发展住房租赁市场，是实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。2022年党的二十大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。中央经济工作会议也提出“探索长租房市场建设”，住房租赁市场的重要性不言而喻。2023年2月，“金融支持住房租赁17条”发布，住房租赁金融支持体系进一步完善，未来住房租赁市场的发展前景广阔。
长租公寓企业“百花齐放”，住房租赁市场发展进入快车道。在市场发展与政策支持之下，万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓等长租公寓企业迅速成长，房源规模逐步扩大，运营能力持续增强。未来，随着公募REITs和不动产私募基金的持续发展与完善，长租公寓重资产商业模式闭环逐渐形成，企业投资运营将更容易“算得过来账”，住房租赁市场将更具活力，市场的发展也将更加健康。
2022年，住宅租金表现较为疲弱。受新冠疫情反复、经济下行压力加大等因素影响，2022年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.50%。分季度看，2022年仅三季度受高校毕业生入市、中小学开学季等因素影响，租金出现小幅回升，其余三个季度租金均有下滑，其中四季度在传统淡季及疫情感染高峰影响下，租金跌幅达1.62%。
2023年一季度，人口流动性提升带动租房需求释放，市场租金有所回升。1月，全国疫情管控措施全面优化，人口流动性逐步提升，但受春节假期影响，50城住宅租金环比仍延续跌势；2月，随着春节假期结束，返城人员增加带动租赁市场进入传统旺季，平均租金环比转涨0.27%；3月市场延续旺季行情，整体租金水平保持上涨趋势，50城住宅平均租金为36.8元/平方米/月，一季度上涨0.13%。
图：2021年7月至2023年3月50城住宅平均租金走势
从城市租金水平看，北京、深圳、上海租金水平明显领先，多数城市租金介于20-40元/平方米/月。截至2023年3月，北京、深圳、上海三个一线城市住宅平均租金均在80元/平方米/月以上，明显高于全国其他城市，其中北京平均租金为90.9元/平方米/月，居各城市之首；杭州、广州、厦门、三亚和南京5个城市租金在40-60元/平方米/月之间；福州、珠海、苏州等37个城市租金在20-40元/平方米/月之间；太原、呼和浩特、徐州、银川、北海5个城市租金在20元/平方米/月以下。
图：2023年3月50个城市住宅平均租金及一季度涨跌幅
从涨跌幅来看，一季度50个重点城市租金20涨30跌。2022年，50个重点城市住宅平均租金年度涨跌幅均表现为下跌。2023年一季度，市场租金表现有所改善，50个重点城市中共20个城市租金上涨，30个城市下跌。具体来看，租金上涨的城市中，三亚、深圳、北京等8个城市一季度租金涨幅在0.5%-1.0%之间，无锡、广州等7个城市涨幅在0.3%-0.5%之间，成都、杭州等5个城市涨幅在0.3%以内；租金下跌的城市中，郑州、温州等6个城市跌幅在1.0%以上，哈尔滨、贵阳等9个城市跌幅在0.5%-1.0%之间，沈阳、常州等7个城市跌幅在0.3%-0.5%之间，南昌、福州等8个城市跌幅在0.3%以内。
表：中央针对住房租赁市场发展的顶层设计
长期以来，回报周期长、沉淀资金多等问题是阻碍住房租赁市场发展的痛点，为提升各方主体投资建设租赁住房的积极性，近年来中央层面聚焦金融领域出台多项支持政策，为租赁行业各参与主体提供专项金融支持、优化金融服务，同时积极推进保租房公募REITs试点落地。
表：针对住房租赁市场的重点金融支持政策
2022年，在各项政策的支持之下，保租房公募REITs快速落地，融投管退商业闭环打通。截至目前，我国已有4支保租房公募REITs正式上市，其中红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT由地方保障房平台运营，华夏基金华润有巢REIT则是首支由市场化机构运营的保租房REITs。在各项政策的支持之下，保租房公募REITs推进速度较快，当前4支正式上市的保租房公募REITs从证券交易所受理至审核通过平均历时仅33天，其中华夏北京保障房REIT仅用时7天，而2022年上市的其他基础设施公募REITs从证券交易所受理至审核通过平均历时约132天。公募REITs为租赁市场发展提供了宝贵的融资退出渠道，有效地解决了租赁住房项目投资回收期长、资金使用效率低的问题，使得保租房“融投管退”的商业闭环得以形成。
