1834年3月，五阿哥永琪之孙奕绘与有“词后”之称的侧福晋顾太清一起来到了房山大南峪天台寺。
天台寺背靠西山山脉，在这幽静的山林路上，奕绘相中此地，便决定在此修建别墅。虽为皇亲贵胄，但是俸禄有限，奕绘特从户部借了十年俸银27000两，分期20年扣还建造。
同年7月，别墅开建，共历时5年，完工于1839年。
如今这别墅已经风雨飘摇180年，依然留存于山林之中，只是这里现在已被称为房山青龙湖镇大南峪。
撰文/小白龙
编辑/卢泳志
01
改名开发，进程缓慢
青龙湖之前叫崇青水库，开建于1957年，历时三年，于1960年完工，库容2900万m3，水面面积300万㎡，主要用于防洪灌溉。
30多年后，崇青水库被赋予了新的使命。该区域于1995年开始对其进行旅游开发，便改名为青龙湖。
青龙湖公园
从青龙湖公园，到水上乐园、青龙湖汽车露营地，还有青龙湖森林公园。在这山水之间，一个个旅游设施和项目拔地而起，吸引着游客前来。
早在2003年，青龙湖便开始了规划国际文化会都的构想，2009年青龙湖郊野休闲区被更名为青龙湖国际会都项目。
对于聚焦于旅游和会议等规划的青龙湖来讲，历时10余年开发的会都也还未完全成型，虽然在2014年曾举办过世界种子大会，不过发展依旧缓慢，地理位置也较为偏远。
地处北京西南方位的青龙湖距离故宫约有30公里、丽泽商务区约20公里、房山新城约10公里，主要靠自驾出行，错开高峰期从丰台丽泽商务区驱车到青龙湖公园，也大概需要40分钟左右。
青龙湖区域内道路交通也不够便利，尤其是房山青龙湖区域道路建设还较为落后，不过目前已有道路规划。据悉，房山京良路西延至青龙湖大街道路已提上日程，预审获批批准。
除了加快完善区域内的道路设施外，青龙湖区域也规划有丰台河西T2线有轨电车，接驳于轨道14号线，不过至今还未落地。
目前青龙湖东北岸已经建成了人大附丰台分校、民族大学、美高美酒店、金辉高尔夫球场等设施，不过对于北京来讲，青龙湖区域整体开发建设缓慢。
今年6月，青龙湖确定引进乐高主题乐园。重大的旅游项目入驻，也会给区域内的交通道路、休闲配套等方面进行巨大提升。
02
联合拿地，集体看好？
青龙湖的规划建设虽然已进行20多年，却迟迟没有品牌开发商入驻。2016年，随着北京其它各区域都已建设开发，不少开发商把目标投向了青龙湖区域。
2017年4月，国开联合万科拉开了青龙湖拿地序幕，通过20轮的竞价，以58.5亿拿下丰台区王佐镇青龙湖地区FT00-0503-0053等地块，溢价率17%，楼面价2.34万/㎡。
同年6月，国开、万科、首开、龙湖四家联合一起又以37轮竞价56.1亿拿下青龙湖镇东部局部FS16-0201-0012等地块，溢价率50%，自持面积达到12%。
2018年下半年，青龙湖再一次拉开土拍大战，不过这次有点高开低走的味道。
2018年7月，金地以7轮竞价17.5亿拿下房山区青龙湖镇FS16-0201-0013地块，溢价率41.13%，楼面价22857.89/㎡。
同年9月，首开以底价11.5亿拿下房山区青龙湖镇FS16-0201-0005地块，楼面价13640.14元/㎡。
2018年10月，青龙湖迎来一个新的开发商，中铁以底价9.25亿成交摘得青龙湖镇中心区01-0010等地块。
值得注意的是，这五块地都是限竞房地块，经过2017年和2018年土拍局面后，青龙湖已经涌入了六大开发商，5个限竞房项目。
