行查询等管理，使双方客户达成房产交易。因此，在开发系统前需要细致的需求分析来进行软件开发。
房产中介管理系统需要实现其以下功能：
1、基本信息管理模块：查看，添加，修改，删除现代房屋的基本信息类别（地区，朝向，结构，属权，水气，光线，交易类型，把山，开间，房型结构，供暖方式，装修情况），方便于房源基本信息的类型选择。
2、业务信息管理模块：可进行房源录入，房源修改，房源删除，客户信息，看房记录和交易记录管理。房源录入分为房主信息和房源信息两部分的输入。房源修改可对已有房源进行不同需要的更改。房源删除可删除当前显示数据表指针所指向的房源记录。客户信息对求房客户的基本信息进行增加，修改，删除，查看。
3、看房记录管理模块：对已看过合适房源的求房客户和房源编号进行记录，日后可根据需要进行修改，删除，浏览。
4、交易记录管理模块：当房主和求房客户双方达到房屋交易时所必须做的交易记录。录入交易号，房源编号，客户基本信息和房主基本信息，注明交易类型（出租/出售）及中介费。可方便的进行修改，删除，查看。
5、用户模块：可进行用户管理和修改密码的操作，其中在用户管理中可进行用户信息的增加，修改，删除和权限操作。在用户中系统管理员的权限最大，系统管理员可以赋予其他用户权限，而其他用户只能行使被分配的使用权限。
6、帮助模块：显示该系统的版本信息。
三、VisualBasic与数据库的连接
VisualBasic在数据库应用程序的开发区领域，提供了多种方便、强大的技术，协助设计人员轻松地连接数据库，并访问数据库。
VisualBasic6.0提供了与底层数据库系统紧密的连接。VisualBasic6.0访问数据库的方式有：Microsoft可视化数据工具、中间层部件和MicrosoftTransactionServer、ActiveXDataObjects(ADO)、数据源和数据控件。
在房产中介管理系统开发过程中使用的是数据控件访问数据库。常用的数据库访问控件包括：Data控件、ADOData控件、DataList控件/DataCombo控件、DataGrid控件、MSChart控件。
房产中介管理系统中主要使用ADOData控件和DataGrid控件来实现访问数据库。
1、ADOData控件可以快速地创建一个到数据库的连接，因此在房产中介管理系统设计过程中使用了大量的ADOData控件。
2、DataGrid控件提供了一个非常方便的“属性设置”窗口。
四、接口设计
设置接口要考虑一些有关的因素，首先要考虑的是软件的类型。房产中介管理系统是一个操作系统，可以使用字符型接口，使用功能菜单输入方式。
房产中介管理系统的用户属于应用领域用户，为他们设计的接口，具有很强的可操作性。他们只须按屏幕显示的信息进行操作就可以完成特定的任务，不需要做太多的培训工作。
这些是一些主要的原则。其中第一项是最主要的。计算机屏幕接口形式有两种：字符形和图形方式。在图形接口方式中，屏幕显示是以窗口的形式出现的。人们对于窗口是熟悉的，在Windows中运行的所有程序的接口都是窗口形式的。房产中介管理系统采用图形方式的屏幕接口。
[摘要]薪酬制度在人力资源管理中具有重要作用，高薪一直是房产中介吸引人才的重要手段。但是，高薪并不一定留得住人才。通过对中小房产中介企业薪酬制度的分析，提出中小房产中介企业要有全面薪酬的战略意识，要把薪酬激励与多种人力资源激励方法相结合，完善无“薪”激励，才有益于企业的发展。
[关键词]房产中介；薪酬制度；全面薪酬企业需要利用一切资源确保其生存和发展。在知识经济时代，对资源的消耗由物质资源转向了人力资源。现代企业之间的竞争归根结底是人才的竞争，中小企业流失了核心员工就失去了灵魂和实质，影响企业的发展壮大。高薪手段一直是房产中介企业吸引人才、留住人才、管理人才的重要手段。据调查显示，房产经纪人(又称房产顾问、房产中介员)这个职业有“低门槛，高收入”的特点，收入水平多年居各行业之首。因此，薪酬管理系统是该类企业比较有实际操作可能性和应用价值的管理系统，薪酬管理的探讨也就比较有现实性和可操作性。
一、BJ房产营销有限公司薪酬制度现状
浙江BJ房产营销有限公司是一个从个体房产中介开始经营起来的，当时他的薪酬制度是没有底薪的，直接按提成率提成。与附近的个体中介比起来，他以45%的提成率吸引了一批员工，再借助当时房产业发展的红火趋势，公司的生意比较好，经营也比较成功。但随着公司的发展，企业人员多了，单一的薪酬结构就显得不利于吸引和管理员工，影响公司的进一步发展。为了公司的长远发展，公司决定按自身的特点，对薪酬制度进行了改革。BJ房产营销有限公司改革后的员工薪酬包括保底工资、提成、补贴等，具体算法如下：
BJ员工总收入=基本工资+佣金提成+值班补贴+业绩奖金-经纪人保留金-纪律处罚
其中：
(1)基本工资=保底工资×(实际上班天数/月天数)(旷工不计工资)
(2)佣金提成=业务佣金×提成比率(提成比率见表1)
(3)经纪人保留金=佣金提成×15%
(4)值班补贴=值班次数×5元
(5)纪律处罚=迟到次数×5元+(事假天数-2)×5元+(病假天数-3)×5元
与原先的薪酬管理模式比较，BJ房产新的薪酬管理有了许多改进：
首先，该套薪资管理模式比原先的纯佣金模式有了一定进步。该模式是保底工资、佣金、奖金混合模式，它的工资提成法是在保底工资的基础上把工作业绩与工资报酬、奖金相联系、相挂钩的，兼顾了纯工资模式和纯佣金模式的优点，从而使经纪人的收入既有固定工资作保证，又与销售业绩挂钩；既有提成的刺激，又给员工提供了相对稳定的基本收入，使员工不至于对未来收入产生恐慌。
其次，该模式还考虑到各个经纪人工作的独特性，就格外好的月业绩和年业绩而给予奖励，也收到了工作激励和人力资源管理的效果。当然，保底工资、佣金、奖金混合模式的操作难度大，需考虑多方面的因素和问题，但对于中小房产中介企业来说是可行的，因为他们员工数量不是很多，操作管理起来还是一目了然的。
