买房、卖房，对所有人来说，都是一件大事，原因有二：一是资金量巨大，二是存在不可预知的风险。
买房立场
！那么中介都有哪些陷阱呢？又将如何破解呢？
1、陷阱：网上虚假房源信息泛滥
2、陷阱：小中介更容易被坑
这里说的小中介指那种夫妻老婆店，可以认为，除了连锁大品牌的中介之外，都是小中介。这种小店的中介人员基本就是夫妻二人再加上七大姑八大姨，以租房为生，买卖生意能拉一个算一个，业务内容就是带看跑腿，很不专业。贷款都是靠着非银行工作人员的贷款黄牛来办理，通常会额外收取你的好处费，美其名曰为疏通银行领导用的。而且，小中介基本都没有网签资格，属于挂靠，在签合同的时候需要盖挂靠公司的公章。这样就比较麻烦，万一你官司缠身或者被坑了，是找这家小中介还是找盖章网签的中介呢？到时，两家公司再来个踢皮球，就很难收场了。
3、陷阱：夸大优点，回避缺点，混淆视听
这是合格的中介人员必备的技能。再差的房子，在中介的嘴里都是好房子。尤其是在看房的时候，楼层高就带你去阳台看采光，楼层低就带你看天井，厕所小就告诉你洗澡不冷，厨房小就说做饭少，房间朝北就说夏天凉快，房间朝东就说没有西晒，紧靠高架就说交通便利，挨着电站就绕道远行。
4、陷阱：看房开放日，排队看房，人满为患
5、陷阱：看房结束后，反复催促你购买
这也是中介人员的必备技能，入门门槛。通常说辞是房子性价比很高，这几天有很多组客户都来看过了，现在就有一组在店里和同事在谈，最迟明天就付定金了。或者说，由于看中的客户很多，现在上家可能会跳价，让你赶紧出手，他和上家关系很好，帮忙通融下，以现在的价格卖给你。
破解方法：坚持自己的选房标准。千万不能千万不能千万不能匆匆购房（重要的事情说三遍）。坚持自己的选房标准，这里就不再多说了，我相信没有人愿意付出巨款买一套不喜欢的房子吧。我为什么要强调不能匆匆购房呢？因为太多的事情需要在付定金前要做，比如，二次看房，找邻居门卫了解情况，拉产调等等一系列的事情一概不能少，少一条都是在赌博。而这些工作至少要2-3天才能完成，可以想象看完房子立刻付定金是多么的愚蠢。具体内容参考我的上海二手房置换终极攻略三。
6、陷阱：隐瞒房屋的抵押查封凶宅等信息
这里说的隐瞒分两种：一是恶意隐瞒，小中介的发生概率较高，因为小中介的盈利状况参差不齐，为了房租为了糊口，很难杜绝，而大中介有自己的一套管理制度，不允许这种极端行为来损坏品牌形象；二是无意识隐瞒，也就是中介也不知道，这种情况不分大小中介，通常是上家故意隐瞒不说，中介和下家都蒙在鼓里。
破解方法：拉产调拉产调拉产调。咨询邻居门卫。大家应该知道我说三遍拉产调的用意了。任何房屋的贷款抵押，第三方抵押质押和纠纷引起的法院查封冻结等都可以在房产交易中心出具的产权调查里看到。不要怪中介人员故意隐瞒，不要怪房东故意设套，不要怪自己运气不好，如果你踩雷了，都是你自己的无知和懒惰造成的。将自己的命运放在别人的手中，任由别人摆布，只能怪自己。大家可以上网查查房产纠纷官司，49%是故人遗产分配，49%就是买到抵押房查封房。别再做无知的小白，别再企盼好运降临到自己头上。20元的全套产调就能将命运改写，感谢国家的政府信息公开制度吧。如何拉产调我就不说了。
避免凶宅只有一个办法，付定金之前，去隔壁邻居大妈和门卫爷叔那里咨询下这家房屋的过往经历，带点香烟和水果去效果更佳。如果这都能中招，那别急，你赶紧去买彩票，1000万大奖等着你呢！最后，还有一个办法，如果你以上所有工作都做了，但还是感觉似乎上家和中介对你有所隐瞒，那么你就偷偷打开手机录音功能，当面询问上家和中介房子是否有不好的经历，把他们的回答全部录下来，在伺机偷拍几张照片即可。如果将来你真的中招了，也拿的出上家和中介故意隐瞒欺骗你的证据，打官司也不怕。
