行业概况房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。根据中国《经纪人管理办法》规定，房地产经纪是一种中介行为。图全产业链房产服务商
近年国内地产经纪佣金率小幅上行。以经纪佣金收入/交易金额计算，2014-2019年国内地产经纪平均佣金率从2.0%升至2.4%；其中，存量房销售与租赁平均佣金率从2.1%升至2.5%，新房平均佣金率从1.9%升至2.3%。图国内地产经纪平均佣金率
第二章商业模式和技术发展2.1产业链价值链商业模式2.1.1房地产经纪产业链房地产经纪服务贯穿于整个房地产产业链，涉及咨询顾问，销售代理、房屋经纪、房产估值、物理管理、营销策划等业务。房地产经纪人活跃于物业交易二级市场和物业交易三级市场，为房地产买卖双方提供中介服务，其中在物业交易二级市场主要为开发商提供代理销售服务，在物业交易三级市场主要为机构或个人提供房屋租赁、二手房交易中介服务。房地产经纪企业不拥有房地产商品，只依托于房地产商品提供服务，主要通过对房地产信息的搜集与分析为顾客提供咨询、代理等信息服务。图房地产经纪平台产业链
美国经纪行业推行MLS系统，通过内部房源共享提升交易效率。MLS（MultipleListingService）全称多重上市服务系统或房源信息共享系统，采用会员联盟的形式，卖方经纪人在获得业主销售委托后，将房源信息录入系统并对其他会员共享（业主一般不能自行将房源录入MLS），促使房源信息最大化发布，并与促成交易的买方经纪人共享佣金；此外MLS仅对会员经纪人开放而不对C端购房者开放，亦避免经纪人为吸引购房者而上传虚假房源的不良现象。据NAR统计，90%的售房者表示将房源上传至MLS，仅4%的业主表示拒绝MLS。图美国MLS系统运作示意图
表以世联行为例分析主营结构
图行业表现和行业估值
房地产经纪行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。表以贝壳为例分析主营结构
表境外房地产经纪公司估值对比
表中国上市房地产经纪公司估值对比
表并购事件
3.2发展和价格驱动机制3.2.1行业发展及特点和驱动因子2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18号）指出："房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。"房地产经纪活动的标的是房地产，房地产经纪业作为房地产业内一个细分行业，其职能就是为房地产市场上的交易主体达成房地产交易而提供中介服务。随着我国房地产市场逐步由新建房屋买卖为主转变为二手房（存量房）买卖和租赁为主，房地产业逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主，房地产经纪行业的经营环境和行业格局发生了深刻变化，房地产经纪行业在房地产业中逐步占据重要地位。房地产经纪行业是房地产市场的重要组成部分，是房地产市场运行的润滑剂，是房地产市场流通不可缺少的环节。经过多年调控和市场化的变化发展，中国房地产市场正在进入调整期。当前，随着我国新型城镇化建设的发展，稳定的经济增长以及消费结构的升级，在楼市进入存量房交易超过新房交易的大背景下，房地产经纪行业具有良好的发展空间。图传统住房交易渠道格局
2011年开始，58、赶集、百姓网、搜房、安居客等互联网房地产交易平台以及互联网房地产中介企业开始形成。随着移动互联网的发展，各家互联网房地产企业纷纷推出移动房地产交易App，房多多成为中国首个移动互联网房地产交易服务平台。2014年，搜房网与世联行以及合富辉煌的合作，正式拉开互联网房地产中介登场的序幕。2015年房地产市场的火热带动了互联网房地产中介交易市场的增长，大量互联网房地产交易服务平台相继出现。但低佣金和免佣金等烧钱模式和政府房地产调控政策趋严，致使纯平台型的互联网房地产中介发展受阻。2016年，互联网房地产成为互联网创业者的聚焦领域，爱屋吉屋、房呀、好屋中国、吉屋网等O2O房地产中介平台相继出现，传统线下房地产中介运用互联网思维纷纷开展线上房地产中介业务，线上房地产中介通过电商模式涉足线下房地产交易。图现有的混业化房地产交易渠道竞争格局
2017年，风口过后，互联网房地产交易服务平台陆续发生并购、倒闭事件，互联网房地产经纪行业进入自我调整期。2018年底，互联网房地产中介交易服务市场规模达1337.4亿元人民币，同比增长率下降为13.0%。图线上房产交易平台的模式对比
3.2.3行业风险分析和风险管理表常见行业风险因子
1992-2019年，美国二手成屋销售套数从517万套增至533万套，新房销售套数从88万套降至68万套，成屋销售占总销售套数比重从85%升至89%，远高于我国（2019年按销售金额口径计算存量房销售占比约33%）。目前美国二手房流通率约4%，亦高于我国（2.0%）、日本（0.9%）等。图美国房屋交易情况
存量房市场背景下，由于业主自售难度较大，美国经纪机构在房地产交易中渗透率高，目前达90%左右。定价困难、耗时长、文书工作复杂等导致美国业主自售难度较大。美国房屋类型以独栋为主，据美国房地产经纪人协会（NationalAssociationofRealtors，简称NAR）统计，82%的购房者选择独栋房屋，8%选择联排房屋，公寓仅占4%。相比国内小区高层物业，美国独栋房屋差异较大，导致定价相对困难。据NAR统计，40%的售房者表示获取正确售价为房屋自售的主要难点，同时房屋修缮、销售耗时、文书工作等亦对业主自售形成制约，因此通过经纪人售房仍为美国业主主要售房方式。图主流国家城镇化率对比及美国城镇化率历史变化