不过青龙湖的土拍还未结束，今年2月国开再次和万科组成联合体，以13轮竞价43亿拿下丰台区王佐镇魏各庄FT00-0503-0092等地块，溢价率6.17%，楼面价23354.46元/㎡。
从土拍结果来看，青龙湖地块的土拍走势疲软明显，不知联合拿地的开发商们是集体看好青龙湖，都想分一杯羹，还是前途未卜，多一个合作伙伴分担风险呢？
青龙湖地块详情
随着今年2月的青龙湖地块土拍结束，青龙湖区域已经汇集了6个限竞房项目，均是低容积率地块。在受到70/90政策要求下，之前成交的5个限竞房地块，预计有6000余套新房放量，青龙湖区域楼市也将直接进入竞争的白热化阶段。
03
生不逢时，误入限竞房时代
180余年前，清朝的皇亲贵胄就选择在此修建别墅。青龙湖东北处就在千灵山和北宫、云岗、鹰山三大森林公园的围绕下形成了燕西别墅区。
距离青龙湖公园1公里左右的亿城燕西华府便是燕西别墅区的代表项目。
青龙湖作为燕西别墅区的西进傍水区域，六次土拍均是限竞房地块，且受70/90限制，让人实属意外。虽然地块容积率较低，不过在户型限制下，扎堆的刚需小户与区域的静谧、幽静有些格格不入。
在宜居生态区搞起了刚需产品，对于开发商来讲，去化压力无疑是巨大的。虽然可以通过高低配方式推出一部分别墅级的产品，缓解压力。不过在六大限竞房项目集中入市，多方竞争下，形势也不容乐观。
从区域项目来看，六大项目分别位于青龙湖水库南部和东部，地缘位置和价格有一定差别。
目前青龙湖限竞房已经有5个项目确认案名，受70/90政策限制，均采取高低配的开发方式创造盈利空间，区域产品同质化严重。
作为最早拿地的国开+万科打造的翡翠西湖，已于2018年末首期开盘。当时的认购金额达到12亿，给青龙湖区域项目取得一个开门红，二期项目也于今年3月开盘。
随着目前入市项目增多，区域竞争压力大，今年开盘的青龙湖楼盘没能像翡翠西湖那么幸运。尤其是龙湖熙湖悦著、首开熙悦观湖和金地大湖风华这三个紧挨着的项目更是如此。
今年6月13日，率先打响背靠背三兄弟鏖战的龙湖熙湖悦著首次开盘就不尽人意。熙湖悦著首期开盘共推出了9栋洋房，256套，包含有73㎡的两居、83㎡的三居和353㎡的下叠户型。其中83㎡的标准层三居主力户型宣传价281万，开盘价仅有270万。
成交价格发生微妙变化，在去化上，毛坯交付的熙湖悦著最终认购也仅有40套，整体去化率15.6%，极其惨淡。
金地大湖风华项目紧随其后开启排卡留号、锁定房源的流程。一次性推出了洋房的标准层、顶跃、下跃和叠拼多种住宅产品，初次去化为39%。在推出的洋房标准层89㎡三居户型中，装修总价也在280-290万之间，与熙湖悦著竞争明显。
风云地产界了解到，当时进行排卡拿号的金地大湖风华风华还未拿到预售证，之前的选房流程只是一次锁定用户的活动。
直到2019年7月7日才拿到预售证，经过前期排卡拿号的金地大湖风华，在7月24日的开盘售房中，交出了160套，6亿的答卷，成功称霸青龙湖。
从房天下了解到，首开熙悦观湖也于7月完成首次开盘，共推出了466套房源，主力户型有89㎡的洋房、143㎡的上跃、169㎡的下跃户型。其中89㎡的三居洋房户型总价在280-300万之间。
对于北京刚需用户来讲，3居洋房售价280-300万/套是极具诱惑力的，首付100万左右就能拿下一个低密度品牌开发商打造的三居小户，在北京其它地方难以想象，青龙湖目前已经成为了不可多得的“总价洼地”。
2019年，以国开、万科率先进入的青龙湖，在首开、龙湖、金地和中国中铁的后续跟进中，已经吹响了六大限竞房项目鏖战的号角。
