从风水角度，地块过去用途对新开发项目是有影响的。如过去曾做过医院、太平间、墓地、监狱、刑场、屠宰场等使用，是下乘之地。要是精明的购房者知晓，并口碑相传，对楼盘销售的负面影响是必定的。
2、楼盘主门方位
（1）适合做主门的道路最好为二、三级马路，因为道路就为水，水为财。主门是整个小区的主纳气口，也是吸财之位。一般原则主门要在短边较佳，刚楼盘必形成外小里大的口袋状聚气形，使园区的吉气、生气不外泄。
（2）如果马路太宽、太大，如城市干道，车流量大，相当于水太大、太急，这样的财，一个小区难以收留，也就当无财可言了
（3）如果主门前的道路过窄，三级以下马路或小巷，也为不吉。会造成气路不畅，生气无法入小区。从使用方便的角度来说，因路窄也必会经常出现塞车等现象。
3、楼宇布局
（1）开发商在项目高矮楼宇的布局上应遵循风水原则，该北面高、南面低、东面高、西面低，这样方可达到项目楼宇的最佳采光，风水的角度便是吉祥。
（2）楼宇排列忌形风口。楼宇比较多，有时会形成“风口”，对受风之极不利。
（3）如果中间为路，特别为人流较多或可行汽车的路，且正对大门，则也不利。
（4）要避免两座相邻的楼宇间距离太近，特别是高层建筑，太近会形成一道狭窄通道，通道处就相当于自然环境中的两山风口处，从科学角度或风水角度都不宜。
4、楼宇形状
（1）相近楼宇间楼体棱角太突出，造成楼体间尖角互射，形成煞气，产生不利的风水效应。如香港中银大厦，像把擎天剑，锋利无比，对旁边的楼盘杀气腾腾。
（2）建筑上大下小，呈倒三角形，如东莞新海关大楼，上大下小，“摇摇欲坠”给观者以不舒服的感觉。
（3）建筑中空，像心脏被挖空了。
5、景观布局
（1）在风水全程营销中，景观布局非常重要，布置得当，会增加项目的吉祥程度，提高楼盘附加值，增加楼盘的卖点。北京星河湾不惜重金从智利引进两株价值40万元的名贵棕榈树，以达招财进宝。植物还可净化不良风水场。
（2）景观风水局是，用得最多的是水景，因为中国传统认为“以水聚财”，水的形状和位置设置得当，必大利业主财源。
（3）植物在风水布局中很重要，自古有“树茂则宅兴，树枯则宅衰”的观点。
（4）楼盘过去曾做医院、墓地等，多栽种植物可吸收不良气场，净化风水。
6、售楼处
（1）售楼处的风水策划也是非常重要的，会直接影响楼盘的销售状况，策划出售楼处旺财旺运的风水形势，是营销策划的重要部分。
（2）售楼处外观要有气势，内部要宽敞、明亮。
（3）售楼处门前要个明堂，即大片空地，不单是停车需要，更是风水要求。
（4）售楼处内部形状要方正或外小里大，坚决避免外大里小的退财形。
（5）售楼处入门口处要留足空间，忌将沙盘置于入门明堂处，造成空间局促。
7、楼书
在楼书撰写时，要由建筑风水策划人员提供楼盘建筑风水解说的文字资料，把建筑风水内但需注意，重要不等于过多，如果描绘文字过多，会起到适得其反的效果。
8、开盘策划
（2）避免互相错位或尽端式的“断头路”，避免产生正对道路的建筑接受路冲。
（3）道路系统争取南北、东西走向，同时还应避免正子午、正卯酉走向。
（4）力求平直，避免弯曲；交叉道路求正交，避免斜交，忌剪刀煞地段。
在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼房的价格被炒到了历史最高，不过在我看来只不过是虚假的繁荣，果然自从全球金融危机到来之后，我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过似乎作用一直不大。
一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：
一、研展部分
1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。
2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势(strength)、弱点(weakness)、机会点(opportunist)及存在的问题(threats)。
5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
二、企划部分
包括：
2、诉求重点。
3、np稿标题初拟。
4、媒体计划。
三、业务部分
主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。
完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：
（1）纯代理；
（3）包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。“提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。
总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。
“以正合，以奇胜”房地产策划之体会
成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！策划工作中应把握以下关键要点：
一、定位（市场定位、产品定位及规划设计等）
你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。
二、时机（投资开发的时机）
三、位置（项目开发所在的地理位置）
位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。
其实我感觉策划书并不是最重要的，最重要的还是楼房的设计和地位问题，策划书只不过是一个参考，明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣传，至于宣传的效果，楼房的质量问题是最重要的。
做房地产策划已经还是不错的，不过最近的房地产市场普遍低迷，我知道这也许是暂时的，不过楼房确实要降价了，现在的房子实在太贵，超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中继续努力的！
二、地点：售楼中心现场。
四、拟邀贵宾：市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。
五、拟邀媒体：电视台、日报、新闻台等。
六、预定目标：对外传达开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大的社会知名度和美誉度，体现的完美前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立地区房地产开发有限公司用心良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
七、会场布置：
1、主席台区：主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“开盘庆典仪式”。
