由于物业服务产品的无形性和不可储存性，使得业主很难以可感知的方式体验，因此日本推行价格的定期公示制度，管理公司一般公开成本。在收费模式上面，日本有也别于我国的包干制，而是采用酬金制为主，整体物业费包括三部分：1、物业管理公司的利润；2、物业管理公司员工薪酬；3、设备管理及水电费等。征收标准按照市场调节，政府只对自己的公营住宅进行管制。
长谷工（Haseko）隶属于长谷工建设集团，该集团是东京地区最大的建筑商之一，截止2016年底累计建造了约60万套公寓，相当于日本总销售公寓单元的约10%。公司主要业务分为三大板块，分别是建筑业务、服务类业务以及海外业务。公司2017财年整体营收达7723亿日元，其中建筑板块贡献了公司约5687亿日元，服务类业务2083亿，海外业务156亿日元。
公司2017年管理公寓的数量为37.6万间，员工总人数为1027人，按照70平方米一间公寓计算，人均在管面积达2.64万平方米，远超我国平均的人均在管面积0.6万平方米水平，一方面是源于日本大楼通常配有门锁安保系统，另一方面也源于公司在科技化和智能化的设备投入减轻了对人力的依赖。近年来公司加大了信息化投入，人均在管面积呈稳步上升的趋势。
房屋中介
公司2013年整合了集团内部资源后，成立RealEstateInc公司来负责各种房产业态的中介业务。2013年之后每年房屋交易数量和交易金额逐年递增，2017财年房屋中介业务的交易金额达862亿日元，成交1952套。公司中介业务营收从2013年的44亿日元增长到2017年的182亿日元，年均复合增长率高达32.8%。净利润和净利润率稳健提高，净利润从2013年的1亿日元快速增长到2017的10亿日元，2017年净利润率水平为5.5%。
住房租赁
公司租赁业务主要分为三部分，第一部分即公司作为二房东将物业整租，然后转租赚取中间差价，这部分的规模1万间；第二部分为运营租赁性住房，公司从房屋建设初期就介入，扮演管理者的角色，这部分规模占据主导，约8万间；第三部分为外部委托，约6万间，公司通过提供代理出租、代收转付租金等代管服务收取管理服务费。
公司租赁住房规模2018年3月达14.4万间，近7年年均复合增长率约10%。2017年营业收入达330亿日元，净利润19亿日元，相较2010年分别增长48.7%和38.9%，净利润率近年来稳定在5%-6%。2016年公司并表了SohgoRealestate公司，营收和净利润有了大幅度增长。
房屋维修
在日本的600多万套公寓中，约有150万套房龄超过30年，无论是外部形象还是内部结构都需要进行一定的整理和修缮。通过物业服务，公司和公寓楼建立了较为长期的关系，公司能够更为清晰的把握业主的需求和痛点，也熟知公寓大楼维修中需要注意的事项，此外由于公司作为建筑公司，对于房屋的维修、翻新业务具有天然的优势，因此业务协同作用较为明显。
在过去的20年间，公司已经对3700栋建筑，约50万套公寓进行了翻修及维护工作。2017年，房屋维修、翻新业务营业收入达到356亿日元，较2012年增长58.2%，净利润为8亿日元，较2012年的2亿日元增长4倍，房屋翻修相较物业管理业务利润水平较低。
养老服务
公司在1989月开始运营centurylifeCo.,Inc，是一家为老年人提供医疗服务的养老院，2013年并购了SeikatsuKagakuUn-EiCo.,Ltd，其在东京地区运营31家养老机构，约有2000个房间，2016年6月并购了Furusato，提供日常服务和短期看护，公司在养老方面业务进一步扩大。公司在养老板块2017年的营收约126亿日元，净利润平均为1亿日元，业务仍属于探索阶段。
周末小品系列：
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9、如何看待“限转共”政策对北京市场的潜在影响？（2018.05.13）
10、近年房地产统计口径发生了什么变化？（2018.05.20）
11、关于不动产登记的几问几答（2018.06.18）
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