未来还会有哪些生力军加入，让我们拭目以待。
房山青龙湖天湖会议中心
南向客厅均改成落地窗
样板间露台围栏上做了装饰
近期，北京四批次供地即将登场，最终共有6宗地块准备入市，而在此前网传的拟供地信息中，丰台青龙湖地块此次未能成功上架。对此，业内人士普遍认为，青龙湖板块整体发展不及预期，房企拿地热情不高。
此前拿地项目销售情况如何了？区域发展有哪些变化？带着这些问题，笔者走访青龙湖板块看到，青龙湖区域发展分化明显，青龙湖丰台部分与房山部分差距拉大，丰台板块产业及配套在慢慢兑现。
青龙湖不同项目发展差距显现
青龙湖位于西六环外丰台与房山的交界处，青龙湖南部为青龙湖水上乐园，位于北京市房山区青龙湖镇，距市区28公里，是距北京市区最大、最近的水景资源，集养殖、旅游于一体，库容2900万立方米，水面6000亩。青龙湖的东北侧为丰台王佐镇属地，已建成占地面积1000亩的青龙湖公园。
得益于其得天独厚的自然环境，根据《北京十三五规划》，青龙湖区域被定位为国际文化生态的创新区,以“国际交往、科技创新、文化旅游、养生健康”为四大产业主题。并将实现“1小时通勤圈”的交通配套升级，实现全方位立体的出行方式。
在丰台区规划中也提到力争在“十三五”期间，将青龙湖打造成“北京西岸国际知名的宜居宜会宜游的旅游目的地”。
在《丰台分区规划(2017年-2035年)》的规划中称，丰台河西地区将坚持历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区的打造。在“一轴两带四区”的空间布局基础上，深化两带优势，充分利用自然优势与文化情结，呈现一个多维立体的宜居生态版图。
对比两个阶段规划的变化，“国际化”的概念在逐渐弱化。
业内人士分析认为，相比雁栖湖等已经成型的会展区域，青龙湖发展起步较晚。
北青地产走访青龙湖看到，目前该项目丰台部分和房山部分建设进程差距显现。丰台道路宽阔整齐，中央民族大学、人大附丰台学校已经建成并投入使用。万科商业街已建成，但入驻商家较少。整体城市界面崭新，绿植环绕。
而晚于丰台青龙湖一年拍地的房山青龙湖几个宅地周边则依旧在建设状态，部分道路尘土飞扬。
地铁规划落位丰台
丰台青龙湖板块产业、交通齐发力
今年《北京市轨道交通第三期建设规划（2022-2027年）》第二次环评公示中，1号线南延线赫然在列。1号线支线西起青龙湖东站，北至1号线八角游乐园站，线路全长约19.9里，共设9座车站。途经张郭庄站上游，由园博园西门站，向北穿永定河，跨越11号线体育场南街站（可换乘），最终接入地铁1号线八角游乐园站；下游经王佐站后，西穿到达青龙湖东。
从规划上看，未来地铁1号线支线有望与14号地铁线在张郭庄站可以实现换乘，拉进了丰台青龙湖、张郭庄，以及长安街沿途板块间的距离，打通了丰台河西板块向北连接石景山以及长安街的通道，加速京西南发展。
合硕研究机构首席分析师郭毅分析认为，丰台西的产业规划是从五环横跨到六环的区域，“从1号线南延向西拓展的规划来看，更多是为了支撑丰台河西板块的产业布局，园博园周边有中关村丰台科技园，往西王佐片区，也就是在丰台青龙湖六环内的这个板块，会形成以航天三院为龙头的一个千亿级的航空航天产业集群。”
据了解，此前青龙湖板块有消息称，T2线西起青龙湖地区，北至北宫森林公园，也可与14号线实现换乘。目前此线路没有新的消息。
此前出现在今年四批次拟供地名单中的丰台青龙湖C地块，南侧是在售新房万科云庐，北侧是中央民族大学，预计附近会有1号线南延线设站，5站左右可换乘14号线张郭庄站。