4、贵宾休息区：可放在售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。
八、开盘活动要点：
1、室内外表现
1)彩旗(彩条)
2)在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。
盆景花卉
在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。
3)气拱门、气球
在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。
2、现场表演活动资料：
1)军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。
2)腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。
3)舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着完美的发展前景。
3、开盘促销活动配合：
以“1000元当10000元，不买房也能够简单赚一把”为活动宣传主题，吸引客户踊跃购房，构成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。
活动文案如下：
为酬谢首批客户，开发商特斥资80万元，于9月30日现场发售购房VIP卡100张，并免费赠送抽奖卡100张。购房VIP卡每张卡统一售价1000元，卡面值分别为5000元、7000元、10000元三种，持卡人在购房时可冲抵与VIP卡同等金额的房款，购房VIP卡系无记名卡，可自由转让。
抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名，购房券3000元20名、物管费1000元30名，均可冲抵房款，品牌电饭煲20个，品牌电熨斗20个，中奖率100%，抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。
现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，9月30日早上6:00开始理解排队。
本公司将于20xx年9月30日上午8:00开始发送“排号出入卡”。
获得“排号出入卡”后，每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。
活动规定：参与者务必年满18岁以上，具有完全民事行为潜力，持有效身份证明的中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民(每人限购、取卡一张)
购房VIP卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款，每套房仅限使用一张卡。
本次活动对团购客户无效。
4、筹备工作：
2)提前准备好请柬，并确认来否回执。
3)提前5天向气象局获取当日的天气状况资料。
4)落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
5)提前6天落实指挥和负责秩序工作。
6)做好活动现场的礼品、礼品袋
7)提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。
5、来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐为来宾佩带胸花。贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区。
6、人员安排：
2)工作人员15名；
3)公司工作人员30名；
九、仪式流程：
09:00-09:30所有工作人员进场。包括公司主要负责人及礼仪公司负责人、各类工作人员以及表演人员。
09:50-10:00贵宾由礼仪小姐引入会场。
10:13-10:25舞狮表演。
10:25-10:35政府领导致辞、公司投资方代表致辞。
10:35-10:50主持人邀请政府领导、公司领导、及建委、房管局有关领导为开盘揭幕剪彩，吉庆礼花、礼炮同时升放，仪式到达高潮。
10:50-11:00主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。
11:00客户签约，开盘销售活动正式展开。
十、媒体计划：
电视台录制开盘录像，制成VCD，作为开盘活动的资料。并由电视台制作新闻，报道整个开盘活动现场的状况，进一步扩大宣传。
在开盘前后两个月播出开盘的信息。
楼书、海报已印制完毕，采取派员发放与夹报相结合的方式。
1.《日报》27、28、30日整版元
5、礼仪公司各项费用元
(含舞台、音响、舞狮队、腰鼓队、军乐队、礼仪小姐及主持人酬金)
6.气球(开盘现场及市区主干道)元
7.鲜花盆景租赁元
共计元
贵州演艺策划传媒有限公司
贵州演艺策划传媒有限公司业务范围：
1.专业文艺演出：大型演唱会、文艺晚会、电视综艺节目制作
2.各式商务演出：公司晚会、会议演出、新年联谊活动
3.新闻发布会、时装展示会、产品推介会及商务促销露演
4.各种会议服务、展览展示
5.礼仪庆典：开业庆典、周年庆典、开工奠基剪彩仪式及剪彩仪式等
二、活动地点
火洲国际商贸城售楼中心
强调氛围突出品位提升档次有条不紊圆满成功
1）通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。
2）通过售房部现场的包装和茶水供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。
3）通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于“选铺、购铺流程”的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有层次，整个项目现场有条不紊。
四、房地产开盘活动现场规划布置方案
1）现场布置
A、在售楼部根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板，舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。
B、售楼部入口处设彩虹门一个，鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。
五、房地产活动流程安排
8：30所有现场外包装工作完成
9：00所有物品归位完毕
9：30所有现场工作人员到位
一、前言
本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。
二、推广策划原则
本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。
我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。
