1、ClicktoeditMastertitlestyle,ClicktoeditMastertextstyles,Secondlevel,Thirdlevel,Fourthlevel,Fifthlevel,*,,*,,单击此处编辑母版标题样式,*,,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,ClicktoeditMastertitlestyle,ClicktoeditMastertextstyles,Secondlevel,Thirdlevel,Fourthlevel,Fifthlevel,*,,*,,长租公寓行业调查报告,长租公寓行业调查报告
2、,1,一、发展概述,长租公寓行业在国内经历了十年的发展,。,13-14,年获得风险投资的长租公寓企业已超过,10,家。,2014,年，雷军斥资,1,亿元入主,YOU+,国际青年公寓,。,,据估计目前国内房屋租赁的交易额大致在,8000,亿左右，闲置房屋超,7300,万套，测算国内青年租房的市场规模已达到,近,8000,亿元,，每年新增的应届生租房规模达,600,亿元,。,长租公寓领军企业已经与各类本地服务商建立了联系，,供应链体系,正在成熟，互联网改善了公寓企业拿房和出房的效率，流程系统化已成常态。,,集中式公寓走向,精品化开发,，个别集中式单体收益可达,30%,。,,分布式公寓正进行,规
3、模化扩张,，呈现跨区域发展。,风险提示,：,1,、二房东和经济型酒店竞争,2,、行业成熟度低,3,、人才流失,,一、发展概述长租公寓行业在国内经历了十年的发展。据估计目前国,2,二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展,（一）租房市场现状,,,,,,二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展（一）租房市场现状,3,根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，租房居住比例达,52.20%,，而在调研中仅有,26.31%,表示在租房过程中未遇到权益受损问题，因此改善非自有住房群体住房环境的公寓企业存在巨大的市场机会,品牌化的公寓公司能有效消除现今租房面临的各类痛点。,,,,,图表,2.,租房需求与
4、租房问题调研,二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展,根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，租房居住比例达52,4,（二）白领时代的到来与,90,后的个性需求,中国社科院,14,年发布的《社会蓝皮书》指出，,2015,年我国,将进入非农从业人员中白领总量超过蓝领的“白领时代”,，对车、房、服务等的需求将不断提升。,《赶集网租房报告》显示目前租房市场租房者近七成是,85,后，,近半为,90,后,。同时,90,后真正进入工作岗位，一方面他们希望提高生活质量但不愿意做房奴。未来看中个人价值的,90,后，,部分有可能成为不买房一代,。,以上发展趋势下，,长租公寓行业必定会受益。,,二、行业环
5、境：时代背景推动产业变革与发展,（二）白领时代的到来与90后的个性需求二、行业环境：时代,5,图表,3.90,后特征与租房态度,,图表,4.2013,年租房者年龄分布,二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展,图表3.90后特征与租房态度图表4.2013年租房者年龄分布,6,（三）近万亿级的市场容量,中国目前房屋租赁的交易额大致在,8000,亿左右，闲置房屋超,7300,万套。,中国流动人口规模,2013,年已达,2.36,亿，,72%,的流动人口通过租房居住，即,1.76,亿,租房流动人口，过半为,80,后，即,近,8800,万,租房青年，,2010,年承受的房租月均,387,元，,年
6、均,4644,元。北上广等,6,省市的流动人口占全国流动人口的,85.9%,，特大城市人口聚集态势加强。,图表,5.,青年租房市场年度规模估算,二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展,（三）近万亿级的市场容量图表5.青年租房市场年度规模估算二、,7,社科院《社会蓝皮书》指出，,2015,年我国高校毕业生总数将继续增加，达到,740,万,。,应届毕业生的增长为大城市提供了强大的租房需求，且毕业后到自有住房的过渡期一般在,3-5,年,，未来应届生租赁市场需求巨大。,,图表,6.,应届生租房市场年度规模测算,目前规模化的长租公寓企业仍处于成长期，未来仍有,巨大的成长空间,，截至,14,年，全国最
