存量房买卖合同网签备案的做法北京徐勇

存量房买卖合同网签备案作为房产交易监管的一项措施，一般认为有以下作用。

一是公示买卖状态，维护买卖安全。存量房买卖合同网签后将实时记载于楼盘表，并同时公布于外网，任何人都可以在互联网上查询到该房产的状态，有助于购房人买房前事先了解房产状态，防止一房二卖。购房人还可以在网签时查询房子是否存在法院查封、民间抵押、债权纠纷登记等限制买卖的因素，维护交易安全。

二是起到调控房地产市场的功能。工作导则要求存量房买卖合同网签前要进行购房资格审核，贯彻国家和地方政府出台的限购政策，对户口、纳税证明、社保、贷款记录、名下房产等进行审核，确定申请人是否满足购房条件。

存量房买卖合同网签备案制度设计初衷应该说是很有意义的，起到保护购房人权益，防止购房纠纷的作用，但是存在几个方面的不足。

一是法律依据不足。无论是《国务院通知》还是《工作导则》《指导意见》，都不是足以将其作为必须备案的法律依据，更别说是作为不动产登记的前置要件了。在房产管理和房屋登记为同一机构时，网签备案作为房屋登记窗口的一个部分，房产登记和交易机构可以强制要求登记申请人必须办理存量房买卖合同网签备案才能办理房屋登记。但在交易管理和不动产登记机构分立的情况下，如果要求申请人先进行网签备案再申请登记，容易引起申请人的不满，甚至有诉讼风险。如果引发行政诉讼，不动产登记机构的胜算很低，也不符合国家简政放权的要求。

三是对买卖安全的保护力度不足。在房价上行期间，卖房人办理了存量房买卖合同网签备案后单方撤销的情况屡见不鲜。部分卖房人与买受人虽办理了房屋网签合同，但尚未办理房产过户手续，为谋求更高的买卖价格，通过中介机构单方撤销网签，拒绝原房屋买卖合同的履行。而房屋买受人往往是在多次催促卖房人履行房屋买卖合同遭拒后，才得知原网签合同已被撤销的事实。此时二手房价格的不断上涨，使得买受人无法再以同等价格购置同类条件的房产。且部分二手房买受人已支付一定的预付款，自身合法利益遭受严重的损失，只能诉至法院。

四是网签申报错误现象时有发生。实践中，因中介公司在网签时疏忽大意，如买卖房屋的房号录入与房屋所有权证不一致、买卖双方姓名错误等，都会造成房屋买卖合同难以顺利履行，带来买卖双方的买卖合同纠纷、卖方或买方与中介公司之间的委托合同纠纷，从而引发连锁诉讼。