楼市中有涨就有跌，近日，2020南京降价TOP10楼盘榜单也随之曝光，最高跌幅达13.18%！
从榜单中可以看到，房价跌幅前十主要集中在浦口区、江宁区、鼓楼区、秦淮区、建邺区。
其中江宁区就有5个上榜，占比一半。且其中翠屏清华园、翠屏国际城、湖滨世纪花园和托乐嘉花园小区均位于江宁将军大道。
与此同时，跌幅榜单中还存在热度较高的二手房，甚至还有学区房也意外跌入榜单中。
TOP1：钱塘望景花园
跌幅达13.18%！最高成交价停留在2年前
位居跌幅榜首的是位于浦口区白马路板块的钱塘望景花园，从1月均价23668元/㎡降到12月20549元/㎡，跌幅达13.18%。
而该小区最近一次成交是在2020年12月份，成交均价23461元/㎡，比2年多前的单价还降了将近3000元/㎡。
另有一套面积约172㎡不带电梯的四房房源，经过6次调价，最终降价4万，以298万成交，成交单价为17288元/㎡，成交周期354天。
钱塘望景花园小区第一批房源最早建于2005年。房龄较老、品质一般，也没有什么好的学区。加上周边新盘上市量大，小区二手房房价跌幅明显。
且该小区业主一直奔走在换物业上，2018年的时候，该小区业主就在控诉小区亿文物业太差。
最终小区成功换了蓝光嘉宝物业，但入驻三个月以后，又遭到了业主的控诉，还众筹起诉。业主为了自家房价真的是操碎了心。
TOP2：翠屏清华园
跌幅12.18%！近90天仅成交3套
排名第二的是翠屏清华园小区，该小区从均价27493元/㎡降至24145元/㎡，跌幅达12.18%。据链家网数据显示，翠屏清华园小区目前均价26548元/㎡，近30天带看量达到147次，可以看到小区受欢迎程度较高。但是实际成交却不理想，近90天仅成交3套。
翠屏清华园于2005年建成，整个小区体量较大。从小区实景来看，楼间距还是较大的。从外立面来看，整体较为老旧，且小区大多是多层房源，只有少量小高层房源，无电梯。
TOP3：辰龙绿苑
跌幅11.96%！双学区欢迎度高
排在跌幅榜第三的是鼓楼龙江的辰龙绿苑小区，从去年一月均价71990元/㎡降至63379元/㎡，跌幅11.96%。
辰龙绿苑小区建造于2008年前后，分东苑和西苑，户型面积约80-140㎡，其中东苑为商品房，西苑为回迁房，均拥有金陵汇文中学和银城小学的双学区。
小区目前均价66221元/㎡，只有8套房源正在出售，近90天也只成交了4套。但据中介，该小区整体房价相差不是特别大，二手房市场也比较受欢迎，所以只要有合适的房源出来，很快就被抢。不过目前小区房源比较稀缺，可选的不多。
从在售的8套房源中看到，有5个都是在售的车位，实际上只有3套位于东苑的房源正在出售。这可能也是拉低整体房价的原因。
TOP4：翠屏国际城
跌幅11.76%！户型差、大面积去化难
位于将军大道的翠屏国际城，从去年1月均价27809元/㎡降到12月24540元/㎡，跌幅达11.76%。
与降幅第二的翠屏清华园相比，该小区房龄相对较新。目前小区均价27514元/㎡。
从在售房源户型来看，小区整体户型都不是很方正，成交的房源主要以小户型为主。还有一些大户型集中在水杉苑、梧桐苑和银杏苑，去化起来较难。
TOP5：湖滨世纪花园
跌幅11.16%！百家湖老盘房价不涨反跌
位于百家湖的湖滨世纪花园，从去年1月25277元/㎡的均价降到12月22456元/㎡，跌幅为11.16%。
该小区地理位置较为优越，距离地铁3号线胜太西路站仅100米左右。商业配套有百家湖商圈加持。如此优越的位置，为何房价只跌不涨？
据了解，这个小区一直以来因为物业差，在南京楼市中被广泛吐槽。早在2019年初，小区业主就像申请更换物业，但因为业委会问题，迟迟未能进行。目前该小区业主也一直在积极的争取换物业。