从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。但如果是1000亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。
从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。
在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。
三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素
四、主要竞品物业——芳水园情况简介
1、芳水园开发商介绍
华夏经济房建设发展公司是国有一级资质开发企业，以建设社会保障性质解困、安居住宅为主。组建7年来，运用十几亿资金开发了十多片近百万平方米住宅小区，其中95年开发建设的福东北里荣获全国物业管理优秀示范小区称号，97年建设开发建设的华苑安华里、居华里，同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等奖，评为国家安居工程优秀住宅小区，荣获中国建设工程最高奖级——鲁班奖。公司先后获得“天津市房地产开发20强企业”、“天津市优秀奖”、“天津市危改信得过企业”、“建行信用AAA级企业”等多项荣誉。
2、梅江3号地——芳水园简介
芳水园的7个建设标准：
1疏密有序的园林格局；
2绿地、水面合理分布，宛在水中央；
3家庭垃圾预处理，分类袋装，分类收集；
4建立中水利用系统，充分利用水资源；
5热电厂供热，减少污染；
6提高住宅高科技含量，做到二步节能；
7健全安全防范及信息管理。
目前由独立个人工作室代理设计、发布。
五、蓝水园客户定位策略
一蓝水园的目标客户群为“新中产阶级”
1、时代造就的"新中产阶级"
就中国国情现状而言"新中产阶级"的产生有着重要的局限性。它主要行业大致有：部分私营企业主，流通公司，非金融机构，房地产开发商，三资企业，还有证券经营者，特种行业主，以及策划公司，文化产业等。这些行业经营起来主要运用的是知识与头脑，所以知识经济时代的特征就由此体现出来。
2、“新中产阶级”特征
他们具有强烈的自信心，相信自己所做的绝对能成功，便是他们的信条。生活讲究，追求品味，但也不轻易消费，有时甚至还不愿向外公开自己的财产也是他们的特征之一。同时，敢于投资，将所得的钱用于扩大再生产，以期获得更多的利润。
"新中产阶级"并不是都智商及高，但是他们善于理财，他们所选择的投资大多是安全性高，获利较大的项目。追求成功，追求财富的脚步永不停止，更是"新中产阶级"的显著特点。3、“新中产阶级”的具体表象
第一组，经济问题：
2.至少请一人帮做家务，如清洁女佣或带小孩的
3.住所至少一处以上
4.有至少一部车
第二组，社会问题：
1.每周至少两次在外享用晚餐
2.可能有家庭成员是外国公民
3.组织过20人以上的聚会或晚宴
4.认识公众人物，如艺术家、大老板和政客
5.常跟朋友一起外出度假
第三组，文化问题：
1、名校毕业或有博士学位
2.会至少两种语言
3.定期参观博物馆
4.每月至少光顾一次音乐会、芭蕾或歌剧表演
5.收藏艺术品，或古董
第四组，特征问题：
1.是俱乐部成员
2.去过国内大部分地区
3.每年因工作之故长途飞行5次以上
4.曾被邀至大众媒体(电视、广播或报刊)表达看法
5.每年个人捐款达1000元以上
二针对蓝水园的目标客户群聘请形象符合的品牌形象代言人
由于“新中产阶级”这个目标定位群的特殊性与“新概念”性，我们建议在今后顺驰梅江蓝水园的宣传推广中聘请仪态、气质、形象与“新中产阶级”能够有机融合的品牌形象代言人。
聘请品牌形象代言人在蓝水园宣传推广中的作用
1、能够与大多数的房地产项目产生有效的区别。
聘请一个项目的品牌形象代言人，在如今大多数的产品宣传中被广泛运用，对于品牌代言人所带言的产品，人们的认知程度日益增高。但单就房地产项目而言，聘请品牌代言人的案例很少，目前已知周边地区物业聘请形象代言人的有北京的御景园程峻，天津的世纪花园葛优，均属高档一流物业世纪花园在当时天津的楼市中如此定位。虽然这两个项目对品牌代言人的挖掘并不深入，但此种方式的宣传推广行为仍然为这两个项目赢得了广泛的知名度和销售业绩。2、能够将我们所宣传的主题充分的表达
由于品牌形象代言人属于客户定位群中最具有代表性的个体，所以他能够准确、直观的将项目的精髓以个体的形式展现在人们的面前。
品牌形象代言人的选择
有鉴于蓝水园项目的客户定位群，建议在品牌代言人的选择上考虑著名电影、电视表演艺术家陈道明或濮存晰，陈道明的宣传效果较之濮存晰更有代表性。
陈道明的在影视作品中的形象已经被大多数人所接受。他的形象多为中国的民族资本家、企业家和有形象、有气质的高级知识分子。基本符合“新中产阶级”的外在形象。且陈的商业形象没有被完全的开发，品牌形象记忆度相对专注。
附：关于梅江蓝水园客户定位选择的建议
如今天津的房地产已经从浅海区进入了深海区，房地产策划也从早期的经验主义、偶然阶段走向了今天的分工越来越细，手段越来越高。因此只有作到正确的市场定位，房地产在进行销售宣传时才有可能最有效的针对目标客户群体，以促进销售的顺利进行。
同理，蓝水园经过进一年的运作已经进入开盘前的冲刺阶段，正确、严谨、有理有力的市场定位和客户群体定位也正是这个项目目前的当务所急。有了明确的市场定位和目标客户群体定位，才能顺利的寻找到项目开盘的诉求切入点和项目今后的发展增长点。
五、项目规划策略
梅江生态居住区作为天津市政府继华苑和丽苑之后的更大手笔，始而梅江所处的地理位置也日益被人们所认可，并存在着无限的升值潜力，但是作为项目的地点是不可变更的，规划设计好的外檐、房型等细节是不可变更的，项目规划的核心是理念开发。就像一部交响乐不能没有主题，蓝水园的推广不能没有灵魂。我们把这个寻找灵魂的过程称做理念开发。一旦这个理念确立，整个推广过程都必须围绕它进行，这种理念创新在于适度超前的把握人们所追求的各种新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提纯，形成统帅全局的主题思想，并把它渗透、融合、演绎在蓝水园的整个具体推广策划中。
方案A——时尚理念
一推广主题——丽水天成时尚之都
1、推广主题的延续运用
2、推广主题体现整合营销的精神
“丽水天成时尚之都”这个推广主题以“时尚”作为本案蓝水园的项目定位，有着深刻的涵义。
再次，由于“时尚”概念所具有的时效性的特点，在本案营销推广时，可以时刻变更“时尚”概念的主要诉求点，突破传统的模式思维，将相对不变的房地产业营销刺激得活泼、生动，充满鲜活的生命力，予人以本案永远追求更好、积极向上的品牌印象。为本案蓝水园销售计划的有效贯彻执行和今后梅江二期的营销宣传工作打在扎实的基础。
二时尚一族分析
1、从生理年龄上区分
从生理年龄上区分，25周岁以上和以下两个部分人群。
