有楼盘多房源处于抵押状态“通常资金紧张才这样”
“我在佛山西江天悦购买了一套房，迟迟不能网签，每次问销售人员都推脱再等等……希望有关部门能够协助退款退房，还我血汗钱。”这位购房者买房后一直未能网签，经住建部门调查后才发现房屋处于抵押状态，暂不能网签。这样“不知情买了抵押房”情况，在人民网领导留言板上，屡屡出现。
记者在阳光家缘网查阅发现，广州有楼盘虽然取得预售证，但有些房源依然呈现“抵押”+“不可销售”的状态。一位从事不动产登记10多年的林小姐告诉记者，“房子处在抵押状态，就办不了网签、过户，拿不了房产证。”
“开发商向银行抵押在建工程的情况确实普遍，但基本上在房源正式开售前，开发商就会提前整批涂销，确保购房者的网签过程更顺利。部分资金不充裕的开发商，会选择‘一边押一边卖’，就是有人认购这个房源，才去涂销。部分银行不能一间一间地涂销，要求整层或者10间成批涂销解押，这种情况开发商的解押进度就更慢。”林小姐表示，目前已经很少开发商“卖一间解押一间”，除非资金紧张才这样。
广东博敦律师事务所王美舟律师同样表示，“卖抵押房通常是因为开发商缺钱，售房给业主收一笔钱，又向银行等部门抵押借一笔。”
卖抵押房导致延迟网签，是否违约关键在于购房者是否知情
“广州购房者其实可以在阳光家缘网站查阅房源的实际情况，到底是可售、抵押……甚至强制冻结等状态，都会显示。但很多消费者未必知道这一查阅途径，有些开发商也不会主动告诉购房者房源的抵押情况，”从事不动产登记的林小姐说道。
到底向购房者出售抵押房导致延迟网签，是否涉及违约？王美舟律师向记者表示，“如果开发商签认购书时已经告知房屋存在抵押，等抵押涂销后再网签，就不算违约，但经业主催告后超过合理期限仍不能涂销抵押的，视为违约；如签订认购书时未告知房屋存在抵押，开发商构成违约。”
广东国鼎律师事务所合伙人、公益律师廖建勋指出，根据《广东省商品房预售管理条例》第22条的规定，双方签订商品房预售合同之后，开发商应该在一个月内去办理这个网签备案手续。
“不过，《管理条例》对于没有及时进行这个备案登记网签的这类行为，并没有给出行政处罚。但购房者还是可以向行政部门提起投诉，行政部门对于延迟网签、备案的行为，可以进行约谈、督促，”廖建勋补充道。
延迟网签晚点还贷不好吗？买抵押房购房者可能面临多种风险
王美舟律师告诉记者，如果房屋存在抵押，房屋随时有可能被抵押权人拍卖，购房者可能面临钱房两空的困境。
廖建勋律师表示，房子处于抵押状态不能办理按揭手续，如果刚好贷款利率持续上浮，可能会导致消费者的后期贷款金额增加。这种情况下，利率上浮所造成的损失，应当由开发商来承担。其次，如果购房者着急网签，是为了让小孩上学等用途，而开发商迟迟不办理网签，导致他的合同目的无法实现。这种情况，购房者可以解除合同，并要求退还购房款，并要求这个开发商赔偿损失。
不过王美舟律师坦言，因开发商网签导致贷款利率上升，这个损失一般比较难追讨，法院可能认为这个损失难以预见。
最后，廖建勋律师提醒到，消费者还需要留意开发商的征信问题，如果开发商已出现资金断裂的情况，那则需考虑采取积极的法律手段，比如提起诉讼等方式，来维护自己的合法权益。
购房提醒
2.如房源处于抵押状态，应要求开发商明确拟购房屋是否设有抵押权，抵押权人是否同意出售此房屋，并书面告知。