在新一轮限购潮背景下,监管部门的重拳颇有意味。不少分析人士认为,此次严厉整治,坐实了房地产中介对房价疯涨的“贡献”。基于此,不少人开始扒出房地产中介的种种违规套路,但是,就房地产中介而言,他们最有效的哄抬房价手段是什么《法制日报》记者进行了深入调查。
1天之内,房价被推高180万元。
这是一个真实的案例,发生在北京市海淀区,涉事房产为中关村区域的一套学区房。
用“被推高”来描述房价上涨,原因在于,在房主规定看房的日期内,房地产中介共带几十拨购房者看房,连番出价,最后的结果就是上面的数字——涨价180万元。
有人或许会说,这可能是购房者执意加价,关房地产中介什么事情
但是,越来越严的监管从一个侧面佐证,在房价上涨这件事上,房地产中介撇不开关系。
“最近这么调控,房价有松动吗”
“还是缺房”
“能买的人减少了,可买房的人还是远远大于再收房源数量。开始博弈了。”
以上对话是房地产中介给刘芳所发信息的部分内容,每一句话都在暗示刘芳,房价还要涨,而且有钱也不一定能买到。
在北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来,一般老百姓买房就是买涨不买跌,预期很重要,所以房地产中介就是希望营造房价继续上涨的氛围,以此促进成交。
这样的评价,在北京市民张启明的购房过程中得到了些许印证。
“房地产中介完全倒向卖家,以满足卖家对高房价的要求。”张启明说,卖家预期高是正常的心理,“但令我愤怒的是,房地产中介倾倒性地帮着卖家,抑制了市场公平公正的交易”。
对于“倾倒性”的形容,张启明是这样解释的:“卖家的定价基础一般是市场里上一套房屋的成交价格,且价格一般会比上一套同户型均价要高。我接触的房地产中介为了促成购房者接受卖家提出的价格,会用自己内部的一些‘僵尸房’去提价,让购房者认为市场预期又涨了。所谓‘僵尸房’,是指那些挂在网上1年以上,永远不成交、价格永远跟着市场涨的房屋,这些房屋多来自房地产中介手里的出租房。”
不过,这真的不具有普遍性吗北京市民曹高杰的卖房经历作了否定回答。
为了打探市场虚实,曹高杰以购房者的名义致电房地产中介,询问他挂出房屋的情况,竟得到了“房主已出售”的答案。
“为何说我的房子卖了,房地产中介难道有钱不赚”曹高杰有些摸不清“门道”。
在咨询业内人士后,曹高杰才“茅塞顿开”——原来,房地产中介在营造“奇货可居”的市场。
“其实,很多房地产中介都会把房屋压在手里,然后再一套一套地‘消化’这些房屋,以作为抬高房价的一种手段。”北京房产律师王树德在接受《法制日报》记者采访时说。
连蒙带哄只是“小手段”
在张启明看来,北京市一些地段的房价完全脱离政府的调控,一个劲地往上蹿,其原因就是房地产中介的种种行为。“房地产中介凭着自己在市场上强大的影响力,刻意制造出供需失衡的状态,让房源在购房者面前表现为极度稀缺,以达到快速成交的目的”。
“房地产中介无法左右大的涨跌周期,但在上涨周期中的催化作用还是有的。”作为从业者,北京市丰台区马家堡地区一家房产中介机构的门店店长李庆对《法制日报》记者说,房地产中介主要靠佣金赚钱,现在逐渐开发出来的理财产品也是在有成交的基础上才能赚钱,“因此,成交是房地产中介最主要的目的”。
“同样是成交,高价肯定比低价更好。中介费是按比率算的,比如中介费2.7%,尽管手续流程都一样,但成交价1000万元房屋的中介费就是27万元,而成交价100万元房屋的中介费就只有2.7万元,你说做哪单划算。”李庆说,对于卖家,房地产中介比较爱签“独家”和“速销房”,“市价500万元的房子,约定一个月内以520万元卖出,不行就赔几千元,卖家横竖都是赚,当然愿意。有房源就有底气,尤其是在上涨周期,购房者几乎没有议价能力。所以,对购房者来说,房地产中介就是制造恐慌氛围,促成交易。对于各种连蒙带哄的手段,大家估计屡见不鲜。此外,近些年来,房地产中介还开始提供金融方案,甚至有零首付买房的可能,帮助弄一些虚假材料(比如收入证明),这也是帮助了相当一部分没有购房能力的人购房,但现在被监管部门敲打后,这种行为也就少了一些”。
对于房地产中介哄抬房价的手段,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法制日报》记者采访时说,还有一些房地产中介随意提高房源价格,或者怂恿客户故意虚报(报高或者报低——记者注)价格,不按照实际的二手房评估价来交易。
“比如这个房子本来是卖200万元的,房地产中介会对卖家说,现在行情这么好,就卖220万元吧。其实,卖家也不是很了解行情,在房地产中介的鼓动下,就这么进行交易了。实际上,对于抬高的20万元,房地产中介很可能会吃一些差价。”严跃进向记者介绍说。
北京市民孙颖,就因为房地产中介的上述手段而多付出了20万元。
此外,严跃进向记者介绍说,还有一种情况就是,“比如拿一套二手房去抵押贷款,如果房屋价格是200万元,贷款给贷四分之三的话,就是150万元,这时候房地产中介很可能会怂恿卖家把价格虚高,假如做到240万元,那么同比例四分之三就可以贷款180万元,就会多贷一些款项,这种情况也是存在的。还有变相提供各类资金来帮助买家回避首付比例,或者在首付贷款等方面提供一些违规的做法,就是购房者买房缺钱,房地产中介帮忙贷款用在首付上,就是为了加快成交,多拿提成,然而只有按揭才可以贷款,这是违规的行为”。法制网记者赵丽