CIH中国房屋管理研究2020-11-2308:33:03
日前，青岛市住建局等七部门联合发布了《关于支持物业服务企业开展中介服务促进房地产中介服务行业健康发展有关意见的通知(征求意见稿)》（以下简称《通知》）。
明确表态鼓励物业开展房地产中介服务，实现线上交易服务，支持物业服务企业做大做强。
征求意见稿一出，立即引发了物业和中介行业的热议。业内人士认为，青岛的政策具有很强的试点性质，若是此类业务可以涉足，并推广至全国，会使整个物业管理行业出现大变局。
1.
纵观整篇意见稿，对物业服务企业开展中介服务在政策、资金与技术方面均有扶持。
具体来看，政策方面，鼓励物业服务企业开展房地产中介服务。
一方面物业服务企业可拓展自身经营范围，增加“房地产经纪”、“非居住房地产租赁”、“住房租赁”经营内容，为房地产开发企业代理销售新建房屋、为业主代理转让、出租物业专有部分等开展中介服务；另一方面鼓励物业服务企业与房地产中介机构之间、物业服务企业之间加强合作，信息资源互通共享，充分发挥各自业务优势，补齐业务短板，实现公平竞争、良性互动、跨界经营，构建物业服务企业、房地产中介机构多方参与的多元化服务新业态、新模式。
资金方面，给予物业服务企业财政补贴或奖励。
原则是“合理收取”财政奖补”，由物业服务企业按照中介合同约定收取费用外，对办理住房租赁合同网签备案业绩突出的企业，按规定给予财政补贴或奖励。
技术方面，支持物业服务企业实现线上交易服务。
一是推进“互联网+物业”的深度融合和产业延伸。引导物业服务企业逐步改变单纯依靠物业服务费盈利的传统模式，加快创新发展，拓宽服务范围，完善服务功能，增强服务能力。
二是推行交易合同线上签约。业主委托物业服务企业提供中介服务，物业服务企业开展中介合同网签备案。
三是实现网签信息共享便民。房屋主管部门将房屋交易合同网签备案信息共享给教育、公安、金融、税务、住房公积金、不动产登记等部门或机构。经网签备案的住房转让、租赁合同，可作为子女入学、户籍（居住证）、银行贷款、住房公积金、涉税、法人工商注册等依据。
除此之外，《通知》还对物业服务企业从事房地产中介活动进行了规范。
一是支持物业服务企业做大做强。鼓励物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式开展房地产中介服务，发展一批以品牌为龙头、资本为纽带，实现跨地区、跨行业、跨所有制、连锁扩张的现代物业服务企业。
二是优化物业中介业务办理。物业服务企业办理中介经营范围后，可随时登陆平台申请网签用户注册，接受业主委托提供房屋出售、出租等中介行为。
三是规范物业中介活动行为。物业服务企业及其中介人员规定依法开展房屋中介活动，同时搭建物业服务与中介服务信用档案和信息发布平台，完善物业中介活动信用评价制度。
2日前，青岛市住建局等七部门联合发布了《关于支持物业服务企业开展中介服务促进房地产中介服务行业健康发展有关意见的通知(征求意见稿)》（以下简称《通知》）。
2.
事实上，在《通知》发布之前，全国就已有很多物业服务企业涉足了房地产中介服务。
克而瑞物管研究总监汤晓晨告诉物业深度观察：
在增值服务这块，行业内非常看好中介服务。从2018年至今，很多大中型的物业服务企业都在做这块的业务，而像万科物业、绿城服务、龙湖服务这些头部物企甚至成立了自己的租售品牌，并将房地产中介服务外拓到了其他开发商的小区里。
经了解，物业深度观察发现，目前物企从事房地产中介服务的方式大抵分为三类：一类是在物业自主经营；一类与第三方合办；还有一类干脆剥离出原有的公司，成立专门从事房地产中介服务的公司。
不论是上述哪类，其所提供的服务都尽量与房地产中介公司无异，即包括二手房买卖、房屋租赁、银行贷款、产权过户等等房屋租赁与买卖全流程的服务。只不过，对于大部分物业公司来说，这些业务被归为增值服务。
从目前的成效来看，大多数物企的房地产中介业务还处于初级阶段，成交量远不敌同片区的中介公司。
但也有例外。
比如金地物业，其中介业务在济南和烟台开展得较好，在全国很多项目房屋买卖业务市场占有率甚至超越中介。
如若能达到较高的市占率，这项业务对于物企来说无疑是一块诱人的蛋糕。而让物企对此感兴趣原因还在于其自身也具备切这块蛋糕的先天优势。