此外，员工工资清算表，除了注明工资的具体提成、该月该员工工资结算中的特殊内容，还附上该员工本月业绩汇总，这种让员工充分了解自己的工资结算方法，体现了企业管理中人本的思想，增加薪酬管理的透明度，能促进员工的自我激励和自我管理。
再次，根据业绩提升经纪人职位和薪酬的员工职位升级制度，事实上是一种以成就工资的形式激励人员的做法，即当经纪人工作卓有成效时，企业以提高保底工资、提成率和职位的形式肯定员工的成绩，该做法可以充分发挥薪酬在调动员工积极性方面的激励作用，使员工获得工作成就感和晋升的优越感。
最后，为了防范员工不顾公司利益，外带客户的风险，企业在薪酬管理时按提成佣金的15%预提了保留金，这也对员工起到了一定的约束管理作用。
二、BJ房产营销有限公司薪酬制度的效果分析
从狭义薪酬的角度看，BJ公司的薪酬体系是比较健全合理、科学完善的，它保证了薪酬的公平和效率，促进了BJ公司管理的规范化，调动了员工的积极性。然而“成也薪酬，败也薪酬”，企业人力资源流动率极高，这严重制约了企业的可持续发展。本文从员工年龄层次角度对BJ房产薪酬制度设计上存在的问题进行分析，并从薪酬制度的完善上就如何实现企业的“留人”提出建议。
在一次“房地产业员工的稳定性”调查中也证实BJ房产营销有限公司存在的问题：高层人员的稳定状态普遍弱于中层和普通员工，他们对“薪酬满意”、“工作开心”和“个人能力提升”三个方面均表示不满。中层员工的不满主要集中在薪酬问题和工作不开心上，普通员工则表现出提升薪酬和自身能力的期望。另外，新员工体现出更大的稳定性；工作1年以上的老员工处于不稳定状态所占的比例更大。
三、BJ房产营销有限公司薪酬制度的改进
如何留住核心人才，避免“成也薪酬，败也薪酬”这一现象，关键是要能够正确分析出企业人才的需求，并将这些需求体现在薪酬制度中。根据马斯洛的需要层次理论以及一般心理学原理，随着个人心理的发展，追求自尊和自我实现的高层次需要逐渐产生。吸引企业所需人才的方法，既要涉及人的基本的生存、安全需要，又要考虑能满足人们进行社交、获得尊重的需要，还需要有能够使人才的自我价值得到实现的机会。因此，薪酬制度的改进需要体现在以下两个方面：
其次是避免薪酬制度的短期性。虽然BJ房产营销有限公司的薪酬制度在一步一步完善，但大多时候仍只考虑到企业眼前的发展状况，只考虑提升员工业绩，所以该模式是一种短期激励，是一个战术层次上的薪酬。企业老员工，特别是高、中层人员，他们的需求是追求成就感，实现个人价值。所以，除了给他们高薪酬和相应的中等水平的福利，以充分鼓励他们发挥经验和技能外，更要给他们提供发展机会、股票期权等长期激励薪酬，让他们认识到企业发展美好前景和个人发展前景是可以和谐发展的。只有这样，才能给这些员工信心，从而留住人才。
总之，一个合理的现代薪酬模式，不能简单采取物质刺激的手段，而应该是一个多维的系统化的激励体系，如优越的福利制度、良好的晋升机制、完备的培训体系和富有挑战性的工作内容以实现自我价值、自我抱负等等。同时，应该既考虑到短期薪酬的层次，也考虑到长期薪酬的层次，建立真正的“全面薪酬”体系。
摘要:政府对房产中介的合理规制会直接作用于房产中介提供服务的费用。就房产中介滥用其垄断地位谋取不当利益做出一定研究,通过经济学的分析方法手段,就房产中介在房产交易过程中所扮演的特殊角色及其所起的特殊作用展开分析。由于房产中介往往会利用信息的垄断优势蓄意抬高价格,在一定程度上加重了自身服务费用的上涨,起到一种“哄抬效应”。政府理应就房产中介分散度高、信息集中的特点,对其进行合理的规制,正确引导房地产市场和居民的理性消费。
关键词:垄断;政府规制;哄抬效应;理性消费
房产中介作为房屋的卖主和买主之间的一个信息平台,在房产的交易过程中扮演着极其重要的角色。正是由于买卖信息的不完全性、不对称性,导致在房屋交易过程中,给了房产中间商一个信息相对垄断的地位,房产中介并因此利用买卖双方所缺失的信息做为自己得利的“铁饭碗”。但是近年的房屋持续走火的态势,使得房屋交易市场显现出极其明显的“供不应求”态势。在房屋价格久涨居高的情况下,房产中介却利用手中的信息垄断特权跟房东一起谋取不当利益,损害了租房和买房一方的利益,让顾主苦不堪言。为了扭转这种不良态势,提高房产市场的交易公平,有必要对房产中介的这种信息特权做一定的政府规制,正确引导居民的消费,让房产中介市场在更加合理更加有效率的同时,保证整体的房产市场稳定和买卖双方交易的公平。
房产中介的信息垄断,是由于房屋交易双方信息缺失,而中介由于其中间特殊地位,占有该类信息,并对获有信息资源的一种独占行为。
房产中介的政府规制,是指就房产中介利用其自身信息垄断地位来谋取不当收益,并造成社会不良影响行为时,所采取的一种政府规制管理行为,使其在合理有效发展的前提下,让交易过程更加公平、公正。
国内外学者对于垄断的分类可以说是多种多样。马克思认为应为分为自然垄断、偶然垄断和人为垄断。还有学者认为应该分为自然垄断、行为垄断和法定垄断。但是笔者认为垄断的根本在于其进入的障碍,所以根据这点,将垄断分为自然垄断(NATURALMONOPOLY)、行政垄断(STATUTORYMONOPOLY)和垄断资源的垄断(RESOURCEMONOPOLY)更为贴切。(注:曲振涛,《规制经济学》,61页)所以,房产中介的信息垄断应该算作垄断资源的垄断,只不过其垄断资源是一种信息资源而已。
(二)国内房产中介的发展现状
1.业务面广
房产中介现在不但承担着二手房的买卖和租凭业务,还涉及楼盘的、房屋的价值评估、住房销售策划、抵押担保等业务,是一个相对完整的产业。
2.信息集中
3.发展速度快
房产中介的发展总是伴随着房产市场的脚步,房产中介在国内的发展速度可谓是相当壮观,加之进入门槛相对偏低,才造就了这样一个“数量庞大,繁殖速度过快”的中介市场。
4.外部环境有利
由于房屋交易市场化的发展,使得房产中介这样机构的外部环境正在慢慢走向成熟,其中包括房地产产权管理的规范、土地制度的改革、住房抵押业务的发展以及户籍制度的放宽等等,都在为中介市场创造有利的外部环境。
