很难想象，上海二手房市场冷却速度如此之快。
Part.1
成交普遍下跌
“房子挂了3个月几乎没有带看，只能狠狠心降价了”，位于嘉定南翔的李女士近期终于把自家二手房出手，但她的心情并不轻松。因为李女士房子的成交价比最初的挂牌价低了10%，进而也影响了她置换购房的预算。
这并非个例。凤凰网房产上海站查询了解到，当前上海多个小区二手房成交价格和挂牌价格均出现下滑，有的相比两年前降幅甚至达到20%-30%。
松江新城的三湘四季花城，高峰期挂牌价可达到8万+，成交价6万+，如今7月份成交价已跌进5万/㎡，接近2017年的水平。
被称为浦东商品房品质标杆的仁恒滨江园，高点时成交价突破20万+，而该盘目前正常市场挂牌价15万/㎡左右。7月初时仁恒滨江园一套284.95㎡的房源法拍，成交价2470万，折合单价仅约8.7万/㎡。
大虹桥动迁小区爱博新村，有人在高峰期5.85万/㎡买入，如今成交价仅4.7万，房价跌回5年前。
在二手市场流通性极好的老破小，行情也不再乐观，有网友表示要降价10%-20%才能卖掉。
数据也反映了这一现状。国家统计局数据显示，此前楼市表现一直稳定的上海，已经连续两个月二手房环比领跌全国70城，5月环比跌0.8%，6月份二手住宅价格环比跌幅排在全国第一，达1.2%。
上海中原地产数据显示，6月上海二手房成交约1.26万套，为近5个月最低。而在前几年市场行情比较好的月份，成交量可达3万套。
凤凰网房产向上海链家研究院咨询今年上半年二手房成交情况，对方表示“怕打击经纪人信心，所以不方便对外披露”。
Part.2
呼唤更高能级的政策工具
市场前路不明，上海二手房交易双方观望情绪逐渐浓厚。
易居研究院研究总监严跃进表示，“在业主出售套现、房屋置换、多套合并一套等交易心态影响下，上海市二手房房源挂牌量正明显增加。但在挂牌量增加的同时，市场交易并没有明显反弹，且部分小区房价下调迹象相对明显。由于上海楼市存量房占比较大，二手房市场波动或对上海楼市产生较大影响。”
的确如此，当二手房流通速度减慢，上海的“打新人”数量也急剧减少。
据凤凰网房产上海站统计，2023年上半年，上海前五批次的新房供应中，第一批次认购人数高达15258组，而到了第五批次仅有6429组客户认购，整体上看，上海的“打新”人群数量有下滑态势。
与此同时，曾经火爆非常的上海新房市场，部分新盘面临也“高开低走”的尴尬境地。
嘉定象屿路劲都汇云境二批次入市时有85.87%的认购率，到了五批次时竟然宣布因未达到摇号条件（认购率低于10%），取消了摇号；青浦虹桥公馆3期，四批次时认购率183.01%，而五批次加推时认购率只有109.15%，虽然依然认购率破百，但相比自身还是退步不少；闵行保利光合上城，去年8批次遗留项目，今年2月开盘时认购率75%，6月随五批次加推时，认购率仅40.48%。
以上楼盘加推时，产品、价格都与前期差别不大，而认购率的下滑，侧面也能说明市场降温的事实。
易居研究院研究总监严跃进向凤凰网房产表示，目前，上海市新房市场虽有降温压力，但短期内的风险总体可控。“当前，库存去化周期为6.5个月，即使未来几个月市场交易数据有所下滑，对库存去化不会造成特别重大的影响。”
对于上海二手房市场走势，严跃进告诉记者，二手房市场需要加强管理和引导，防范预期不稳、新的交易风险增加和交易秩序紊乱等问题。“从市场诉求来看，购房者当前对降低二手房交易的税费成本、降低中介费用、降低存量贷款利率等的呼声较大。
在58安居客研究院院长张波看来，核心一二线城市依然存在着诸多限制性楼市政策，包括限购和限价，政策工具箱中依然有着诸多可操作品种，但目前的放松偏于谨慎，从而导致市场降温趋势有所扩大。“预计未来高能级城市的政策支持力量将进一步扩大，如支持置换改善需求、优化远郊限购等。”