《昆山市物业服务收费管理实施细则（草案）》征求意见公告
《昆山市物业服务收费治理实施细则》差不多列入市政府规范性文件制定打算，该文件旨在规范我市物业服务收费行为，爱护业主和物业服务企业的合法权益，文件与宽敞市民、企事业单位的日常生活、生产紧密有关，因此，按照《江苏省规范性文件制定和备案规定》的有关规定，现将草案全文公布，广泛征求社会各界的意见，以便进一步修改完善。各界人士能够将书面意见于9月6日前通过信函、传真、电子邮件等方式送昆山市人民政府法制办公室。
昆山市人民政府法制办公室
二○一○年八月二十七日
昆山市物业服务收费治理实施细则（草案）
第一条为规范本市物业服务收费行为，爱护业主和物业服务企业的合法权益，按照《民法通则》、《物权法》、《物业治理条例》、《苏州市住宅区物业治理条例》和国家进展和改革委员会、建设部《物业服务收费治理方法》，省物价局、住房和城乡建设厅《江苏省物业服务收费治理方法》，
苏州市政府《苏州市物业服务收费治理实施方法》等法律法规及有关规定，制定本细则。
第二条本细则适用于本市行政区域内，符合国家物业治理企业资质要求的物业服务企业，对各类物业实施治理提供服务的收费行为。
第三条本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和有关场地进行修理、养护、治理，爱护有关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条政府提倡并引导通过公布、公平、公平的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓舞物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条市价格主管部门会同市物业行政主管部门负责本市物业
服务收费的监督治理工作。
第六条物业服务收费应当遵循公布、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，按照物业服务成本、法定税费和合理利润确定。
第七条物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费按照物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情形，分不实行政府指导价和市场调剂价。
一般住宅的物业公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务
收费，实行政府指导价。
非一般住宅（小区区域规划户型建筑面积全部大于144㎡的商品住房、各类不墅、低层住宅、高级公寓等)以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或同意托付开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调剂价。
第八条实行政府指导价的一般住宅公共服务收费，实行等级收费治理制度，今后逐步向分项目收费治理过渡，并适时调整和定期公布。各等级基准收费标准见附件一，具体执行标准可上下浮动20%。住宅物业治
理服务标准参照省质量技术监督局公布的《江苏省住宅物业治理服务标准》综合评定。
对未实施等级收费的物业，要按照物业治理规范要求，实施等级服务收费。
对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业，公共服务收费标准可由业主与物业服务企业协商确定。
第九条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅物业的开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，应当签订书面的前期物业服务合同，并向价格主管部门备案。
前期物业治理时期，一般住宅物业的开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的，应当经价格主管部门核准；非一般住宅物业公共服务费应当向价格主管部门备案。
业主大会尚未成立，住宅物业公共服务费收费标准因成本变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公布方式，征询业主意见，一般住宅应经价格主管部门核准后执行，非一般住宅应当向价格主管部门备案。
住宅前期物业治理期间变更物业服务企业的，应按规定程序重新确定物业服务收费标准，一般住宅应经价格主管部门核准后执行，非一般住宅应当向价格主管部门备案。
第十条对开发建设单位通过规范的招标方式选择前期物业服务企业，价格主管部门和物业行政主管部门应加大对开发建设单位前期物业公共服务收费标准适用条件的治理。价格主管部门和物业治理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督治理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。
一般住宅的前期物业治理服务标准应由开发建设单位参照省质量技术监督局公布的《江苏省住宅物业治理服务标准》在招标文件中明确，物业服务企业按照招标文件中明确的服务标准确定服务等级进行合理报价。中标物业服务企业和业主签订前期物业治理服务协议约定的前期物业治理服务标准应和招、投标文件中一致。
一般住宅前期物业治理实行公布招标或邀请招标的，物业服务企业应在签订《前期物业治理托付合同》后十天内持以下材料报市价格主管部门备案：
1.市物业治理主管部门出具的中标证明；
2.开发建设单位出具的中标通知书；
3.物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件；
4.招标文件、投标文件。
5.前期物业治理托付合同。
第十一条业主大会成立后的一般住宅公共服务费收费标准，在价格主管部门公布的政府指导价范畴内，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
第十二条实行市场调剂价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定执行；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
市价格、物业行政主管部门应加大对实行市场调剂价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业有关各方合理约定物业收费及有关事项。
第十三条物业服务收费能够采取包干制或酬金制等形式约定。具体方式由业主大会与物业服务企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业服务企业与业主在《前期物业治理服务协议》中约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十四条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。