二、房产中介存在的问题
1.信誉度不高
2.平均利润低
在房产中介的发展速度极其迅猛的同时,整个中介市场的平均利润下降。譬如,上海曾创下日诞8家中介的平均记录,让人无不为其感叹。可是,将这总数达1.2万家的中介公司去平均一下年2000多万平方米的二手房成交面积的话,其实每家公司的年平均面积只有1667平方米左右,月平均成交面积只不过是138平方米而已,所以,其实很多中介公司的利润并不高,甚至难以继续经营。
3.生存率低下
社会总体上虽然呈现出一种对房产交易需求过剩的态势,但是由于近期的中介发展速度明显快于这种趋势,使得实际上,中介的服务供给已经远远超过了顾客的消费需求。而在政府对中介市场的进出规制没有过多要求的情况下,房产中介之间的利润争夺异常激烈,就一些大城市而言,中介公司的生存率连30%也很难达到。加之住房制度和土地制度不断深化发展,房地产市场泡沫不断加重升重,中介看似丰厚利润,让很多后起之秀挤破肚皮往里面进,中介生存率低的问题却在所难免。
4.专业人才少
5.国外竞争强
面对中国利润丰厚的市场,国外中介公司的强势竞争已经在沿海大城市中展现出来,凭借天然的大资本、特许化经营、科学规范的管理、相对偏低的手续费用、体贴周到的服务理念、责任明确的归咎制度,让国外大房产中介公司备受国人的青睐。如果不采取进一步行动来整治国内专业不精的中介公司,那么一旦国外大公司根基牢固以后,要想和其再并排竞争,恐怕是不太可能。
6.缺乏公开性
由于政府的规制力度不够,使得房地产很多业务的透明性差,很多外部消费者根本不知道业务具体涉及哪些方面,费用缴纳是否过高等等,而且由于业务公开性的缺乏,中介与房东之间能够轻易的形成利益集团,合力从消费者身上榨取更多利润,并且这样的业务不公开,让规制也难以进行,整个中介市场就形成一锅炖菜,难以分清彼此。
三、政府对房产中介规制原因
房产中介对于房地产市场信息的收集远远超过交易的双方所能获得的信息,对于房屋的评估、抵押担保、房产策划等内容更是要经中介之手,中介实际已经成为很多房产交易过程中一个必不可少的“催化剂”,加速着交易的反应。而随着交易的不断增多,中介也同样发现其信息垄断可以成为提高利润的一种手段,为了追逐手头的利润,甚至不惜做一些有违房产中介职业道德水准的事情,包括口头协议、与房东合力抬价、乘机涨价等,所以政府有必要出面对这些不良社会风气加以合理规制。
在市场经济的环境下,中介提供的服务是有一定价格的,价格规律的作用也同样适用于中介佣金。因为房屋本身的价值(包括建筑材料,人力成本,土地价值等)随着市场在不断的波动,而且常人由于信息不全面很难计算其成本,所以在信息不完全的非理性顾客面前,中介业务价格即使高出其服务自身市场价值很多,也会有顾客前来购买,而顾客越是疯狂的购买服务,中介就越是有机可乘,这就形成了一种“哄抢效应”的恶性循环,政府如果不出面管理,那么最终房产市场的泡沫就会越来越多,到时候局面更难收拾。
自古以来,房产中介就是靠信息谋生,正是由于这种信息资源的垄断,才产生了房产中介赖以生存的环境基础,房产中介也因此成了房屋交易过程中,名副其实的“立交桥”,而买卖双方付给中介的就是“过路费”,但是针对中介“收费站乱收费”,“漫天要价”的不合理现象,政府必须进行规制管理。
四、房产中介的政府规制手段及注意事项
(一)政府规制手段
1.中介进入规制
房产中介的进入规制,是从源头上开始整顿整个中介市场。因为中介市场近期由于过多的数量、激烈的竞争、非专业化的管理、缺乏相应的市场监督等特点,所以采取政府的进入规制打造国内一流品牌的中介公司刻不容缓,政府特定允许少数几家大的,具有市场竞争力及具有现代专业化管理的公司进入市场,从而相对减少过多的竞争,加大服务的质量。
2.服务质量规制
房产中介自身属于是第三产业行列,其产品就是为顾客提供满意的服务。但是由于道德水准下降、监管力度不够、业务公开性差,让中介对自身提供的服务有很大的可选择性,价格扭曲、服务不到家、甚至发生欺诈的口头协议等,让中介的信誉变的越来越差。服务规制是从中介自身来进行的一种规制行为,即通过监督,让中介的服务质量和服务诚信度大为提高。
3.行业激励规制
行业激励规制是相对于传统服务成本规制的一种规制手段,传统服务成本规制是以实现资源配置效率,确保企业内部效率,避免收入在分配及保证经营财务的稳定为目标,并以收费水平及收费体系的制定为基本任务的规制方式(曲振涛,《规制经济学》,119页)。而行业激励规制,其实是一种对房产中介的成本补偿机制,也即通过一些政策手段或者返还一定税收来弥补中介的成本费用。这种行政规制一般适合于规模比较大,管理比较先进,具有一定国际竞争力的公司,是一种转被动管制,为主动进取的手段。由于管理方法的不断进步,国际上已经开始从被动管制转向主动激励,通过研究表明,激励的效果往往会比被动管制优异,更加让人接受,将政府监督的分内工作交由公司自己处理。
4.价格规制
政府对房产中介的价格规制,是政府就房产中介提供的服务费用给出一个指导性价格或要求房产中介在一个价格范围内定价。如果政府认为房产中介提供服务的费用偏高,那么政府对房产中介的价格规制就会倾向于拟定一个最高价格;如果政府认为房产中介行业内部存在过度竞争而进行相互杀价,政府则会根据市场信息给予房产中介一个指导性的最低限价。鉴于目前的房产中介市场过度竞争和部分中介欺压消费者乱抬价的情况,政府的价格规制应该拟定在一定的范围内比较合适,即定价既有上限又有下限。(潘俊,实现我国房地产业政府合理规制的思考,2010年)
(二)规制注意事项
1.规制对象不明确
就中介市场规制问题这一块,因为规制对象不明确,往往会导致政府规制失败,对房产中介规制,必须要分清其规制对象。值得注意的一点是,房产中介的垄断地位本身并不构成违法行为,立法不会对其本身垄断地位进行政府规制。之所以要对房产中介进行规制管理,是因为房产中介利用其在房屋交易过程中的特殊垄断地位,对实情隐瞒、对价格进行操纵,造成房屋交易市场的“价格哄抬效应”,“欺骗消费者”的一系列行为,并利用这些追逐不正当利益,使得房屋价格远远高于其自身的市场价值,也同样使得房屋的租金出现过快过猛的涨幅,甚至让房屋评估活动等业务难以让人监督。在这样的前提下,对房产中介的政府规制才成为一种必然。