7、大的公寓企业—链家旗下的自如，服务过的用户刚过,20,万，仅占北京,800,万租客的,2.5%,。,二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展,社科院《社会蓝皮书》指出，2015年我国高校毕业生总数将继续,8,（四）房地产租赁市场环境,,公寓公司能提供标准化产品来调和供求两端,1,、,供给层面。,中国存量房近亿套，,近,25%,的空置率,。未来物业房地产开发进入细分时代（公寓运营，服务式办公等领域），大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域。,2,、,需求层面。,中低端房源供不应求,，租赁市场需求强劲。超过七成的需求都是,85-90,后人群，他们在初入社会时真正需求
8、是合租，收入水平也暂不支撑整租，且,90,后要求居住品质的升级。,,目前，,全国各主要城市租赁价格稳中有升，有利于公寓企业的产品设计和收益,（即大部分签约,5,年，前三年租金锁定的方案）。,,二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展,（四）房地产租赁市场环境二、行业环境：时代背景推动产业变,9,图表,7.,国内主要城市租赁价格指数对比（,2008.1-2014.5,）,二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展,图表7.国内主要城市租赁价格指数对比（2008.1-2014,10,（五）资本市场的助推,中国的风险投资行业从,投资金额、机构数量、活跃程度,都达到了历史高点，能为公寓行业初创企
9、业提供了早期的资金供给。,在雷军斥资,1,亿元入主,YOU+,国际青年公寓之前，,2013,年很多的公寓企业已经拿到,A,轮融资，而顺为资本布局了,爱屋吉屋（房屋中介），,YOU+,公寓（集中式），上海寓见（分布式）,三种不同业态的房产类公司,。,在资本的助推下，各家公寓企业突破了地域限制，,15,年已有部分企业开始了跨城市的全面布局。,,,,金融衍生品对公寓企业的支持作用：,1,、运用类,REITs,产品，银行并购杠杆去撬动核心地块物业。,2,、运用银行、,P2P,等保理业务可以更好的提前收回应收款。,3,、运用长租公寓预收款特性，未来可与银行开发固定收益类产品。,二、行业环境：时代背景推
13、二、行业环境：时代背景推动产,13,（七）政策层面,2015,年,1,月,14,日，住房城乡建设部发布了,《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,,,提出了要,大力发展住房租赁经营机构,、支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金,(REITs),试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。,同时上海市房管局等七部门联合发布,《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》,，规定从,15,年,3,月,1,日开始，上海市民无论是出租还是租住房屋，,都可以委托专业的代理经租机构,，代理经租住房可以根据市场需求，在进行装修改造后向社会出租，并配置
15、居住人数超过,2,人将被认定为群租。而对于群租的出租人和转租人，惩罚幅度也提高到“,1,万元以上,10,万元以下”,上海（浦东新区）,《住宅小区出租房屋综合管理实施方案》,涉及,5,种情形的住宅小区出租房将被纳入综合管理的范围：,1,、将单位集体宿舍设在住宅小区内；,1,、将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；,2,、将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；,3,、出租房间的人均居住面积低于,5,平方米；,4,、每个出租房间居住超过,2,人,(,有近亲亲属关系的除外,),北京,《关于公布北京市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通
17、）与传统二房东,(C2C),有明显的差别。,1,）公寓企业有较强的品牌力量，,有较高的溢价能力，较好的降低房东和租客的违约率,。,2,）公寓企业在,人才培养、再加工能力、房源维护、供应链管理、系统管理,上有较深入的理解和管控。,3,）优质的公寓企业能,有效周转现金流，并在拿房上更为强烈，而传统二房东为考虑项目收益，难以突破区域包租的方式，拿房上多考虑高额价差,。,4,）公寓企业未来能,在租客社交，金融合作，本地服务商合作上有较大机会,，在产业链和供应链体系上更加深入。,,,三、长租公寓行业产业链与运营体系长租公寓行业其自身属性（,16,三、长租公寓行业产业链与运营体系,图表,11
