契税对我们个人来说并不陌生，但凡涉及房产买卖、房屋权属变更等情形，我们都免不了要跟契税打交道。本期，我们就来说一说生活中常见的5个契税问题!
一、购买“家庭第二套改善性住房”契税问题
例1.张某目前拥有一套80平方米的家庭唯一住房，近期，张某打算再购买一套面积为110平方米的改善性住房。那么，针对张某拟购买的家庭第二套改善性住房该如何计算缴纳契税
“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。“家庭第二套改善性住房”是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
在本案例中，张某拟购置的家庭第二套改善性住房面积大于90平方米，因此。减按2%的税率征收契税。
二、继承房屋涉及的契税问题
例2.2021年1月，王某以法定继承人的身份继承一套100平方米的房产，该房产市场公允价值为120万元。那么，王某继承该套房屋是否需要缴纳契税
1.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
2.按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
因此，王某以法定继承人的身份继承房屋权属不需要缴纳契税。
三、夫妻双方变更房屋权属契税问题
例3.李某婚前拥有一套房产，婚后，经夫妻双方协商，该套房屋由李某一方所有改为夫妻双方共同所有。那么，该行为是否需要缴纳契税
在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
四、退房涉及的契税问题
例4.2021年1月，王某购置了一套房屋，按规定缴纳了契税并办理了房屋权属变更手续。入住一阶段后，王某发现房屋存在重大质量问题，经与销售方协商后退房。在该情况下，王某已经缴纳的契税能否申请退还
对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
在本案例中，由于退房行为发生在办理房屋权属变更登记之后，因此，契税不能退还。
五、契税完税凭证丢失补救问题
例5.张某购置一套房屋并按规定缴纳了契税。之后，因保管不善但造成契税完税证明遗失，那么，张某能否向税务机关申请补开完税凭证
2015年8月的解答——
1.问：谁是契税的纳税义务人？
答：在中华人民共和国境内以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人为契税的纳税人。
3.问：契税的征收机关是哪个部门？
答：从2011年1月1日起，我省契税征收机关为土地、房屋所在地的地方税务局。
4.问：除地方税务局作为契税的征收机关外，我省是否委托了其他单位，比如房地产开发企业代征契税？
5.问：我购买了一套商品房，可以委托房地产开发企业代办契税吗？
6.问：我委托了房地产开发企业代办契税申报事宜，会有什么风险吗？如果房地产开发企业没有按时代为缴税，会影响我吗？
答：纳税人委托房地产开发企业代办契税申报事宜，房地产开发企业可能存在超标准多收、滞留、挪用代理契税代收款以及进行虚假申报、逾期申报的情况，上述违规风险由纳税人自行承担。若房地产开发企业未能按时缴税，纳税人尚须承担按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。若房地产开发商在代为申报契税前携款失踪或破产倒闭，纳税人要另行向税务机关申报缴纳契税。
7.问：按照国家政策规定，我购买的房屋属于家庭唯一住房，在委托房地产开发企业代办契税时，其按照3%的税率收取了契税款，这样对吗？
答：不正确。按照规定，个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1.5%的税率征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。因此，纳税人如符合上述条件的，向契税征收机关提出减免申报，可按规定享受税收减免。
8.问：如果我发现房地产开发企业存在未经纳税人同意擅自代理、强制代理契税业务，超标准多收、滞留、挪用代理契税代收款，违规使用员工个人银行账户代收款等行为，是否可以进行举报？
答：如发现任何单位和个人有违反国家税收法律法规行为的，均可向当地地方税务机关进行举报。
9.问：经查实确属违法违规行为的，税务机关有什么处罚措施吗？
一、开发商多收契税
二、开发商挪用契税
据《北京晚报》报道，购房者李先生跟开发商签订合同，贷款购买了一套商品房，开发商代收了契税并承诺为李先生办理房屋产权证书。李先生收房入住后开发商始终没有为其办理房产证，后李先生到法院起诉开发商，法院判决如果开发商怠于履行，业主可以自行办理，所需费用由开发商承担。最终，李先生无奈之下自己又缴了一份契税、公维基金，奔波数月，才拿到了房产证。李先生转过头来将开发商告上法院，要求退还代收款20000余元。但由于开发商已将代收的契税挪为他用，且因为后续资金链断裂已经陷入债务危机，名下物业多已被查封，李先生最终能否获得赔偿还是未知数。
三、开发商携款失踪
据《江西都市报》报道，2015年3月，南昌某小区物业公司大门紧锁，一纸倡议维权的“倡议书”贴在物业公司门上。令人吃惊的是，原来小区有563套房产没有办理房产证，200多万元契税却被开发商卷走。有业主称，开发商涉经济纠纷，小区部分房产被法院冻结。政府已经成立工作组进驻小区协调处理此事。事后了解到，开发商买了一块地，便拿房产给对方抵款，但是房产一直没交付。对方将开发商告上了法院，法院将没有备案的房产进行了冻结。