7、陷阱：中介报价虚高
这条也是中介的惯用伎俩，而且屡试不爽，效果颇好。通常在上家挂牌时，中介会建议上家把挂牌价挂高一些，让上家感觉中介在帮自己多卖钱，而到了下家看房时，中介还会在此基础上再多喊2%-5%，这也是留给下家砍价的空间，让下家有成就感，促成成交。这样做无可厚非，中介也没有恶意。
破解办法：表现老道，让中介直接报实价。在和中介打交道的时候，要尽可能的表现的专业老练一点，别让中介觉得你是小白可以忽悠，让他报价时就直接报实价。另外你要记住一点，买房子没有不砍价的，即时在大牛市中，当你和上家面对面谈判时，也可以最后博一次，大家都是要面子的，便宜不了50万，便宜5万总可以吧！
8、陷阱：劝你付意向金
意向金是你付给中介后，由中介拿着你单独署名的定金协议和意向金去找上家谈价，如果上家认可这个总价，则签字，意向金立刻转为定金，此时就具备法律效力了。如果上家不签字不收钱，那意向金要全额退给下家。中介的这种做法是为了避免有些客户只是儿戏的让中介去谈价，即使谈到价位了他也没有诚心去买，所以部分中介会采用让下家付意向金的做法。对下家来说，最大的危险就是，在中介的忽悠下，你出的价可能会高于上家的心理价位，不但没有砍价，反而买贵了。另外，中介收到意向金跑路的情况不常见，毕竟5-10万元，还不够店面装修的。
破解方法：付意向金一定要出最低价。因为，你没有见过上家，上家的出价你只是从中介口里听说的，如果你对周边行情不是特别熟悉，很可能你出的价已经高于上家的报价了，这样中介就会拿着你的意向金和协议去找上家领赏了。即使你对周围行情很了解，也要保证付意向金时，你的出价很低，谈不成没关系，再加5万继续。
9、陷阱：不熟悉政策或对下家故意隐瞒政策
这种情况是最严重的，后果不堪设想。不论中介是不熟悉、不专业还是故意隐瞒，对下家来说结果都是一样的。这里分三种情况：
第三种是忽略各项税费。房屋买卖过程中，上家需要缴纳个税、增值税和中介费，下家需要缴纳契税和中介费，在上海这些税费通常由下家全部承担，最高可达11.6%。另外，上家可能还有房产税和遗产税，如果再加上这两项，下家要准备的税费金额是非常高的，试问，如果中介忽略掉或者为促成这单生意故意隐瞒掉这些税费，直到交易中心过户那天，突然冒出来几十万的税费要求你缴，你还能淡定吗？
10、陷阱：独家委托的房源水太深
独家委托也就是中介凭借着和上家关系过硬，和中介签署独家委托房屋出售的协议，该房屋只能在这一家店成交，所有看房谈判全部联系指定的一个中介人员，通常这个中介小弟会取得上家的极端信任，在正式网签那天之前，上家不会露面，中介小弟全权代理上家办理一切事务。这种独家委托是中介的大肥肉，通常吃差价就发生在这里。
11、陷阱：中介找借口不去拉产调
12、陷阱：学区房、地铁房、拆迁房，全是中介的噱头
这个大家应该都有体会，中介口中，没有一套房子不是学区房地铁房的。靠着菜场小学就是学区房，离地铁站5公里就是地铁房，老房子就是拆迁房。
破解方法：务必通过官方途径核实。是否是学区房绝不是一个小小中介说了算的，就算去年是学区房，今年也未必。就算是学区房，你买来也不一定能入学。一定要自己上区教育局网站上查询各学校招生范围和入学落户要求，否则劳师动众不算，耽误孩子读书可是大事。上海现存很多旧里弄和6-7层老式售后公房。除非是市政道路和重大设施建设，否则老公房绝不会动迁。旧里弄也要看情况，二级以下旧里和棚户才是旧改的目标，而且从规划到实施动迁至少超过5年。所以，一个中介50%的话是真话，那么绝对算是一个很有良知的中介了。