19、要集中在一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及发达的二线城市如成都、武汉，杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给青年公寓培育了很好的土壤。,未来随着优质公寓企业的崛起，公寓行业会面临整合和洗牌。,比照快捷酒店行业，我们判断，长租公寓行业至少能让前,10,名的企业有市场空间，而且呈现区域特征，个别优质企业会形成跨区域联动。,,四、长租公寓市场发展公寓行业目前大多为“房屋托管+标准,19,图表,13.,长租公寓企业主战场分布,四、长租公寓市场发展现状,图表13.长租公寓企业主战场分布四、长租公寓市场发展现状,20,（二）长租公寓企业目标市场情况,,不同的公寓企业的目标客
20、群不一样，总体上分为以下三个层级：金领（企业高管、老外），白领（初入职场的毕业生），蓝领。,,四、长租公寓市场发展,图表,14.,长租公寓企业目标市场情况,（二）长租公寓企业目标市场情况四、长租公寓市场发展图表1,21,1,、高端市场（含中高端）,服务对象为企业高管，以及外籍人士,，,对生活品质要求很高。,新加坡旗下的酒店式公寓,“雅诗阁”、“辉盛阁”,占领这一高端公寓市场；而国内领先的公寓企业,“优帕克”,以及以“社区物业资产管理”为导向的,“晟曜行”,发展最为良好。,,但目前高端涉外租赁面临以下问题：,（,1,）,经历过,08,年的金融危机后，房地产、金融行业受宏观波动影响高端人群，
21、外企高管撤离中国现象日益严重。,（,2,）,涉外市场面临在单笔支出减少，人力成本上升，涉外行业未来较难继续有突破式发展。,（,3,）,未来涉外租赁可以延伸到低频高客单价的服务，如游学、交流、中文教学等多业务链服务。,,四、长租公寓市场发展,1、高端市场（含中高端）四、长租公寓市场发展,22,2,、中端市场,2011-2013,年间出现了许多青年公寓，可提供大面积的公共区域（便利店、阅读室、健身房、休闲吧），及公寓定期组织的线下活动。,3,、低端市场,以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。,特点是价格低廉，仅提供生活必备用品，多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本。,四、长租公寓市场发展
23、2010,2002,2012,2012,2011,2011,2006,公寓性质,分布式和集中式,分布,集中,分布,分布,集中式,分布式整租,管理规模,78000,间,1300,套,220,间,1500,间,10000,间,2100,间,1270,套,管理面积,200,万平方,20,万平方,1,万平方,3,万平方,20,万平方,7,万平方,16,万平方,月客均价,2000,元,/,间,5000,元,/,间,2,万,/,套,2200,元,/,间,800,元,/,间,1500,元,/,间,3000,元,/,间,11000,元,/,套,空置率,10,—,12%,16%,2%,6%,8%,2%,3%,线
25、,集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以,独栋商业楼宇,为运作标的，包租后进行改造。,但商业改造由于多为一次性投入，企业会比分布式,较晚进入物业管理及运营,。集中式公寓由于受制于市区黄金地段的高租金以及房源紧俏，多分布在近郊等位置。,集中式公寓的关键是获取低价物业后的,精细化开发,。,,四、长租公寓市场发展,（四）现有长租公寓运营模式分析四、长租公寓市场发展,26,图表,17.,集中式公寓业态,,四、长租公寓市场发展,图表17.集中式公寓业态四、长租公寓市场发展,27,集中式长租公寓在其业态形式上与酒店式短租公寓和经济型快捷酒店有很多相似之处，如物业获取考虑，装修等方面，但在,服
26、务密度,，,渠道运用,，,人力成本,等方面有很大不同。,,长租公寓（集中式长租）,短租公寓,形式,三个月以上到几年,几天到一两个月,物业获取,长租公寓较好的物业形态，其需要的面积一般高于快捷酒店，低于一定面积不适合长租型业态发展,现金流,长租公寓现金流和财务杠杆好，长租公寓有预收款,(,押金,+,房租,),。,酒店短租是现金收入,适合的物业,5000,平以上，较强的区位接受度,2000-5000,平，区位接受度低,服务密度,长租公寓提供的是较为有限的、低频次的服务。,需要高密度和每天的服务,渠道成本,因为行业特性，长租公寓渠道成本低基本不需要,OTA,分销（未来竞争激烈后不排除这一需求）,酒
