1.指数走势：2023上半年50城住宅平均租金累计上涨0.41%
2023上半年，住宅租金温和上涨。随着新冠疫情防控政策优化，社会经济逐渐复苏，人口流动性有所提升，租房需求逐渐释放，2023上半年全国重点50城住宅平均租金累计上涨0.41%，涨势温和。分月度来看，1月份，受春节假期影响，租赁市场处于传统淡季，50城住宅平均租金环比下跌。2-5月，随着外来务工人员返城、节后“换岗季”到来，租赁市场行情有所升温，租金环比连续上涨，但涨幅逐渐收窄。6月份，受高校毕业生入市带动，住宅租金环比涨幅再度扩大。据中指研究院测算，6月，全国重点50城住宅平均租金为36.9元/平方米/月，环比上涨0.12%，涨幅较上月扩大0.06个百分点，但同比仍下跌1.06%。
图：2021年7月至2023年6月50城住宅平均租金走势
2.城市租金：2023上半年20个重点城市住宅平均租金累计上涨
从城市租金水平看，北京、深圳、上海租金水平明显领先，多数城市租金介于20-40元/平方米/月。6月，北京、深圳、上海三个一线城市住宅平均租金均在80元/平方米/月以上，明显高于全国其他城市，其中北京平均租金为91.8元/平方米/月，居各城市之首；杭州、广州、厦门、三亚和南京5个城市租金在40-60元/平方米/月之间；福州、珠海、苏州等37个城市租金在20-40元/平方米/月之间；太原、呼和浩特、徐州、银川、北海5个城市租金在20元/平方米/月以下。
从年度涨跌幅来看，20个重点城市租金累计上涨。具体来看：石家庄、西安、深圳累计涨幅在2.0%以上；天津、北京、三亚等10个城市累计涨幅在1.0%-2.0%之间；青岛、珠海等7个城市累计涨幅在1.0%以内。温州、郑州、徐州等16个城市累计跌幅在1.0%以上，其中温州跌幅最大，为4.31%；沈阳、海口等14个城市累计跌幅在1.0%以内。
租客画像
为充分反映居民的租房状况，了解居民当前的租房情况、租房偏好和痛点问题，中指研究院于2023年7月对全国租户开展了问卷调查，共收回9878份有效租客样本。根据调查结果，我们从租客基本特征、租赁行为特征和租房偏好与观念三大方面对租客画像进行了刻画。
租客基本特征：据调查结果显示，受访租客以毕业五年以内的高学历青年群体为主，其中65%租客学历在本科及以上，而学历在大专及以上的租客中，近八成毕业年限在5年以内。从收入维度来看，超70%租客群体家庭月收入在1万元以下，且与2022年底调查结果相比，家庭月收入低于5000元的租户占比提高了9.4个百分点。
1.租赁行为特征：整租两室为主流，60平以下小户型需求旺盛
租住方式：七成以上租客选择整租
调查结果显示，73.5%的受访租客选择了整租，超五成整租租客租赁了两居室。26.5%的租客选择了合租，并优先选择与朋友、同事、同学一起合租，对与陌生人（仅18.3%）合租较为抵触。从租住面积分布来看，超六成租客租住面积在60平以下，租住90平以上房屋的租客占比不足15%。
租金水平：60%以上租客月租金在3000元以下，租金整体稳定
据调查结果显示，受访租客月租金主要集中分布在3000元以下，合计占比64.8%，3001-5000元区间占比为20.4%。
关于近一年的租金变化，12.9%的租户感觉有所下跌，七成左右的租户感觉近一年租金未变或涨幅在5%以内。
租赁月份：近七成租户在2-5月份开始租房
调查结果显示，21.8%的租户在2月份开始租房，21.6%的在3月份开始租房，累计超九成租户在上半年租房，可见上半年是租赁市场的旺季。从租约期限来看，近七成租约期限在1年及以内，租约期限在2年及以上的仅占6.6%。另外，33.9%的租户平均在1-2年内会换租一次，超八成租户会在3年内换租。
图：租赁月份分布
表：租客租房痛点分析
租房痛点：房屋质量差、房东/室友难相处、中介不规范
调查结果显示，关于租房曾遇到的问题，有三成以上的租客选择了房屋质量差、房东不好相处、房东或中介哄抬租金、遇到黑中介。另外，室友不好相处、维修责任无人承担也是部分租客的痛点。