北京世纪金源物业管理有限公司副总经理魏贞明告诉物业深度观察，为了发展这项业务，世纪金源专门成立了一家独立法人公司进行经营。在他看来，物企至少在以下三个方面具备独特优势。
第一是房源优势。在二手房销售的过程中，看房是必不可少的一步。而不论是通过哪个中介带进小区看房，都需要在门口登记。因此，物业管理公司能够全面地掌握所辖小区在售房源的信息。而对世纪金源这种同时在管同一片区多个小区的物企来说则可掌握更多小区的房源，为客户实现跨小区的房源推荐。
第二是业主黏性方面的优势。由于接触点多，物业人员与小区业主之间的熟悉度与信任度天然地超过中介。以世纪金源为例，一个物业人员管理300户，这个物业人员对其管辖的300户业主比较了解，且平常有许多诸如报修维修等接触点增进其与业主之间的联系及互信关系。
第三是成本优势。一般而言，做中介服务分为场地成本与人员成本两大块。有的物企直接将场地设在物业服务中心里，让成本进一步降低。而相较低廉的成本，租售一套房产的利润却十分可观。
尽管优势显著，但多位业内人士表示，对比房地产中介公司，物企有着自身的短板。具体可归纳为以下几点：
首先，房源局限性较大。物企的房源范围较小，基本上局限于所辖小区。因此，他们往往只能推荐自己小区的房子，或者说自己开发商旗下的房子。而房地产中介公司通常手握不同区域与不同楼盘的房源，可以给客户提供更多的选择。
其次，客流量问题。不少物业公司在选择门店的时候直接开在物业用房内，在节约成本的同时，也带来了一个问题，那便是位置不是特别好。即使有物企选择开设在小区门口，也只有自然到访的流量。而传统的中介公司大多选址在黄金位置加上推广效应，客户到访量更大。而在线上流量这块，大型房产中介公司的优势更为明显。目前不论是租房还是买房，都是先通过网上看房，在获取互联网端口流量方面，大型房产中介公司做得要比物业服务公司好很多。
此次《通知》的发布为物企开展房地产中介服务打了一剂强心针，多位业内人士表示这将是物企发展增值服务、提高经营收入的一次机会。
汤晓晨在接受物业深度观察采访时分析，从过去政府并不对物企开展非基础服务方面有所认可，到现在的青岛官方明确认可物企开展房地产中介服务，肯定会给物企开展这一业务带来信心，让他们敢于放开手脚去干。而从物业管理行业的层面上来看，它会有一个试点和示范的效应，其他地区的物企也可以尝试去推动一些政策方面优惠及扶持。
上海嘉定区一位房地产中介门店经理称，其管辖的片区内有不少小区的物业正在从事中介服务。在走访这些小区时，物业深度观察发现有的小区直接设立了租售中心，有的则在小区访客登记处向看房人偷偷塞名片，更激进的做法是在小区内发现带看人员进而上前联系看房人。
该名门店经理告诉物业深度观察，为了防止带看过程中被小区物业人员截流，他们目前的做法是提前告知客户不予理会，甚至选择从地下车库绕道看房。未来如有更多的小区物业开展中介业务，将进一步增加他们的带看难度。
竞争的另一面，也有合作。深度走访市场时还发现，有不少物企与中介选择的是互利互惠的方式，即物业员工向中介提供房源信息，一旦房源成交，中介给物业一定比例的提成。
对于未来中介市场，汤晓晨在接受物业深度观察采访时谈到:
竞争操作并不能长久，这个领域肯定会慢慢走向开放合作。
事实上，物企与中介有着合作的基础。对于中介来说，物企有他们所需要的众多房源，而中介也有物企想要的客户。如果双方能够合作，将会是双赢的局面。
而在此次青岛的文件中也明确鼓励服务合作创新。
《文件》提出，鼓励物业服务企业与房地产中介机构之间、物业服务企业之间加强合作,信息资源互通共享,充分发挥各自业务优势,补齐业务短板,实现公平竞争、良性互动、跨界经营,构建物业服务企业、房地产中介机构多方参与的多元化服务新业态、新模式。
但就现状而言，目前的合作方式还是停留个人与项目层面，效果不佳。
对于探索何种合作新模式，汤晓晨建议应提升到公司对公司的层面，让物业服务企业与大型房地产中介坐在一起去谈更好的合作方式，达成一个长效的机制。“从长久来看，大家需要探索一个好的机制把物企与中介粘合起来，而这其中关键的就是设计怎样的机制去进行利益分配。”汤晓晨说。
其实，无论是竞争还是合作关系，对于消费者来说无疑都是多了一种选择。而青岛市住建局此次发布《通知》的目的归根到底是为了促进中介市场的健康发展，从而为人们提供更好的居住服务。
而对于行业本身而言，未来究竟是双方抢蛋糕，还是一起把蛋糕做大，让我们拭目以待。