25周岁以下，实际上称为“亚时尚一族”。人生经历上的短暂，决定了他们追求的是浮华的、表象上的时尚现象，对于真正的、我们所要宣扬的时尚的生活方式并没有深刻的理解和感悟。同时对他们来说他们尚未开始真正的创业，因此，他们这部分人群并不是本案蓝水园的主要诉求目标对象和购买人群。
2、从性别上区分
中国5000年来的文化传统积淀，使中国的男性公民在心理和心态上都较为成熟和深沉。他们对“时尚”概念较客观的考量，使其可以理智的、有选择性的接受“时尚”本身极其附属衍生产品。同时，这种与生俱来的优越与自信也使得他们会积极的取得自己的一方天地，具备了很高的接受和购买能力。也正是由于这种先天的优势和后天的养成，使得他们需要像本案这样即可以享受到“时尚”生活乐趣有可以彰显身份、地位的优秀物业项目。
由于社会的进步和自强不息的奋斗精神，中国女性公民的社会地位和家庭地位均日益提高。无论是单身女性还是在家庭中，她们的自主性都可以得到充分的体现。她们较之男性公民更加注重生活的质量和生活的愉悦性，考量的因素更为实际和务实。由于本案本身的硬件条件和设施均考虑到她们的实际需要，所以说这样的大型亲水时尚社区对她们而言有着无比的诱惑力，可以进一步激发她们的购买能力。
三“时尚”主题的内涵发掘
1、“时尚”涉及到“房地产发展的资源整合”问题
①“整合营销”是本案销售的关键
②“时尚”主题可延展到生活的方方面面
本案所提倡的“时尚”的生活方式涵盖了生活的方方面面，我们在众多的“时尚”中选择“家居的时尚”、“休闲的时尚”、“运动的时尚”、“渡假的时尚”、“消费的时尚”这几方面的内
2、“时尚”主题可亲密结合在梅江项目的建筑风格中
本案蓝水园的外檐设计采用流线型，在最大限度的多提供亲水住宅的同时，保证了外观上的美感风格。这种流线型的设计在天津这座北方的城市中并不多见，即便是同为梅江的3号地芳水园也仅仅选用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“时尚”生活方式的一种具体表现，与“时尚”主题有着亲密的融合性。
3、“时尚”主题可具体表现在售楼现场
本案蓝水园的售楼中心布置，可围绕“时尚”主题，突出两方面独特魅力：
a本案蓝水园独创的时尚水文化生态园林
b本案蓝水园率先倡导的“COSMOLIVING”生活方式
4、本案蓝水园的售楼中心接待人员，可以在接待时遵循以下原则：
a可以不统一着装，但“时尚”的风格尽量大方、统一
b接待时除为业主提供必要的物业咨询外，可根据业主的情况向他们推荐适合他们的“时尚”生活方式
5、“时尚”主题可自然联系至媒体软稿的利用上
本案打出“时尚”的'大旗，可以将各种媒体上关于“时尚”的报道一网打尽，让面向公众的大众传播渠道免费的为我所用，更好的将“时尚”主题作为本案蓝水园的销售支撑点。
6、“时尚”主题可囊括所有高档项目的特色
方案B——两栖住宅
一推广主题——“两栖住宅”，任你自由栖息
1、“两栖住宅”的概念“两栖人”，“两栖人”的概念最初源于中国南部沿海地区，90年代初期改革开放的大好形式影响了一部分居住在当时尚未收回的香港地区的居民，他们或者居住在香港，工作在内地；或者工作在香港，居住在内地，长期的两地往返奔波，乐此不疲，内地人就给他们起了个名字叫“两栖人”。
2、其后，随着经济发展的进一步深入，“两栖人”的概念，逐渐演变成特指那些习惯在两种生活方式之间游离的族群。比如：白天工作，夜晚兼职；上半年自住旅行，下半年打起领带做回“白领一族”，自己开公司；是老板又是伙计等等诸如此类的人群。
3、现在，“两栖人”已正式演变成“两栖新人类”。这一类人群顺应时代的潮流而生，他们对生活和工作之间关系的理解是，既要自由奔放，又要踏实稳重；既渴望安稳而平静的生活，又时刻对工作充满好奇心，他在当今社会中，他们不成功，还有谁能成功？
二“两栖住宅”的卖点分解
1、工作与渡假兼得的“两栖住宅”
现代人的生活忙碌而又匆忙，特别是像本案目标消费人群这样的成功人士，更是难得能够享受到悠闲悠长的假期。地处友谊路中央商务区的本案蓝水园，凭借其优越的地理位置和渡假村式规划设计，可以同时达成这些本案目标消费人群的长久渴望，工作与渡假同时兼得。
2、居家与休闲兼得的“两栖住宅”
居家生活本意上是指“柴、米、油、盐、酱、醋、茶”这开门七件事，但即将生活在本案蓝水园中的客户会惊喜的发现，他们的居家生活多了几分类似“琴、棋、书、画、诗、酒、花”这种情趣的感觉。这种感觉的卖点支撑本案蓝水园本身完善的休闲配套设施。
3、水陆相生的“两栖住宅”
以“水文化”为主打的蓝水园，除了3万平方米、景色优美的中央湖面景观外，人工湖外围的其他标志性人文建筑和人文文化也将作为本案的卖点支撑之一。同时，岸边呈现出的波浪式主体建筑造型，与湖景相映相生，相得益彰，是本案与生俱来的景观文化特色卖点。
4、成就与时尚兼得的“两栖住宅”
时尚是一个涵盖面非常广的话题，真正的“时尚一族”大多数都是事业有成的成功人士，有别于亚时尚一族，前面已有论证他们对成就的定义不仅仅体现在对待事业的执着追求上，居家生活也是为他们所重视的，他们不单要享受时尚的物质生活，还要享受时尚的精神生
5、虚拟与现实兼得的“两栖住宅”
不同于网上组织的“虚拟社区”，这里的“虚拟”是指虚拟的数字化网络技术，正是这种技术，才支撑起现实中生活中蓝水园快捷、安全、方便的物业服务内容。买房首先看物业，已成为人们购房时犹豫考虑的第一梯队问题，用虚拟支撑现实，用现实反映虚拟是虽然在当前已成为高档物业必备的硬件条件之一，但社区网络的优良与否仍然会是今后几年客户考虑的主要问题，也是本案卖点支撑。
6、作为新住宅运动奇迹的“两栖住宅”
在去年上海召开的中国房地产峰会上，正式提出了新住宅运动的口号，但至今仍未见有能够称得上为“新住宅”的项目出现，梅江整体工程作为全国最大的生态居住区，已经为本案往“新住宅”的方向发展打下了一个坚实的大环境氛围，再加上本案在前期规划设计思路上的大胆创新和“两栖住宅”概念的具体应用，本案已具备了成为“新住宅”的实力，所以说“两栖住宅”本身就是本案蓝水园最大的卖点。
方案C——都市生态理念
推广主题——都市生态交响未来由你奏响
1、蓝水园的都市生态概念打消了人们通常认为的“生态城郊化”的观念。往常人们一提到“生态小区”均会联想到靠近城郊，靠近山区，蓝水园以其自身拥有大面积湖景的优势和新加坡景观大师规划设计的生态风光包括大型阳光植物园等将向人们证实生态居住区也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的经济贸易中心。友谊路及延长线将
2、生态建筑必将成为21世纪的建筑主流。在绿色、环保口号盛行的今天，生态建筑已经应运而生。高科技的应用带来了众多的绿色建材，成为生态建筑的基本支撑点。再加上人们亲和自然，接近自然的自觉意识的不断增强，更加完美的生态建筑成为人们的必需。所以我们创造“景观率”这个崭新的概念，作为生态建筑和园林绿化指数之间的契合点。
六、推广计划
1、推广策略
因此，基于此我
②本案蓝水园作为跨年度的大型项目，要注重作好品牌形象的培养。
但是，此种品牌形象的培育同其他商品仍有较大的不同，其它商品往往注重对消费者品牌忠诚度的培养，而长期发展的房地产项目的品牌形象注重的是品牌的亲和力和美誉度。因此，我如在大型超市设置老人坐椅车或儿童坐椅车等。
