房产中介“哄骗“客户“先买后卖“专家:应禁止两面代理
房地产经纪公司工作人员在从事居间业务过程中,明知客户尚不具备购房资格以及履行能力不足,仍作出可以提供融资服务等虚假承诺并促成交易,违反了诚实信用原则,故其行为违法。
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(原标题：房产中介"哄骗"客户"先买后卖"专家:应禁止两面代理)
明知客户须“先卖后买”才能购房,房产中介却操作成“先买后卖”,让客户“骑虎难下”
谨防房产中介暗箱操作“任性”代理
刘俊海
王远
资料图片
门诊问题:
怎样破解房产中介违规行为
门诊专家:
中国人民大学教授刘俊海
重庆红刚律师事务所合伙人律师王远
专家观点:
◇房地产经纪公司工作人员在从事居间业务过程中,明知客户尚不具备购房资格以及履行能力不足,仍作出可以提供融资服务等虚假承诺并促成交易,违反了诚实信用原则,故其行为违法。
◇房产中介违规操作行为普遍,主要是信息不对称造成的。
◇根据合同法关于居间合同的规定,中介对于委托人,特别是独家委托的房主,应当做到诚实守信,勤勉尽责。
◇特别需要重视的是,应当从制度上禁止当前一些中介既做买家代理人,又做卖家代理人的现象。
许诺高价卖出房产,签订独家销售协议,在购房人尚不具备购房资格的情况下“哄骗”购房人“先买房、再卖房”……房产中介的各种违规做法,在当前的房产中介市场上并不少见。那么,造成这种违规现象的原因是什么房产中介违规,作为客户的消费者如何维权应当如何解决当前房产中介市场的乱象记者就此采访了中国人民大学教授刘俊海、重庆红刚律师事务所合伙人律师王远。
房产中介的行为违法吗
对此,刘俊海表示,该事件中的关键问题是老教授需要“先卖后买”,这才是客户的真实意思表示,但房产中介却操作成了“先买后卖”,这种逆向操作的后果是使老教授陷入了要是不买小房就得交50万元违约金的窘境,而如果要买第三套房的话他又没有资格,这种状况显然是房产中介造成的。根据合同法关于居间合同的规定,中介对于委托人,特别是独家委托的房主,应当做到诚实守信,勤勉尽责,要把消费者所需要的利益弄明白,不能在已经清楚老教授是“先卖后买”的情况下,非要扭转成“先买后卖”,恶意制造或者因重大过失使得老教授不得不违约。房产中介的这种行为从法律上讲属于对客户不忠诚。
房产中介违法违规的原因是什么
对于当前房产中介违规操作现象,刘俊海认为,主要原因是信息不对称。房产中介由房地产专业人士组成,了解房地产市场的行情,了解房地产的最新政策变化,也知道消费者买卖房产的心理弱点。正因为客户和房产中介相比处于明显弱势地位,特别是老年客户,所以房产中介应当履行更大程度的信息披露义务,充分尊重消费者的知情权、选择权、公平交易权及安全保障权。刘俊海说,该事件中,老教授的知情权被剥夺了,选择权也被剥夺了,更不用说公平交易权了。
消费者如何维权
怎样破解中介违规难题
刘俊海表示,国务院或者住房和城乡建设部应当进一步加大对于房地产中介的监管力度。特别需要重视的是,应当从制度上禁止当前一些中介既做买家代理人,又做卖家代理人的现象。两面代理意味着当着买主,中介说自己代表卖方;当着卖主,中介又说代表买主。这样不管买主还是卖主都可能被蒙骗,而房产中介对信息却获得最有效的占有。民法通则禁止双方代理,主要是由于“一仆不能事两主”,一个代理人同时服务买卖双方,如果被代理的两方利益有冲突怎么办,特别是在房屋买卖关系中,卖房的想卖高价,买房的想买低价,中介怎能一碗水端平“所以,我觉得应当明确规定,要求中介代理伊始先表明自己到底代理卖家还是代理买家。买方、卖方有各自的代理人,看上去好像增加了交易成本,但这样才能真正实现买主和卖主之间的对等谈判和公平博弈,也才能消除双方代理的道德风险和法律风险。”刘俊海说。