从竞争格局看，美国经纪行业集中度仍较分散。目前美国约有10万家房地产经纪公司，200万活跃的房地产许可证持有者。结合REALTRENDS统计数据，2019年美国TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200、TOP201-300、TOP301-500经纪机构的销售金额市占率分别为15.3%、3.5%、2.3%、4.0%、5.0%、3.3%、4.3%，TOP1-500合计市占率约37.8%。图2019年美国市占率TOP10经纪公司
(1)世联行[002285.SZ]是中国最具规模的房地产顾问公司之一，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商。经过多年的发展，公司已成为全国性的房地产服务提供商，拥有66家分支机构，业务已覆盖全国30多个省、市、自治区，布局达164个城市，为超2万个楼盘提供专业的营销代理及顾问咨询服务。公司从成立初期的专业估价、咨询已经拓展至交易、金融、资产运营等多项业务为一体的房地产全生命周期服务，公司以“服务、入口、开放、平台”为原则，“让更多人享受真正的地产服务”为宗旨，确立泛交易、类金融、大资管、互联网与数据服务四大核心业务板块，在保持传统业务高速增长的同时，积极布局房地产金融及存量市场，以全国领先的房地产综合服务提供商身份，继续领跑市场。
(3)我爱我家[000560.SZ]我爱我家控股集团股份有限公司主营业务为房地产综合服务业务、商业零售业，同时涉及房地产业、酒店旅游服务业和房地产经纪。公司房地产综合服务业务主要是存量房经纪业务、新房业务、长租房业务、不动产资管业务和房产服务类电商业务；商业零售业务主要分为百货业态、购物中心业态、家电连锁、儿童主题商场连锁、超市业态等五大业态经营；房地产开发业务主要是商业物业和住宅商品房的开发；酒店业务主要负责运营昆百大新纪元大酒店。
(4)房多多成立于2011年10月，是中国居住服务领域以数据技术驱动的互联网开放平台。房多多利用移动互联网技术，建立了一个高效的、可信赖的、开放的房地产交易服务平台，连接和服务房地产经纪企业、购房者、卖房者、房地产开发商及居住领域的其他服务提供商，主要业务涵盖新房、二手房、租房和增值服务等。
3.5全球重要竞争者全球非中国主要企业有贝壳(KE)[BEKE.N]、科斯塔[CSGP.O]、世邦魏理仕(CBRE)[CBRE.N]、ZILLOW-C[Z.O]、仲量联行[JLL.N]、OPENDOORTECHNOLOGIES[OPEN.O]、FIRSTSERVICE[FSV.O]、REDFIN[RDFN.O]、高力国际COLLIERSINTERNATIONAL[CIGI.O]、戴德梁行[CWK.N]、DEUTSCHEGRUNDSTUECKSAUKTIONEN[DGR.DF]、RIGHTMOVE[RMV.L]、戴维斯[SVS.L]、URBAN&CIVIC[UANC.L]等。表全球非中国房地产经纪公司排名
(1)贝壳(KE)[BEKE.N]贝壳是中国领先的住宅交易和服务的集成线上和线下平台。2018年7月至2019年6月贝壳集团建立了一系列中间控股实体，直接或间接持有贝壳（天津）投资有限公司、金贝（天津）技术有限公司、贝壳金科（天津）技术有限公司、贝壳（中国）投资控股有限公司的股权，这些股权都是贝壳的全资中国子公司（统称"WFOEs"）。通过一系列交易，北京链家的原子公司和所有经营分支机构全部由适用的WFOEs和贝壳的其他中国子公司全资拥有。
(2)戴德梁行[CWK.N]：戴德梁行公众有限公司（原名DTZJerseyHoldingsLimited）由TPGCapital,L.P.、PAGAsiaCapitalLimited及OntarioTeachers’PensionPlan关联的投资基金于2014年8月21日组建，注册办事处设在圣赫利尔。2015年9月1日，公司以19亿美元的价格收购了C＆W集团公司（“Cushman＆Wakefield”或“C＆W”，并被定义为“C＆W集团合并”）的100％股权。公司的业务重点是满足客户在多个服务项目中不断增加的需求，包括物业，设施和项目管理，租赁，资本市场，估值和其他服务。该公司主要以Cushman＆Wakefield商标名开展业务。2018年7月13日，戴德梁行对泽西市有限公司DTZJerseyHoldingsLimited进行重组，公司由DTZJerseyHoldingsLtd.更名为戴德梁行公众有限公司（Cushman&Wakefieldplc）。
(3)戴维斯[SVS.L]：Savillsplc是一家总部位于英国的房地产服务提供商，提供专业的咨询，管理和交易服务。该公司的部门包括交易咨询顾问，物业和设施管理以及投资管理。交易咨询部分包括商业，住宅，休闲和农业租赁，租户代表以及有关买卖的投资建议。顾问分部从事提供一系列物业服务，包括估值，建筑和房屋咨询，环境咨询，房东和租户，评级，开发，规划，战略项目，公司服务和研究。物业和设施管理分部提供商业，住宅，休闲和农业物业的管理。投资管理部分包括面向机构，公司或私人投资者的商业和住宅房地产投资组合。
(5)Redfin[RDFN.O]RedfinCorporation于2002年10月在华盛顿州以ApplianceComputingInc.成立。该公司于2005年2月在特拉华州重新注册成立，并且于2006年5月更名为RedfinCorporation。Redfin是一家技术型住宅房地产经纪公司。该公司在美国80多个市场买卖房屋。它的使命是重新定义房地产消费者的青睐。公司的策略很简单。在一个以佣金为驱动的行业，公司把客户放在第一位。该公司通过将自己的代理商与自己的技术配对来创建一个更快，更好和更低成本的服务。该公司通过其上市搜索网站和移动应用程序来满足客户，降低了可以保持收费高的营销成本。