2023年2月，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务，进一步完善住房租赁金融支持体系。征求意见稿共17条，主要有以下几点特征：第一，进一步扩大了金融支持范围，全面覆盖保障性和商业性租赁住房领域。第二，信贷支持覆盖了租赁住房项目全周期，包括开发建设贷款、团体购房贷款、经营性贷款等。第三，在信贷支持之外，进一步拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，住房租赁企业债券、住房租赁担保债券等融资渠道均在支持之列。
表：住房租赁信贷产品体系
整体而言，“金融支持住房租赁17条”进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，使得租赁住房项目更能够“算得过来账”，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进住房租赁市场快速健康发展。
2023年2月20日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，明确不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。随着不动产私募投资基金的推出和公募REITs试点范围逐步扩大，我国不动产金融闭环正在逐渐形成，住房租赁企业也将获得更为有力的金融支持。
“十四五”期间，全国计划筹建保租房870万套（间），其中人口净流入较多的40个重点城市计划筹集保租房650万套（间）。据住建部信息显示，2021-2022年全国已建设筹集保租房约360万套(间)，“十四五”目标完成率约40%。
2023年，住建部表示“要大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）”。各地方积极制定保租房筹集目标，对比重点城市近两年保租房筹集计划来看，2023年保租房整体筹集规模较2022年有所下降，但仍保持相对高位。
表：重点城市2023年与2022年保障性租赁住房筹集计划对比（单位：万套）
从各城市情况来看，深圳2023年计划筹集保租房16万套（间），较2022年增加6.7万套（间）；北京、广州、上海、杭州等核心城市计划筹集7万套（间）以上，较2022年虽有下降，但绝对值仍然较高。值得注意的是，2023年2月，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳将“十四五”保租房筹集目标由40万套增加至60万套，以更好地匹配住房租赁需求。
为顺利实现保租房筹集，中央政策引导多方参与，多主体投资、多渠道供给，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。在中央政策指导下，各地积极落实多渠道筹集保租房，创新保租房筹集方式，存量盘活成为保租房筹集的重要渠道之一。
表：2022年以来各地出台的盘活存量筹集保租房政策汇总（不完全统计）
利用存量土地建设保租房：厦门等地鼓励和引导国有企事业单位利用自有闲置用地建设保障性租赁住房；广州、石家庄等地也先后发布利用产业园区或商业用地等其他用途存量用地改建保租房的实施意见。非居改保：上海、广州、深圳、天津、南京等地发文明确可将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。居民“纳保”：长沙、西安、成都等地率先出台政策，居民将自有房屋盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房限购套数计算；通过这一创新性政策，打通了新房、二手房、租赁住房之间的通道，既增加了租赁住房供给，又提升了商品住宅市场活跃度，对于保租房筹集和稳定短期房地产市场都具有积极影响。房企存量房屋转化：重庆、洛阳等地鼓励收购商品住宅用于租赁住房。城市更新项目改建、城中村改造：北京、广州均提出在城市更新项目中配置租赁住房的思路，广州、深圳也先后出台政策支持专业化规模化住房租赁企业参与“城中村”房源整租运营，提质改造的同时增加保租房等保障房供给。