2、媒体计划
②拍摄本案蓝水园的概念形象CF片。CF片具有视觉和听觉的双重刺激，其表现手法可以丰富多采，而且，其品位性强、欣赏价值高、感染力强烈。对于高档楼盘，构建高档形象和先锋品位，是不可缺少的宣传方式。
③考虑特殊的、名流荟萃的，如高级饭店、宾馆、高档娱乐休闲场所、大型汽车美容店、高等院校中的MBA班、航空免费杂志、高级美容美发店等可直接面对本案目标消费群的特种传播途径。
①专家解读时尚理念、两栖住宅理念和都市生态理念
在软稿中大量出现各种专家对项目的评价和看法并不局限于建筑专家，跨行业的专家品评更具备可信度和可比性。
②零距离渡假，你感受到了吗？
③%的景观率，你听说过了吗？
④天津市最贵的房子在哪里？
七、价格策略
价格策略在项目推广中占据了极为重要的位置，也是项目中最灵活机动的因素。在本案的宣传推广中，我们可以利用近水的六栋小别墅做为价格卖点，打出“天津最贵的房子就在蓝水园”的宣传口号，聚焦消费者的注意力，造成新闻轰动，从而全面提升蓝水园的品牌价值。
一、活动概况
活动主题：御景庄园皇室之邀
活动地点：御景庄园售楼处（会所）
活动目的：对前期登记客户进行简单筛选
活动形式：开发商领导致辞；文艺演出；咖啡现磨和品鉴；西点制作和品鉴；合影；领取纪念品
参与人员：前期登记的意向客户（根据意向将客户分类，把意向一般的集中在10.3，意向好的集中在10.4）
工作人员：嘉华置业销售部、南京极策企划部、南京极策销售部、灌云电视台（主持人、拍摄组）、咖啡现磨品鉴活动组织商家、西点制作品鉴活动组织商家、演出人员、礼仪公司
活动嘉宾：嘉华置业领导
二、活动流程
14：00–14：30前期准备现场所有布置环节进行最后检查，参与活动人员进入岗位并准备就绪，音响调试完毕。
15：00–15：20开场仪式主持人宣布皇室PARTY正式开始，介绍到会嘉宾并有请嘉宾致辞，致完辞礼仪小姐送上香槟，嘉华置业领导邀请所有来宾共同举杯，预祝本次派对圆满成功
15：20–16：00文艺演出时尚秀、小提琴
16：00–16：30咖啡现磨、品鉴主持人宣布咖啡现磨、品鉴正式开始，由咖啡师带领若干WAITER（服务生）上场，指导如何磨制、品鉴咖啡
16：30–17：00文艺演出魔术、萨克斯
17：00–17：30西点制作、品鉴主持人宣布西点制作、品鉴正式开始。由御用厨师带领若干WAITER（服务生）上场，指导来宾如何制作、品鉴西点
17：30–17：40合影留念所有人员合影留念
三、筹备工作
采用欧式古典风格的牛皮纸邀请函设计（附件有参照图片）
主持人串词9.209.25极策须提前和主持人对接好
嘉华置业领导致辞嘉华
室内外场景布置9.2010.3嘉华、极策、礼仪公司具体布置方案可要求本次活动合作的礼仪公司提交
附件有参照图片
会所门口布置9.2010.3嘉华、极策、礼仪公司附件有参照图片
咖啡品鉴活动商家邀约9.159.20嘉华、极策
法国大餐品鉴活动商家邀约9.159.20嘉华、极策
灌云电视台邀约9.159.20嘉华、极策包括主持人和摄影组，后期做专题片播放
演艺公司邀约9.159.20嘉华、极策礼仪小姐6名
主题：御景庄园皇室派对礼遇城市名流
邀约客户9.2510.2极策邀约客户到时代超市临时售楼处领取邀请函（根据意向将客户分类，意向好的集中在1天，意向一般的集中在1天）
礼品9.2510.3嘉华、极策
备注：此方案灌云无此制作水平，需要发到外地制作
方案2：铝塑板+吸塑灯箱+方管，高度4-5米（灌云地区精神堡垒最高制作水平）
三、工地入口处指示牌
款式示意：
文字内容：
中心广场、样板房、销展中心、大伊山小径、会所、游泳池、羽毛球场、停车场
材质：钢管烤漆+牌面钛合金包边+双层亚克力发光
四、景观施工区温馨提示标识
款式、尺寸、内容参照：
材质：不锈钢烤漆，文字部分即时贴或亚克力刻字
五、样板房温馨提示
款式、内容示意
材质：亚克力，文字部分用即时贴或者亚克力刻字
六、现场接待中心包装
1、标识牌
材质：
方案1：铝合金+亚克力字/即时贴；
方案2：双层亚克力刻字
2、展板
材质：喷绘+内打灯
3、酒柜
建议：
1、酒柜档次较低，影响整体形象，建议在新浦购买，
4、墙体布置
建议用装饰画或者用挂钟来装饰或者一面墙留作照片墙（以后可以将项目活动的照片悬挂在墙上）
七、临时接待点重新包装
1、把老沙盘撤去，单体留下
2、展板画面更换
3、购买电视、DVD播放三维动画
4、上1组沙发
备注:
购置酒柜9.1510.2嘉华上文附详细注解
售楼处墙体布置9.1510.2嘉华、极策、装饰公司上文附详细注解
购买电视、DVD9.159.25嘉华放置于临时接待点用于播放三维动画
购置1组沙发9.159.25嘉华放置于时代超市临时接待点
一。主要规划指标
占地面积：1320xx平方米
总建筑面积：560000平方米
产权年限：70年产权
开发周期：分3年半3期开发，现开发第一期
总户数：一期1000户
建筑类别：普通住宅，别墅，小高层洋房
楼层状况：一期为4-7栋27层验方
容积率：3.60
地块周边规划
中小学：和仓小学、河东中学、
幼稚园：和仓幼儿园、名雅儿园、
综合商场：新世纪广场、万和购物中心、顺心商场、惠河、鸿兴、天宝、润泰超市医院：从化中心医院门诊部、从化市中医院、街口医院
邮局：从化市邮电局
银行：农商行、建行、农行、中行、工行
菜市场：七星市场、河东批发市场
交通：公交车3、4、5路车，项目距离从化客运站步行约10分钟路程，从从化客运站可前往省内各大车站。轻轨旁。
内部规划
1990㎡的五星级会所，配有棋牌室、健身房、活动室等娱乐设施，项目自身有220xx多㎡的商业配套，一期约13000㎡，现正与品牌商家洽谈进驻事宜，是从化罕见的集中商业配套。项目自身拥有1.4万㎡教育用地，将拥有社区内部小学及幼儿园，拥有羽毛球场、篮球场与泳池等运动配套。
环境分析：
区域环境：地块位于从化汽车站附近，是规划确定的城市发展方向，区域整体形象看好。居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但接近从化汽车站，对居住有噪音污染、人流量大等方面的负性影响。
景观环境：项目旁有公园，河景，享有景观优势。
商业环境：汽车站开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。而且汽车站附近有商场项目正在开发中，楼盘亦是在寻找商家洽谈中，所以商业环境是很看好的。
竞争环境：市场竞争环境比较激烈，从化的各大楼盘竞争中是日益剧烈的，但是名城御景绿洲价格在各大楼盘中有着价格优势。
二。SWOT分析
1、优势(STRENGTH)
地段优势
项目地块位于交通要道，近接从化汽车站，该区域为从化未来建设重点，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。
交通优势
公交车3、4、5路车，项目距离从化客运站步行约10分钟路程，从从化客运站可前往省内各大车站。
规模优势