从调研结果来看，目前租赁市场中哄抬租金等不规范行为或仍突出，市场监管仍有待进一步加强。
换房原因：收入预期降低是最主要原因
调查结果显示，62.4%的租户在本次租约到期后计划换房。其中，“收入预期降低，换到更便宜的房子”是租户换房的最主要原因；另外，34%的租户为了提升居住品质，想换面积更大或环境更好的房子。
表：租客换房原因
未来住房规划:超五成计划在本地置业，近三成打算长期租房
关于本地无房租客未来的购房规划，五成以上租客倾向攒够首付后在本地置业，但也有近三成租客计划长期租房，仅13.1%的租客选择回老家或房价更低的城市购房。
图：本地无房租客未来住房规划
通过与年龄结构进一步交叉分析发现：第一，25-39岁年龄段的租客在本地购房意愿更强，这部分群体是适龄置业人群，计划本地置业占比近六成。第二，20岁以下租客群体选择未来长期租房的比例较高，一方面可能是新生代群体的住房观念在逐步改变，另一方面或源于对未来规划尚不明确。
2023上半年住房租赁政策总结
1.中央政策：搭建住房租赁金融服务体系，强化行业发展规范
2023年上半年，中央出台的住房租赁重点政策中，超八成涉及对行业融资的支持，另有部分政策聚焦租赁住房的市场培育与规范发展。
3月，保租房公募REITs发行再获新利好。国家发改委、证监会同天发文进一步加大对保租房REITs的支持力度，保租房REITs发行门槛有所下降：（1）非特许经营权、经营收益权类项目预计未来3年每年净现金流分派率要求从4%降至3.8%；（2）充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次发行基础设施REITs的保租房项目，当期目标不动产评估净值要求从10亿元降至8亿元。
4月，国家发改委在新闻发布会上提出支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，鼓励社会资本参与盘活存量资产。5月，央行在下一阶段的主要政策思路上，提出继续推动租赁住房贷款支持计划落地生效，加快完善住房租赁金融政策体系。6月，央行等部门发文鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施REITs等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，依法合规加大对保租房的建设融资支持力度；中国银行间市场交易商协会发文鼓励企业在租赁住房等领域开展证券化融资创新，重点支持租赁住房等领域通过发行类REITs有效盘活存量资产。
综合来看，2023年第一季度，住房租赁行业多项创新性金融支持政策落地，住房租赁行业金融服务体系初步形成完整闭环，二季度政策导向则注重现有支持政策的强调及延伸。
2.地方政策：继续多渠道筹集租赁住房，租房提取公积金业务明显优化
表：2023上半年各地出台的住房租赁重点政策分类汇总（不完全统计）
政策培育：地方租赁政策体系持续优化，融资环境进一步改善
积极完善住房租赁政策体系：2023年上半年，深圳、青岛完善了本地保障性住房体系。广州结合实际工作中出现的问题，重新印发保租房认定办法并出台配套文件。开封、信阳、漳州等地发布保租房实施意见及保租房项目认定办法等。
积极推进基础设施REITs发行，加大力度支持民间投资：2023年上半年，为盘活存量资产扩大有效投资，广东、山西、陕西及上海、深圳、重庆等省市发布政策推进基础设施REITs发行，保租房REITs发行环境继续改善。
供给侧：积极盘活存量，落实“纳保”优惠政策，扩大租赁住房供给
地方积极落实中央号召，盘活存量，多渠道筹集保租房：2023年上半年，深圳、海口等地发文指导本地保租房筹集工作。在具体的筹集方式上，广东省发文要求增加租赁住房用地供应，广州、漳州等地发布“非居改保”实施意见；安徽、哈尔滨、洛阳等地发文支持利用闲置低效国有住宅或回购存量商品住房、公寓的方式筹集保租房等租赁住房；深圳发布《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，指导城中村住房规模化租赁改造工作。