27、店、短租公寓经常需要找分销渠道来解决其销售问题，但分销费用高,(,分销费率在,15%,左右,),；,人力成本,一幢集中式长租公寓仅需,3-6,个人来进行日常的服务,一幢酒店式公寓需要的人力可能是集中式长租公寓的,6-8,倍,坪效,坪效较低，但除去分销成本和运营成本，优秀的长租公寓和短租公寓相比，净利润率基本接近,短租、酒店式公寓短期内能产生更大的坪效,(,每平方米贡献的营收,),四、长租公寓市场发展,图表,18.,集中式长租与酒店式短租公寓对比,集中式长租公寓在其业态形式上与酒店式短租公寓和经济型快捷酒店,28,目前,You+,公寓、新派、青年汇、自如寓、魔方等都是集中式公寓。,目前以,YO
28、U+,为代表的公寓企业，通过出让租金收益权实现,资产证券化,，将房屋租约产生的现金流变成若干个按月付息到期还本的固定收益产品，所募集资金用于后续的项目开发，这是国内公寓企业融资多样化的创新，优质的公寓企业能提供稳定的现金流。,YOU+,和懒投资的产品融资期限包含,2,月、,6,月，年化收益率为,7.5%,，,10.0%,。租客们均为收入稳定、信用良好的都市青年，租客信息满足下图的认证。,,四、长租公寓市场发展,目前You+公寓、新派、青年汇、自如寓、魔方等都是集中式公寓,29,图表,19.YOU+,公寓与懒投资合作方案,,四、长租公寓市场发展,图表19.YOU+公寓与懒投资合作方案四、长
29、租公寓市场发展,30,集中式公寓未来的发展方向可能是其,细分市场,带来的机会，如针对于蓝领刚需的新起点公寓，针对女性的蜜柚公寓等等。,图表,20.,部分集中式公寓发展情况,四、长租公寓市场发展,集中式公寓未来的发展方向可能是其细分市场带来的机会，如针对于,31,图表,21.,集中式公寓精品化发展,,特点,总结,较高价格优质服务,同一地段同一住房面积，其价格高于分散式公寓，再加上商业的用水用电，无形增加了租客的成本。为了吸引足够的客户，集中式公寓应主打社交和服务。,精品开发注入理念,集中式公寓其占地面积较大，短期获取市区房源难度大、租金高，无法选择合意的楼宇进行改造。而郊区通常地价便宜，
30、靠近产业园区、或是高新科技园区，适合精品开发，也容易注入公寓企业的理念，公寓理念不同对未来估值影响很大。,强社交属性,相对分布式，低成本的运营管理，较短的租客社交距离以及公寓团队与租客的距离。未来大面积的公共空间的开发将给运营团队更多自由度来构建社交圈。,差异化竞争,集中式公寓未来的差异化竞争，通过对租客进行细分从而筛选出某种人群，使同一细分群体的租客相互影响，更易于形成互动，如创业人群，女性，留学人才，蓝领等。,四、长租公寓市场发展,图表21.集中式公寓精品化发展特点总结较高价格优质服务同一,32,2,、分布式,分布式长租模式起步较晚。,模式相对而言比较单一,：,从分布的房东手里取得房屋
31、，通过房屋包租运营，标准化的服务与改造，提供整体的资产管理解决方案。,,四、长租公寓市场发展,图表,22.,分布式公寓业态,2、分布式四、长租公寓市场发展图表22.分布式公寓业态,33,在产品方面，链家自如经过三年的探索和发展，如今已发展成熟。公司拥有多条产品线，装修风格多样；可以进行“在线预订”，自如客网络交租；建立了积分系统，客户可以用积分换取优惠；线下活动经验丰富，规模达百人以上。,图表,23.,某分布式公寓产品设计,,四、长租公寓市场发展,在产品方面，链家自如经过三年的探索和发展，如今已发展成熟。公,34,再以,蘑菇公寓,和,优客逸家,为例，在规模上暂时落后于链家自如，但却发展
32、迅速，这得益于两家企业创始人多年旅游地产的创业经验，优客逸家选择二线城市作为目标市场，竞争相对较小，近期宣布进军北京，开始挑战高客单价市场。而蘑菇公寓从,2014,年开始，,1,年间，从,0,发展为,5000,间房源，且均处于“地铁”沿线，深受白领一族欢迎。还为租户提供了,100M,的光纤网络，满足租客商务办公娱乐需求。,到,2016,年，分布式公寓企业一定会在规模上有梯队分布，大公寓企业做城市布局，并购中小公寓商，而部分中小公寓公司做小而美，把产品、管控、成本做的很好时，也会活的很好，大公寓企业的问题是要把握住扩张的节奏。,,四、长租公寓市场发展,再以蘑菇公寓和优客逸家为例，在规模上暂时落
33、后于链家自如，但却,35,图表,24.,分布式公寓规模化扩张,,特点,总结,扩张性,相对于集中式，其包含的部门更为多样，有庞大的运营系统，合理速度扩张后可以帮助分布式公寓产生规模效应。,多房源选择性,分布式公寓的房源旨在提供便捷交通，维修及时，线上完成选房选址，高性价比产品，这要求公寓整合足够多的房源，来形成品牌，并且有合适的房间供选择。,装修团队外延,领军公寓企业可通过装修团队，承接装修任务，一方面保证订单数量，另一方面可为未来托管业务作准备。,抢夺资金和人才,目前公寓是个重资产行业，特别是分布式，在收购房源以及运营管理都需要大量资金和人力，团队能力强，市场开拓早、服务体验好的公司将会抢占市