该项目总用地面积为131787.55m2，用地使用性质为商业居住综合用地。总建筑面积为567651.8m2，其中住宅建筑面积为435760.8m2，地下室建筑面积为81143m2，绿化率为30.7%。1990㎡的五星级会所，配有棋牌室、健身房、活动室等娱乐设施，项目自身有220xx多㎡的商业配套。项目自身拥有1.4万㎡教育用地，将拥有社区内部小学及幼儿园，拥有羽毛球场、篮球场与泳池等运动配套。
2、劣势(WEAKNESS)
距离广州市区较远，周边配套设施有待完善；
交通要道，靠近从化汽车站，对居住有噪音污染，人流大等方面的影响。
3、机会点(opportunity)
政府改造力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。
户型可供选择多，项目周边配套齐全，有学校、医院、市场、超市等。项目以准现楼发售，增强买家信心。发展潜力巨大。
4、威胁点(threaten)
外来人员多，治安问题多，影响买家心理。
周边楼盘较多，竞争激烈，影响销售。
三。销售目标定位
区位
位于从化汽车站附近的核心地段，未来的城市核心，规划的重点，发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。
建筑规划设计
交通组织合理，功能分区明确，住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。
户型
大社区，多样化、人性化的户型设计，供客户多种选择，可以提升客户的居住品质。
环境
空气清新，远离城市的喧嚣。
配套
高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。
管理
专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间。
楼盘产品定位
根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理的商品房。
四。营销策略
利用项目居住环境的优势大力吸引顾客注意力
1、塑项目形象，开展影响力大、关联性强的事件行销及公关营销，形成口碑，以“势”压人，完成市场形象突破。
3、注意市场变化、跟踪客户反馈，迅速调整行销方式和推广策略，密切观察竞争对手策略调整，预判销售态势，及时应变。
4、用多种促销手段，活跃现场气氛，缩短销售周期。
五。宣传策略
开展有效的媒体攻势
六。促销策略
在售楼的前三个月购房者，有机会可以获得优惠折扣。当天签订合同还可以参加我们的开盘优惠促销活动。
开盘优惠促销活动
①。赠送精美礼品：
开盘当天到售楼部来咨询的意向客户都可获得赠送精美礼品。
②。转盘抽奖
开盘日签定合同的客户可以获得转盘游戏资格一次，奖品包括铂金钻戒
（3000元）、昆明—大理—丽江双人3日游（20xx元）、家用电器（300元）、惊喜大礼包（188元）。（奖品按标定的金额折抵房款）
七。售楼服务
销售员必须遵从以下
服饰整洁、干净、无污迹和明显褶皱，扣好纽扣。工号牌佩带工整
姿势、仪态要端庄
行动要快，但不能跑，与客户相遇应靠边而行，不得从中间穿行，与客户同时进门，应让客户先行，请人让路，应讲对不起
当众不应耳语或指指点点，不得用手指或者笔竿指客人或者指示方向
工作时，不要在公众区域搭肩或挽手以及在公众区域不要大声讲话、谈笑及追逐；在大堂等公众场合，不能当着客人谈及与工作无关的事情
声调自然、清晰、柔和、亲切、不宜过高或过低，不要急功近利推销楼盘，要给客户一种“置业顾问”的形象
与别人谈话时，双目须正视对方的眼睛，用心倾听，适当回应，不得东张西望或心不在焉，不应不时看表及随意打断对方的讲话
活动目的及意义：
活动主题：
情定巴塞罗那驻守幸福70年
xx年x月x日——xx年x月x日
活动内容：
七夕享钜惠，爱，就勇敢说出来
1、“情定巴塞罗那，驻守幸福70年”活动，选定各类户型房共4套，作为“情定巴塞罗那，驻守幸福70年”活动优惠户型。
促销房源表：
优惠内容：
1、活动优惠针对购置婚房情侣或改善住房夫妻，巴塞罗那给予该户型以“爱巢启动计划”为噱头的优惠。
2、凡对该活动持参与意向的情侣、夫妻可填写“爱巢启动计划”报名表，通过与客户沟通，了解客户实际情况后统一进行审核，最终确定4对夫妻、情侣获得“爱巢启动计划”名额，享有优惠。
3、凡获得“爱巢启动计划”名额客户获赠由巴塞罗那赠送的“情定巴塞罗那”情侣、夫妻证书一份。
4、凡在情人节活动期间在本楼盘购置100㎡以上住宅情侣、夫妻送价值5000元定情钻戒一对。（可抵房款）
5、凡在情人节活动期间在本楼盘购置100㎡以下住宅情侣、夫妻送价值3000元国内浪漫豪华双人游一份。（可抵房款）
6、凡在8月13日—8月18来访情侣、夫妻赠送定情精品玫瑰一支
7、凡在七夕情人节活动期间，老业主及落小定及以上新客户，均可参与“巴塞罗那之恋”活动。
活动内容：新老客户持情侣、夫妻恩爱照一张（可自带，亦可现场拍摄）张贴于以“巴塞罗那之恋”为名的宣传板上，由来访客户进行评判（每名来访客户只可评判一次，选出最喜欢的情侣、夫妻投1票）活动期后进行票数统计，最后票数最高的三名客户得到由巴塞罗那送出的价值500元爱情玫瑰水晶球一个具体实施流程：
8、材料准备：照相机1台
彩绘1副
“情定巴塞罗那”大型喷绘1张
装饰品若干（气球、彩纸彩带等）
销售人员预约客户，预估活动参加人数；
x月xx—x月xx
活动物料就位；
活动准备；
活动执行及解决现场突发事件；
执行结束后，整理活动工作中的问题并统计。
活动宣传:
短信：在日常短信中加入活动信息，提供宣传。短信内容如：
“情定巴塞罗那，驻守幸福70年”大型七夕情人节优惠活动开放中，7.万元”爱巢计划”、精美情侣钻戒、豪华浪漫双人游等更多礼品等您来拿！
9、拱桥：活动期间，树立拱桥在项目部门前，参考内容如下：
喜迎七夕情定巴塞罗那“爱巢计划”进行中！最高7.7万元爱巢基金与您共定幸福
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为
二、项目营销目标方针
根据本项目
1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4.启动一个前卫市场：崇尚
5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1.销售（招商）目标
2.销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
一)项目入市时机及姿态
1、入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个
2、入市姿态：以全市乃至西北地区
二)价格定位及价格策略
1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2、价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。
3、价格策略：采取
六、宣传策略及媒介组合
一)宣传策略主题
1、个性特色：