2.防止地方政府寻租行为
地方政府在规制过程中,很可能利用手中的权利,像房产中介所要费用,从而让中介不合理的行为继续。这便产生了,政府所谓的“寻租”行为,这种寻租现象让地方政府和房产中介形成利益集团,共同来分摊利润,而利益集团的建立,肯定会给政府的规制活动产生影响,导致“上有政策,下有政策”,不依法办事,甚至严重的还会导致“空头任务”,地方政府表面上遵从,实际上对政策完全不加以理会。地方政府内部人员的行为如果不加以约束,那么对房产中介的规制就是一句空话,没有人会理会。所以上文才会有行业激励规制一说,让政府和企业尽量分开。
3.规定房屋持有人及中介双方责任
房产中介不但容易和政府形成利益集团,和房屋持有人也容易形成利益集团,特别是在二手房价值评估,二手房销售二手房出租上面,很容易和房屋持有人形成密切的关系,通过私下定立的利润协议,合理瓜分“超额利润”。因为这种协议很难被人察觉,又不利于监控,消费者很是老火,所以价格规制方法在这个时候还是比较管用,对那些价格严重失衡的地区,采取强制性而非指导性的价格定价,会在一定时期调节并重新整顿好市场秩序,而且行业协会和消费者协会的有利监督,则会进一步为政府定价做出一定的判断标准。
摘要随着城市化进程的推进，必然出现许多新的法律问题，而农村房屋拆迁中问题更是层出不穷。比如村干部在征地拆迁工作中，利用职务便利，采取提高拆迁补偿标准、虚加建筑面积进而增加拆迁补偿款的手段，侵吞、骗取国家财产。更有中介借机购买拆迁户面积，然后将安置房进行倒卖等行为。本文就拆迁中出现的中介机构购买拆迁面积再倒卖安置房问题向村干部送钱物是否构成行贿罪进行探讨。
关键词房产中介拆迁面积倒卖安置房
一、房产中介公司购买面积的对象
市场经济离不开中介服务。随着我国房地产业的发展，房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展，房地产开发和市场消费的桥梁纽带作用通过中介得以发挥。房地产中介为消费市场提供了房地产评估、经纪、咨询等服务。这对活跃房地产市场，促进房地产业的健康发展，具有现实意义。中介服务已成为房地产业不可缺少的部分。但近年来，随着城市化进程的加快，房产中介为追求利润的最大化，将眼光瞄向了农村拆迁这块市场。
一是城市买房或急需用钱。随着生活水平的提高，村民在城市买房已司空见惯。而城市商品房均价在每平方米7000元左右，急需用钱的村民会考虑将年老父母接到自己家中住，将父母的房屋面积买掉。一般而言，农村一户人家面积在60平方左右。而中介公司出价在每平方米4000元左右，所以农村一套60平方左右的房子能卖到24万左右人民币，而且一旦达成协议，中介公司会在一个星期内将现金汇入村民账户。这对村民无疑是个巨大的诱惑。
二是父母留下的遗产房。在农村，父母过世后，子女一般将父母留下的房屋进行修葺，在里面堆放柴木、农具或饲养家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆迁政策，通过欺骗村民，鼓吹拆迁政策时常变换，以后遗产房政府不再补偿的说法。另一方面装好人给村民支招，即使遗产房给拆掉了，等拆迁队撤退之后，依然可以重建，政府不会管这些琐事，而且下次正常拆迁时，仍然可以得到一定补偿。实践中，提前拆迁的村民几乎无一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的还要好。
三是利益驱使。中介和村民签订的协议中含货币置价、建安价、区位价、附属设施价、宅基地补差价及各种奖励等所含政府货币安置的各种项目，并将政府货币置价标准进行提高，村民见有利可图，就愿意提前拆迁了。
二、房产中介公司购买拆迁面积的程序
房产中介公司和村民谈妥之后，和村民会签订一份协议，内容主要是，甲方（村民）自愿将位于某地多少面积的房屋出售给乙方（中介中某人），选定的安置房全部由乙方出资，以甲方名义办理拆迁补偿安置协议并进行选房、出售。也就是说这份协议签订好之后，名义上手续全部是由甲方去办，但实际上所有的权益全部由乙方享受。在实践操作中，甲方只需向村里提出提前拆迁申请，村里审核通过之后，甲方只需等着拿钱即可，一切手续都由乙方去操作。中介通过和城建指挥部售房部人员打交道，很快可以拿到现房，拿到现房后，就将该套房子挂牌在自己中介进行销售，等有人愿意购买该套房屋后，房产中介就把甲方办产权证和土地证，拿到产权证和土地证后立即帮购买户办理过户手续。
三、房产中介购买拆迁面积的原因
另一方面，中介通过关系，不仅能够拿到现房，而且拿到的现房层次、面积都比较好，这样有利于中介公司将该房子出售。
综合上面两方面的因素，实践中，中介收购村民一套50平方的面积，经过产权置换，将安置房进行倒卖后，去除给村民的成本，所赚颇丰。
四、房产中介公司是否构成行贿犯罪
提前拆迁需要经过村干部主要是村支部书记的同意，所以房产中介在收购拆迁面积时，一般先和村支部书记打好关系，等得到村支部书记允诺后，他们才向村民去收购，收购过程中，有时还会请村干部出来和村民进行协调等。在收购到的拆迁面积进行产权置换后，等挑选好的安置房出售之后，再给村支部书记巨额回扣。村支部书记在协助政府拆迁过程中，利用职务便利，为他人谋取利益，收受他人贿赂，涉嫌受贿犯罪毫无疑问。那么房产中介公司行为是否构成行贿犯罪，关键在于房产中介公司谋取的利益是否属于不正当利益？
那么房产中介有无谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益呢？笔者认为房产中介谋取的是不正当利益。
