二手房参考价格机制能否奏效，要看银行贷款政策怎么走。
文|薛宇飞
编辑|赵佳然
审校|罗琨
2月8日，深圳住建局发布新政，将建立深圳二手住房成交参考价格发布机制。随后，第一期参考价格目录发布，3595个小区被逐一“标价”。由于不少小区二手房的成交价高于官方参考价，有网友直呼：一天之间损失上百万元。
jwview
二手房参考价普遍偏低
8日，深圳市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该市将建立二手住房成交参考价格发布机制。对于建立参考价格发布机制的目的，深圳市住建局称，这是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进二手住房市场信息透明，理性交易的重要举措。
中新经纬注意到，自2019年底以来，深圳的房地产市场较为火热，新房屡屡出现“打新潮”，二手房价格涨幅明显。国家统计局数据显示，2020年12月深圳二手房价同比上涨14.1%，涨幅位居70城第一。早在2020年，外界就传出深圳将推出二手房价格参考机制，如今，靴子终于落地。
官方给出的成交参考价格，又是如何得出的？深圳市住建局称，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
对比深圳二手房当前的挂牌价、成交价可以发现，官方给出的成交参考价格偏低。中新经纬在某房产交易平台看到，南山区现代城华庭小区一套约53平方米的二手房房源，当前挂牌单价102593元/平方米，而官方给该小区制定的成交参考价格为71900元/平方米，价差达3万元/平方米。
位于南山区后海湾核心位置的恒裕滨城更为夸张，恒裕滨城二期的成交参考价为13.2万元/平方米，但贝壳找房数据显示，该小区1月的成交均价为28.73万元/平方米，价差达15万元/平方米。
至少4家平台不再展示二手房挂牌价
德祐经纪人孙枫（化名）对中新经纬记者说：“8号下午开会通知了，超过二手房参考价格的房源，不能在外网展示，并且不能做宣传。”乐有家经纪人杨东（化名）也说：“深圳三家大型房产中介公昨天收到通知，超过官方参考价的二手房房源，不能在外网展示，要下架处理，我们也正在一套套关闭这些房源的价格信息。”
9日，中新经纬在贝壳找房APP看到，该平台除了新房，大量二手房房源都没有挂牌价，只显示为“暂无数据”。Q房网APP、中原地产同样如此，二手房的价格信息一览已经没有任何信息。在9日上午，乐有家APP上还有不少二手房的价格信息仍在正常展示，其中不乏8万元/平方米，乃至10万元/平方米的房源，挂牌价明显高于官方参考价。至当日下午，乐有家上的大量房源均显示为“暂无售价”。
购房人首付比例或提高
在一些业内人士看来，深圳二手住房成交参考价格发布机制能否起到调控作用，关键之一在于房贷政策如何走。中原地产首席分析师张大伟称，北京等城市之前的政策已经验证，简单地对二手房进行“限价”，对市场的影响较小，核心要看成交参考价能否传递至银行评估价。
由于深圳当前二手房的挂牌价、成交价均高于官方参考价，如果银行今后以官方参考价作为贷款依据，购房人的首付比例就要提高，压力增大。孙枫称，以一套800万元的房子为例，如果银行以参考价计算，这套房子的总价可能只有650万元，在贷款比例为70%的情况下，银行的批贷额度从560万元降至455万元，相应地，购房人的首付款从240万元增加至345万元，相当于房子实际成交价的4-5成。
据杨东了解，银行以参考价为依据进行批贷，这种方式基本是确定的。孙枫称，已经通过网签的单子，不会受到新政影响，但购房人今后怎么贷款，还要看银行如何跟进。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬分析，银行以官方参考价作为批贷依据的可能性，是存在的。他说：“银行原来批贷时，会给房子做一个评估价，现在既然政府部门给出了一个参考价，而这个参考价是政府认为的合理水平，银行以此作为评估依据，也有道理。”
深圳市住建局在8日发布的政策解读中表示，发布二手住房成交参考价格有利于引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
对于二手房成交价与参考价之间存在价差这一问题，李宇嘉称，参考价最好是尊重历史、尊重现状，并披露实际成交价格，在此基础上，定期（按月度或季度）更新价格。
“这之后，让银行的贷款评估价，跟着这个价走，政府的成交参考价格就有了意义。”他还称，当前的政策思路是对的，一二手房联合调控，避免了过去的碎片化、盯局部的做法。同时，要加强横向政策之间的协调，比如增供应、抑需求、控杠杆等。