按照市场总局的处罚标准，第一、是否处于市场支配地位；第二、是否滥用。
本文主要探讨各家的市场地位和商业模型。
房地产中介，分为新房和二手房和租赁。本文只看新房和二手房交易。
交易额排名第二的是中原地产，2020年度GTV为9796亿元，但是中原集团的1/3的佣金收入来自于香港市场。
因为中原集团没有上市，公开披露的信息较少，其中内地的交易量、新房和二手房的占比不清楚。总的来看，考虑到香港的交易额，中原地产的市占率3%-4%。
（部分新房代理通过经纪交易，故份额有重合部分）
如果按照线上、线下、新房、二手房对房产中介市场进行坐标细分，那么各家品牌的示意图大致如下：
（示意图：只表示大概市场定位，不代表市场份额）
这种商业模式类似于平台型商业模式，如果打个比方，类似于不参与交易的淘宝。
直到2018年6月，中原地产推出“原萃”，这是中原集团的加盟平台，定位“服务提供商”，提供顾问服务。2019年3月，在原萃之下，中原集团又推出加盟品牌“几亩置业”。
在这之前，中原地产只有直营的佣金收入。
2018年之前，这是行业的两种截然不同的商业模式：一种是服务平台，一种是直营交易。
规模之外，再从费率角度做一个横向对比。
很早之前，施永青说过，房地产中介费率是买家1%，卖家1%，加起来2%。但是在前些年房价持续上行的卖方市场，这个2%的中介费率一般都是加在房价里面，由买家出。
房产交易的佣金费率一般在2%左右。
先来看二手房经纪业务：
此外，强有力渠道也让贝壳对房地产开发商形成了更强的话语权，尤其是中小开发商，所以才有了2019年“挟渠道以令开发商”的事情。
从房产经纪产业链来看，房产中介行业可以获取的收入包括：
1、交易前的引流到营销、技术等服务收入；
2、交易中的佣金收入；
3、交易后的金融装修等服务收入。
从交易标的来看，从一手房、二手房。最终的标的是房子。
从交易上下游来看，一手房交易上游面向开发商，下游是购房者。二手房面向交易双方，他们都可能是一手房的购房者。上下游都绕不开的环节是经纪人。
房子和经纪人是整个行业中最底层的关键词。
左晖之所以能被别人记住，是因为他开拓了行业标准，这个标准是真房源和基于ACN的经纪人利益分配机制的率先推出。
链家之所以在房地产中介扩张中能够胜出，也是因为直营的链家逐步解决了这两个问题，从而能够在平台上复制。
常识来说，这种高标准的服务、强管控的流程，意味着更高的运营成本，所以链家的佣金费率也必须高。
因此，对于贝壳的商业模式，2017年之前稳居行业第一把交椅的中原地产的大佬施永青在2018年贝壳成立的时候评价过，“贝壳这个故事不好讲”。
2017年是新房代理商世联行的巅峰，2018年开始，新房慢慢也不好卖了，新房经纪市场勃发，生逢其时的贝壳把链家的自营交易和服务平台融合，手握经纪人的贝壳自然享受到这一波红利，强化了标准和规模两个门槛。
利益面前，竞争博弈，进化趋同。
安居客收购爱房做新房交易；
线下的中原和线上的房多多合作；
4月28日，易居增发新股，周忻、阿里巴巴、云锋基金分别认购10亿、9.9亿、5亿港币，同时向阿里巴巴增发股票18.6亿元的形式收购阿里持有的天猫好房85%的股权。
所有的动作都是融合，把平台和交易融合。
如何更好的融合平台和交易？
虽然贝壳的成功案例在前，但在友商看来，贝壳对加盟经纪商的“强管控”是个缺点。
在安居客的4月8日的招股书中：
“艾瑞咨询于2021年展开的调查显示，大部分经纪品牌和开发商在选择房产信息和交易服务平台作为其合作伙伴时，将开放性作为主要因素。
59%经纪品牌与房产服务平台合作时，倾向于保留其业务运营控制权；及
94%开发商希望在新房交易平台行业有更多竞争和选择。”
这只是姚劲波朋友圈反垄断的另一个版本。
安居客的招股书是4月8日递交给香港联交所的。
在易居房友的网站上也有更细致的表述：“不占用门店现金流的产品、脱离强管控”。
房地产开发行业融资快速收紧，开发商只能加快销售。
房地产市场正快速的从卖方市场向买方市场切换，房子越不好卖，渠道的作用也就越大，渠道的费率和交易额都会增加。
大的开发商开始加强销售体系建设或者自建渠道。
万科的市场营销与销售人员从2018年的1140人增加到6155人；
恒大房车宝集团近期向同策咨询派驻管理层人员，同策是一家以新房策划代理业务为主的公司。房车宝由恒大与全国152家中介机构在2020年下半年重组成立，2020年GTV1.2万亿。
原先的平台、经纪商、代理商纷纷开始转型融合：
安居客切入新房；线下的中原集团和线上的房多多合作；
易居100%控股的天猫好房的目标是三年做到500亿元的营收，按照2.5%的综合费率，平台的GTV要达到2万亿。
互联网+经纪人、新房+二手房、自营+平台，是房地产经纪行业的关键词。目前市场上，把这六个关键词组合的最好的是贝壳，这中间的根本原因是分利，贝壳的经纪人的利益链接做得更好。
当开发商、经纪商、代理商的商业模型经过博弈，进化趋同后，尤其是当房地产交易的流动性受到监管压力时，贝壳的机会和挑战无疑比之前更大。
贝壳的商业模式走通之后，施永青公开表示：“他们现在很成功，我不会否认事实的。”
左晖去世之后，作为前辈的施永青评价也很高：
“左晖是一个值得敬佩的人，他推动了行业的进步......，他是一个有理想的人。”
遗憾的是，左晖不能带领贝壳在下一步更激烈的竞争中搏杀了。
参考资料：
贝壳、房多多、搜房、我爱我家2020年报，安居客招股书，中原集团官网。