且该小区是江宁百家湖商圈的一家老盘，建于2000年，距今已近20年之久，房龄较老、环境一般、管理一般、无学区加持。
不知物业成功换了以后，小区环境改善，房价是否会迎来一定幅度上涨。
TOP6：白云园
跌幅8.75%！房龄较老
位于龙江的白云园小区，房价从1月均价43035元/㎡降到39270元/㎡，跌幅为8.75%。
该小区距离龙江站地铁口不到500米，生活氛围浓厚，配套齐全。学区是芳草园小学分校（白云园小学）和宁海中学。不过，小区房龄比较老（1992-2000年建成）。
图源：链家网
TOP7：王府园
降幅8.67%！
位于秦淮区的王府园，房价从去年1月均价55500元/㎡降到12月50686元/㎡，降幅8.67%。
王府园小区距离地铁夫子庙站约400米，周边配套齐全，水游城、南京市第一人民医院、南京市第一中学，临近夫子庙、秦淮河，非常适宜居住。
据了解，小区是20世纪90年代左右的多层小区，小区共有45幢，分两期，一期房龄在88年到90年，二期房龄为91年，一期包括几幢外贸房和房改房，小区规模较大。
也有中介表示，王府园小区成交热度较高，出现去年12月份房价下跌的原因主要是小区挂出大户型房源较多，拉低整体均价，并不具有代表性。
从链家网上数据显示，王府园小区近30天带看达351次，相当于平均一天就要带看10次，且近三个月成交量也比较可观。
TOP8：托乐嘉花园
降幅8.59%！体量大、带看率高
位于江宁的托乐嘉花园，房价从去年1月均价33452元/㎡降到12月均价30577元/㎡，降幅8.59%。
其实托乐嘉小区是将军大道附近最火的二手房，小区自2016年成功更换为现在的万科物业之后，居住品质得到了明显的改善。
不过由于托乐嘉的体量非常大，分为单身公寓、睦邻居、友邻居、旺邻居、吉邻居、贵邻居等多个分苑，管理起来有一定难度，对房价的持续上涨也有一定的影响。
从链家网数据来看，目前整个托乐嘉有389套房源在出售，体量非常大，带看次数也非常惊人，近30天带看637次。小区房价总体较为平稳，房价在3万/㎡左右。
TOP9：云锦美地
降幅8.43%！
位于建邺区的云锦美地，房价从去年1月均价42678元/㎡降到39082元/㎡，降幅8.43%。
云锦美地小区建造于2006年左右，房龄较新小区环境较好，该小区还是南湖一小和建邺初级中学的学区房。不过小区目前无地铁，距离最近的1号线中华门站约2公里范围。
TOP10：文鼎雅苑
降幅8.01%！无明显优势，房价上不去
位于江宁大学城的文鼎雅苑，房价从1月均价26380元/㎡降到12月均价24268元/㎡，以降幅8.01%位列跌幅榜单第十位。
该小区距离地铁1号线交院站800多米，周边江宁体育中心、文鼎广场等配套，居住设施较为完善。因为总价不高，居住配套完善，较受刚需人群的欢迎。
但是小区房龄较老、管理一般、无学区优势，因此小区二手房价格一直上不去。
从2020年跌幅榜单中可以看到，上榜的小区大多是体量较大的老小区。小区挂牌量大，虽说成交量也不赖，但是出手率也较高，房价涨幅也受到限制。
还有一部分小区，因为没有学区的加持，小区品质又一般，即便是地理位置优越，也难以让买房人心动，没有市场，二手房房价自然止步不前。
买错房，悔断肠！
当年1.3万/㎡买的，现在竟1.2万/㎡就卖了…”
这个小区就是东方万汇城南区。
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南京房主哭诉：我买房6年，房价一分没涨，还亏了超13万！
近日，朋友小李向我吐槽：“我2016年买的万汇城南区房子，单价1.3万/㎡，现在才卖1.2万/㎡。
2016年买的价格，图源南京网上房地产
卖的价格，图源：链家
我听完就心动了，去样板间看了就买了！”