13、陷阱：网签结束当日收取全额中介费，并且中介费不能打折
网签结束收取全额中介费的规定已经是上海目前中介行业形成的行业潜规则了。中介通过多年来的发展，为了确保自身的利益，将收取中介费由交房后前置到签约后，不得不说这也是社会无序化，法制不健全的体现。网签结束当天，中介就要收到上下家2%的全额中介费，之后中介的工作才刚刚开始，还要帮下家去备案，审限购审税，办理贷款，交易中心过户，交房，物业水电煤过户等工作。也就是70%的工作都是在网签结束后进行的，为啥中介要在完成30%工作量之后就收取全额中介费呢？因为中介担心上下家违约，无法履行合同，即使这样，中介费也已经装入腰包了。不得不说，监管不利的中介行业还有很多的霸王条款。至于中介费不能打折，也是个别大公司为了规范管理，提出的内部规定，没有任何市场依据。
破解方法：付定金前，和中介商量好中介费打折和分期付款。看房时不需要和中介谈中介费的事，免得影响他带你看房的热情。等到房子看好，和上家谈好价钱了，要付定金前，再和中介提出中介费打折和分期支付的要求。通常在你付定金前，上下家和中介三方中，中介处于最弱势，这时是你提出要求的最好时机，等到定金协议一签，你就是三方中最弱势的一方了，俗话说的好“合同一签，乙方变甲方”。所以这时你的要求中介基本都会听的。你可以网签完付一半，交房后付一半，再要求中介费给你适当优惠。目前为止，除了链家之外，中介费都可以谈，而且你真心摆出走人的腔调来，绝大多数中介会诚心挽留你的。相信我，光不谈中介费这一点，就足以说明你是小白，中介拿了你的钱也会在背后嘲笑你的。
14、陷阱：承诺你可以补税、补社保、删除信贷不良记录和假结婚逃避限购
如果是小中介告诉你他可以为你办理以上业务，那直接pass掉即可。这些业务内容通常是大中介揽客的招牌。补税、补社保和假结婚都是针对外地户籍的限购朋友。上海2016年3月25日出台的房产新政，规定外地户籍家庭在上海购房的自购房之日起之前连续缴纳个税和社保满5年及以上，这就限制了部分刚性需求，所以，补税、补社保和找沪籍人士假结婚买房就有了不错的市场需求。删除个人征信不良记录主要是对个人过往还贷逾期和信用卡多次逾期的朋友，为保证房贷能够顺利批复，找银行内部人士进行的违规操作。
15、陷阱：把上下家分开，采用“背靠背”的形式谈判
“背靠背”谈判就是指谈价时，中介故意把上下家分开在两个房间，不让彼此见面，各自出价后再由中介在中间传话，等到上下家的出价差距不大时，再面对面谈，这种情况我相信大多数人都遇到过。这对促成成交是有好处的，当然对中介是非常有利的，但是却损害了上下家的利益。
破解方法：坚决不让价，见面再加价。“背靠背”谈判的原理是：上家出价500万，中介就告诉下家上家出了550万，下家出价450万，中介就告诉上家下家出价400万，谁要相信中介的话，谁就被坑了，因为你误以为都是对方的真实报价，如果最终490万成交，那么上家只降了10万，而下家却加了40万，下家明显吃亏。所以，在没有见到上家之前，你的报价坚决不让，即使你不让，中介也会帮你在上家面前说好话，因为他怕谈崩。你的加价要留到与上家见面时再出，这样你可以以较少的加价换取上家较多的降价。
16、陷阱：一房多卖，丧尽天良