2、区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
二)宣传媒介组合
2、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以
3、开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。
一、未来发展趋势
二、房地产全程营销策划
二是创新为赢。
三是塑造差异。
差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。
楼盘的风水策划布局合理，不但能有效合理的利用土地还能加快整个楼盘的销售速度，提高了楼盘的升值潜力，长远来看，客户入住后平安健康运气好，口碑相传，也为开发商以后的楼盘开发销售做了无形的宣传。特别是在客户越来越成熟、越来越挑剔，要开发出一个成功的楼盘并非易事，这需要全方位、多层面的有机配合才成。当然，风水策划就是其中一个重要方面，因为成功的风水策划，可以使开发商与业主达到双赢的结局。
从风水角度，地块过去用途对新开发项目是有影响的。如过去曾做过医院、太平间、墓地、监狱、刑场、屠宰场等使用，是下乘之地。要是精明的购房者知晓，并口碑相传，对楼盘销售的负面影响是必定的。比如东莞东城的一些楼盘，位于曾经的乱葬场和刑场上或者是紧邻曾经的乱葬场和刑场，租售已经受到一定程度的影响。这种情况下，营销策划中就必须要介入风水销营来扬长避短。
适合做主门的道路最好为二、三级马路，因为道路就为水，水为财。主门是整个小区的主纳气口，也是吸财之位。一般原则主门要在短边较佳，刚楼盘必形成外小里大的口袋状聚气形，使园区的吉气、生气不外泄。
如果马路太宽、太大，如城市干道，车流量大，相当于水太大、太急，这样的财，一个小区难以收留，也就当无财可言了
如果主门前的道路过窄，三级以下马路或小巷，也为不吉。会造成气路不畅，生气无法入小区。从使用方便的角度来说，因路窄也必会经常出现塞车等现象。
开发商在项目高矮楼宇的布局上应遵循风水原则，该北面高、南面低、东面高、西面低，这样方可达到项目楼宇的最佳采光，风水的角度便是吉祥。
楼宇排列忌形风口。楼宇比较多，有时会形成“风口”，对受风之极不利。
如果中间为路，特别为人流较多或可行汽车的路，且正对大门，则也不利。
要避免两座相邻的楼宇间距离太近，特别是高层建筑，太近会形成一道狭窄通道，通道处就相当于自然环境中的两山风口处，从科学角度或风水角度都不宜。
【一忌】相近楼宇间楼体棱角太突出，造成楼体间尖角互射，形成煞气，产生不利的风水效应。如香港中银大厦，像把擎天剑，锋利无比，对旁边的楼盘杀气腾腾。
【二忌】建筑上大下小，呈倒三角形，如东莞新海关大楼，上大下小，“摇摇欲坠”给观者以不舒服的感觉。
【三忌】建筑中空，像心脏被挖空了。
在风水全程营销中，景观布局非常重要，布置得当，会增加项目的吉祥程度，提高楼盘附加值，增加楼盘的卖点。北京星河湾不惜重金从智利引进两株价值40万元的名贵棕榈树，以达招财进宝。植物还可净化不良风水场。
景观风水局是，用得最多的是水景，因为中国传统认为“以水聚财”，水的形状和位置设置得当，必大利业主财源。
植物在风水布局中很重要，自古有“树茂则宅兴，树枯则宅衰”的观点。
楼盘过去曾做医院、墓地等，多栽种植物可吸收不良气场，净化风水。
售楼处的风水策划也是非常重要的，会直接影响楼盘的销售状况，策划出售楼处旺财旺运的风水形势，是营销策划的重要部分。
售楼处外观要有气势，内部要宽敞、明亮。
售楼处门前要个明堂，即大片空地，不单是停车需要，更是风水要求。
售楼处内部形状要方正或外小里大，坚决避免外大里小的退财形。
售楼处入门口处要留足空间，忌将沙盘置于入门明堂处，造成空间局促。
避免互相错位或尽端式的“断头路”，避免产生正对道路的建筑接受路冲。
道路系统争取南北、东西走向，同时还应避免正子午、正卯酉走向。
力求平直，避免弯曲；交叉道路求正交，避免斜交，忌剪刀煞地段。
“碧桂园”的发展现状
一年一个“碧桂园”的高速发展，将会呈现多个各具特色的“碧桂园”，满足不同的市场需求；
各有各精采的每个“□□碧桂园”，它们各自的品牌个性与“碧桂园”母品牌的共性将会是“碧桂园”品牌的充实和延伸；
结论：
“碧桂园”的品牌形象将影响今后各个子品牌的发展。
楼市概况
大规模、多功能、具各项完善生活配套设施的名牌优质盘受到追捧；
但硬件性的配套设施同质性十分严重，你有的会所我有；你有网球场我有；你有的泳池我有……
发掘软件性的个性差异，是跳离硬件同质严重的最佳手段。
我们的品牌现状
1、负责公司现有项目的前期策划和现有销售项目的策划工作。
3、服从公司的管理和调配，及时领导安排的各项工作任务。
任职资格
2、3年以上房地产公司开发策划工作经验，有房地产项目全程开发策划经历者优先；
3、具有丰富的房地产公司的项目规划、开发、策划、管理经验；
4、具备负责大型房地产项目实际操作经验；
5、熟悉项目规划、建筑全过程，熟悉房地产的实际流程规范；
6、有很强的组织协调、计划分析和多项工程的管控能力；
7、热衷于房地产行业，有团队精神，责任心强。
一、活动目的
1、促进开盘成交客户合同签订；
2、提升开盘售楼部现场人气；
3、促进项目开盘成交，制造凯悦城的声音，及快速去化房源。
三、活动地点
凯悦城售楼中心
四、活动前准备
2、电器的购买
4、水果糕点现场布置到位
五、活动内容
邀请凯悦城开盘，购房签约客户，将在售楼中心内部进行现场“砸金蛋得家电”活动，由项目经理对本次活动类容进行简单介绍，并传递前期购房客户，老带新活动政策，本次活动抽奖由当天购房客户现场抽取，产生以下奖励：
一等奖：笔记本电脑（2名）
二等奖：海尔冰箱（4台）
3000x2台=6000元1500x4台=6000元1000元x6台=6000元600元x10台=6000元
100元x90台=9000元
费用预估：33000元
三等奖：海尔洗衣机（6名）四等奖：微波炉（10名）
五等奖：榨汁机或电饭煲或加湿器（90名）
六、活动流程
（置业顾问全程接待，并一对一介绍，促进成交几率，深入挖掘潜在客户群）
七、活动费用
1、抽奖券数量：100张
抽奖箱：1个费用：100元
2、聘请婚庆公司费用：2500元
3、水果糕点费用：1000元
4、预计现场布置费用：费用：500元
5、小礼品购置费：毛绒玩具等20xx元
6、不可预计支出费用：费用：900元
7、家电费用：33000元
20xx年xx月，带着初入房地产策划界的兴奋和对xx深深的向往，我真诚地向公司奉献鄙人的全部智慧的决心，按照一个钜太人的要求严格要求自己的态度来xx谋求新的发展，默默许下积极向有一定深望、有一定功力的资深策划人靠拢。这个月以来，我一方面积极学习地产的专业前沿知识，经常向公司领导谈谈自己的看法、交流思想；
另一方面做好自己的跟盘项目、拓展自己的业务范畴。现将本人工作概括向领导汇报如下：
首先是思想和智慧的洗礼。通过潜心与公司主要领导的沟通，我认识到我们的公司不仅是一个具有整合推广光辉历史的专业服务团队，更是一个锐意进取，勇于创新，年轻有为，不断结合新的市场，把自己的有深度的思想推向发展商的队伍，从而增强了专业公司的独具魅力，也更增强了我奋发向上、要有所作为的想法。
