①“√”是税法定义的纳税义务人及需要缴纳的税种；
②“×”是税法定义的纳税义务人及不需要缴纳的税种；
④“税”的征收主体是税务机关和海关,而“费”的征收主体是行政事业单位和行业主管部门。
1、什么是“满五唯一”？
2、什么是“满二唯一”？
姜大侠买房省钱记
姜大侠工作努力，收入见长，想买套房子过上安居乐业的生活。于是，到房屋中介咨询，店长大明白接待了他，并向他推荐一套房龄7年的房子。姜大侠说我想要一套比较新的二手房。大明白会心一笑，算了一笔账，让姜大侠恍然大悟。
店长讲解时假设了3套房子，分别是“满五唯一”、“满二”及“两年以下”的住房，房价（不含税）都是300万、房子的原值是260万、面积是100平米。我们看下这3套二手房在交易时涉及的税费：
②城市维护建设税税率为7%（所在地是市区）；
教育费附加税率为3%；
地方教育附加为2%；
增值税及附加为5%+5%×（7%+3%+2%）=5.6%，因税收优惠，城建税及附加减半征收，所以增值税及附加最终是5.3%；
③契税：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收；
④个人所得税：假设当地个人所得税核定征收税率为1%；
⑤印花税：个人销售或购买住房的房屋销售合同暂免征收印花税，但买方在取得房屋产权证环节的5元贴花，本表计算时忽略。
⑥根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13号）中的规定，城市维护建设税及教育费附加和地方教育附加可以在50%的税额幅度内减征。
②“×”是税法定义的纳税义务人不涉及缴纳的税费；
③印花税：非住房在交易时，房屋销售合同按万分之五征收印花税；
④城建税及附加：以实际缴纳的增值税为计税依据。
（一）旧房如何界定
以下是部分省、自治区、直辖市的规定：
名称
新旧房界定标准
文件依据
上海
新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税;如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房
沪地税地[1995]38号
成都
成地税函发[1995]158号
广西
桂财税字[1995]第28号
北京
凡是已使用一年以上的房产均属旧房。
京财税[1996]645号
河南
房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
京地税地[2008]92号
豫财税政字[1998]61号
海南
二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用，作为固定资产核算的房产、非房地产开发企业自建自用超过一年的房产，均适用转让旧房的土地增值税政策。
琼地税发〔2009〕104号
深圳
购买使用5年（含5年）以上的房屋为旧房。
深地税发[2006]259号
深地税发[2009]24号
深圳市地方税务局公告2015年第1号
安徽
皖地税政三字[1997]277号
山西
新建房是指建成后未使用或使用未满一年的房产；凡是已投入使用满一年的房产均属旧房。
晋财预字[1995]第125号
湖南
湘财[1995]财税字第213号（废止）
新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售(或视同销售)取得房屋所有权证(或办理房屋产权登记)后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。
湘财税[2015]13号
江苏
土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。
苏财税[2007]45号
云南
（95）云财税政字第18号
吉林
新建房是指建成后未使用的房产，凡已使用的房产均属旧房。
吉地税地联字[1995]170号
辽宁
辽地税发[2007]102号
河北
冀地税发[1995]71号
新疆
未使用或使用未超过五年的房屋为新建房。（废止）
新地税三[1997]27号
未销售且未使用的房屋为新建房，使用包括自用及出租。
新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号
浙江
凡新建完工可投入使用的房产为新建房，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。
[95]浙地税第38号
福建
新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房，新建成投入使用一年以内的房产，按新房处理。
闽财税政〔1995〕058号
重庆
渝地税发[2007]214号
以下情形房产，再转让属于转让旧房：1．单位和个人对外取得（购置、接收投资、抵债、受赠、交换等）的房产；2．房地产企业以外的其他单位和个人建造的房产3．房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产。
重庆市地方税务局公告2014年第9号
黑龙江
地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年现在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
黑地税发[2007]119号
湖北
鄂财税发[1995]544号
（二）扣除项目金额如何确定
1、财税字[1995]48号第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
