北京二中院：“二手房交易”谨防“一房二卖”

【新民晚报·新民网】近年来，受房价上涨等因素影响，在经济利益驱使下，卖房人“一房二卖”现象时有发生，由此引发的纠纷案件也有所突显，买房人已付房款难以追回。北京市二中院今天上午召开“一房二卖”纠纷案件新闻通报会：对2014年以来审理的此类案件进行梳理分析发现，95%以上的“一房二卖”案件系二手房交易引发，仅有极个别案例发生在新建商品房预售、销售环节。

“一房二卖”案件特点

争议焦点集中在买房人争房或买卖双方“打违约”。从诉讼请求看，先买房人面对房屋被“一房二卖”时，一种是要求卖房人继续履行合同交付房屋，往往还一并要求法院确认卖房人与后买房人签订的买卖合同无效。一种是要求解除合同，卖房人返还购房款并支付包括房屋涨价损失在内的巨额违约赔偿。

法院大多认定后买房人对卖房人“一房二卖”不知情。大多数后签约的买房人系受卖房人蒙骗，确实对卖房人已将房屋卖给他人的情况不知情。绝大多数案件法院都未认定卖房人与后买房人之间存在恶意串通，多认定卖房人“一房数卖”所签订的多份房屋买卖合同都是生效合同。但买房人不知情不必然等同于没有过失，因疏忽而未能发现房屋实际早有买主，法院会认定后买房人未尽到合理审慎的注意义务，存在一定过失。

涉及连环买卖、抵押、民间高利贷等因素。部分“一房二卖”案件中，不但卖房人已将房屋过户给后买房人，而且后买房人又已将房屋转卖，甚至房屋数次转手，导致先买房人想要追回房屋难上加难；有的还涉及抵押、民间高利贷等，案情错综复杂。

部分卖房人多种手段毁约。卖房人毁约手段“五花八门”，有的采取先将房屋更名到子女名下，再以子女名义“一房二卖”；有的怂恿配偶等共有人以不同意卖房为由，起诉自己和买房人主张买卖合同无效，以达到违约目的。

“一房二卖”纠纷产生原因

房价上涨。卖房人“房子卖早了”的后悔心理和“房子卖亏了”的不平衡心理导致“一房二卖”。

二手房交易周期长。漫长的交易周期难以避免房价上涨，造成卖房人心理落差。

买房人风险防范不够或贪图便宜。买房人对于房屋是否具有合法产权证书、是否具备上市条件、是否存在抵押等情况未能谨慎地审查，对于房屋被他人占有等显而易见的异常状况未能发现或者提高警惕。

卖房人违约成本低。卖房人“一房二卖”构成违约的情况下，往往法院仅判决其向买房人支付与房屋差价损失相当的违约赔偿，违约成本比较低。

“一房二卖”法律风险

买房人的法律风险包括：买房目的无法实现。“一房二卖”案件中必然有一方买房人无法如愿购得房屋，耽误了居住使用，购买学区房的甚至可能导致无法顺利入学。

再次买房成本陡增。无法取得房屋的买房人不但丧失了本次交易机会，由于房价上涨还可能导致再次购房的成本大幅增加。

已付房款难以及时追回。有的已支付部分甚至全部房款的买房人，在无法获得房屋的情况下，由于卖房人已将房款还债或挪作他用、不具备还款能力等原因，或难以从卖房人处及时拿回已付房款。

法院建议：

1.选好房源。尽量购买产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋。

2.注意审查房屋状况。一是注意审查房屋的权利状态，查明房屋是否存在抵押、共有权人是否同意出售、是否存在诉讼或法院查封等权利受限情况；二是注意勘察房屋实际占有使用情况，注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至是否存在他人户口，有条件的尽量自己实地查验房屋。

3.遵守国家房地产调控政策。以往案件中，有的纠纷产生系个别买房人购房时有签订“阴阳合同”，“假离婚”等违规买卖小产权房、经济适用房等违反法律法规、房地产调控政策行为导致。

4.加快交易流程，提高交易及时性。二手房交易过程中，要及时推进交易流程，尽量缩短交易周期，及时办理产权转移登记，出现纠纷及时主张权利，及时申请诉讼保全。

5.善用预告登记制度。当事人签订买卖房屋后，无法立即办理产权转移登记的，可申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记能够排除卖房人将房屋过户给其他人的可能，保障买房人将来实现物权。（新民晚报驻京记者于明山通讯员潘子璇）

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