首先，2011年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》第三条规定：本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。因此，我国对房产中介主要角色的定义为“居间人”，指促成合约成立之后即视为居间服务完成。在本案例中，房产中介人员出售的房屋名义上是拆迁村民和购买人签订的合同，但实际上是房产中介出售的房子是自己作为自己的委托人，这是法律所禁止的。
其次，《房地产经纪管理办法》第十四条第二款规定，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。在实践中，从房产中介和拆迁户签订的协议来看，都是以个人名义签订的，这也是违反管理办法的。
第三，《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。在本案例中，房产中介向购买人隐瞒其已和拆迁户达成购买协议的事实，使购买人误以为和拆迁村民交易，另外，房产中介收购拆迁面积支付的成本和最后的利益也是相差甚远，应属于低收进高价卖赚取差价的行为。
综上，房产中介谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益，构成行贿罪。
（作者单位：江苏海门市人民检察院）
【关键词】房产中介；负面刻板印象；大众传媒
一、研究背景及目的意义
房产中介作为一个年轻又蓬勃发展的组织在市场经济下起到了巨大作用。在北京这个购房需求极大的城市，房产中介组织尤为百姓熟知。然而，通过对北京公众的调查，笔者发现北京公众对房产中介多持怀疑和负面的态度，信任度较低。这严重影响了中介组织的形象，对整个房产中介服务业的持续健康发展构成较为严重的威胁，甚至会在一定程度上影响市场的正常秩序。
二、研究方法
这里需要说明的是，本调查是以北京市为例的调查，但笔者进行内容分析的报道并不局限在北京市，是因为传媒的宣传面和影响力是扩及全国的。
三、研究结果呈现
（一）对传媒再现“房产中介”形象的内容分析
1、以“房产中介”为主题报道的版面位置
中国新闻网将所有新闻归纳为21个频道，笔者选取了报道该主题相对较多的房产频道、法治频道、IT频道和社会新闻频道，其他版面位置的报道归为其他频道。
2、以“房产中介”为主题报道的事件类型
笔者总结了以“房产中介”为主角的新闻报道中的事件类型如下：
3、以“房产中介”为主题报道的形象定位
与如上的事件类型相适应，对媒体所呈现的房产中介形象的研究发现，房产中介在事件中形象定位为“消极形象”的69.7%，“中立形象”的为30.3%，并且没有明确呈现积极形象的报道。这充分说明，媒体将房产中介呈现为一个不良组织，“消极形象”成为房产中介的媒介定型。
媒体所呈现的房产中介的消极形象主要包括如下几个方面：①违法犯罪形象，如《中介未经户主许可撬门带人看房，因非法入户获罪》、《中介员工卷款潜逃，大学毕业生买房被骗14万》等；②互争互斗形象，如《房产中介抢客户群殴，经理获刑20名员工被劳教》、《海口房产中介互挖墙角，提成80%诱员工做“卧底”》；③制造噱头形象，如《京城未现公务员房抛售迹象，均为中介卖房噱头》、《部分房产中介谎称经适房政策变化，京住建委辟谣》等；④关门歇业形象，如《年末租房遇寒冬，有房产中介成交量为零》、《二手房成交量锐减，中介员工纷纷跳槽》等。
在所有消极形象报道中，以“违法犯罪”形象居首，共81篇，占“消极形象”的45.8%。“违法犯罪”已经成为媒体所塑造的“房产中介”形象的主体。
（二）对媒体眼中的“房产中介”特征词的文本分析
笔者从新闻文本表层的特征词入手，通过这种给人直观印象和深刻记忆的特征词来深入分析媒体所建构的房产中介形象。
1、特征词一—不诚信：诈骗、噱头、隐瞒
传媒再现了不诚信的房产中介形象。在这种再现中，房产中介以诈骗、制造噱头、隐瞒信息的面目存在。
对于“诈骗”的再现以法治频道为典型。比如如下的新闻标题：
“黑中介”假卖房骗款50多万元逃跑被抓（《广西新闻网》，2013年1月14日）
中介员工卷款潜逃，大学毕业生买房被骗14万（《海南特区报》，2012年3月5日）
黑中介把代售二手房抵押骗钱3人被控合同诈骗（《羊城晚报》，2012年3月14日）
房产中介扣除租金未交房主，数十租户遇骗局（《京华时报》，2012年10月14日）
标题是一个新闻主题的概括，也是留给人第一印象的关键部分。如上新闻标题中的着眼点是一个“骗”字，它直接反映出房产中介欺诈、诈骗的形象特点，给公众留下了深刻的印象。另外，媒体对“黑中介”、卷款逃跑等的渲染，更加突出和强化了这一印象。
关于房产中介“制造噱头”的形象，以《新京报》2012年9月24日的新闻“部分房产中介谎称经适房政策变化，京住建委辟谣”为例。首先从标题看，公信力很强的行政主体京住建委辟谣的噱头强调了其突出性和严重性，部分房产中介又强调了范围和数量的广度。笔者摘录了该新闻中的部分文本，如下：
“老经适房主不必听信中介的忽悠。”
“这些中介忽悠的‘依据’，是市住建委近日征求意见的《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》。”
“以此‘撺掇’经适房主赶紧将经适房转成商品房，从中赚取服务费。”
从这些新闻文本中可以发现：第一，媒体使用了“不少”这类虚指数量概念，受众易在想象中将数量尽可能放大，因而容易给人留下群体化甚至整体化的印象；第二，“不必”等羁束性概念给人确定性和严重性的感觉；第三，“忽悠”、“撺掇”等欺骗性语言加重了人们的厌恶感；第四，“依据”写出了房产中介造谣的过程，突出了真实性，留给受众的印象也更深刻。
总之，“诈骗”、“噱头”、“隐瞒”等形象经过媒体的重复、渲染、强调，“不诚信”的特征成为牢牢贴在房产中介组织上的标签。
“混乱”这一特征词主要是对房产中介经营状况的描述。“短信骚扰”、“收费无标准”、“擅自做主”等媒体报道中频繁出现的主题和形象都可以归入该特征中。
关于“收费无标准”，我们来看这样一个报道：