这条我放在最后说，可见他的重要性。买房者最怕碰到的有两点：一个是有污点的房子，比如抵押查封凶宅，这个前面已经讲过；二就是一房多卖。一房多卖可能是上家的骗术，也可能是中介怂恿上家所为。尤其在牛市时，房子一天一个价，还有很多人疯抢，不跳价的就是良心上家了。这时有些中介会怂恿上家在收到一家定金的前提下，还去卖给出价更高的人，从中获得上家的好处费。在卖出更高价之后，不惜和第一个下家毁约。更有甚者，收到多家的定金和首付之后，捐款逃跑。
破解方法一：下定后必须将房产证扣押在中介保险箱内。防止上家和个别中介小弟一房多卖最有效的办法就是，在你付完定金后，要求上家把房产证原件扣押在中介保险箱内，保险箱只有店长才有钥匙，店长和上家串通的可能性很小。上家没有了房产证原件就很难再卖给别人了，就算碰到哪个白痴，在没有见到房产证的前提下还肯付钱的，也与你无关，产证在你这边，你怕谁。
卖房立场
卖房的上家相对来说天生占据主动立场，不用担心房子有污点，不用担心被骗钱，而且下家和中介都得看上家脸色。但是千万别被这种虚幻的荣耀蒙蔽了双眼，因为你根本不知道中介在对你阿谀奉承的背后都干了哪些勾当。下面我们依次破解：
1、陷阱：独家委托、短时出售、被吃差价
然后，诱导你签署独家协议，并告知除了他们，你房子不能在其他中介成交。这样就直接造成，所有看房的人都要通过这家中介，你无法直接接触其他的看房者和中介人员，也就无法了解市场行情，当你的独家委托中介找到你，告诉你有一个大款客户，出高价买你房子的时候，你就会立刻签字，其实，你根本不知道，你房子被贱卖了，中间的差价已经被中介吃掉了。
破解方法：杜绝独家委托，挂牌做到全面开花。首先一定不能独家委托给一家中介，就算是你的熟人朋友也不行，朋友你可以请他吃饭，借钱给他，但是，卖房子被坑可不是几千几万的小事，而且弄到朋友反目就更不划算了。挂牌一定要将小区周边的大中介全部都挂到，让他们形成竞争，才有利于你选价最高付款方式最好的客户。而且，谈判最好面谈，对中介拿来的意向金要谨慎签收，在你签完那一刻，你必定会后悔卖便宜了。
2、陷阱：“背靠背”谈判，中介从中作梗
前面讲过中介安排上下家“背靠背”分开谈价。谁不懂就骗谁，谁好欺负就欺负谁，让步多的必定吃亏。
破解方法：坚持不降价，面谈略优惠。上家只要知道中介在中间传的话90%都是假的就可以了。不论你降价与否，中介都会倾尽权利撮合双方，所以，你降的再多，中介也会告诉你下家嫌高。正确的做法就是咬死不降价，让中介别在你这里费劲，让他去说服下家去，说服下家多加价。等到面对面谈判时，你可以顾及面子，略微下调一点，使双方不至于难堪谈崩。
3、陷阱：签约后，其他中介频繁搅局
破解方法：不予理会，客气拒绝。在上家收到定金后，除非真的有客户拿着意向金和协议过来找你，而且价格高出你的违约金，否则千万不能相信中介的这种借口。他们的唯一目的就是搅黄你这单生意，他以后还有机会。你可以客气的予以拒绝，并表示今后再合作，而且没必要伤了和气，今后出门会经常碰到的，而且过几年你买卖房子还是他们这些人在操作。
4、陷阱：下家贷款进度慢，耽误你置换进度
以上就是我从买房下家立场和卖房上家立场总结的全部防坑秘籍，不敢说没有遗漏，但能保证覆盖面至少95%。如果您有幸读完，相信您一定会收获很多。我不相信所有的中介小弟都是心术不正，这也是他们生存的必备技能，只是有可能伤害到我们客户的利益。不可否认，社会上真的存在极个别的恶劣中介，无视法律和道德底线，违法乱纪。所以大家积累一些技巧和经验还是非常有必要的，毕竟房屋买卖不可儿戏，做人谨慎才为上策。