整体来看，近年来我国对住房租赁行业的重视程度明显提升，政策支持力度也持续加大。中央聚焦市场培育及金融支持政策，为住房租赁市场发展营造良好的政策环境，推动建立租购并举住房制度，保租房公募REITs实现了从无到有的突破。地方政府积极落实保租房建设目标，通过存量用地改建、盘活企业及居民存量房源、非居改保等多种渠道，多措并举加大保租房供给，同时强化市场监管措施，继续探索租购同权，切实保障承租人权益，推动住房租赁市场健康规范发展。
随着住房租赁市场的快速发展，越来越多的企业涉足长租公寓领域，开启了租赁市场大浪淘沙的过程。机构发展住房租赁业务主要分成集中式和分散式两种经营模式。分散式起步成本较低，规模扩展速度较快，但近几年部分品牌由于经营不善已逐步退出竞争赛道。对于集中式长租公寓投资运营企业，依据企业背景的不同，大致可以分为房企系、中介系、酒店系、金融系、创业系和地方国企系六大类别。
中介系在房源及租客渠道方面优势突出。中介企业基于线下门店，在接触庞大规模的二手房源和客源上具备突出优势，有利于公寓业务的快速规模化扩张，部分企业在经营分散式租赁业务的同时，也逐步布局集中式长租公寓业务。代表性品牌有自如寓、相寓PARK等。
酒店系拥有丰富的运营经验。在经营方面，酒店系品牌从酒店的短租模式向下占领长租市场，丰富的酒店运营经验能够在一定程度上对长租公寓的运营形成指导；同时，在城市布局上，依托原有的酒店业务，也可快速实现规模化扩张。代表性品牌有百瑞纪集团、城家公寓等。
金融系拥有雄厚的资金实力。凭借金融机构背景，金融系运营机构在资金实力、资金成本等方面具有明显优势，助力企业合作、收并购等业务开展，更容易实现规模扩张。代表性品牌有CCB建融家园。
创业系的强项在公寓运营。创业系品牌在运营方面，已经积累了大量的实战经验，对于区域的客户渗透率较高，可以有针对性的抓取目标客户。创业系品牌的产品有设计感，追求个性化定制，服务方面更加注重租户体验感，以租户租住体验为核心，运营效率较高。代表性品牌有魔方公寓、乐乎公寓、安歆公寓等。
地方国企系拥有丰富的地方资源。依托地方国企的资金实力和丰富资源，国企系长租公寓品牌具备突出的地缘优势，在本地获取项目、享受政策支持等方面都具有一定的竞争优势。代表性品牌有城方、东南青年汇等。
2023年，中指研究院启动“中国住房租赁企业综合实力研究”，立足企业规模性、成长性、运营能力三个方面，全面、客观地评价企业租赁品牌的综合实力，以期引导企业不断优化发展模式，推动租赁行业健康、良性运行，形成了“2023中国住房租赁企业综合实力TOP10”研究成果。“2023中国住房租赁企业综合实力TOP10”涵盖了长租公寓企业主流六大类别，其中房企系表现强势，占据4席，创业系占据两席，其余金融系、酒店系、中介系、地方国企系各占一席。
房企系品牌中，万科、龙湖涉足长租公寓领域较早，借助企业庞大的地产版图，进行全国性的布局，其长租公寓开业及管理规模一直在行业领先；截至2022年底，万科泊寓共运营管理租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间，业务布局全国34个城市；龙湖冠寓累计已开业房源超11万间，开业超6个月以上房源的出租率为91.1%。华润和招商在长租公寓领域也发展迅速，其中华润有巢长租业务已进驻15个城市，在管56个项目5.6万间房源，并于2022年成功发行国内首单市场化机构运营的保租房公募REITs；招商伊敦管理的长租公寓布局21个城市，在营项目41个，总经营建筑面积约108万平方米，房源2.67万间。
其他类别的长租公寓品牌中，CCB建融家园基于建行强大的资金实力及深耕住房租赁业务的决心，积极投资收并购住房租赁项目，目前CCB建融家园运营的集中式公寓房源约10万间。魔方生活服务集团、乐乎集团、百瑞纪集团以轻资产运营为着力点，发挥运营管理能力优势，房源规模突出，分别成为创业系、酒店系长租公寓领先品牌。自如寓2012年首店正式对外营业，至今业务版图已覆盖10余个城市。城方基于国企资源平台禀赋，积极运用国家及地方政策红利，2022年租赁住房房源已拓展至1.8万间。