其实，这篇报道以提问式的形式切入，并且自问自答。这样容易吊起受众的胃口。但从其答案中我们发现既然房产中介收费从免费到上千元不等，可记者为什么只将眼光锁定在那些不符合收费标准的黑暗处？况且标准过时并不完全甚至不是中介的责任，媒体为何又要责备中介的有失偏颇呢？在这种再现中，房产中介的权利和无奈都被淡化甚至隐匿了，被放大的却是它的混乱、不负责任。这种有选择的报道以及批判式的语言在受众负面印象形成上产生很大影响，这对房产中介是公平的吗？
3、特征词三——紧张：行情差、业内斗争
关于房产中介“行情差”的报道，笔者发现主要描写成交量低和歇业改行以及员工跳槽三个方面。当然我们不可否认这些报道的价值与真实性，但我们也应该发现这种“真实”是片面性的真实。如银川晚报2012年3月1日的一篇报道《银川二手房市场持续低迷，小中介公司另谋出路》，该报道主要描述了当时银川二手房市场处于低迷状态，从而房产中介受到影响，成交量下降。那相应的，为什么没有房产市场景气，中介公司经营效果乐观的报道呢？这种有意识、有倾向性的选择报道，忽视了实际情况中的复杂性，让受众无法形成对房产中介“行情”的全面把握。对负面情况的重复报道，又让这种单一印象不断强化直至定型化。
同样，媒体也截取了房产中介间为抢客户互挖墙角、聚众斗殴等“丑行”片段，进行放大处理。房产中介因其不雅行为被指责，因违法犯罪被公诉，但媒体并没有深入思考房产中介为什么会发生此类事件，房产中介是否有苦衷？而仅是用它丑陋的一面来强烈冲击着我们的视觉神经。如《部分房产中介高提成诱员工做卧底，租房必知妙招》（中国经济网2012年11月6日）的报道，在描写房产中介用员工做卧底互挖墙角的事件后，还给受众提了醒，为受众与房产中介打交道如何躲避风险提出了建议。从该报道的逻辑思路看，中介做错的这件事已经影响到了受众租房，并且要求受众“记住六招避风险”似乎在暗示“业内斗争”已经成为房产中介的一个常态。这种片面刻画负面情节进而试图以偏概全的逻辑对受众印象形成产生了不良导向，是不应该被接受的。
总之，媒体单一化、片面化的报道方向让受众眼中的房产中介处于一种危机和危险的状态中，从而建构了其“紧张”的媒介形象，“紧张”成为房产中介的又一个特征词。
“不诚信”、“混乱”、“紧张”这三个特征词都是媒体的负面再现，与之相对应的社会功能即为引导北京公众对房产中介持负面刻板印象。这与问卷调查的结论是相呼应的。
四、结论与讨论
摘要：随着房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。
关键词：房产，中介，欺诈行为
随着房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据不完全统计约有50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是要通过房地产中介企业来实现的。
一、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
2.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
3.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
4.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
5.房地产经纪组织未办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4.对于产权不清析应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的产权性质怀疑，避免上当；
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
在全国数以千万计的房产投资大军中，林琦两夫妇所赚取的投资利润确实不能算是个中拔尖的，但作为房产投资大军中的沧海一粟，置身广东这处甚至可以代表全国楼市未来发展趋势的东部沿海省份，林琦夫妇看似波澜不惊的投资线路，却当仁不让地成为了“中国式”投资最为生动的注脚。
不过，近3年由于三套房停贷，已经5次贷款买房的她无法继续按揭购买住宅，只好转战商业地产领域。现在，她手握200万元在挑选商铺和写字楼。
大学毕业曾无钱买婚房
林琦，湖南人，1977年生，大学学贸易专业，大学毕业后追随丈夫来到东莞嫁作人妇。
2000年，尽管房价每平方米只有两三千元，但是对于积蓄不多的林琦小两口来说，房子仍是难以承担之重。虽然不情愿，当时的条件下他们也只得求助父母，当起了“啃老族”。当年，他们在东泰花园买了一套85平方米两居室“清水房”，3400元/平方米。
交房时，房子的洗手间、厨房和墙壁已经简单装修，但是地板没有铺地砖，由于经济紧张，林琦两人没有再搞装修，直接就住进去了。林琦说：“当时日子过得很拮据，我们没有钱买家具，真是家徒四壁啊。我们节衣缩食，一边还房贷，一边存钱买家具，一件、一件地买。”
工作5年贷款换大宅
为了尽快改善生活环境，林琦夫妻俩工作格外卖力，林琦在一个贸易公司上班，当时经济环境比较好，工资收入也比较高。丈夫吴先生做些生意，慢慢也兴隆起来。于是，这个小家庭的日子越来越宽裕了。他们觉得两居室制约相当之大，小孩子出生了，父母过来带小孩，房间住满了，杂物根本没地方放，书房也被迫与卧室合并。
“当时，我们就想，住两居室不是长久之计，小孩子稍大一些，需要自己独立的空间。”她说，2005年，他们在中信凯旋城买了一套166平方米的大宅子，毛坯房单价接近5000元/平方米，总价80余万元。当时按照政策，他们可以贷款七成，但是由于存了一笔钱了，不想背负太多利息，所以就只按揭了五成。东泰花园与凯旋城相邻，他们现在两套房子都是自住。林琦说，这套房子现在市值已经涨到200多万元了。
加入中介打开炒房局面
2006年，房价开始明显上升，当年5月，林琦贷款七成买了第3套房用于投资。