34、场，实现赢者通吃，但一定要结合自身的发展特点注意上面的拿房问题。,四、长租公寓市场发展,图表24.分布式公寓规模化扩张特点总结扩张性相对于集中式，其,36,（,1,）房东端：资产管理合作方案,在传统模式下，公寓运营公司会付给房东一笔稳定的租金收益。分布式公寓主要是为分散的房东提供了“租赁整体解决方案”，房东既是供给方，也是需求方。提供更多资产管理合作方案，是风险投资方愿意看到的进步。,,在这一点上，我们已经能看到如自如、青客这些企业的显著进步，市场化的流程操作，从收房到出房已经能达到简装房,8,天完成，毛坯房在,22,天左右。,图表,25.,房东与公寓企业托管模式,四、长租公寓市场发展,（
37、，各类银行金融服务，智能家电的切入，这都是人流转现金流的方式。可以说，分布式长租公寓行业未来是在量的基础上做产业链的延伸。,图表,27.,盈利方式—以陆家嘴某小区为例,,,四、长租公寓市场发展,公寓企业除了传统的租金差和服务费的盈利方式外，在金融产品运用,39,（,3,）与家电企业的合作,目前,海尔,U-home,牵手蘑菇公寓，将智能家居“入住”蘑菇公寓，开启公寓与智能家居的结合,。,,四、长租公寓市场发展,图表,28.,海尔智能家居与蘑菇公寓合作方案,（3）与家电企业的合作四、长租公寓市场发展图表28.海尔智,40,金融端，海尔目前已经与各大优质公寓商接洽，提供“家电的金融租赁”，根
38、据公寓企业所需的家电量，设计租赁解决方案。同时根据家电企业的需要，可选择性配置智能家电。,图表,29.,海尔智能家居与蘑菇公寓金融租赁方案（以,300,万购货量为例）,,,,,,长租公寓与智能家居、物联网的结合,将会是未来长租公寓的发展方向，大量的租客数据在公寓平台进行沉淀，同时包含安保，智能门锁应用，精细化能耗计量等等。这些数据也就成为公寓企业的宝贵资源。,,方式,租期,保证金,月付（,20%,保证金）,3,年,9.2,万,/,月,5,年,5.9,万,/,月,季付（,10%,保证金）,3,年,27.9,万,/,月,5,年,17.9,万,/,月,四、长租公寓市场发展,金融端，海尔目前已经与
39、各大优质公寓商接洽，提供“家电的金融租,41,（,4,）分布式的成本分析,想进入这个行业，有几十套房子做二房东容易，不需要太多资金和专业技能，但再向上扩张到百套以上就会遇到很大挑战。,中国目前有大约至接近,50,万的二房东，北京部分二房东手里持有千套甚至近万的房源，二房东的生意比以前难做了。,公寓行业在没有达到一定规模是不会出现边际成本递减的,。主要体现在销售成本、运营成本、装修改造成本的上涨，而这个临界规模没有定论。,四、长租公寓市场发展,图表,30.,长租公寓行业成本分析,,（4）分布式的成本分析四、长租公寓市场发展图表30.长租公,42,目前优质的长租公寓企业空置率指标都很好，未来需
41、营公司运营,。,3,、,类,REITS,模式,，由基金出资，公寓公司做运营，租金收益分成。,,四、长租公寓市场发展,2013,年，新派公寓的创始人王戈宏与赛富不动产基金用“基金做收购，品牌做管理”的模式，一期基金以,2.2,万,/,㎡的低价在北京,CBD,整栋买下森德大厦，次年改造为新派公寓,CBD,店；新派公寓管理团队则负责对公寓进行统一品牌包装、管理运营，同时每年向赛富不动产的,LP,（有限合伙人）支付不低于,3.5%,的租金回报；四年之后，一期基金到期，,LP,的股权将会被散售或者整售。赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据王戈宏估算，一期基金的平均年化回报率将超过,10%,，有望达到
42、,13%,。新派公寓是国内首家类,REITs,模式探索的青年长租公寓，将其打造为金融产品，在国内没有,REITS,的条件下，实现了轻资产运营和资产的长期稳定收益。,从模式上看未来的合作可能有以下模式：四、长租公寓市场发展,45,公寓业态,集中式公寓,分布式公寓,形式,包租整栋房产，统一装修，配备统一服务，租金水平和物业成本，位置，装修档次等有关,不同小区内分散的获取个人房东的房源，对房间进行装修和配备后，以公寓品牌对外出租,产品开发要求,类似于小开发商，要求对楼宇有充分的理解，开发的难度极高,开发要求相对低些，但同样对产品也有着极致的要求，,出租方式,一般多为整租整出,多为合租产品。未来