一方面也看到了转型中的xx所面临的许多问题，我相信在钜太文化传播的领导下这些问题可以得到妥当的解决，并愿意为此奉献自己的力量，为“最强南昌，做大地市”的建构，为“拉开业务含量，扩张合作方式”的理性策划，为xx在“江西做成品牌”奉献自己的一切精力。
人无完人，我在追求自我完善的过程中，仍然存在各方面的不足与缺陷，在此要多谢xx的胸襟、度量与“礼贤下士”的明主、率真作风。
以上是我对自己工作方面的自我鉴定与总结，收获与不足并存，我将在今后的工作中继续总结经验，在xx的培养和带领下，发扬优点，摒弃缺
此致
敬礼！
汇报人：xx
五一
二、地点
售楼中心现场。
三、人员
工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。
四、拟邀贵宾
市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。
五、拟邀媒体
电视台、xx日报、新闻台等。
六、预定目标
对外传达开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大社会知名度和美誉度，体现美好前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立xx地区xx房地产开发有限公司积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
七、会场布置
1、主席台区：
主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为开盘庆典仪式。
3、礼品发放区：
4、贵宾休息区：
可放在售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。
八、开盘活动要点
1、室内外表现。
(1)彩旗(彩条)。
(2)盆景花卉：在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。
(3)气拱门、气球：在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。
2、现场表演活动内容：
(1)军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。
(2)腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。
(3)舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着美好的发展前景。
以“1000元当10000元，不买房也可以轻松赚一把”为活动宣传主题，吸引客户踊跃购房，形成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。
(1)为酬谢首批客户，开发商特斥资80万元，于xx月xx日现场发售购房VIP卡张，并免费赠送抽奖卡张。购房VIP卡每张卡统一售价xx元，卡面值分别为xx元、xx元、xx元三种，持卡人在购房时可冲抵与VIP卡同等金额的房款，购房VIP卡系无记名卡，可自由转让。抽奖卡奖品设置为购房券xx元xx名，购房券xx元xx名、物管费xx元xx名，均可冲抵房款，品牌电饭煲xx个，品牌电熨斗xx个，中奖率%，抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。
(2)现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，xx月xx日早上6：00开始接受排队。本公司将于20xx年xx月xx日上午8：00开始发送“排号出入卡”。获得“排号出入卡”后，每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。
(3)“购房VIP卡”在购房兑换时，必须与购卡收据一并出示，方为有效。
(5)本次活动对团购客户无效。
(1)拟定与会人员。于xx月xx日向与会领导发出请柬。
(2)提前准备好请柬，并确认来否回执。
(3)提前5天向气象局获取当日的天气情况资料。
(4)落实管辖范围内的`保安指挥和负责秩序工作。
(5)提前6天落实指挥和负责秩序工作。
(6)做好活动现场的礼品、礼品袋
(7)提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。
(2)工作人员15名；
(3)公司工作人员30名；
九、仪式流程
1、9：00—9：30所有工作人员进场。包括公司主要负责人及礼仪公司负责人、各类工作人员以及表演人员。
3、9：50—10：00贵宾由礼仪小姐引入会场。
4、10：00—10：08仪式开始主持人开场白介绍贵宾。
5、10：08—10：13公司总经理致欢迎词。
6、10：13—10：25舞狮表演。
7、10：25—10：35政府领导致辞、公司投资方代表致辞。
8、10：35—10：50主持人邀请政府领导、公司领导、及建委、房管局有关领导为开盘揭幕剪彩，吉庆礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮。
9、10：50—11：00主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。
10、11：00客户签约，开盘销售活动正式展开。
十、媒体
电视台录制开盘录像，制成VCD，作为开盘活动的资料。并由电视台制作新闻，报道整个开盘活动现场的情况，进一步扩大宣传。
房地产在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。某某商业城项目是某某房地产开发公司开发的精品物业，将成为某某市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
某某商业城座落于市城区北部的某某广场旁，是某某地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。
5、酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
1、入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20某某年5月份房交会期间开盘（或20某某年9月），可以抓住20某某年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个
启动高潮；在国庆节、20某某年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
2、区位交通：本项目地处某某广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。