成新度折扣率（成新率），是指按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。其常见的评定方法有两种：年限法和评分法。
年限法计算公式：成新度折扣率（成新率）＝尚可使用年限÷总可使用年限*100%
评分法计算公式：成新度折扣率（成新率）＝结构部分合计得分*g+装修部分合计得分*S+设备部分合计得分*b
g、s、b分别为结构部分、装修部分和设备部分的评分系数。
C、重置成本价，又称现行成本，是指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额。也就是说，旧房及建筑物的重置成本价是指对旧房及建筑物按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所花费的成本费用。并不是按当年建造时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所花费的成本费用。
D、《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]110号)第十一条规定，在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：
(2)隐瞒、虚报房地产成交价格的。
(3)提供扣除项目金额不实的。
(4)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
注：税收政策要求转让旧房时进行评估是考虑到房产一般使用年限较长，物价、人工费、材料费等成本费用较房屋建成时都会有所增加，假如仍然按房产原价计算增值额税负会很高，反过来，如果按现在的物价计算重置完全成本价后再乘以成新度折扣率来确定价格，就考虑到了物价的变化因素，会使土地增值的税负更加合理。
（三）三种方法下土增税税负比较
【案例】某省自然人吴某于2015年10月8日向房地产发公司购买商铺120平方米，价款50万元，购买时已经缴纳契税及印花税，并取得产权证、契税完税证（税款20000元）及发票。2020年10月25日，吴某将商铺转让给刘某，含税价格120万元。假定该商铺经过合法的资产评估机构评估重置完全价值140万元，折新率60%。支付评估费20000元，并取得合法票据，吴某持有该商铺期限5年。
增值税征收率5%，城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加1%，印花税0.005%，根据上述资料，计算吴某需要缴纳的土地增值税。
1、应纳增值税
根据增值税政策，吴某转让商铺时可以选择差额征税。
应纳增值税＝（含税销售价格－购置价格）÷（1+征收率）*5%
＝（120－50）÷（1+5%）*5%
＝3.33（万）
2、应纳城建税、印花税及附加
（1）应纳城建税及教育费附加＝3.33*（7%+3%）＝0.33（万）
（2）应纳印花税＝120*5/万＝0.06（万）
3、应纳土地增值税的计算
方案一：按评估价计算
（1）收入＝120－3.33＝116.67（万）
（2）扣除项目金额
①转让旧房成本＝140*60%＝84（万元）
不再考虑购买时缴纳的契税，在评估“重置完全价值”时已考虑在内。
②转让过程中发生的税费＝城建税+印花税+教育费附加＝0.33+0.06=0.36（万）
③评估费：20000.00（元）
扣除项目金额合计：84+0.36+2＝86.36（元）
（3）土地增值额＝116.67－86.36＝30.31（万）
（4）增值率＝30.31÷86.36＝35.1%%
（5）应纳土地增值税额＝30.31*30%＝9.09（万）
方案二：按旧房及建筑物的扣除成本计算
①转让旧房成本＝50*（1+5%*5）＝62.5（万）
③张山在购房时缴纳的契税：2万元
④评估费：2万元
扣除项目金额合计：62.5+0.36+2+2=64.9万元
（3）增值额＝116.67-64.9=51.81万元
（4）增值率＝51.81÷64.9＝79.83%
（5）应纳土地增值税额＝51.81*40%-64.9*5%＝17.46（万）
方案三：核定征收率计算。假如吴某既不能提供购房发票，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，税务机关可以采取核定征收方式，即应纳税额=计税价格*核定征收率（假定为15%）=116.67*15%=17.50万元。
（四）土增税核定征收的具体规定
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此外，有些地方可采取核定收入的计算方法，如《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》（2020年第7号）第五条第（三）款规定，对非个人转让旧房及建筑物符合核定征收情形的，可参照本公告第二条第（一）款、第（三）款执行。该公告第二条第（一）款规定，转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由，或者申报不实等情形的，税务机关可核定其收入。
1、从税法看，卖方应承担更多税金
4、印花税免征或者减征的常见情形
例如，北京在2011年出台过规定：住房买卖经纪服务收费标准均下调0.5%，为成交总额的0.5%-2%。
武汉在2013年规定由买卖双方与房地产经纪机构在房屋成交价格总额0.5%-2.5%的范围内协商确定。
所以目前的房地产交易市场中的中介费标准，国家没有做出统一规定。大部分是在原来的基础上调整，上调时以房产中介内部规定和当地市场为参考要素。