另外，在保租房支持政策推动下，市场化长租公寓企业也积极参与保租房建设运营。截至2022年末，万科泊寓在北京、天津、深圳、厦门等14个城市纳保66个项目，涉及房源5.89万间。龙湖冠寓参与10余城保障性租赁住房建设，开业房源超2万间。华润有巢已有1.1万间房源纳入保障性租赁住房。魔方生活服务集团提出了“应纳尽纳”原则，尽可能将自有房源纳入到保租房体系。
珠三角、长三角、京津冀等热点城市群的核心一二线城市，产业经济发达，人口净流入规模突出，是品牌长租公寓入驻的首选。据中指研究院对重点品牌长租公寓门店的调研数据显示，截至2023年3月，品牌长租公寓在珠三角、长三角、京津冀、成渝、长江中游、粤闽浙沿海等六大城市群，开业运营的房源总数占全国的比重超90%，其中珠三角、长三角核心城市群房源量明显领先，比重均在30%以上。从出租率来看，京津冀、长三角、珠三角等核心城市群平均出租率均在94.5%以上，超全国平均水平。分城市等级来看，一线及二线城市开业房源占比分别为55.2%、41.8%，总份额超95%。
图：2023年3月热点城市品牌长租公寓开业房源量及出租率对比
深圳、上海、广州、杭州、北京五城品牌长租公寓开业房源量均在6万间以上，明显高于其他热点城市。具体城市来看，据2023年3月中指院调研数据显示，深圳市品牌长租公寓开业房源总量超14万间，上海超13万间，广州近8万间，杭州、北京在6万间以上，明显高于其他热点城市。从出租率来看，上海、广州、北京、苏州、南京等地出租率普遍在95%左右，高于全国平均水平，租赁需求较为旺盛。
表：2023年3月美国各类权益型REITs的市值占比
我国住房租赁需求总量稳步提升，但不同城市的租房需求规模存在明显分化。并非所有城市都适合大规模发展租赁市场，需求是随着人口流动而变化的。从第七次人口普查数据可以看出，深圳、东莞、厦门、广州、佛山、上海、北京等热点城市，人户分离人口占比较高，流动人口比例较大，相应的租房家庭户占比也较高。经济发展势头好、流动人口规模大的城市，住房租赁需求也相对旺盛。
图：重点城市租房家庭户占比与人户分离人口占比关系图
长租公寓企业正在构建全域品牌产品线，以满足多样化的租房需求。中海系长租公寓构建了中海友里、中海海堂两大旗舰品牌，分别定位为舒适社交型公寓及商务服务型公寓。招商伊敦公寓类产品以“壹”系列为主，包括壹栈人才公寓、壹间精品公寓、壹棠服务公寓等产品线，覆盖不同客群。2021年底，乐乎集团进行系统性品牌焕新和升级，将集中式公寓品牌“乐乎城市青年社区”升级为“乐乎青年社区”与“乐乎公寓”，并新增乐乎起程、怀庭、芷岸三大集中式公寓品牌。2022年5月，窝趣公寓正式升级为“百瑞纪集团”，下设窝趣、瑰悦、华舍3大品牌6个公寓产品系列，全面覆盖高净值人群、城市精英人群与白领、企业员工等多种群体。未来，随着住房租赁市场的进一步发展，新生代群体差异化租房需求进入市场，长租公寓企业必然将进一步完善租赁产品线，提升租赁住房的体验。
随着不动产私募投资基金的试点启动和公募REITs的持续发展，未来长租房领域“私募基金+公募REITs”的金融闭环有望形成，长租公寓重资产商业模式将得到重塑。不动产私募基金与公募REITs相互配合，共同为长租公寓项目开发运营的全周期提供金融支持。不动产私募投资基金，主要在项目开发和培育阶段提供股权资金支持，减轻长租公寓重资产投资的前期资金压力。随着长租公寓的经营逐渐成熟，各项指标符合公募REITs的发行门槛时，原始权益人可以将资产出售给公募REITs，实现私募资金和长租公寓重资产投资人的退出，获得资产增值收益。公募REITs获取成熟的项目后，通过专业的运营管理，通过分红/派息等方式为公众投资人实现长期稳定的投资收益。
图：长租公寓重资产商业模式闭环
随着重资产投资逻辑的形成，未来长租公寓企业在运营模式的选择上将更加从容。长租公寓的运营模式可以分为轻资产（托管运营）、中资产（整租运营）和重资产（开发/收购运营）三类。在以往的长租公寓市场中，因为重资产模式投入资金多、回报周期长等原因，企业更愿意选择轻资产和中资产的运营模式，重资产投资往往是被动的选择。未来，随着不动产金融的加持，重资产商业模式闭环逐渐形成，其投入资金多、回报周期长等问题将得以解决，长租公寓企业可以更加从容地选择运营模式，主动进行重资产投资的企业或将增加，住房租赁市场将更具活力，市场的发展也将更加健康。
政策解读：
“金融支持租赁17条”发布，经营性贷款最长可达20年
2023政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求