国家发改委和住建部近日发布公告，决定下放房地产经纪服务收费管理权限，各地可以视情况决定实行政府指导价管理或市场调节价。这也就意味着，对房屋中介的收费限制在中央政策层面被解除，房屋中介费将面临集中上涨的压力。
房屋中介费该不该涨？房屋中介费到底收多少才合理？这在中介行业是争议了很久的话题。这一次两部委在房价低谷期做出政策上的松绑，对很多中介公司来说都是一个利好。据媒体报道，上海多家中介已经酝酿涨价。而北京方面，各家中介公司正在协商以中介协会名义集体向北京市发改委提出上调中介费的建议。伟业我爱我家副总裁胡景晖证实了这一消息，在他看来，现在国内的房屋中介收费水平偏低。但复旦大学房地产研究中心主任华伟却有不同的观点，他认为，关于国内房屋中介费偏低的说法是断章取义，因为中国整体上的成交成本比国际高。房屋中介费，到底要怎么收才合理？
房产中介重构交易链
当下，是房地产中介公司“求变”的时刻。7月22日，第一太平戴维斯于北上广深宣布，将全面升级中国现有的物业管理服务。无独有偶，就在之前，合富辉煌和世联行同时牵手搜房。其中，搜房与合富辉煌分别出资3亿、2亿人民币，组成一个房地产金融集团。
其实，第一太平戴维斯想做的更多。如果将这家公司所说的物业管理理解成绿化、清洁、保安，显然忽略了这家国际物业顾问的“野心”。它的升级甚至也不是花样年控股所说的做“社区服务消费”，而是通过包括基础性物业管理在内的一系列经营、管理工作，实现资产保值增值，最终把物业转让，实现收益。
第一太平戴维斯统计，现时全国共有400亿平方米各类物业。预计到2020年，中国还将新增300亿平方米各类物业。在房地产存量和增量集中放量的同时，整体资产周转率却在下降。一个直观的例子是，今年以来，一线城市二手房市场持续低迷。至6月份，北上广深四个城市二手房全部出现量价齐跌。一手物业的大宗交易亦屈指可数。
为什么会这样？主要的原因有整体经济低迷，部分城市或地区供应过剩等等。在发达的海外市场，地产行业分工细化，资产证券化成熟，在各种市场参与者各司其职、资金渠道畅顺的情况下，房屋这种固定资产最能抵御经济周期。而在国内，房地产市场分工不够细化，多种类型的资本没有入场投资的“许可证”，能投资整栋物业的不是银行就是国企央企。开发商背负着每天计算利息的贷款资金，承受不了长周期的经营维护。国内房托基金渠道被堵死，可被视为堵死了一个长期培育优质资产的重要平台。于是，国内的开发商仍然是单纯的开发商，只能建房子卖房子，无法成为运营商。因此，一所房子被制造出来，只能经历其简单的“生命周期”，即从生产制造到残旧破损的自然周期，但无法抵御“经济周期”的波动。一旦经济低迷，只能闲置。而地产中介是吃房屋周转这碗饭的，没有周转就没有收入。所以部分地产中介选择重构交易链，例如前面说过的垫付资金。
第一太平戴维斯表示，可为开发商、海外投资者、基金公司及单一产权业主提供整体资产管理方案。当海外基金受国内法律法规限制，无法投资内地物业，该公司可以利用其国际化平台，提供专业评估以及在海外做融资方案。而不管是提供资金，还是整体资产管理，都是为着同一个目标：打通资金渠道，提高物业周转率。
这家公司认为，当前的形势对于房地产市场上的开发商、物业持有者而言，是“黎明前的黑暗”。在资本的强力推动下，中国房地产的产业链在发生变化。巨大的房地产存量市场已经形成，未来5-15年间，将是中国房地产资产存量与增量的集中放量期，也将是房地产资产管理企业的最佳成长期。
按照这种说法，当前对地产中介而言，既是最坏的时期，也可以通过求变而成为最好的时期。
中介费，市场化才是王道
对于中介收费标准将进行的变革，不少中介公司认为这是行业的一件大事。
伟业我爱我家集团品牌推广经理孔丹认为，中介公司首先要保障服务交易顺利完成，这一部分将作为各家公司的固定收费，而各家公司可以根据各自优势，提供一些个性化增值服务的付费项目。但即使调整，也不应比现有价格涨多少，要考虑消费者的承受能力。据了解，现在中介费一般都是按照总房款的2.7%收取。当然，这是利用政策漏洞打擦边球的做法：此前，发改委要求中介费不超过2%，但实际操作中，二手经纪公司通过拆分业务内容、利用政策漏洞打擦边球的办法，普遍按照2.7%收取中介费。其中包括2.2%的中介费和0.5%的保障服务费(担保费)。
虽然各家中介收费费率都一致，但在现有冷清的市场情况下，为了促成成交，中介收费也出现折扣。作为中介费最为坚挺的链家地产，目前也有折扣可寻。北京市昌平区回龙观地区链家地产一位经纪人向记者表示，现在通过区域经理、门店经理手中的权限，中介费可以优惠至2.2%。我爱我家、鑫尊地产、21世纪不动产等中介公司，也可在2.7%的基础上打7折或8折。
不过，一位业内人士向记者表示，中介费打折并不会对市场成交起决定性作用，是否成交，还是看购房人是否看中了该房源，而不会为了中介费便宜而买下某套房。相对来说，市场火的时候，中介费更加坚挺，而市场冷淡时，中介费也会有所松动，这也是市场化的一种表现。（本刊综合整理）