2024年8月，全国房地产市场整体仍还处于深度调整期，市场预期进一步走弱。合肥8月份新房市场成交规模几近腰斩，土地市场则进一步遇冷。在持续调整的合肥新房市场中，哪些企业和哪些项目更易获得市场青睐？
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2024年1-8月，合肥房地产销售额TOP15企业的排名位次变化不大，前三位仍被招商蛇口、万科和伟星房产包揽。
其中，招商蛇口实现销售额56.4亿元和销售面积26.6万方继续位居金额和面积榜首，8月新上市的招商玺成交5.5亿元，单月成交金额榜首，招商四季臻邸和招商天青臻境则在销售端持续发力。
万科以41.7亿元的销售额暂居第二位，万科·城改朗拾森屿是8月的业绩主力；伟星房产以销售金额40.4亿元位居销售排行榜的TOP3，伟星万科星遇光年、伟星玖峯汇等项目支撑其业绩增长。
2024年1-8月，合肥市商品住宅销售金额TOP10项目合计销售131.4亿元，7月集中成交的毓德雅苑仍保持成交金额榜首。华润望雲成交发力，以15.0亿元的销售额由上月的第四位跻身第二位，中海臻如府以14.3亿元稳居销售额第三位。
2024年1-8月，合肥市商品住宅销售面积TOP10项目合计销售55.6万方。其中，毓德雅苑以销售面积13.0万方位居第一，万科·城改朗拾森屿和华润望雲分别以5.2万方和5.0万方位列第二和第三位。但从单盘8月表现来看，万科·城改朗拾森屿不及华润望雲。
▍商品住宅市场解读
供应小幅增长，成交量同环比下滑。2024年8月，合肥主城九区的商品住宅供应23.0万方，供应规模小幅增长，已连续4个月维持在20万方左右；商品住宅成交在2024年历经1-2月的短暂筑底之后，由于7月份人才公寓转商品房集中备案，7月份新房市场持续保持上涨，而8月份没有了集中备案后，新房成交量大幅下跌，仅为上月和同期的5成左右。新房成交均价受改善楼盘入市的带动升高至22525元/㎡，但仍为年内较低水平。
从项目端来看，8月份成交金额最高的项目是月末最后一周入市的招商玺，定位豪宅，套均总价约为1343万元，成交均价超过5万元/㎡；中铁建·花语江南是中铁建的高端语系产品，产品亮点很多，又做了不少品质提升，再结合实景示范区和优惠政策，在板块激烈的竞争中脱颖而出；蜀山鸿博园是蜀山城投开发的原为定向供应楼盘，7月开始所有房源转为商品房销售，价格优势明显，是8月成交均价和套均总价最低的项目，市场热度颇高。
表：2024年8月合肥主城九区商品住宅项目销售业绩TOP10
▍典型样本项目点评
招商玺
招商玺是省府板块的高端住宅项目，项目主打建面约200-320㎡的纯洋房社区，备案均价约50088元/㎡，最高备案价达65500元/㎡，创造了合肥市场的新记录。项目于8月24日首开，当月实现成交备案金额5.5亿元，其中最贵单套总价2008万的房源、实体样板间房源均成功出售，首开单笔订单最高金额达3100万。项目热销的原因主要有：
1）招商蛇口的豪宅基因颇受市场认可。招商玺由央企招商蛇口匠心打造，是招商在合肥市场的首个“玺系”作品。在此之前，招商天青臻境曾以最高备案单价45694元/㎡刷新合肥新房价格天花板，且2014年前8个月，招商天青臻稳居成交金额前十位。
2）区域资源配套充足。在交通方面，地铁1号线贯穿周边，出行快捷；教育资源方面，周边资源丰富，附近拥有48中、寿春中学、师范附小等知名学府；在商业方面，除利港、悦方、唯品会、方圆荟等购物中心外，合肥首个skp正在规划中。
3）产品硬核实力。项目外立面采用全石材、金属铝板与幕墙窗系统相结合的设计方案，奠定了古典高贵的项目基调。除了有丰富的超级公区设计，招商玺在园林景观、会所、户型等方面都追求极致。
▍土地市场解读
2024年8月30日，合肥九区范围内成功出让2宗涉宅用地，其中分别位于高新区和蜀山区，累计揽金约10.7亿元。
其中，热度最高地块高新区GX202402号仅7家房企报名，绿城溢价29%拿下，成交楼面均价14508元/平方米；蜀山区SS202404号由通和集团几近底价摘得。
表：2024年8月合肥主城九区涉宅地块成交详情
高新区GX202402号地块作为本次土拍热度最高的地块，地处蜀西湖板块，距离地铁2号线桂庄站仅三四百米，交通便捷。地块紧邻龙湖光年，区域内资源配套相当成熟，生活配套方面极具优势。
该地块最高容积率仅有1.8，低于旁边在售的龙湖光年项目，预计后期入市将会打造大面积的小高层产品或洋房类产品。价格方面，大概率会突破高新区天花板，或将板块价格拉升至3万/㎡以上。
图：高新区GX202402号地块位置
蜀山SS202404地块，总体量仅2亩多，是为了通和易居同辉办理土地分割手续。
除涉宅用地之外，8月30日还成交一宗经开区JK202406号地块，拟规划建设海洋世界主题项目，最终被合肥海恒文化旅游发展有限公司以4621万元竞得，平均楼面地价960元/㎡。
▍后市预判
8月，全国房地产市场继续深化调整，合肥新房市场在7月份人才公寓转商品房集中备案，导致成交规模达到年内小高峰保持上涨，而8月的新房成交规模则大幅下跌，恢复常态降至年内较低水平。
预计9月新房市场成交规模或将维持在低位，新房市场下半年成交不容乐观，但改善市场仍有一定的市场机遇。
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