明确保租房优惠政策兑现，提升企业“纳保”积极性：上半年，厦门、济南先后发文进一步明确保租房项目优惠政策事项，确保金融、土地、财政、税费、用水电气等优惠政策兑现，为企业“纳保”营造良好的政策环境。
需求侧：聚焦公积金服务优化，租房提取政策进一步向多子女家庭和政策性租赁住房倾斜
租房提取公积金政策整体优化，且进一步向多子女家庭及政策性租赁住房倾斜。2023年上半年，海南省、北京、重庆、成都、南京、郑州、无锡、佛山等地多次发文进一步优化租房提取住房公积金业务，优化的形式主要包括提升至租房提取公积金限额，优化租房提取公积金方式及次数等，且针对多子女家庭或租住公租房、保障房等政策性租赁住房的家庭，普遍设置额外的照顾政策，如大幅度提升公积金提取限额或增加可提取次数、将公积金直接划转保租房运营方等，部分城市甚至针对多子女家庭或租住政策性租赁家庭，租房提取额不受月缴存额限制。
整体来看，2023年上半年，住房租赁政策体系得到进一步的优化完善。中央层面，几项创新性的住房租赁金融支持政策集中出台，住房租赁行业金融服务体系初步形成完整闭环，行业融资环境明显改善。地方层面，一方面继续推动多渠道筹集租赁住房，另一方面聚焦需求端租房提取公积金业务的优化，强化市场监管，规范行业标准及秩序，推动行业健康有序发展。
2023上半年长租公寓企业格局
1.市场格局：TOP30企业累计开业规模近百万间，房企系项目拓展优势突出
开业规模榜：万科泊寓、龙湖冠寓开业房源均在10万间以上
从开业规模来看，据中指研究院统计，2023上半年，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达91.6万间。TOP30企业平均开业规模约3.1万间，其中只有8家开业规模在3.1万间以上。TOP5企业累计开业规模达49.2万间，占TOP30总规模比重达53.7%，头部企业规模效应显著。
具体企业来看，万科泊寓依旧凭借17.1万间的开业规模傲居榜首，龙湖冠寓开业11.6万间，居第二位，房企系长租公寓运营商领先优势突出。魔方公寓、乐乎公寓为创业系长租公寓龙头企业，截至2023年6月，集中式长租公寓累计开业规模均在7.5万间左右，分别位列全国第三、四位。百瑞纪集团依托原有的酒店业务和丰富的运营经验，向下占领长租市场，快速实现规模扩张，累计开业规模达5.4万间。
管理规模榜：房企系拓展项目优势突出
从管理规模来看，据中指研究院统计，2023上半年，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量达136.3万间。TOP30企业平均管理规模约4.5万间，仅9家管理规模在平均水平以上。TOP6企业累计管理规模超70万间，占TOP30总规模比重达51.4%，头部企业规模效应显著。
具体企业来看，管理规模前三甲企业均为房企系，其中万科泊寓管理规模高达21.7万间，龙湖冠寓管理16万间，瓴寓国际管理房源9.1万间。百瑞纪集团、魔方公寓、乐乎公寓管理规模位居第四至第六位，房源量在7.4万至8.2万间之间。华润有巢、朗诗寓管理房源在5万间以上，招商伊敦、保利公寓、合房承寓管理规模在4.5万至4.8万间之间。
从开业与管理规模对比来看，房企系长租公寓运营商项目储备丰富。2023年上半年，管理规模TOP10企业中房企系占据7席，其中万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际、华润有巢保利公寓管理房源中均有3万间以上尚未开业，朗诗寓、招商伊敦管理未开业房源量在2万间左右，项目储备丰富，后期开业规模增长将有所保障。
2.区域布局：热点城市群核心一二线城市租赁需求旺盛，长租公寓运营商坚持深耕