眼见房价步步上升，再加上经济运行不稳定，贸易工作越来越难做，林琦觉得还是做房地产收入高，同时方便自己买房投资。于是，她在2007年3月加入城区一家品牌房产中介，转型当了一名房产经纪人。不用多久，林琦便深切体会到了房产中介这份其他职业无法比拟的优势——“炒房先知”。2007年6月，她看见东泰花园一套108平方米的带装修三居室二手房放盘，总价为45万元，觉得物美价廉，于是当机立断就贷款拿下了，并立马在公司放盘，结果在年底便以55万元出售，除开税费，她净赚好几万元。
下一步：转战商业地产
2009年，西平板块大热。当年三四月，林琦在热销的景湖春晓贷款七成买了一套158平方米的4房，毛坯价8700多元/平方米，总价138万元。之后，林琦花了20来万元对新房进行了装修，现在房子的市值带装修为165万元。
林琦说，她买写字楼或商铺，要求有5%的租金回报率，并且升值前景要看好。从2012年下半年开始，她和老公一直在四处打探，“只不过暂时还没有找到合适项目下手就是了。”
摘要：网络技术的广泛运用，触动了社会的各个方面，房产中介也积极跻身于网络洪潮。网络时代房产中介公司最重要的资源是信息。网络信息平台的安全性、数据更新速度、信息检索方式以及网页制作是否精良直接决定了网络房产中介公司的命运。基于教学上的需要，使用简单的技术和MicrosoftSQLSERVER2000数据库作为开发工具，构建一个满足现在房产中介需求的小型动态房产中介管理系统。
该文介绍了房产中介管理系统的项目背景和意义，着重阐述了该系统开发实现过程，从系统的总体设计思路、系统业务流程图、数据流程图几个环节进行了详尽的分析和描述。
关键词：B/S；数据库；流程图
1概述
随着社会市场经济的发展和人民生活水平的逐步提高，我国各行各业经济迅速崛起，房地产业就是其中之一。3月15日，国务院总理两提“互联网+”，让这一概念的热度几近沸点，面对互联网的冲击，房地产的互联网改革势在必行，刻不容缓。传统房地产业由商家主导的市场已变成由消费者强势主导，消费者主权意识迅速觉醒。特别需要注意的是，房价的不断上涨，加上饱受互联网洗礼，90后的心态越来越开放，消费也越来越趋于理性，对于房子的需求和期待可能会更趋向于租房，运用先进的互联网信息技术和现代管理思想来提高房地产行业的租赁、销售管理，可以更好地提高房地产业的工作效率和服务质量，进一步降低运营成本、提高经济效益，最终提升房地产销售公司的市场竞争力。
2项目背景
随着网络技术的广泛运用，社会上方方面面都受到了一定程度上的影响，房地产中介也积极跻身于网络洪潮。网络时代房产中介公司最重要的资源是信息。网络信息平台的安全性、数据更新速度、信息检索方式以及网页制作是否精良直接决定了网络房产中介公司的命运。
如何快速利用网络有效资源，建构基于网络的现代数据库是一个急需解决的问题，而进行网络数据库模式研究的重要理论基础之一就是网络数据库的设计与建立。因此，进行网络数据库的设计与评价的探索和实践研究有着十分重要的意义。
网站设计是技工院校计算机专业学生必修的一门课程，作为该课程的授课老师，需要将现实中的需求与学生的课堂学习紧密关联起来。如何通过网站设计课程开发出功能较全，费用低廉，通用性较强的网站，使学生掌握网站进阶技术，是计算机专业教师亟待解决的一个重要课题。
结合技工院校计算机专业学生的特点，该设计采用简单的技术和MicrosoftSQLSERVER2000数据库作为开发工具，构建一个满足现在房产中介需求的小型动态房产中介管理系统。
3房产中介管理系统的设计
3.1总体设计思路
为了能够极大适应房产中介的迅猛发展，满足房产中介的需求，房产中介管理系统应具有如下功能：
3.1.1信息管理
通过后台对数据进行管理，包括对房屋信息进行筛选，客户信息进行核对，提供房屋信息的功能。
3.1.2数据管理
对用户数据、房源数据进行增加、删除、修改。
3.1.3查询
通过直观、灵活、方便地查询形式对房产信息进行复核查询，并把查询和检索的结果直观地显示出来。
3.1.3WEB应用功能
网站上，能提供客户注册的功能，并提供房产信息的查询，房产信息的登记。客户可以在网上直接对房产信息进行预定。
3.1.4系统管理
对员工进行管理，包括增加、删除、修改以及考勤管理。
其系统功能模块如下图1所示：
3.2系统业务流程图
4结论
为了适应时代的变化，房产中介管理系统需具备几个特点：一是有强大的查询功能，支持对房源信息、委托信息、客户信息和职工信息的查询。当然，在查询时对于不同的人的权限是不同的，客人只可查到自己的信息，而员工能看到的是自己与客人的信息，管理员对于整个房产中介管理系统都有其特权。完善、快速的信息查询功能，可以全面查询和统计房源的各种信息和模糊查询功能，并及时反馈统计资料。同时，有个网络的技术，结束了手工报表的历史，严格的数据检查可避免手工操作的疏忽而造成的错误，减轻员工的工作压力，从而提高工作效率。二是自动计算中介费用的功能，实现了中介费用的合理化，同时也减轻员工的工作压力，提高工作效率。三是房产中介管理系统适用于多种平台，适用于各个操作系统。
摘要:针对某房产中介公司的业务现状,系统设计总体上采用以Bowser/Server(简称B/S)的三层结构模型,选择VisualStudio2005的开发环境,使用2.0的开发技术,首先采用UML统一建模语言,根据系统需求进行总体设计,得出该系统需要实现房源信息管理、客户信息管理、加盟店信息管理、员工信息管理、新闻公告、收集反馈意见、对用户权限进行划分、密码修改找回等功能,然后使用C#语言编写业务代码,SQLServer2005开发系统数据库,实现房产中介信息管理系统。
关键词:房产中介;浏览器/服务器;;数据库开发;统一建模语言
1系统需求分析