43、也有整租产品。,房源,拿合适的房源困难，又面临经济型酒店的竞争，拿到低价物业是核心中的核心。,拿单个房源较简单，一般与房东签,3-5,年的托管合同，但形成规模，需要一个漫长的过程，,现金流,前期的投入较大,月付租金方式能让分布式企业保持良好的现金流产生滚雪球效应。,标准化,更易标准化形成品牌，集中式管理也易形成强社交感。,对管理体系要求高，且房源形态不一，不易标准化,管理体系,集中式管理易形成管理效率，后期的管理成本低，尤其表现在人力成本相比于分布式较低。,涉及中介公司、装修公司、物业管理公司和,IT,公司，需要强,ERP,系统来保证其高效整合。,业态现状,一线城市的租金水平可以支撑集中式长租
44、公寓业态,二线城市的物业成本高、租金水平低，可能毛利低，可能更适合分布式公寓,资本介入,以财务投资基金为主,一种是美元基金为主的长周期高风险偏好基金，一种是战略资本介入，提前做战略布局,国内外企业对比,国外的雅诗阁和辉盛阁。国内的公寓公司多为分布式业态。,典型企业,You+,、青年汇、自如寓、魔方等,蘑菇公寓、青客等,四、长租公寓市场发展现状,公寓业态集中式公寓分布式公寓形式包租整栋房产，统一装修，配备,46,五、长租公寓行业的风险,问题,总结,房源问题,1,、集中式业态，处于较大的拿房困境。多数集中式由于地点不便捷，短期无法享受足够溢价,2,、分布式业态，一线城市市区少有毛坯房供给，
47、3,年,政府管理问题,多无统一的标准,风投退出与估值问题,1,、前期投资成本较多，,收益都不确定。,2,、资本市场在可能考虑项目成长性时不清晰，公司的估值就会很低，行业存在较多不确定性问题，且企业规模较小，还没有经历大市场的考验。,五、长租公寓行业的风险问题总结房源问题1、集中式业态，处于,47,2013,—,2014,年，长租公寓企业发展迅速，市场热度高，房源集中度分散，具有明显的区域效应，再加上各家以高成本去拼房源获取，长租行业在,15,年仍,难出现全国品牌化的巨头公司,。,目前在北京，已经有,1000,家左右的公寓公司,，在如此分散化的情形下，将会有长租公寓企业平台出现，来帮助长租
48、公寓企业进行分销和公寓企业的,ERP,系统管理。目前已经看到了如窝牛租房，九猪（楼底网）等平台类企业。,但长租公寓平台类公司也面临挑战：,1,、,长租公寓平台交易频次低，流量变现能力弱,，平台后续提供的服务与公寓公司产生冲突时如何解决。,2,、各公寓公司能提供给平台的房源数量相对有限，且为存量房。如果再考虑到分散在全国，单一城市的中小公寓商提供的房源量更为有限，,平台类公司的收费模式是不是可行,。,,五、长租公寓行业的风险,2013—2014年，长租公寓企业发展迅速，市场热度高，房源,48,长租公寓的发展出路：智慧公寓管理,智慧公寓即长租公寓与智能家居、,IT,系统和物联网的结合可能是一个长
49、期的发展方向。在这个方向上，以下的解决方案可能是需要的：,,第一，要及时的做到房屋房态的监控。,未来能否通过一个手机或一个终端，能够及时了解房屋的状态。现在很多人做公寓，甚至都不知道这些房子到底租了没有，这很荒唐。,,第二，安全监控。,因为有群租、合租，所以安全监控非常重要。,,第三，智能门禁和门锁。,很多人是在,Wi-Fi,状态下做门锁，但是,Wi-Fi,在很多年之后是要被淘汰的，这也是一个问题。而且,Wi-Fi,也是有距离的，我个人不觉得这是未来的方向。,,第四，房屋定位服务和入住体验服务。,,第五，自助看房服务。,,第六，隔间式精细化能耗计量。,长租公寓的发展出路：智慧公寓管理智慧公寓即
50、长租公寓与智能家居,49,长租公寓的发展趋势,关于行业的长期趋势，目前广泛讨论的重点方向包括公寓租赁平台、租赁后服务平台、社区资产管理平台、二房东平台以及公寓社交化等仍然停留在较浅的层面上。至于未来可能的趋势变化，以下几个方向值得深入探讨：,,第一，由单一的房屋租赁逐渐成为业主房屋资产管理。,业主的房屋资产管理是未来所有公寓公司去努力的方向，未来可能会有很多开发商以及经纪公司一定会切入到物业资产管理。,,第二，由集中包租逐渐成为房屋托管。,包租从未来看一定是不好的模式，是重资产的模式。为什么要包租？在一个特定区域的楼盘采取了包租以后，就锁定了，当通过包租相对集中之后，可以对这个楼盘有一个定价权
51、，所以采取包租。如果包租到一定阶段以后，当形成品牌效应的时候，一定要托管，不能再包租，集中包租长期来看是错误的行为。,,第三，由单一区域经营逐渐成为区域经营。,现在有很多公寓管理公司有一个非常难以理解的现象，就是当它在一个地方都没有建立成熟的、可复制样本的情况下，突然会进行跨城市的异地扩张。正常情况下，租赁是一个区域化市场非常强的业务品种，个人理解，正确的做法应该是选择一个主战场，把本地化做透，市占率做到第一，而不是追求不同城市的扩张。,,第四，由传统租赁收入逐渐成为租赁消费升级和金融产品融合型收入。,,第五，分布型和集中式经营方式会融合，逐渐走向以社区为单位分布式集中管理，并渗透到物业行业。