图：2023年6月热点城市群品牌长租公寓房源分布情况
区域层面来看，珠三角、长三角、京津冀等核心城市群产业经济发达，人口净流入规模突出，是品牌长租公寓入驻的首选。据中指租赁版数据库对百余家长租公寓品牌在重点城市运营门店的监测，截至2023年6月，品牌长租公寓在珠三角、长三角、京津冀、成渝、长江中游、粤闽浙沿海等六大城市群，运营的房源总数占全国的比重近93%，其中珠三角、长三角核心城市群开业房源量明显领先，占比均在30%以上。分城市等级来看，一线及二线城市房源占比分别为56.0%、41.2%，总份额超97%；与2022年末相比，长租公寓运营商更加聚焦高能级城市，一线城市开业房源占比提升了3个百分点。
图：2023年6月热点城市品牌长租公寓房源数及出租率对比
城市层面来看，深圳、上海长租公寓开业房源量明显领先，广州、成都、西安等地平均出租率较高。据2023年6月的调研数据显示，深圳、上海品牌长租公寓开业房源约15万间，广州约9万间，杭州、北京开业房源数在6万间以上，成都、重庆超3万间，天津、武汉、南京等地开业房源均在3万间以下。从出租率来看，6月重点监测城市的品牌长租公寓平均出租率为94.5%，较上月微幅提升；广州、成都、西安等地出租率在95%及以上，长租公寓租赁需求较为旺盛。
2023租赁市场发展趋势展望
1.租赁住房用地供应继续缩量，存量转化将成为租赁住房筹集的主要渠道
从土地供应计划来看，2023年重点城市租赁住房用地拟供应规模普遍较2022年有所下降。在重点监测的城市中，北京、厦门、上海、成都、深圳住房租赁用地供应较为突出，在宅地中的占比均在10%以上。但对比近两年供地计划来看，仅厦门2023年租赁住房用地计划供应规模及占宅地比重有明显增长，其余城市中，除深圳租赁用地占比及上海租赁用地供应规模上限略有提升外，其他城市均普遍较2022年明显下降。总体来看，2023年17个重点城市租赁住房用地拟供应845公顷，同比下降37.5%；在宅地中的占比为7.9%，较2022年下降2个百分点。
表：重点监测城市近两年租赁住房用地供应计划对比
注：汇总时，上海区间值取均值进行计算。
2023年上半年，集中供地22城租赁住房用地实际供应规模明显下降。据中指数据监测，2023年上半年，集中供地22城土地招拍挂市场中，共有9个城市有涉租用地成交，成交租赁住房用地40宗，成交规划建筑面积为58.9万平方米，在住宅用地总成交规模中的占比仅2.8%。对比2022年同期情况来看，今年上半年集中供地22城公开招拍挂市场成交租赁住房用地规模大幅度缩量。
2023年全国保租房筹集目标仍保持较大规模，在租赁住房用地供应明显缩量的情况下，租赁房源筹集将更加依赖存量盘活。各地方在坚持盘活企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量商业公寓等闲置房屋的同时，也在积极探索新的盘活渠道。
部分城市积极深挖自有存量资源，创新性开辟存量盘活新渠道。深圳人口净流入规模庞大，2023年进一步将“十四五”期间保租房筹集规模提升至60万套（间），而深圳新增建设用地供应有限，租赁住房将主要依赖于存量资产盘活。今年上半年，深圳启动城中村保障房规模化品质化改造提升工作，并成立安居微棠公司进行专项推进。
2.保租房公募REITs屡获支持，私募基金试点加速推进，住房租赁金融闭环将逐渐形成
公募REITs：已发行保租房REITs项目运营稳健，未来REITs发行或进入快车道
表：各保租房REITs底层项目不同时期出租率对比