区域新盘降价跑量
2017年4月，万科联合国开东方、京投，斥资58.5亿元，率先拿下丰台青龙湖地块，也就此拉开品牌开发商进驻青龙湖板块的序幕。两个月后，首开、万科、国开、龙湖四家联合摘得了一河之隔的房山青龙湖地块，该项目由龙湖操盘，取名为龙湖熙湖悦著。
2018年，金地、首开、中铁建又先后进驻房山青龙湖，金地和首开的项目分别叫金地大湖风华、首开熙悦观湖，两个项目紧邻龙湖熙湖悦著。中铁建项目名称为中国铁建·山语澜廷。
当时，新建住宅地块均为限竞商品房，执行70/90政策。曾一度有业内人士质疑，板块内如果供应一些田园别墅项目，对于市场来说还是有成功可能性的，但区域内大量的刚需住宅入市，就带来了“违和感”。
可以看到，青龙湖这几个限竞房的利润空间约1.5万元/平方米，除去建筑成本，开发商基本无利可图，加上长达四五年的去化周期，很难盈利。
金地大湖风华阳台改落地窗
仅剩四套小户型
据了解，房山区在全市率先开展“交房即交证”，并在三个项目进行试点，购房人如果提出申请，就可以在收房的同时办理不动产权证。金地大湖风华项目即其中之一。
据京房字报道，10月13日，购买房山区金地大湖风华项目的陈先生已经在收房时即拿到了不动产权证书。
项目在今年年底会有一次集中交付。笔者看到，目前项目在进行室内装修，园林绿化尚未做完。
“目前只有四套顶层67平方米的一居室在售，带露台。”金地大湖风华销售人员表示，样板间展示的露台做了围挡，后期可以做成玻璃护栏。
值得注意的是，金地大湖风华的洋房户型图原本均是带阳台的设计，但在实际交付时，阳台已经被打通，改为落地窗。
而67平方米户型图上明确标明的不上人屋面，也在样板间被展示成了露台。
销售人员表示，可以在上面养花，搭个小帐篷，甚至改成卧室都可以。
据了解，因为只剩四套一居室，售价在250万元左右，如果考虑购买可以申请折扣，大概224万元，折合单价3.34万元/平方米，含装修。
此外，项目为业主提供免费班车到地铁14号线张郭庄站，预计20分钟。
北青地产了解到，同板块的首开熙悦观湖项目已经售罄，龙湖熙湖悦著观湖还有一部分房源在售。
对此，熙湖悦著销售人员表示，去化稍慢主要是因为体量大，龙湖熙湖悦著项目共计1900多户，比金地、首开两个竞品项目的房源总和还多。
另外，三个项目周边较为荒芜，基本见不到生活配套。“首开建了一个商业，但是也得等人员都入住后，才会开始慢慢运营。”按照金地大湖风华销售人员的说法，“先住进来，没准儿哪个业主的一楼就会改成卖菜的了。”
同时，尽管三个项目都不约而同地以“湖”命名，但实际到湖有一段距离，在项目里基本看不到湖，仅龙湖熙湖悦著部分楼栋的高层有可能能真正观湖。
青龙湖开发将是长期投资
北青地产在万科云庐售楼处了解到，万科翡翠西湖洋房项目已经售罄，在售万科云庐产品主要是135平方米的洋房，总价550万，核算下来单价约4万元/平方米，合院总价850万以内，是为数不多在售的限竞房之一。
项目周边万科配建的商业街，有少数商家已经入驻。
“丰台这边有人大附小、初中、高中，中央民族大学已经有6000人进驻到青龙湖板块，教育资源优势明显。”一位房地产业内人士表示，未来叠加交通优势，会给片区带来更好的产业发展的想象空间。从园博园到青龙湖产业带来的人才流入，为后续丰台板块房价带来支撑面。
文/陈晨
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