53、公寓。,1998,年，中国房地产市场福利分房时代结束，,2002,年后房地产市场经历了,10,余年的高速增长，这期间国内公寓行业最早起源于传统的“二房东”模式，即个人拿到大量房源，将其租售，久之行成品牌，有一定的,规模，系统和营运标准,后就形成了“公寓企业”。,2002,年，规模化的公寓业态开始形成，当时优帕克公司瞄准了外企高管人群（因当时的国民收入不高），加上,2003,年中国加入,WTO,,大量世界,500,强企业进驻带来了外企高管的租住需求，那时其竞争对手为海外的高端公寓企业，如新加坡的雅诗阁集团。当时国内的外企人士不愿意去住酒店，而优帕克公寓提供五星级酒店的配套设施，统一班车，工作人员
54、统一制服，比竞争对手的国际公寓低,20%-30%,的价格，又有社区的氛围，迅速的开创了国内高端公寓市场。直到,2005,年联想投资（今君联资本）想投资优帕克，但因条件没有谈拢后终止，优帕克一直是国内高端公寓行业的龙头，可近年来发展缓慢，在,2011,年优帕克仅有,1000,套房间。,2008,年，因北京奥运会，分布式酒店公寓开始快速发展，其后的金融危机使商住类房产项目不好运营，转手给公寓企业运营。,,附录：公寓行业发展简史服务式公寓的雏形是1976年法国兴,51,图表,37.,公寓行业发展简史,图表37.公寓行业发展简史,52,到2010年，因为消费升级大背景和年轻一代（85后）的消费需求
55、，具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业得到了快速发展。期间晟曜行公司以世博会为契机，以其45个社区服务中心为优势，快速扩张，现今已成为上海中高端市场第一品牌，自身结合了集中式和分布式公寓的特点，开创了国内首家分布集中式管理。2010-2012年，公寓企业的房间规模一般为100-300间。,2011年，公寓这个词被炒热，3月，美国公司HomeAway上市，估值一度达20亿美元，它是一个公寓预订网站，模式迅速被国内公司效仿，如途家，爱日租等，途家后推出了斯维登公寓，是短租公寓行业首次的线上和线下融合，途家有自己经营的公寓，加上快速营销，让大家对公寓
56、行业有了认知。,2012-2013年，因房地产市场进入平缓期，稳定的市场供求关系衍生出了分布式的合租公寓需求，白领长租公寓全面发展，涌现了优客逸家、青客、魔方等一批有潜力公寓企业，但那时知名度还不高，这期间领先的公寓企业运营房间数目可达到1000间以上。直到2014年11月，雷军投资广州YOU+公寓，公寓成为网络热词，资本市场的活跃和移动互联网推动着公寓市场的发展，但目前在中国公寓行业有规模（营业额过亿元）的企业不超过5家，能实现盈利的就更少、公寓行业仍处在利润低、投入大的阶段。,,到2010年，因为消费升级大背景和年轻一代（85后）的消费需,53,世联公寓资管业务介绍,世联资管旗下红璞公寓
57、品牌，形成城市公寓标准化产品体系，为客户提供最优质的服务和品质保障,世联资管公寓运营主体：,深圳紅璞公寓管理有限公司，,公寓品牌下建议根据客户细分，初步两个系列：,最高端的，高管或外企商务人士,——,红璞,·,睿庭,高层次白领人群,——,红璞,·,悦庭,公寓命名,：,home+(homeplus),，公寓本身是家的延伸,的音译，意为比家更多,更好,——,更好的配套、更好的服务、更舒适的居住，,是家的升级。,中文可以音译紅璞乐仕公寓，简称为“,紅璞公寓,”。,中高端的国内外派商务人士,——,紅璞,.,辉庭,√,世联公寓资管业务介绍世联资管旗下红璞公寓品牌，形成城市公寓标,54,世联公寓资管业
59、合作方法,：,开发商,从红璞采购酒店式服务，作为楼盘产品的增值服务，与不动产捆绑售卖,核心服务,世联公寓资管业务介绍红璞返租服务：与业主签订返租合同并向,55,世联公寓资管业务介绍,返租服务：,长期回报、租约灵活、多样业主权益,世联公寓资管业务介绍返租服务：长期回报、租约灵活、多样业主权,56,世联公寓资管业务介绍,托管服务：,开放式租约、一站式管理、高性价比,世联公寓资管业务介绍托管服务：开放式租约、一站式管理、高性价,57,世联公寓资管业务介绍,酒店式服务：,以多样的配套和增值服务满足客户全方位需求，以高品质服务态度和质量，营造最舒适、最享受的居家体验,世联公寓资管业务介绍酒店式服务：
60、以多样的配套和增值服务满足客,58,世联公寓资管业务介绍,为开发商：,资产运营服务前置至营销阶段，,提升投资者信心及终端客户对居住价值的预期,，,促进销售,运营服务前置，,传递资产运营模式，提升投资者收益预期，降低投资抗性，促进销售,公寓酒店化物业服务前置，提升投资者信心及终端客户对居住价值的预期，促进销售,世联公寓资管业务介绍为开发商：资产运营服务前置至营销阶段，提,59,世联公寓资管业务介绍,为投资者：,分散产权物业的统一管理，保证资产价值的兑现,世联公寓资管业务介绍为投资者：分散产权物业的统一管理，保证资,60,世联公寓资管业务介绍,服务价值：,世联公寓运营服务将开发商、投资者、终端用户
62、给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。,,3,、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力,!,,4,、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃,!,,5,、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。,,6,、无论你
63、正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。,,7,、生命的美丽，永远展现在她的进取之中,;,就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中,;,像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中,;,像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。,,8,、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受,;,有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。,,9,、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有,;,不要经常
64、艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。,,10,、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。,,11,、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。,,12,、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。,,13,、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗,,带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。,
65、,14,、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。,,15,、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获,;,勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋,!,,16,、人生在世：可以缺钱，但不能缺德,;,可以失言，但不能失信,;,可以倒下，但不能跪下,;,可以求名，但不能盗名,;,可以低落，但不能堕落,;,可以放松，但不能放纵,;,可以虚荣，但不能虚伪,;,可以平凡，但不能平庸,;,可以浪漫，但不能浪荡,;,可以生气，但不能生事。,,17,、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影
66、，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。,,18,、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。,,19,、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。,,20,、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。,,1,、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。,,2,、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。,,3,、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松比赛，拼的不是起点，而是坚持的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。,,4,、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要用你的过去牵扯你的未来。不是因为有希望才去努力，而是努力