他告诉我，当时首付给了约27万，贷款约27万。已经还了本金加利息约33万，加上契税约1.6万，装修约2万，一共花费约63.6万元。
不算其他成本，对比卖出去的价格约50万，小李亏了约13.6万元……
我在链家网上看到，东方万汇城南区公寓，整体价格都很低，小区二手房挂牌均价约1.5万/㎡，普遍成交价格约1.2万/㎡。
小区内二手房成交周期普遍较长，今年内有二手房挂牌343天才卖出去……
图源：链家
除了二手房，万汇城南区的新房去化也很艰难。
据南京网上房地产官网显示，万汇城南区最近一次领销许是在2017年，迄今为止5年，还有31套房源未售……
图源：南京网上房地产
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中介直言：交易税费太高、隔音差、坐电梯难……
东方万汇城南区，位于地铁10号线万汇城站，地理位置优越。小区周边配套成熟。楼下就有宠物医院、烧烤店、超市、理发店、菜鸟驿站……
周边商铺分布，高德地图截图
此外，自从江北虹悦城城开业后，小区摇身一变“盒区房”，我定位到东方万汇城国际公寓，盒马生生鲜上的瓜果生鲜蔬菜，均可以送达。
盒马生鲜截图
1、交易税费高、客户考虑的不多
“万汇城南区属于公寓性质，户型都在90㎡以下，如果是住宅只需要交1%的契税，而万汇城南区则需要交3%的契税。
以总价50万为例，相较于住宅，万汇城南区公寓要交1.5万元、买住宅只要交0.5万元，公寓要多出1万块”中介小韩如是说道。
置业顾问聊天截图
2、旁边就是浦口大道，有一定的噪音污染
据中介透露：“小区离浦口大道比较近，这条主干道每天来来往往的车辆非常多，有时候到晚上12点还有车在呼呼的开，噪音不小”。
我用百度地图测量后发现最近的楼栋距离浦口大道直线距离约64米，还是比较近的。
图源：百度地图
3、四梯二十三户，一层一层停，上班能急死
租住在万汇城南区30层的小郁表示：“这边是四梯二十三户，上班千万不能掐着点，因为租住在这边的大都是在10号线中胜站下车。
小区实景图
除此之外，小区还有空气不流通、夏天热、小区绿化率不高，以草皮为主等槽点。
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公寓，究竟值不值得买？
公寓，始终是争议性比较大的物业形态。
与住宅相比，究竟值不值得买？
公寓的优点很明显，总价低、位置好，这也是很多年轻人会心动的原因，换句话来说，公寓是住宅的“平替”。
但提及公寓的缺点，相信很多人都能列出一二，产权短、采光差、等电梯难，没有学区……
当然，公寓出手难，交易税费高，才是劝退买房人的主要的原因。
1、增值税及其附税：增值税约为差额部分的5%，“100万/1.05×5.65%＝53810元”，附税为增值税额的13%约为6995元，总计约6万。
3.印花税：合同价格的万分之五，约1000元。
4.个人所得税：为个人实际所得金额的20%，增值的100万元减去前面各项税额后的所得，税额约15.7-16.7万，甚至更多。
也就是说，如果有买家要买下这套房，起码要付37.8-38.8万税费，加上200万的总价，一共需要付约237.8-238.8万。
这个总价，都能买到南京主城内位置不错的住宅了……
中介更是直言：“公寓都亏钱！我这有人87万买的公寓，装修花了10几万，最后80万卖的……”
中介聊天截图
对此，你怎么看？
我是南京的媒体,这个170万是世茂天誉的公寓,40年产权。打折很正常,应该没有哪个公寓是按照销许价格卖的吧,只是这一家楼盘而已。我是南京的媒体,这...
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