2019年底激情过后，2020年初，天津二手房“突然休克”！
冷热就在一瞬间。
一只黑天鹅的出现，让楼市从春节开始，按下了暂停键。
目前天津大多数房产中介机构已暂停营业。
链家、德佑、金乐家、凯成至少2月10日前不得营业；
万业源2月5日复工；中原地产待定；我爱我家随时等通知。
事实上，天津1月的二手房是正常行情。
因为疫情真正影响生活是从1月21日天津公布第一例确诊病例开始，也就是大年二十八，之后进入春节假期，本来也不会有什么成交。
2月，才是天津二手房真正受重创的时候。
01
受全国范围内政策放松的影响，2019年11月开始，天津二手房回暖。
带看量飙升、成交量翘尾，但成交均价还是处于微跌状态，只不过跌幅正逐渐缩小。
2020年1月，天津市区、环城二手房成交均价环比跌幅0.19%，相比于2019年底，跌幅再次缩小。
二手房已经出现抬头迹象。
按照正常趋势，如果疫情未出现，2、3月进入小阳春，成交均价将环比回正，二手房迎来小高峰。
但现实情况是，2月二手房将被“封印”。
没有买卖、没有博弈，再加上对后市的不确定，大多数业主不会盲目涨价或降价。
预计2月二手房价格不会有大波动。
02
综合贝壳、我爱我家、中原地产三家的数据，2020年1月，二手房共成交2583套。
事实上，这是23天的行情。
如果除去春节假期，按照一个正常月份来算，1月的成交量会在3400套左右，比2019年12月减少28%。
一方面，1月确实是楼市传统淡季；另一方面，2019年底的一波儿买房需求确实释放的很凶猛了。
这就形成了“预告”，这些卖完房的人，多半是要再买房的。
我们都知道，当下二手房是零成交，但还是有必要对比一下去年春节前后的成交量。
2020年春节前的日成交量是比较高的，周末最高已达169套，工作日也能达到80套左右；
2019年春节前最高日成交量也不过100套，工作日也就50套左右。
从这点能看出，2020年春节前，大家对楼市的预期要比2019年好很多，根源是政策宽松已成共识。
2019年春节假期后第一个周末，二手房成交量开始起势，3月达到高峰，日最高成交量264套。
如果2020年没有疫情，这个周末，天津二手房大概率是会“轰轰烈烈”的。
但今年小阳春会被推到小初夏。
我们可以粗略把2019年春节后的成交模型，推到今年4、5月份，对疫情结束后二手房的大概情况先心中有数。
03
但有一个变量需要考虑，疫情对部分群体的经济状况造成重创。
短期资金紧张是肯定的，也许会直接影响房贷，不排除卖房变现。
今年的挂牌量还会继续增多。
目前天津链家二手房存量已高达11万套，在新一线城市中，仅次于重庆和成都。
在2019年，天津二手房的变现和置换需求已经很强烈了。
如果说去年是挤着下车，那今年可能就是踩着下车。
另一方面，二手房消化会很慢。
经济的不确定性，这很多人对于大额房贷不得不慎重，可能会影响购房计划。
买房的积极性与信心还能否延续2019年底的热情，要画个问号。
存量涨、消化慢的结果就是，话语权掌握在买家手里。
这对于真正的刚需来说，倒是个入场的好机会。
04
2020年1月春节前，天津二手房带看量延续了2019年12月的热度，单日最高能达到7079次。
从春节开始，带看量戛然而止。
受春节假期影响，1月二手房平均带看量仅2023次，比2019年12月下降了约40%；
但比同样是春假的2019年2月，还增加了23%。
从各方数据都能看出，今年天津二手房是以一个比较猛的势头开年。
据天津贝壳找房统计，春节前，在11万套房源中，有7124套在一周内出现了降价，占比仅6.5%。
确实有业主急于卖房，降价次数很多，有的甚至7天降了32次。
比如河西区渤海明珠一套房源，降幅达8%；滨海新区正义里一套房源降幅竟达25%。
但事实上，大部分业主都“酝酿”等小阳春稍微提下价格，把房子卖掉。
如今的现状，对这部分人的影响是最大的，卖房计划被迫推迟。
根据贝壳研究院报告，1月18个城市新增带看量环比下降40.8%，新增客源量环比下降44.7%，新增房源环比下降48.5%。
能确定的是，疫情会使成交周期延长，或许将成为历史高点。
05
2020年1月，天津市内六区和环城四区中，只有西青区成交均价上涨0.43%，主要来自精武镇、西营门、张家窝成交价格的微涨。
其余9区全部下跌，东丽区跌幅最大为0.56%。
2020年11月，92个板块中，有36个成交均价上涨，比12月多了2个。
我们之前一直说2019年2月最邪乎，92个板块全部上涨，很有可能今年2、3月份会“再现奇观”。
疫情“重塑”了楼市走势，年中新房的扎堆供应，对二手房来说，是个不好的消息。
而新房的供应重镇在环城四区，市内六区的供应现在来看依旧不乐观。
这两年，市内六区二手房成交占比非常高，2019年已达到80%左右。
2018年和平区占比第一；2019年南开区占比第一，达86%，不但新房供应少，而且还都是高价项目，楼市几乎已进入存量房市场。
环城四区二手房成交占比均在50%以下。
2019年东丽区从28%飙升到48%，也是与新房供应不足有关，今年新立、东丽湖等供应量上来后，二手房成交占比会回落。
所以，新房供应大增，环城二手房会更挫，几乎没有涨价机会。
06
从贝壳研究院监测的1月份二手房销售数据来看：
受春节假期叠加疫情影响，1月份链家18城二手房成交量环比下降38%，超过去年包含春节因素的2月份环比29.8%的降幅。
楼市恢复后，二手房将迎来小高峰，成交量会起势，但不足以支撑价格上涨。
这时，是卖房的好时点。
待积压的需求释放后，量价都会下滑，二手房又进入一个比较低迷的状态。
但如果有给力的政策出现，将再出现小高峰。
不过，从之前的例子来看，政策效应大概能持续2个月。
对于想买二手房的人来说，2020年捡漏的几率比2019年要高的多。