内部管理来说,企业管理者需要对各个加盟店的业务状况和经济状况,有及时的了解;对每个员工的工作进度和工作业绩都要有记录,包括在该员工在完成一整套业务的时候进展到哪一步,收取费用多少,客户反馈意见如何,都是管理者必须掌握的数据。这些都是帮助企业能够公平公正的分配奖励制度等管理手段的重要依据。管理者需要可以即时发出通知和新闻,同时各加盟店和员工都可以及时的反馈意见,企业内部友好的沟通机制是企业和谐发展的必备工具。
综上所述,分析得出实现本系统需要有六个功能模块,如图1所示。
1)房源信息模块:按租赁和买、卖的不同记录了普宅、公寓、别墅、写字楼等物业类型的房源信息。在房源信息描述中可加入外景图、室内格局图等信息。
2)客户信息模块:记录了客户个人信息、客户需求信息以及客户投诉、咨询等信息。
3)加盟店管理模块:管理记录了加盟店基本信息、对其信息进行增,删,改,查操作;记录本加盟店的运营情况,记录每个员工的工作状态。
4)员工(中介)管理模块:员工管理记录了员工的基本信息,并对用户信息进行增、删、改、查操作,记录员工的工作考核和绩效。
5)新闻、公告、信息反馈管理模块:管理员即时新闻公告,并对该信息进行增、删、改、查操作;各加盟店可即时反馈意见。
6)基础信息管理模块:对用户权限进行管理,增、删、改新角色;密码修改、找回等。
本系统的中的登陆用户,有严格的权限划分,本系统用例如图2所示。
2系统设计
2.1系统总体架构设计
软件是基于.NET的Web应用系统,采用B/S的结构模型。其开发、维护和升级方便,管理成本较低。用户界面简单一致友好,能够满足不同的人员,从同的地点,以不同的接入方式访问和操作。本项目中,客户机都只需要采用操作系统自带浏览器就可以直接操作。
系统在设计上采用的是B/S扩充的三层架构设计,即表示层,业务逻辑层,数据层,本系统采用的三层结构如图3所示。
2)业务逻辑层。提供完成业务所需功能的操作,包括从数据库返回数据集,向数据库更新数据,及承担部分数据验证的功能。
3)数据层,即数据访问层和数据库的集合,给系统提供数据管理,提供数据存储及查询功能,并需承担部分数据验证的功能。中访问数据库的技术是。
图3三层架构设计
2.2房产中介系统数据库设计
房产中介管理信息系统的数据库采用的是SQLServer2005的数据库开发环境。数据库设计的主要任务是根据系统分析得出的数据流,根据范式理论,建立系统数据库的逻辑关系模型如图4所示。
2.3房源管理模块详细设计
房产中介信息管理系统中对房源信息的管理是非常重要的部分,因为此功能模块是3种权限的用户都可以使用的模块。该模块主要实现对房源信息的增、删、查、改的操作。其实现业务用例如图5所示。
此模块中需要实现四个功能,其都是对数据库进行操作的方法。具体在设计上的方法类似,此处就针对其中的新增房源和查找房源功能进行详细设计。
在新增房源信息功能设计中,从系统登陆页开始,首先用户在页面上输入的账号、密码、验证码,交给后台系统(包括业务层和数据层)进行判断,只有当输入账号、密码正确,并且验证码比对无误时,才允许用户进入“主页面”,否则提示错误;然后在“主页面”中选择“房源管理”,再进入“添加房源”页面输入新增房源数据,数据传送到后台系统中先判断数据是否完整有效,有问题则“提示错误”,没问题则把记录传到数据库中保存;最后把输入的新记录在页面上显示出来,并且提示“添加成功”。具体活动图如图6所示。
3系统部分功能的实现
3.1数据库访问
本系统中采用的是DataAccessApplicationBlock组件实现为自己.NET应用程序的数据访问层。它是微软推出的一个通用的访问数据库的.NET组件。它包含优化的数据访问代码,帮助用户调用存储过程或向SQLSERVER数据库发送SQL文本命令,返回sqldatareader、dataset和XMLReader对象。SQLHleper为主要使用类。
3.3房源管理模块的实现
此模块中的各业务功能主要都是对数据库的操作,实现方法类似,由于篇幅所限,在此就举“新增房源”为例。
在“新增房源”中,系统设计一个新的页面(EditFYXX)来显示需要输入的内容完成功能。业务消息发送的过程如图8所示。
3.4系统测试系统完成后需要进行一系列的软件测试
4总结
管理信息系统的开发中,需要充分掌握了企业的业务流程和管理需要,应用合理的开发平台和熟练的开发语言,严格按照软件工程的开发的计划和步骤,才能开发出适合企业、对企业有价值的管理信息系统。
【摘要】随着固原市房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计，本市约46%的新建商品房销售和81%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，对房产中介机构发展提出了一些对策和建议。
【关键词】中介机构经营行为分析
一、目前房产中介发展现状
随着固原房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。房产中介企业已迅速发展到了10余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下内容：①房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。②房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。③房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营，在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。现就笔者所知道的中介欺诈行为进行具体分析：
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证。
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当。
摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；