已上市四只保租房REITs底层的10个租赁项目运营稳健，出租率在高位基础上继续提升。目前已上市的保租房REITs的底层项目均位于北京、上海、深圳、厦门等核心城市人口密集流动区域，租赁需求旺盛，出租率较高。据最新披露数据显示，2023年一季度，四只保租房REITs的10个底层租赁项目平均出租率均在94%以上，其中中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT项目出租率超99%，北京保障房项目为公租房项目，受配租流程影响部分房源空置，但出租率也高达96.1%。对比不同时期出租率数据来看，保租房REITs项目出租率虽已处于较高水平，但仍普遍呈现稳健提升态势。其中，华润有巢两保租房项目，2022年6月末平均出租率为87.7%，至2023年3月末，平均出租率已提升至94.6%。
表：四只保租房REITs不同时期可分配金额完成情况对比
注：2023Q1可分配金额目标通过各基金招募说明书预测的2023年可分配金额分摊一季度实际运营天数简略计算得出。
2023年一季度四支REITs可分配金额均超额完成预定目标。据最新披露数据显示，2023年一季度，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT可分配金额完成率在110%左右；华夏基金华润有巢REIT完成率高达133%，可分配金额规模及目标完成率领衔保租房REITs，业绩表现突出。与2022年目标完成率相比，整体来看，2023年一季度保租房REITs业绩延续稳健走势，可分配金额目标完成率为114%，与2022年目标完成率持平，其中华夏基金华润有巢REIT2023年一季度可分配金额完成率较2022年提升12个百分点。
今年以来，保租房REITs发行屡获利好，一方面，中央层面鼓励更多保租房REITs发行，降低了保租房项目发行基础设施REITs门槛，并研究推动公募REITs试点范围向市场化长租房扩围，同时支持民间投资项目发行基础设施REITs。另一方面，地方也在积极落实中央政策导向，出台本地支持发行保租房REITs的文件方案，上海、深圳等地针对计划发行REITs的储备项目提供业务指导。在中央指引及地方积极落实的背景下，保租房REITs试点发行进入快车道，未来将会有更多保租房REITs上市。
私募基金：深度挖掘社会资本，衔接公募REITs探索实现住房租赁领域投资闭环
今年2月，证监会启动不动产私募投资基金试点，租赁住房涵盖在投资范围内，我国租赁住房领域“私募基金+公募REITs”金融闭环初步形成。未来，不动产私募基金将与公募REITs相互配合，叠加住房租赁全周期金融产品和金融服务，共同为长租公寓项目开发运营的全周期提供金融支持。不动产私募投资基金主要在项目开发和培育阶段提供股权资金支持，减轻长租公寓重资产投资的前期资金压力。与此同时，租赁住房开发建设贷款、租赁住房团体购房贷款、租赁住房经营性贷款也将对项目开发运营全周期形成信贷支持。随着长租公寓的经营逐渐成熟，各项指标符合公募REITs的发行门槛时，原始权益人可以将资产出售给公募REITs，实现私募资金和长租公寓重资产投资人的退出，获得资产增值收益，回收资金后原始权益人可进行项目再投资，推动投资链条循环运转。
图：长租公寓重资产商业模式闭环
商业金融机构的资金优势是解决住房租赁行业发展痛点的良药，在建行示范带动下，将有更多的商业金融机构参与进来，同时在鼓励性政策引导下，也将会有更多长租公寓运营企业及社会资本投入到住房租赁行业的建设中。未来，为推动住房租赁领域投资闭环正式落地，一方面，需进一步撬动更多社会资本参与，其中保险机构是较好的选择之一；另一方面，企业需积极做好项目培育，聚焦核心城市，对接主力客群需求，实现项目稳健运营，以顺利通过公募REITs上市实现资本退出，探索实现行业可持续发展新模式。
展望未来，在“房住不炒”的定位导向下，随着“租购并举”住房制度的持续建设，住房租赁市场预计将迎来快速发展。随着社会经济的持续发展和人口流动性的提升，住房租赁需求将稳步释放；随着越来越多长租公寓企业的积极参与，租赁住房品质也将逐步提升；随着行业政策的持续完善，住房租赁市场将更加规范化，租房环境将得到极大改善。未来，住房租赁业务预计将成为房地产企业转型发展的重要赛道之一，住房租赁也将成为房地产行业新发展模式的重要组成部分。